表哥愛馬拉松，馬拉松愛好者經常自稱“鞋教”，跑鞋的核心技術是減震膠，減震膠的有效週期大約800公里，大概是3、4個月的跑量。也就是說，一年至少要穿3、4雙跑鞋。
表哥愛馬拉松，馬拉松愛好者經常自稱“鞋教”，跑鞋的核心技術是減震膠，減震膠的有效週期大約800公里，大概是3、4個月的跑量。也就是說，一年至少要穿3、4雙跑鞋。
所以，聽到炒鞋的消息時，表哥是非常緊張的。趕緊跑到亞瑟士旗艦店一看，還在打折，也就放下了心。
跑鞋才是剛需，你們太嫩了。
一般來說，一件東西被炒作，必須要有稀缺性。
70後炒房，房屋不僅具有稀缺性，還有實用性，最差還有鋼筋混凝土兜底；80後炒股，股票也有稀缺性，雖然實用性差一些，但好股票比較少，價格自然高；90後炒幣，除了各種韭菜幣，像比特幣、以太幣等公開算法支撐的幣，數量是有限的，只要有足夠的信徒，就有高額溢價；00後炒鞋，鞋有稀缺性嗎？
莆田生產線表示：正在連夜招人擴大規模。
除了個別限量款潮鞋，絕大多數鞋子產量是不可控的，甚至真假都是不可控的。為什麼這麼說？由於鞋子是委託加工模式，代工廠能相對容易的搞到原材料和核心技術（其實就沒什麼核心技術，越南柬埔寨都能生產的產品能有什麼核心技術），在暴利的誘惑下，代工廠有動力加大生產線馬力違約生產。
很多做高仿鞋的，本來就是做代工廠出身。和真鞋一樣的原材料，一樣的工藝，一樣的生產線，生產出的以假亂真的高仿，專櫃都無法辨認真假。
連稀缺性都不能保證的東西，炒作起來一定是泡沫。
但是，為什麼這麼多人都去炒鞋？
因為房子被調控了，房住不炒，熱錢湧動，總要有個出口。
房地產商們，過得可好？
8月27日，榮盛地產發佈2019年半年報，報告期，公司實現營業收入243.61億元，同比增長25.65%；營業利潤39.52億元，同比增長6.59%；歸屬於母公司所有者淨利潤29.44億元，同比增長31.05%。
前文表哥科普了地產商的利潤修飾手法，主要包括控制收入結轉時間點、調節並表範圍等方式。
榮盛地產的優美業績只是多年前銷售額的結轉，而不是2019年上半年的真實銷售業績。
真實情況如何？
半年報顯示，2019年上半年完成簽約面積、金額422.70萬平方米、 465.78億元， 同比分別增長9.85%和16.16%。 銷售均價11,019元/平方米，較上年末增長6.69%。
無論是簽約面積還是金額，增速都不如營收和歸母淨利潤。
在房住不炒的的倡導下，公司放慢了腳步。
一、經營性現金流
檢驗“房住不炒”的唯一標準是經營性現金流量淨額，許多上市房企都標榜自己積極響應，但實際上表面一套，背地一套，對未來抱有幻想。
比如榮盛發展。
半年報顯示，公司的經營性現金流量淨額為-57.39億。
如果真的像半年報中宣傳的那樣，謹慎拿地、積極回籠資金，那公司的經營性現金流量淨額應該是不菲的正數。
在土地投標保證金一項中，可以清晰的看到，公司2019年上半年的發生額差不多是上年同期的三倍。
表哥愛馬拉松，馬拉松愛好者經常自稱“鞋教”，跑鞋的核心技術是減震膠，減震膠的有效週期大約800公里，大概是3、4個月的跑量。也就是說，一年至少要穿3、4雙跑鞋。
所以，聽到炒鞋的消息時，表哥是非常緊張的。趕緊跑到亞瑟士旗艦店一看，還在打折，也就放下了心。
跑鞋才是剛需，你們太嫩了。
一般來說，一件東西被炒作，必須要有稀缺性。
70後炒房，房屋不僅具有稀缺性，還有實用性，最差還有鋼筋混凝土兜底；80後炒股，股票也有稀缺性，雖然實用性差一些，但好股票比較少，價格自然高；90後炒幣，除了各種韭菜幣，像比特幣、以太幣等公開算法支撐的幣，數量是有限的，只要有足夠的信徒，就有高額溢價；00後炒鞋，鞋有稀缺性嗎？
