細數地產界“兄弟連”，除了執掌旭輝控股的林氏家族，福建歐氏家族三兄弟的創業經歷更加令人折服。
老大創辦的歐氏集團多元投資風生水起，老二歐宗榮創辦的正榮地產（06158.HK）和老三歐宗洪創立的融信集團（03301.HK）雙雙躋身地產銷售千億行列。
今年剛滿20週歲的正榮地產首次進入千億房企行列。根據正榮地產2018年財報顯示，其合同銷售額1080.17億，同比增長54.0%；實現營業收入264.53億元，同比增長32.3%；歸母淨利潤21.21億元，同比大增50.53%。
值得注意的是，僅在一年時間內，正榮地產將其183.2%的淨負債率下降109個百分點至74%。財務優化的速度讓業內為之側目，在整個房地產行業去槓桿的大浪潮中尤為亮眼。
但這背後，正榮卻面臨著成長的煩惱。
盈利能力堪憂
高速成長的過程中，正榮地產的盈利能力卻令人堪憂。
根據Wind金融數據顯示，2018年正榮地產銷售淨利率僅為8.44%，在和雅居樂、金科、融信、藍光銷售規模相近的企業對比中，排名墊底。與此同時，其銷售毛利率，以及歸母淨利潤規模也同樣排在末位。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，共有76家房企發佈2018年報，A股房企平均利潤上漲23%，但淨利潤率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。
和行業比較來看，正榮地產的淨利率尚不及行業平均水平。
仔細分析，正榮地產盈利能力較弱的原因在於，融資成本上升；銷售價格下降以及拿地成本增長等因素所至。
首先，融資成本不降反增。年報顯示，2018年，正榮地產的融資成本由7.4%上升0.4個百分點至7.8%。儘管2018年正榮地產成功登陸港交所，自稱淨負債率大幅降至74%；但若將永續債計入負債範圍，期淨負債率在2018年末應為98%，不過相較2017年的274%,這一數字已經大幅改善。
上市後，正榮的融資渠道得到了拓寬。先後發行了ABS、美元優先票據等，加上IPO募資，全年融資約140億元。
此外，持有現金人民幣283.69億元，現金對短期借貸比率改善至約1.19倍，長短債比為0.95，已經所有改善，但仍舊不夠合理，仍需進一步優化。
公司副總裁兼財務總監陳偉健在業績發佈會上表示，為改善盈利水平，“相信2019年的融資成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。”
其次，地價成本較高。根據財報顯示，2018年正榮地產拿地均價從2017年的4557元/平米增長至4829元/平米。
而根據中指研究院數據顯示，2018年，銷售金額Top50房企拿地均價4409元/平方米。正榮地產拿地成本高於Top50房企的平均值。比較來看，雅居樂相關樓面平均地價僅為2825元/平米。
拿地成本上漲的同時，銷售均價卻在下滑。2018年，正榮地產平均售價為16762元/平方米，而2017年同期為18484元/平方米。售價下滑的原因在於一線城市銷售佔比下降。
融資成本和拿地價格都在上漲，而銷售價格卻在下滑，一增一減，壓縮了正榮地產的利潤空間。
權益佔比過低
通過“小股操盤”，迅速擴大規模，搶佔高地，再提高內生增長動力，似乎成為了新晉房企快速發展的一條路徑。
在正榮地產舉辦的2018年業績發佈會上，公司行政總裁王本龍坦言，“去年正榮在項目合作上的比例大概是52％左右，今年估計同樣維持在52％左右。”
他同時強調，“正榮從今年開始要提高拿地的權益比例，但是具體的數據可能要在2020年甚至以後的銷售數據裡面才會體現出來。”
由此可見，公司已經預料到要提高權益銷售佔比的重要性，但目前階段仍舊以合作開發擴大規模為主要目標。
根據數據顯示，2018年末正榮總土地儲備面積為2456萬平方米，但權益比例從79%降至53%；其中歸屬於合營及聯營公司的項目面積為1158萬平方米，佔比達到47%，同比增長了18個百分點。
去年，正榮地產雖然號稱新增土地儲備57幅，新進13城，拿地面積為1114萬平方米，但其權益面積只有389.25萬平米，佔比僅為35%，進一步下滑，合作開發成為拿地的主要方式。
橫向比較來看，新晉千億房企中，2018年雅居樂集團（03383.HK）新增權益土地面積為909萬平米，這一數字是正榮的2倍之多。同期，金科新增土地權益建面1316萬平方米，是正榮的3.3倍。
根據觀點研究院發佈的最新數據顯示，2019年1-3月中國房企銷售金額排名中，正榮集團銷售金額為264.6億元，排名23位；但權益銷售金額為154.1億元，排名31位。權益銷售佔比為58.24%。
不過，隨著融資成本進一步高企，樓面價格的進一步上漲，合作拿地已經成為一種趨勢。
中指研究院數據顯示，2018年，20家代表房企拿地權益比例均值為82.1%，較去年同期降低了2.1個百分點。其中陽光城（000671.SH）、綠城中國（03900.HK）、正榮地產合作意願強烈，權益比例較去年下降近20個百分點，權益比例低於70%；融創、萬科、華夏幸福（600340.SH）等企業也紛紛加強合作拿地力度，權益比例較去年均有所下降。
2019年，正榮地產將銷售目標定位1300億元，目標增長20%。這一增長目標相較過往已經大幅下滑，在房地產走過黃金時代的背景下，正榮也開始主動調速度。
不過，2019年行將過半，正榮的成長煩惱仍然存在。