大家好，我是老塗。先來看看長沙的地段價值。
一環以橘子洲為核心 ,北至銀盆嶺大橋、南至南湖路隧道,東西各以芙蓉中路、瀟湘中路為界;
二環就是東南西二環加三漢磯大橋;
三環便是繞城高速。
其中核心由已建成的一二號地鐵線橫豎分為四塊辨識度極高的板塊,分別是北部的開福區、東部的芙蓉區、南部的雨花天心區、西部的嶽麓區.
三環線+地鐵兩者結合後根據地緣效應,大概能認為二環及環外溢區域是具潛力的城郊結合部,再加上地鐵末枝延伸端就是長沙樓市市場當下最為火熱的地段,也恰恰是熱力圖分佈最集中之地。
基本重點板塊就是梅溪湖板塊、開福區北辰三角洲、還有雨花區武廣南站一帶。而人口最集中的五一廣場一帶,雖然人口稠密,但是新量住宅偏少，存量住宅格局老調，二手市場卻又不成熟,基本以商業、辦公為主。
因此，在長沙買房,還是沿著地鐵往外走相對靠譜。
長沙樓市調控政策：從16年初還沒啟動的長沙樓市,到年中預熱,再到十一月出臺政策調控,此後,長沙的調控政策從17年月一年社保限購一套,到五月限售兩年，一直升級到兩年社保限購一套,個人商品房限售四年,再到即使入戶後也要一年社保資格才能購房。長沙的調控節奏完全追隨北京。
我們直白一點就是在長沙大學生人才畢業入戶不立刻具備購房資格;集體戶口沒滿一年,不具備購房資格;有兩年社保但不在長沙穩定就業,不具備購房資格;優先滿足剛需購房,但舊房註銷後再買新,要滿一年才算剛需;父母投靠入戶要滿兩年才能購房;離婚兩年內按離異前家庭總套數計算。長沙的調控可謂史上最嚴。
我們在上一期聊長沙的調控政策是的觀點是長沙的這種調控,無論是買房投資還是開發商都會感到害怕,他們會認為長沙經商環境太差,領導體制太過荒蠻,就像第二個海南，反反覆覆,對這個城市失去信心,這種情緒也會傳導到其他行業的投資商。會使得這個城市的城市價值在新一輪的城市格局塑造中落後。
那長沙樓市現狀呢？
我們先看二手房市場,長沙目前是四年限售,也就是自16年購買的新房二手房交易全部凍結。所以當下長沙二手市場是很涼的,無論是本地還是外地人,都不買二手房。二手完全是有價無量的市場,為什麼呢?除卻限售原因,少數突圍而出可供交易的房子,因自認奇貨可居,二手報價高，可銀行評估價基本追隨當地新房價格。而長沙新房遠比二手便宜,代表二手評估普遍跟不上。
再看新房市場,由於政府對新房限價,在中部省會城市中有明顯的價差,比如武漢。成都、鄭州、西安。以同樣七八百萬人口級別來說,長沙和合肥、濟南是同等量級,但房價卻相差50%左右。所以,長沙房價是全國窪地，應該沒什麼異議了。
基於以上兩點,我們的建議如下:
1、長沙剛需們趕緊買新房吧。政府花了那麼大的心思按住新房價,還特意做出了真剛需"“改善剛需”這樣的新詞,搖號排隊，“真”領先。這些足以把外地投資客都嚇住了，就是為了讓剛需買新房,新房七千、八千、九千真的很便直,比起之手房更便宜。
你不要選擇CEO盤,比如建發央著,也不要選偏遠的5k小盤。
但是我們在一線的真實感受是長沙的新房去化率不斷下降,搖號排隊不復重現。應該說長沙的剛需該買的都差不多了.
2、對於投資 ,如果你是長沙本地主場, 6套以內是沒有問題的。6套以上可以考慮建個分倉。對於外地投資客,如果你有長沙的購房資格,手裡正好有錢，買一套兩套也是可以的。但長沙不適合大量建倉,畢竟全國可選的城市還有很多。