莆田生產線表示：正在連夜招人擴大規模。
除了個別限量款潮鞋，絕大多數鞋子產量是不可控的，甚至真假都是不可控的。為什麼這麼說？由於鞋子是委託加工模式，代工廠能相對容易的搞到原材料和核心技術（其實就沒什麼核心技術，越南柬埔寨都能生產的產品能有什麼核心技術），在暴利的誘惑下，代工廠有動力加大生產線馬力違約生產。
很多做高仿鞋的，本來就是做代工廠出身。和真鞋一樣的原材料，一樣的工藝，一樣的生產線，生產出的以假亂真的高仿，專櫃都無法辨認真假。
連稀缺性都不能保證的東西，炒作起來一定是泡沫。
但是，為什麼這麼多人都去炒鞋？
因為房子被調控了，房住不炒，熱錢湧動，總要有個出口。
房地產商們，過得可好？
8月27日，榮盛地產發佈2019年半年報，報告期，公司實現營業收入243.61億元，同比增長25.65%；營業利潤39.52億元，同比增長6.59%；歸屬於母公司所有者淨利潤29.44億元，同比增長31.05%。
前文表哥科普了地產商的利潤修飾手法，主要包括控制收入結轉時間點、調節並表範圍等方式。
榮盛地產的優美業績只是多年前銷售額的結轉，而不是2019年上半年的真實銷售業績。
真實情況如何？
半年報顯示，2019年上半年完成簽約面積、金額422.70萬平方米、 465.78億元， 同比分別增長9.85%和16.16%。 銷售均價11,019元/平方米，較上年末增長6.69%。
無論是簽約面積還是金額，增速都不如營收和歸母淨利潤。
在房住不炒的的倡導下，公司放慢了腳步。
一、經營性現金流
檢驗“房住不炒”的唯一標準是經營性現金流量淨額，許多上市房企都標榜自己積極響應，但實際上表面一套，背地一套，對未來抱有幻想。
比如榮盛發展。
半年報顯示，公司的經營性現金流量淨額為-57.39億。
如果真的像半年報中宣傳的那樣，謹慎拿地、積極回籠資金，那公司的經營性現金流量淨額應該是不菲的正數。
在土地投標保證金一項中，可以清晰的看到，公司2019年上半年的發生額差不多是上年同期的三倍。
收到的經營性現金中，成分也比較複雜，而且不太地道。
表哥愛馬拉松，馬拉松愛好者經常自稱“鞋教”，跑鞋的核心技術是減震膠，減震膠的有效週期大約800公里，大概是3、4個月的跑量。也就是說，一年至少要穿3、4雙跑鞋。
所以，聽到炒鞋的消息時，表哥是非常緊張的。趕緊跑到亞瑟士旗艦店一看，還在打折，也就放下了心。
跑鞋才是剛需，你們太嫩了。
一般來說，一件東西被炒作，必須要有稀缺性。
70後炒房，房屋不僅具有稀缺性，還有實用性，最差還有鋼筋混凝土兜底；80後炒股，股票也有稀缺性，雖然實用性差一些，但好股票比較少，價格自然高；90後炒幣，除了各種韭菜幣，像比特幣、以太幣等公開算法支撐的幣，數量是有限的，只要有足夠的信徒，就有高額溢價；00後炒鞋，鞋有稀缺性嗎？
莆田生產線表示：正在連夜招人擴大規模。
除了個別限量款潮鞋，絕大多數鞋子產量是不可控的，甚至真假都是不可控的。為什麼這麼說？由於鞋子是委託加工模式，代工廠能相對容易的搞到原材料和核心技術（其實就沒什麼核心技術，越南柬埔寨都能生產的產品能有什麼核心技術），在暴利的誘惑下，代工廠有動力加大生產線馬力違約生產。
很多做高仿鞋的，本來就是做代工廠出身。和真鞋一樣的原材料，一樣的工藝，一樣的生產線，生產出的以假亂真的高仿，專櫃都無法辨認真假。
連稀缺性都不能保證的東西，炒作起來一定是泡沫。
但是，為什麼這麼多人都去炒鞋？
因為房子被調控了，房住不炒，熱錢湧動，總要有個出口。
房地產商們，過得可好？
