'惠陽房產資訊|二手房交易怎麼避免風險，提高法律意識'

導讀

二手房的交易流程比較複雜，不小心就會陷入糾紛，可能是因為售房者一房多賣，也可能是雙方簽訂了陰陽合同，還可能是購房者借他人名義買房，那麼當這些糾紛出現之後，應該如何處理呢？今天是315，小編特別整理了二手房交易中容易發生的糾紛及解決方案，以期起到預防作用！一起去看看~~

1、一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同的，怎麼處理？

出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照順序確定履行合同的買受人。買受人的順序分為已經辦理房屋所有權轉移登記的；均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法佔有房屋的；均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法佔有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。

2、當事人簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式約定不一致的，怎麼處理？

當事人之間就轉讓房屋簽訂陰陽合同，合同中關於房屋價款、履行方式等約定不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。對於當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收徵管、騙取貸款等行為的，必要時可一併建議相關行政主管部門予以處理。

3、以他人名義購房，借名人與登記人發生糾紛的，怎麼處理？

當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是前提是當事人之間已經就借名購房達成了書面協議，或有證據能夠證明借名的事實。

4、一方當事人確實為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關係的，怎麼處理？

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關係，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持。在此情形下，出資人只能向對方主張形成債權債務關係，從而要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。

附：網友問答集錦

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買的二手房發現有人租住怎麼辦？

網友A：我剛買的一套二手房，但發現房屋有人租住，租賃合同還沒到期，我應該怎麼辦?

解答：你應該要求賣方出具承租人放棄優先購買權的聲明，並向承租人核實真實性。如果承租人要求購買，你應要求承租人出具書面證明，進而解除合同並要求賣方承擔違約責任。如果承租人放棄，你要考慮是否能接受，購買房屋後，是否能允許承租人繼續承租直至租賃合同期滿，如果接受就繼續履行買賣合同，如果不能接受，應先由賣方協調先與承租人解除租賃合同，然後再繼續履行。如果賣方協調不了，你可以賣方違約為由解除合同，如果合同中沒有約定，也可依據合同目的不能實現為由解除合同。

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遭遇一房二賣應如何維權？

網友B：我發現我買的房子被“一房二賣”了，我應該如何維權?怎樣才能避免二手房交易中的一房二賣?

解答：(1)應保存好證據，及時訴訟;(2)調查一下房屋是否已過戶給別人，並申請查封房產;(3)確定訴訟方案，和目標，是希望繼續要房，還是要解除合同，要求賣方承擔違約責任。①如果已經過戶，看是否能取得新買方與賣方存在惡意串通，如果有證據，可以要求確認他們之間的買賣無效。如果不存在惡意串通，他們之間的買賣合同也有效，就很難取得房屋，只能要求賣方承擔違約責任。②如果沒有過戶，應先爭取實際合法佔有房屋，先佔有房屋的，通常能得到優先保護。③如果沒有過戶，也不能合法佔有房屋，法院通常會綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。所以要視情況而定，如果不能得到房屋，就應變更請求，要求賣方承擔違約責任。

(2)為避免出現一房二賣的情況，可以在簽訂後去該房屋所在地房屋管理登記部門辦理預告登記，同時儘快辦理《房屋買賣合同》的網上備案手續俗稱“網籤”。就可以有效防止在交易過程中原房主將該房屋在賣給他人。

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簽完買賣合同後能退房嗎？

網友C：我剛簽了買賣合同，但我現在後悔不想買了，能退房嗎?違約怎麼辦?

解答：最好與賣方協商。如果協商不成，需要有合法的理由，合法的理由如《合同法》第五十二條規定有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。如果合同無效，當然可以退房。如果不存在無效情況，要看賣方是否有違約情形，如果有嚴重違約情形，合同規定買方有解除權的，可以行使解除權。

如果沒有合法的理由就要求解除合同而退房，就可能構成違約，要依據合同承擔違約責任。

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陰陽合同有何風險？

網友D：二手房買賣陰陽合同對買賣雙方有何風險?

解答：(一)對買方存在的風險

(1)可能導致價格條款無效。我國《合同法》第52條規定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。《合同法》第56條規定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。陰陽合同屬於當事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認定無效。

(2)為以後自己的房子操作帶來麻煩，再售時同樣承擔高費用的風險。由於政府備案的價格低於實際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。

(3)賣方可以不履行。當雙方網籤及貸款都按較低的價格辦理時，賣方可以隨時不配合，致使合同無法繼續履行，如果改回按真實價格辦理，需要重新網籤和貸款，這可能導致買方付款遲延，而構成違約。

(4)行政處罰和刑事追究的風險。偷逃稅的行為，一旦被稅務部門查出後，受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數額達到標準時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。

(二)賣方存在的風險

(1)給自己的買賣合同埋下隱患。由於陰陽合同上的房價低於實際價格且屬於虛假納稅申報和損害國家利益，如果買方反悔，當房價下跌時會給賣方造成損失，還存在房款不能全額收回的風險。

(2)如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進行交易，賣方將陷於困境中，採取協商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。

(3)同樣存在行政處罰和刑事追究的風險。

總之，二手房陰陽合同對於買賣雙方來說，都是存在風險的，故而請意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因為貪便宜而違背誠實信用原則，承擔高昂風險。