一項低調務實的龍光地產（3380.HK），再一次用他過硬的中期成績單，證明了自己的與眾不同和出類拔萃。2019年上半年，龍光地產繼續保持高質量發展態勢，在合約銷售、營業收入、盈利能力、收益質量及財務穩健性等多個方面表現亮麗，多項指標持續領先行業，粵港澳大灣區龍頭地位進一步凸顯。
在中期業績發佈之後，龍光地產呈現的諸多價值點給資本市場帶去更多信心，股價開啟了一段新的上升行情。
時代週報研究發現，與以往不同的是，在“區域深耕+城市更新”的雙輪驅動戰略之下，龍光土儲總貨值創下新記錄，業績增長開啟新引擎，城市更新業務在潛心耕耘之後初現崢嶸，貨值超過3250億元。尤其是在深圳先行示範區以及粵港澳大灣區的雙重利好疊加之下，龍光地產正在迎來新一輪價值重估。
盈利表現持續強勁
8月26日，龍光地產公佈了2019年中期業績，上半年龍光營收、淨利潤以及核心利潤同比都有大幅增長。財報顯示，龍光上半年已完成合約銷售453.1億元，完成年度目標的53%。而1至7月，龍光地產累計實現合約銷售額約為人民幣546.2億元，同比增長24.7%，完成全年850億元銷售目標的64.26%，年度任務完成率位居行業前列。
從中期業績公告中可以看出，龍光地產上半年核心利潤規模在同等銷售規模房企中繼續遙遙領先，半年核心利潤規模甚至部分同等規模房企全年。
期內，龍光地產實現營業收入270.22億元，同比增長78.3%；毛利潤93.92億元，同比增長約67.4%；歸屬股東淨利潤51.28億元，同比增50%；核心溢利46.72億元，同比增長59.0%；歸屬母公司擁有人的核心溢利為45.10億元，增長70.2%。公司毛利率34.8%，較去年的33.7%進一步提升；核心利潤率17.3%，連續多年穩居上市房企前列。
財務結構也進一步優化。報告期內，龍光地產淨負債率為65.4%，相較去年同期下降0.9個百分點。截至報告期末，現金及銀行結餘為383.12億元。
截至報告期末的現金中期股息每股38港仙，較2018年同期增長35.7%。股息總額佔母公司擁有人應占核心溢利約40%。
華泰證券近期發佈研究報告，上調龍光地產評級至買入，並預測龍光將超額完成850億元的2019年合約銷售目標，預期集團未來3年核心盈利年化增長率可穩定在30%左右，並維持優厚的派息率。
重倉深圳先行示範區
8月18日，中共中央、國務院印發了《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，把深圳未來發展目標定位於深圳高質量發展成為全國典範，成為競爭力、創新力、影響力卓著的全球標杆城市，這為深圳再次帶來了歷史性的機遇。《意見》還進一步明確深圳作為粵港澳大灣區的核心引擎，提出要“通過先行示範區的建設，增強深圳的核心引擎功能，從而帶動整個大灣區的協同發展”。
西南證券、招商證券等多家機構指出，“先行示範區”的整體定位，從政策層面保障了深圳在中國城市體系金字塔頂端的排位，疊加領先和市場化的創新驅動力，深圳土地資源的財富承載能力和住房需求可望長期提升，土地儲備佔比高以及潛在拿地能力強的公司最先受益。
龍光作為深耕該區域的房企，被認為是受益最大的房企之一。龍光地產2003年首次進入深圳，深耕深圳市場十餘年，先發優勢顯著，繼2017年摘得深圳成交套數冠軍後，龍光地產2018年在深圳市場的成交套數和成交面積均位居全市首位，在深圳開發的玖龍璽、玖鑽及玖龍臺等多個項目屢創銷售佳績，確立了在深圳的領跑地位。
截至2019年6月30日，龍光已實現對深圳10區的全面佈局和覆蓋，在深圳土儲貨值超過1800億元，龍光在深圳及臨深區域擁有土儲貨值達3370億元，佔總貨值比重45%。
值得關注的是，根據規劃，深圳至2035年將形成33條線路、總里程1335公里的軌道網絡，是目前已開通里程的4.7倍，最終建設成一個大灣區融合的密集軌道交通網。深圳土地資源緊張、城市功能需求複雜，TOD模式本身可以實現高質產業的引進，吸引大量高質居住人群，已然成為其城市更新與開發的首選模式。
被業界譽為“TOD先行軍”的龍光地產，以前瞻性戰略投資為先導，以“軌道+物業”模式挖掘項目商業價值，持續提升物業溢價能力和實現長足發展。在深圳，“龍光的項目都是地鐵盤”的概念深入人心，目前龍光在深圳發展的13個項目均為地鐵物業，位於地鐵上蓋和軌道交通節點。