8月27日，榮盛地產發佈2019年半年報，報告期，公司實現營業收入243.61億元，同比增長25.65%；營業利潤39.52億元，同比增長6.59%；歸屬於母公司所有者淨利潤29.44億元，同比增長31.05%。
前文表哥科普了地產商的利潤修飾手法，主要包括控制收入結轉時間點、調節並表範圍等方式。
榮盛地產的優美業績只是多年前銷售額的結轉，而不是2019年上半年的真實銷售業績。
真實情況如何？
半年報顯示，2019年上半年完成簽約面積、金額422.70萬平方米、 465.78億元， 同比分別增長9.85%和16.16%。 銷售均價11,019元/平方米，較上年末增長6.69%。
無論是簽約面積還是金額，增速都不如營收和歸母淨利潤。
在房住不炒的的倡導下，公司放慢了腳步。
一、經營性現金流
檢驗“房住不炒”的唯一標準是經營性現金流量淨額，許多上市房企都標榜自己積極響應，但實際上表面一套，背地一套，對未來抱有幻想。
比如榮盛發展。
半年報顯示，公司的經營性現金流量淨額為-57.39億。
如果真的像半年報中宣傳的那樣，謹慎拿地、積極回籠資金，那公司的經營性現金流量淨額應該是不菲的正數。
在土地投標保證金一項中，可以清晰的看到，公司2019年上半年的發生額差不多是上年同期的三倍。
收到的經營性現金中，成分也比較複雜，而且不太地道。
其中有56.97億的“往來款”，什麼叫做往來款？
這是一個資金池，多家地產商（經常數十家甚至上百家）合作籤一個合作協議，其中某一個缺錢的時候，別人融資後再以往來款的名義轉給它。
本質上，這並非經營產生的現金流，而是一種籌資產生的現金流。
公司的往來款帶來的經營性現金流入，較上年同期增加了近一倍。
可見公司2019年上半年並沒有專心回籠資金，而是專心擴張勢力範圍。
二、預收款的真相
在分析保利地產的時候，某球狀投資社區許多專家紛紛留言抨擊表哥對預收款的“不專業”解讀，排隊聲稱預售房款是專款專用的。
表哥心想，都淪落到被人上實操課的地步了？
作為一個上市公司的老會計，當然知道專款專用是怎麼回事，你看看就好。更何況目前執行預售房款專戶的只是極少數城市。
如何實現預收款挪作他用呢？
多麼簡單，參股個建築公司就可以了。
根據監管要求，所謂專款專用，就是客戶買房的錢，房地產公司不能隨便花，在項目竣工之前，只能用於購買項目建設必須的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。
嗯，要是建築公司也是我的企業呢？甚至，如果建材公司也是我的關聯企業呢？專款專用，不就是左手換到右手？
以榮盛發展為例，財報顯示，公司賬面370多家控股參股公司中，除了房地產公司，還有大量的建築公司、建材公司、建築勞務分包公司等。
表哥愛馬拉松，馬拉松愛好者經常自稱“鞋教”，跑鞋的核心技術是減震膠，減震膠的有效週期大約800公里，大概是3、4個月的跑量。也就是說，一年至少要穿3、4雙跑鞋。
所以，聽到炒鞋的消息時，表哥是非常緊張的。趕緊跑到亞瑟士旗艦店一看，還在打折，也就放下了心。
跑鞋才是剛需，你們太嫩了。
一般來說，一件東西被炒作，必須要有稀缺性。
70後炒房，房屋不僅具有稀缺性，還有實用性，最差還有鋼筋混凝土兜底；80後炒股，股票也有稀缺性，雖然實用性差一些，但好股票比較少，價格自然高；90後炒幣，除了各種韭菜幣，像比特幣、以太幣等公開算法支撐的幣，數量是有限的，只要有足夠的信徒，就有高額溢價；00後炒鞋，鞋有稀缺性嗎？
莆田生產線表示：正在連夜招人擴大規模。
除了個別限量款潮鞋，絕大多數鞋子產量是不可控的，甚至真假都是不可控的。為什麼這麼說？由於鞋子是委託加工模式，代工廠能相對容易的搞到原材料和核心技術（其實就沒什麼核心技術，越南柬埔寨都能生產的產品能有什麼核心技術），在暴利的誘惑下，代工廠有動力加大生產線馬力違約生產。
