第一步：賣方到中介辦理房源委託書

賣方出售或出租房屋，需先與中介門店簽署《出售/出租房源委託書》，並提供房產證、購房發、共有權人同意出售/出租聲明、產權人與共有產權人關係證明、產權人與共有人身份證明，以上證件見原件留複印件。這一規定是為了規範二手房市場，避免出現假房源。

第二步：買賣雙方及中介簽定三方協議

買方看上房屋後需繳納一定誠意金給房產中介，若賣方不賣房則中介退還買家誠意金。買賣雙方達成交易協議後，由買家給賣家繳納定金。若賣方毀約需將按照雙倍定金金額進行賠償。

在辦理正式過戶手續前，買賣雙方及中介門店簽署三方購房合同（買家、賣家、中介各一份），西安中介服務費一般是房款交易額的1.5%-3%。如果買家按揭貸款買房，需要另外繳納房款交易額的1.5%-2%費用（含評估費等）。

買賣雙方違約者，需按照房屋成交價的20% 支付違約金，賣家還需要退還賣家繳納的定金若買賣雙方還另有約定，需要寫進合同或者簽署補充協議。

第三步：買賣雙方辦理網籤和資金監管

1、辦理網籤備案（含購房資格審查）

買賣雙方協商好時間，一起在房管局進行購房網籤備案，網籤備案有效期為3個月，買賣雙方必須在有效期內辦理資金監管，否則需重新進行網籤備案。

如果賣方處於已婚狀態，需夫妻雙方共同出面辦理過戶手續。若被交易房產牽扯前任的，前任及現任均需出面辦理過戶手續。

2、資金監管協議

買賣雙方辦理完網籤後，如果買方屬於全款購房，直接去辦理資金監管賬戶，並在資金監管賬戶內存入全部購房款。

如果買方按揭買房，需在確認貸款銀行後辦理資金監管賬戶。

第四步：買賣雙方去貸款銀行面籤

如果買方按揭買房，買賣雙方需與銀行進行貸款面籤，主要檢查買方徵信、購房證明、銀行流水和賣家的房屋評估情況。

西安買房貸款額度是以家庭為單位進行審批，貸款額度按照房屋評估價計算。通常銀行會委託評估公司進行房屋評估，評估價大約為成交價 80% 左右。

銀行審批通過後，通知買家存首付款到資金監管賬號戶（首付款=成交價-貸款額），西安購買二手房的首付款支付額不能低於30%。

買方存完首付款後等待銀行放款，買方可以和中介或銀行聯繫，放款後能夠收到短信通知。

如果買方名下房產有按揭貸款，需要提前到貸款銀行還款，拿到完全產權的房產證。業主資金寬裕的話可以提前到銀行辦理解押手續，如果業主資金緊張的話可以找墊資公司墊資還款，等到買家按揭貸款審批通過後開始辦理撤押手續，賣方拿到房產證後辦理繳稅過戶。

第五步：買賣雙方辦理繳稅過戶

①按照房屋實際交易額繳納契稅：網籤價或評稅值（取價高者）*契稅比例。

購買套數：以家庭為單位查房（包括：夫妻雙方及未成年子女）

若房屋不是商品房需繳納土地出讓金。

②個稅：網籤價或評稅值（取價高者）*1%

若交易房屋是賣家名下（以家庭為單位）唯一房產，且房產證或契稅票滿5年，可申請免徵個稅。此外，賣家需承諾一年內不得在西安購買房屋。

③增值稅：（評稅值或網籤價取價高者/1.05）*5.6%

若房產證滿兩年或契稅票滿2年則不需要交增值稅。

④辦理過戶手續、繳納住宅不動產轉移登記費80元/戶，在窗口領取《房屋權屬轉移確權業務受理單》。

第六步：買方辦理領證和入押

全款買家5-8個工作日後，憑受理通知書和本人身份證前往房管局領取不動產權證書

；按揭貸款賣方的領取不動產權證書後，需將不動產權證交給擔保公司，由擔保公司交給銀行，辦理抵押登記手續。

抵押登記手續完成後，商業貸款的，買家聯繫銀行拿著相關資料去房管局領取不動產權證書房產證自行保管；公積金貸款的，買家持身份證、結婚證原件去西安市西大街房管局二樓61號窗口領取不動產權證書。

第七步：賣方辦理收款和交房

全款業主或擔保公司領取房產證後三個工作日內，資金監管賬戶打款到賣家，交易完成。

買家拿到房產證後，聯繫賣方交接房屋鑰匙和門禁卡，結清物業費、公攤水電費和垃圾費等。如果賣方戶口仍在交易房屋內的，需及時將戶口遷出。