粵港澳大灣區土儲龍頭
從長期來看，深圳龍頭地位和作用的強化將帶動粵港澳大灣區城市群的形成，對房地產行業影響深遠。龍光地產以前瞻性戰略投資為先導，實現了在粵港澳大灣區的市場領先地位。
華泰證券研究報告指出，粵港澳大灣區內未來10到20年將增加3000萬人口，成為高端產業和人口聚焦的全球前五名經濟體，並擁有1億人口的強大中國內需市場，預期大灣區內資產將長期升值。此外，隨著區內的軌道交通系統大幅擴容，粵港澳大灣區國際大都市圈內的深圳等核心城市，惠州和東莞等二線城市土地價值將長期提升。
除了深圳以外，龍光地產在粵港澳大灣區其他城市也佈下重兵，隨著粵港澳大灣區建設的進一步推進，其潛力將逐步釋放。
自2007年進駐惠州區域以來，龍光地產已打造8個標杆項目，位居2018年惠州銷售金額前三；2019年上半年，再奪惠州整體銷售金額第二名。多年來，明星項目龍光城單盤銷售套數、成交面積及銷售金額一直在市場名列前茅，2019年上半年，龍光城再奪惠州單盤銷冠。
龍光還加大了在東莞的戰略投入，在虎門、長安、鳳崗、清溪、大嶺山等經濟強鎮佈局近20個項目，土地儲備超過300萬平米，貨值近750億元。此外，龍光的珠海、佛山、中山等珠江西岸城市進行了深入佈局。
截至2019年6月30日，龍光地產土儲總貨值增加至7520億元，其中粵港澳大灣區土儲貨值6111億元，佔總貨值比重81%。一直以來，龍光土儲成本較低，2018年平均成本為每平方米3985元，平均土地成本佔售價比僅約兩成，遠遠低於行業平均水平。
華泰證券認為，龍光長期看好粵港澳大灣區大都市群的投資前景，並以跨週期的多元化土儲獲取方式，持續擴大粵港澳大灣區內的市場佔有率，鞏固粵港澳大灣區的龍頭地位，保持行業領先的盈利能力。
城市更新項目價值巨大
值得一提的是，除了招拍掛與項目收購，龍光地產還積極推進城市更新項目。在“區域深耕+城市更新”的雙輪驅動戰略之下，龍光在價值區域佈局的城市更新項目，數量多、貨值大，已經成為了城市更新的隱形巨頭。
財報顯示，今年上半年，城市更新業務貢獻核心利潤約18億元，成為龍光地產業績增長的新引擎。龍光管理層在半年業績會上也表示：“城市更新項目是粵港澳大灣區的獨特機遇，也是龍光地產補充土儲的重要來源。公司深耕大灣區17年，熟悉每個城市的土地規劃、城市更新政策及區域價值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發優勢和主場優勢。”
2019年上半年，龍光地產新增城市更新類項目貨值852億元。截至6月30日，公司共計在10個城市拓展了62個城市更新項目，可轉化土儲面積1877萬平米，貨值超過3250億元，其中90%以上位於粵港澳大灣區；在項目改造性質上，有2600億元貨值佈局在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主改造的城市，佔比達80%，轉化能力較強。
繼2018年孵化佛山和珠海兩個項目後，今年預期還將孵化深圳蛇口自貿區、惠州大亞灣和深圳僑城東等3個項目，貨值700億元。按照計劃，龍光地產未來每年孵化城市更新項目貨值不低於300億元，每年利潤貢獻佔公司核心利潤10%至20%。
由於受到地產週期下行和政策收緊等經濟環境走弱的影響，龍光地產股票較前期高點有所回調。多家國際大行認為，龍光地產價值被低估。
龍光未來幾年銷售和利潤的高確定性，已經成為不爭的事實。從銷售來看，按照2019年實現900億元銷售額、未來每年增長20%的推算，即便是不再補充新的土儲資源，龍光地產現有的7520億元土儲貨值，可以足夠完全覆蓋公司5-6年的銷售增長需求。
從利潤來看，國信證券研究報告認為，已確權土儲加上鎖定的舊改項目，龍光地產總可售資源約7520億元，以約20%的淨利率計算，這些貨值將為公司帶來約1500億元的利潤，支持未來盈利穩健增長。
中金公司也認為，除了已落地的土儲外，城市更新項目已經成為龍光的第二增長引擎，公司可以通過參與土地一級開發獲取額外收益，“我們認為，市場低估了龍光地產一級土地開發的潛在盈利”，公司價值面臨重估。
（文/華明）
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