很多做高仿鞋的，本來就是做代工廠出身。和真鞋一樣的原材料，一樣的工藝，一樣的生產線，生產出的以假亂真的高仿，專櫃都無法辨認真假。
連稀缺性都不能保證的東西，炒作起來一定是泡沫。
但是，為什麼這麼多人都去炒鞋？
因為房子被調控了，房住不炒，熱錢湧動，總要有個出口。
房地產商們，過得可好？
8月27日，榮盛地產發佈2019年半年報，報告期，公司實現營業收入243.61億元，同比增長25.65%；營業利潤39.52億元，同比增長6.59%；歸屬於母公司所有者淨利潤29.44億元，同比增長31.05%。
前文表哥科普了地產商的利潤修飾手法，主要包括控制收入結轉時間點、調節並表範圍等方式。
榮盛地產的優美業績只是多年前銷售額的結轉，而不是2019年上半年的真實銷售業績。
真實情況如何？
半年報顯示，2019年上半年完成簽約面積、金額422.70萬平方米、 465.78億元， 同比分別增長9.85%和16.16%。 銷售均價11,019元/平方米，較上年末增長6.69%。
無論是簽約面積還是金額，增速都不如營收和歸母淨利潤。
在房住不炒的的倡導下，公司放慢了腳步。
一、經營性現金流
檢驗“房住不炒”的唯一標準是經營性現金流量淨額，許多上市房企都標榜自己積極響應，但實際上表面一套，背地一套，對未來抱有幻想。
比如榮盛發展。
半年報顯示，公司的經營性現金流量淨額為-57.39億。
如果真的像半年報中宣傳的那樣，謹慎拿地、積極回籠資金，那公司的經營性現金流量淨額應該是不菲的正數。
在土地投標保證金一項中，可以清晰的看到，公司2019年上半年的發生額差不多是上年同期的三倍。
收到的經營性現金中，成分也比較複雜，而且不太地道。
其中有56.97億的“往來款”，什麼叫做往來款？
這是一個資金池，多家地產商（經常數十家甚至上百家）合作籤一個合作協議，其中某一個缺錢的時候，別人融資後再以往來款的名義轉給它。
本質上，這並非經營產生的現金流，而是一種籌資產生的現金流。
公司的往來款帶來的經營性現金流入，較上年同期增加了近一倍。
可見公司2019年上半年並沒有專心回籠資金，而是專心擴張勢力範圍。
二、預收款的真相
在分析保利地產的時候，某球狀投資社區許多專家紛紛留言抨擊表哥對預收款的“不專業”解讀，排隊聲稱預售房款是專款專用的。
表哥心想，都淪落到被人上實操課的地步了？
作為一個上市公司的老會計，當然知道專款專用是怎麼回事，你看看就好。更何況目前執行預售房款專戶的只是極少數城市。
如何實現預收款挪作他用呢？
多麼簡單，參股個建築公司就可以了。
根據監管要求，所謂專款專用，就是客戶買房的錢，房地產公司不能隨便花，在項目竣工之前，只能用於購買項目建設必須的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。
嗯，要是建築公司也是我的企業呢？甚至，如果建材公司也是我的關聯企業呢？專款專用，不就是左手換到右手？
以榮盛發展為例，財報顯示，公司賬面370多家控股參股公司中，除了房地產公司，還有大量的建築公司、建材公司、建築勞務分包公司等。
更不用提，還有各種不體現在報表上的關聯公司可以利用，每一分錢都不會逃出手掌心。
Naïve… …
三、融資成本
房地產是高槓杆行業，當年冒險家孫宏斌因為步子太大扯了蛋，順馳地產崩盤。如何判斷房地產企業的融資安全性呢？
主要是看利息。
利潤表顯示，榮盛發展的利息支出5.4億，和公司28.83億的淨利潤相比，雖然不低，但似乎也在可接受的範圍之內。
如果你這麼想，就被數據矇蔽了。
