'二手房交易中買方逾期指定新產權登記人屬履行逾期or變更合同？'

案情簡介：2017年1月，在房管家公司居間下，薛金強與高倩倩簽訂《房產買賣合同》，約定：薛金強將訟爭房產賣給高倩倩；薛金強同意高倩倩有權指定第三人為房產過戶後的所有權人，高倩倩須在薛金強取得其名下不動產權證書後三個工作日內及房產移送評估機構進行評估之前向房管家公司提供相應的第三人的個人資料等。前期履行順利，2017年3月9日，薛金強名下《不動產權證書》領取的同時，房管家公司委託評估。2017年3月13日，評估方建科公司出具估價委託人為高倩倩的《房地產抵押估價報告》。後因高倩倩個人徵信問題，導致銀行按揭貸款審批無法通過。高倩倩後提出要求更換買受人為馮愛蘭並一次性付款等，薛金強方未予同意。高倩倩遂訴至法院要求繼續履行房屋買賣合同，薛金強反訴要求解除合同等。

一審法院：雙方簽訂的《《房產買賣合同》合法有效。高倩倩個人徵信問題致銀行按揭貸款審批無法通過，但根據合同約定，薛金強同意高倩倩指定第三人為房產過戶後的所有權人。為此，高倩倩指定馮愛蘭作為訟爭房屋的新產權人，並明確本次交易方式更改為一次性付款。因此，合同可以繼續履行，高倩倩並不構成根本違約。薛金強要求解除其與高倩倩簽訂的《房產買賣合同》的訴訟請求，因未達到解除合同的條件，一審法院不予支持。

福州中院：高倩倩因個人徵信問題導致銀行按揭貸款審批無法通過，故其欲指定馮愛蘭作為訟爭房屋的新產權人。但根據合同約定，如高倩倩指定第三人為上述房產過戶後的所有權人，須在訟爭房屋移送評估機構進行評估之前提前提供相應第三人的個人資料。高倩倩在訟爭房屋移送評估機構之前並未指定第三人，而是以自己的身份購房，故本案的實際購房人是高倩倩。

現因高倩倩個人徵信問題導致銀行按揭貸款審批無法通過，高倩倩要求指定馮愛蘭作為產權人，實際上不是對原《房產買賣合同》的延續，而是直接變更了《房產買賣合同》的內容，薛金強對此不予認可。因此，在雙方未能達成一致的情況下，原《房產買賣合同》實際已無法履行，應予解除，高倩倩要求指定馮愛蘭作為產權人的主張，本院不予支持。

菜驢律師：本案二審判決著眼點估計讓雙方當事人都大吃一驚，但不能不服。雙方當事人應該之前都沒有想到這個法律爭議點。薛金強方上訴理由是認為高倩倩應當在2017年3月12日之前確定產權過戶後的所有權人，但高倩倩直至2017年5月11日才指定馮愛蘭作為訟爭房屋的新產權人，薛金強明確表示不同意將產權人變更為馮愛蘭，高倩倩該行為已屬根本違約，薛金強有權請求解除合同等。高倩倩方則辯稱在出現徵信問題後即第一時間即指定馮愛蘭為訟爭房屋新產權人，並同意一次性支付購房款是符合雙方合同約定的。高倩倩的行為並未違約等。

二審法官卻另闢蹊徑，著眼於合同主體及內容問題，認為高倩倩逾期之後實質上無權再行指定馮愛蘭作為房屋新的產權人。在無權而又堅持更改馮愛蘭為新產權人的前提下，這不是原《房產買賣合同》的延續，而是直接變更了《房產買賣合同》的內容。而變更合同主要條款應經雙方協商一致的，在薛金強不同意的情況下，高倩倩是無權更換產權人名字的，只能自行承受不利後果。

本案實質也提醒了二手房買家，對於另行指定房屋產權人的期限應相對靈活，如果約定期限過於前置的，很有可能產生不利後果。如果買家因擔心自己銀行徵信有問題或貸款額度審批不足而設置可以另行指定產權人條款的，則相應更換期限宜約定在銀行貸款審批不通過或額度審批後的特定日期，這樣就不會出現本案這樣的困擾了。

不過，如果本案高倩倩在貸款審批未通過後，不要求更改新產權人，而是要求一次性付款的話，本案可能又是另外一個結果。因為如果按照貸款審批程序進程，薛金強要拿到購房款時間亦耗時較久。而高倩倩要求一次性付款並未損害薛金強方利益。在此前提下，法院支持合同繼續履行是沒有問題的。

參考案例：（2018）閩01民終3720號薛金強、馮愛蘭房屋買賣合同糾紛二審民事判決書