撰文@李斌斌

編輯@李福來

“整個地產行業留給我們實現超越的時間不多了，我覺得過3-5年，大局就基本定了。”弘陽集團執行總裁張良公開闡述“彎道超車”的必要性。

2020年，房企基本進入存量和資產管理的時代。馬太效應將尤為突顯，因此不少房企卯足了勁衝刺“千億目標”，弘陽地產也位列其中。

壞消息是，在不久前剛發佈上半年報中，弘陽地產的幾個數字令人“瞠舌”：營業額39.07億元、淨利潤為7.2億元、淨負債為710億元。

如此“驚人”的業績，弘陽地產要如何才能達到遙不可及的“千億目標”？

01

弘陽地產，1996年創立於江蘇南京，前身為香港紅太陽集團，起初只是一家做家居建材行業的小公司。後來轉入房地產行業，集團名稱也由“紅太陽”變更為“弘陽”。

截至2019年6月30日，弘陽地產的總土儲面積約1569萬平方米，以2018年銷售均價計算，總貨值約1765.8億元。

和一眾同行相比，美的置業在2018年末總貨值約為4600億元；越秀地產、中駿集團在2018年末的總貨值也均在3000億元左右。

眾多強勁的“同期生”一同競爭千億門票，總貨值最弱的弘陽地產並沒有多大優勢，於是為了穩固銷售額，弘陽地產決定“笨鳥先飛”：高溢價拿地。

弘陽地產今年上半年拿地高達36幅，大部分以溢價購得，總計耗資274.37億元，已超過2018年全年拿地所耗費總額。

江門市地塊以4.42億元，54.79%的高溢價率成交；位於溫州的兩個地塊溢價率分別達到30%和29.68%，價值分別是7.56億元和6.17億元；5月9日，弘陽地產再次以4.97億元競得蘇州張家港塘橋鎮一宗商住用地，溢價率26.46%。

弘陽地產的年報上，有這樣醒目的一句話：公司截至2019年6月30日的淨負債率為76%，處於穩健水平。本集團手頭現金充裕，約為人民幣169.5億元。

糖衣之下苦甜不知，弘陽地產目前負債710億元，短期債務達到了108.98億元，經審核可動用賬面資金僅為89.41億元，根本無法覆蓋短期借款。

同時，弘陽地產在2015年-2018年總負債分別為：210.95億元、244.31億元、328.68億元、540.72億元，四年增長了156%。

在一年前的招股說明書中，弘陽地產明確提到，未來可能面臨融資困難。“公司截至2017年底，錄得經營現金流量淨額-34.98億元，而公司未必能按商業上合理條款取得重組資金，意即包括銀行貸款、公司債券、信託融資或其他安排。”

不斷攀升的負債壓得弘陽地產喘不過氣，迫於集團面臨進退兩難的困境，它的操作似乎情有可原。

截止7月14日，全國有超過20家房企，發佈接近200億美元債計劃。其中，弘陽地產在今年6月25日，發行於2022年到期金額為25億美元的優先票據，估計票據發行可得淨款項23.76億美元。事實上，在2018年11月和12月弘陽還陸續發行了票面利率13.5%，合計3.8億美元優先票據。

舉債拿地並不止弘陽一家，全中國的中小型房企都在為2020年千億目標發了瘋似地衝刺。但狂奔的馬兒終究很難駕馭，為了抑制過熱的市場環境，國家給房企“套上了韁繩”。

7月12日，國家發改委發佈《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，明確要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企融資渠道進一步收緊，給上半年的瘋狂拿地浪潮澆了一盆冷水。

在此一週前，銀保監會還針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，開展約談警示。

“以債養債”的舉措戛然而止。

其中，以“黑馬”姿態出現在眾人視野中的弘陽地產“跌的最慘”，短期內償還百億債務更是“火燒眉毛”。

02

上市前加快土地儲備是所有房企的必經之路，但弘陽地產遭遇的時間點有些尷尬。

自2018年7月上市以來，弘陽地產還未來得及消化囤積土地，負債率和現金流問題就接踵而至。眼下2020年這個中小型房企的關鍵節點，為了“千億目標”，弘陽不得不撐著肚子繼續囤積土地。

