在房價上漲過程中，我們往往會迷失方向，認為房子都在升值，並不看重城市特質。就拿本輪這波房價上漲來說，出現了一個奇怪現象：最先調整的城市反倒是如北京、上海等一線城市，而大多二、三、四線城市房價仍在緩慢上行。

為何會出現這種奇景？原因就是政策支持的去庫存動作，而三、四線城市是過去累計庫存的重災區，自然成了政策重點支持對象。再仔細看看發現，大城市被嚴格限制購房資格、提高房貸利率，部分資金流向了三四線城市，所以，也造成了部分三、四線城市樓市的虛假繁榮。其實，我們心裡明白，依靠政策支持的市場，終究不會長遠，最終會恢復本來的面貌。

下面我們先來看一組城市人口流動數據：

該數據為恆大集團首席經濟學家任澤平先生髮布，主要包括5點：

1.總體變化：中國人口流動從三七分化走向二八分化；

2.人口流入和流出地區個數連續發生變化：人口流出地區個數從2001年-2010年的1371個增至2011年-2016年的1557個，佔比從66%增至75%；人口流入地區個數從705個降至519個，佔比從34%降至25%；

3.分地區看人口流動變化：東北地區人口流出城市個數佔比從70.1%增至93.7%，中西部地區人口流出城市個數佔比從68.1%增至74.2%，東部地區人口流出城市個數佔比從58.6%增至70.6%；

4.從行政建制看人口流動變化：地級及以上城市人口流出地區個數佔比從22.6%增至42.9%，縣級市從65.3增至76.9%，建制縣從74.8%增至80.9%；

5.從城市等級來看人口流動變化：二線城市人口流出地區個數佔比從3.1%增至15.6%，三線城市流出人口個數佔比從14.1增至42.2%，四線城市流出人口個數佔比從46.4增至61.2%，五線城市流出人口個數佔比從72.9%增至78.8%，六線城市流出人口個數佔比從71.1%增至79.9%。

據此，任澤平先生給出了房地產市場兩點啟示：

1.人隨產業走，人往高處走，未來人口將持續向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市聚集；

2.對房地產市場，把人口流入與置業需求上升直接關聯的傳統判斷需要進一步深化，人口結構年輕且常住人口、戶籍人口、小學生三個數據均明顯大幅增長的地區更優。

人口紅利期逐漸過去，房地產市場還機會嗎？

人口增長率最高峰已經過去，這是不爭的事實，而從上面的人口流動數據可以看出一個重點：人口愈來愈高度集中。有人說，高房價是生育的避孕藥，筆者認為，房價算是的話，那麼教育、醫療等都應該算上。大家生活成本增高了、生育意願降低了，那麼未來還能以保值增值為目的買房嗎？答案是肯定的，有些有潛力地方還可以大膽的買，而有些地方除了自住買房外，難有資產大增值的潛力。

為什麼這麼說呢？總人口增長雖緩慢，但人口流動導致的需求聚集還在持續不斷進行，人口流入越多的城市，潛力越大，反之，則沒有什麼潛力。因為房子是用來住的，不是展示品，即使個別地區房價由於資金炒作推動上升，但最終沒有接盤者願意高價接手，自然也就不能接力下去。

未來最有潛力的四類城市

第一類，三大都市圈核心城市

長三角、雄三角、粵港澳大灣區，這屬於傳統經濟、政治、文化樞紐區域，當前圈內的核心城市房價已經處於搖搖領先，隨著城市產業更新升級，會進一步強化教育、醫療、科技等資源的領導地位，人口吸引力有增無減，人們都會以能在這些城市立足而驕傲，強者恆強就是說的這些地方。具體涉及的城市：北京、雄安、天津、上海、南京、蘇州、南通、杭州、寧波、廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、香港、澳門、中山、珠海。

第二類，國家中心城市

國家中心城市是國家新型城市化戰略方面的架構調整結果，簡單地說，就是要引領完成下半程城市化。曾幾何時，形成了四大一線城市，但隨著經濟的發展，地區之間發展不平衡，高水平城市太少，輻射作用有限，所以，國家規劃了10多個國家中心城市，現在公佈有9個，其中規劃了北京、天津、上海、廣州、重慶5個，發函支持了成都、武漢、鄭州、西安4個，後面還會繼續公佈。

從國家政策支持的角度，國家中心城市無疑是受惠最多，與之匹配的城市房產價值，會隨著建設進程而不斷提升。就房產本身價值潛力來說，不會輸於一線城市。筆者個人很看好國中城市房地產發展前景。

第三類，二線核心城市

二線核心城市，這裡主要指省會城市，這些城市基本積聚了省內最優質的資源。即使經濟再不發達的省份，在省內，省會城市也是鶴立雞群，未來房產價值還會隨著城市發展而上升。如果論漲幅的話，由於這些核心二線城市房價基數相對較低，未來漲幅還是可觀的。當然，這裡要排除一些個別地方的省會城市，主要原因就是全省人口基數本來就小，集聚到省內城市的人口就更少。

第四類，都市圈城市、同城化城市

這類城市從地理位置上講，一般都處於區域核心城市周邊，具有無可比擬的距離優越性。在核心城市規劃交通時，一般都會設計在一個小時通勤範圍內，可以做到在核心城市就業、異地生活的模式。目前，國內一些城市已經在這麼做。有的核心城市還把相關產業轉移到衛星城，更是帶動了都市圈內城市的發展。

隨著城市化發展，未來同城化趨勢會越來越明顯，這是必然趨勢。所以，在大城市周圍的一些三、四、五線小城市也會迎來不錯的發展機遇，房產價值會得到重新評估。這裡也要注意一點，有些都市圈由於核心城市發展空間還很大，自身發展還需要很長時間，所以，要照顧周邊衛星城發展更需要時間上的等待。

你的家鄉是哪裡？你有房子在上面四類城市中嗎？歡迎留言交流

學習更多房產知識，歡迎關注本號