科普一個房地產企業的常見指標：利息資本化。表哥多次講過研發支出資本化，房地產企業在利息上也有類似操作，把貸款利息處理為存貨（開發成本）、在建工程、固定資產等資產項目，從而使利潤表的利息沒那麼扎眼，大幅降低了對利潤的影響。
半年報裡藏著一個可怕的數據，公司資本化利息金額高達111.86億。而在2018年的年報中，這個金額沒有出現（2017年為92.62億元）。
表哥愛馬拉松，馬拉松愛好者經常自稱“鞋教”，跑鞋的核心技術是減震膠，減震膠的有效週期大約800公里，大概是3、4個月的跑量。也就是說，一年至少要穿3、4雙跑鞋。
所以，聽到炒鞋的消息時，表哥是非常緊張的。趕緊跑到亞瑟士旗艦店一看，還在打折，也就放下了心。
跑鞋才是剛需，你們太嫩了。
一般來說，一件東西被炒作，必須要有稀缺性。
70後炒房，房屋不僅具有稀缺性，還有實用性，最差還有鋼筋混凝土兜底；80後炒股，股票也有稀缺性，雖然實用性差一些，但好股票比較少，價格自然高；90後炒幣，除了各種韭菜幣，像比特幣、以太幣等公開算法支撐的幣，數量是有限的，只要有足夠的信徒，就有高額溢價；00後炒鞋，鞋有稀缺性嗎？
莆田生產線表示：正在連夜招人擴大規模。
除了個別限量款潮鞋，絕大多數鞋子產量是不可控的，甚至真假都是不可控的。為什麼這麼說？由於鞋子是委託加工模式，代工廠能相對容易的搞到原材料和核心技術（其實就沒什麼核心技術，越南柬埔寨都能生產的產品能有什麼核心技術），在暴利的誘惑下，代工廠有動力加大生產線馬力違約生產。
很多做高仿鞋的，本來就是做代工廠出身。和真鞋一樣的原材料，一樣的工藝，一樣的生產線，生產出的以假亂真的高仿，專櫃都無法辨認真假。
連稀缺性都不能保證的東西，炒作起來一定是泡沫。
但是，為什麼這麼多人都去炒鞋？
因為房子被調控了，房住不炒，熱錢湧動，總要有個出口。
房地產商們，過得可好？
8月27日，榮盛地產發佈2019年半年報，報告期，公司實現營業收入243.61億元，同比增長25.65%；營業利潤39.52億元，同比增長6.59%；歸屬於母公司所有者淨利潤29.44億元，同比增長31.05%。
前文表哥科普了地產商的利潤修飾手法，主要包括控制收入結轉時間點、調節並表範圍等方式。
榮盛地產的優美業績只是多年前銷售額的結轉，而不是2019年上半年的真實銷售業績。
真實情況如何？
半年報顯示，2019年上半年完成簽約面積、金額422.70萬平方米、 465.78億元， 同比分別增長9.85%和16.16%。 銷售均價11,019元/平方米，較上年末增長6.69%。
無論是簽約面積還是金額，增速都不如營收和歸母淨利潤。
在房住不炒的的倡導下，公司放慢了腳步。
一、經營性現金流
檢驗“房住不炒”的唯一標準是經營性現金流量淨額，許多上市房企都標榜自己積極響應，但實際上表面一套，背地一套，對未來抱有幻想。
比如榮盛發展。
半年報顯示，公司的經營性現金流量淨額為-57.39億。
如果真的像半年報中宣傳的那樣，謹慎拿地、積極回籠資金，那公司的經營性現金流量淨額應該是不菲的正數。
在土地投標保證金一項中，可以清晰的看到，公司2019年上半年的發生額差不多是上年同期的三倍。
收到的經營性現金中，成分也比較複雜，而且不太地道。
其中有56.97億的“往來款”，什麼叫做往來款？
這是一個資金池，多家地產商（經常數十家甚至上百家）合作籤一個合作協議，其中某一個缺錢的時候，別人融資後再以往來款的名義轉給它。
本質上，這並非經營產生的現金流，而是一種籌資產生的現金流。
公司的往來款帶來的經營性現金流入，較上年同期增加了近一倍。
可見公司2019年上半年並沒有專心回籠資金，而是專心擴張勢力範圍。
二、預收款的真相
在分析保利地產的時候，某球狀投資社區許多專家紛紛留言抨擊表哥對預收款的“不專業”解讀，排隊聲稱預售房款是專款專用的。
表哥心想，都淪落到被人上實操課的地步了？
作為一個上市公司的老會計，當然知道專款專用是怎麼回事，你看看就好。更何況目前執行預售房款專戶的只是極少數城市。
如何實現預收款挪作他用呢？
多麼簡單，參股個建築公司就可以了。
根據監管要求，所謂專款專用，就是客戶買房的錢，房地產公司不能隨便花，在項目竣工之前，只能用於購買項目建設必須的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。
嗯，要是建築公司也是我的企業呢？甚至，如果建材公司也是我的關聯企業呢？專款專用，不就是左手換到右手？
以榮盛發展為例，財報顯示，公司賬面370多家控股參股公司中，除了房地產公司，還有大量的建築公司、建材公司、建築勞務分包公司等。
更不用提，還有各種不體現在報表上的關聯公司可以利用，每一分錢都不會逃出手掌心。
Naïve… …
三、融資成本
房地產是高槓杆行業，當年冒險家孫宏斌因為步子太大扯了蛋，順馳地產崩盤。如何判斷房地產企業的融資安全性呢？
主要是看利息。
利潤表顯示，榮盛發展的利息支出5.4億，和公司28.83億的淨利潤相比，雖然不低，但似乎也在可接受的範圍之內。
如果你這麼想，就被數據矇蔽了。
科普一個房地產企業的常見指標：利息資本化。表哥多次講過研發支出資本化，房地產企業在利息上也有類似操作，把貸款利息處理為存貨（開發成本）、在建工程、固定資產等資產項目，從而使利潤表的利息沒那麼扎眼，大幅降低了對利潤的影響。
半年報裡藏著一個可怕的數據，公司資本化利息金額高達111.86億。而在2018年的年報中，這個金額沒有出現（2017年為92.62億元）。
表哥愛馬拉松，馬拉松愛好者經常自稱“鞋教”，跑鞋的核心技術是減震膠，減震膠的有效週期大約800公里，大概是3、4個月的跑量。也就是說，一年至少要穿3、4雙跑鞋。
所以，聽到炒鞋的消息時，表哥是非常緊張的。趕緊跑到亞瑟士旗艦店一看，還在打折，也就放下了心。
跑鞋才是剛需，你們太嫩了。
一般來說，一件東西被炒作，必須要有稀缺性。
70後炒房，房屋不僅具有稀缺性，還有實用性，最差還有鋼筋混凝土兜底；80後炒股，股票也有稀缺性，雖然實用性差一些，但好股票比較少，價格自然高；90後炒幣，除了各種韭菜幣，像比特幣、以太幣等公開算法支撐的幣，數量是有限的，只要有足夠的信徒，就有高額溢價；00後炒鞋，鞋有稀缺性嗎？
莆田生產線表示：正在連夜招人擴大規模。
除了個別限量款潮鞋，絕大多數鞋子產量是不可控的，甚至真假都是不可控的。為什麼這麼說？由於鞋子是委託加工模式，代工廠能相對容易的搞到原材料和核心技術（其實就沒什麼核心技術，越南柬埔寨都能生產的產品能有什麼核心技術），在暴利的誘惑下，代工廠有動力加大生產線馬力違約生產。
很多做高仿鞋的，本來就是做代工廠出身。和真鞋一樣的原材料，一樣的工藝，一樣的生產線，生產出的以假亂真的高仿，專櫃都無法辨認真假。
連稀缺性都不能保證的東西，炒作起來一定是泡沫。
但是，為什麼這麼多人都去炒鞋？
因為房子被調控了，房住不炒，熱錢湧動，總要有個出口。
房地產商們，過得可好？
8月27日，榮盛地產發佈2019年半年報，報告期，公司實現營業收入243.61億元，同比增長25.65%；營業利潤39.52億元，同比增長6.59%；歸屬於母公司所有者淨利潤29.44億元，同比增長31.05%。
前文表哥科普了地產商的利潤修飾手法，主要包括控制收入結轉時間點、調節並表範圍等方式。
榮盛地產的優美業績只是多年前銷售額的結轉，而不是2019年上半年的真實銷售業績。
真實情況如何？
半年報顯示，2019年上半年完成簽約面積、金額422.70萬平方米、 465.78億元， 同比分別增長9.85%和16.16%。 銷售均價11,019元/平方米，較上年末增長6.69%。
無論是簽約面積還是金額，增速都不如營收和歸母淨利潤。
在房住不炒的的倡導下，公司放慢了腳步。
一、經營性現金流
檢驗“房住不炒”的唯一標準是經營性現金流量淨額，許多上市房企都標榜自己積極響應，但實際上表面一套，背地一套，對未來抱有幻想。
比如榮盛發展。
半年報顯示，公司的經營性現金流量淨額為-57.39億。
如果真的像半年報中宣傳的那樣，謹慎拿地、積極回籠資金，那公司的經營性現金流量淨額應該是不菲的正數。
在土地投標保證金一項中，可以清晰的看到，公司2019年上半年的發生額差不多是上年同期的三倍。
收到的經營性現金中，成分也比較複雜，而且不太地道。
其中有56.97億的“往來款”，什麼叫做往來款？
這是一個資金池，多家地產商（經常數十家甚至上百家）合作籤一個合作協議，其中某一個缺錢的時候，別人融資後再以往來款的名義轉給它。
本質上，這並非經營產生的現金流，而是一種籌資產生的現金流。
公司的往來款帶來的經營性現金流入，較上年同期增加了近一倍。
可見公司2019年上半年並沒有專心回籠資金，而是專心擴張勢力範圍。
二、預收款的真相
在分析保利地產的時候，某球狀投資社區許多專家紛紛留言抨擊表哥對預收款的“不專業”解讀，排隊聲稱預售房款是專款專用的。
表哥心想，都淪落到被人上實操課的地步了？
作為一個上市公司的老會計，當然知道專款專用是怎麼回事，你看看就好。更何況目前執行預售房款專戶的只是極少數城市。
如何實現預收款挪作他用呢？
多麼簡單，參股個建築公司就可以了。
根據監管要求，所謂專款專用，就是客戶買房的錢，房地產公司不能隨便花，在項目竣工之前，只能用於購買項目建設必須的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。
嗯，要是建築公司也是我的企業呢？甚至，如果建材公司也是我的關聯企業呢？專款專用，不就是左手換到右手？
以榮盛發展為例，財報顯示，公司賬面370多家控股參股公司中，除了房地產公司，還有大量的建築公司、建材公司、建築勞務分包公司等。
更不用提，還有各種不體現在報表上的關聯公司可以利用，每一分錢都不會逃出手掌心。
Naïve… …
三、融資成本
房地產是高槓杆行業，當年冒險家孫宏斌因為步子太大扯了蛋，順馳地產崩盤。如何判斷房地產企業的融資安全性呢？
主要是看利息。
利潤表顯示，榮盛發展的利息支出5.4億，和公司28.83億的淨利潤相比，雖然不低，但似乎也在可接受的範圍之內。
如果你這麼想，就被數據矇蔽了。
科普一個房地產企業的常見指標：利息資本化。表哥多次講過研發支出資本化，房地產企業在利息上也有類似操作，把貸款利息處理為存貨（開發成本）、在建工程、固定資產等資產項目，從而使利潤表的利息沒那麼扎眼，大幅降低了對利潤的影響。
半年報裡藏著一個可怕的數據，公司資本化利息金額高達111.86億。而在2018年的年報中，這個金額沒有出現（2017年為92.62億元）。
也就意味著，如果公司2018年的年報處理沒問題的話，短短半年，利息支出超過117億！！！這可能是借的高利貸吧。
假設2018年年報處理失誤，漏填了資本化利息，那麼公司新增資本化利息也是接近或超過淨利潤，公司淪為銀行的打工仔。
同時還扯出另外一個問題：上市公司信披違規怎麼辦？