旭輝、新城上市之初，因為加大土儲備負債率也飆漲。旭輝2012年上半年，淨負債率高達138.3%；新城淨2015年負債比率也達111.7%。兩家面臨巨大的信託壓力，前者花了5年銷售額才突破千億，後者也花了2年時間才消化完。

時至2019年，上市才一年“吃撐了”的弘陽急需一顆“健胃消食片”。

然而，舉債拿地的紅利期已經過去，被波及的弘陽地產根本“沒錢買藥”。

弘陽地產經營活動產生的現金流量淨額連續告負，2015-2018年分別為23.9億元、8.91億元、-34.98億元和-26.28億元。

現金流與投資者的回報直接掛鉤，也是企業盈利的一個重要指標。2015年至2017年，弘陽地產的股本回報率分別為28%、16.5%和14.7%，呈現持續下滑的態勢，且2017年股本回報率竟然約相當於2015年的一半。

外圍政策收緊，內部債務承壓，如果說激進擴張的弘陽地產已經舉步維艱，那麼質量問題已經讓它寸步難行。

“新的一年，我們要從奮鬥到艱苦奮鬥。”今年初動員會上弘陽地產集團總裁蔣達強喊出這句話。弘陽地產並不諱言自己追求“快週轉、高利潤、低風險”的行為，經常要求各城市分公司在獲得土地後的85天內實現開工，180天內開盤。

“高週轉、高槓杆、高負債”下的弘陽地產的房屋質量在消費者中的口碑一落千丈，甚至爆發過數十次維權、糾紛。

2014年，旭日愛上城部分業主因學區房問題，聚集售樓處前抗議；2015年，弘陽地產以地下儲藏庫、人防工程規劃成停車位兜售，起初調解無果，對簿公堂；2016年，弘陽旭日愛上城完工小區牆面出現開裂、鼓起，像是“泡泡樓”，質量引人擔憂......

弘陽地產正在消磨民眾對於他們的信心，然而在“高週轉”的模式之下，弘陽地產的更多問題也相繼暴露。

2018年9月，弘陽禹洲時光春曉，因未辦理施工許可證手續擅自開工建設，被監管部門處以3.386萬元罰款；僅過一個月，弘陽G57地塊房地產開發項目，因未辦理施工許可證的前提下，擅自對樁基工程施工等違法行為，被監管部門處以4.9971萬元罰款......

近些年來，圍繞頭部房企碧桂園最多的話題就是“給你一個五星級的坑”。弘陽地產規模雖不及碧桂園，但是話題量卻過猶不及。

03

2020年是諸多房企的一個重要轉折點，也是中小型房企的終局決戰年。

2018年，萬科高喊“活下去”；2019年，王健林表示，“萬達退出房地產”。

頭部房企正在裹緊衣被抵禦“寒冬”，中小型房企的日子更不好過。

人民法院公告網顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產企業宣告破產清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也赫然在列。除此以外，浙江女首富周曉光的新光集團及三家下屬公司在4月初也向地方法院申請了破產重整。

其實早在1月17日，港股內小型房企的快閃暴跌就引起了業內關注。有分析人士指明雖然股價暴跌的原因和資金鍊安全、融資、股東質押過高有關，但是企業銷售一旦放緩，債務違約問題一定會爆發。

令它頭皮發麻的是，弘陽地產負債高達710億，較之銀億集團的500億負債還多出210億！為了避免“山崩”，弘陽地產一刻也不敢鬆懈。

從樓市調控政策趨勢來看，調控政策仍然是從嚴執行，當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候，政策面不可能出現鬆動。

從中央和地方密集出臺租房政策來看，未來幾年，租賃和存量經營才是關鍵。在房市遇冷，行市下跌，大部分房企或許都會被動轉型。

一邊是樓市持續被“降溫”，一邊是租賃市場的暖風頻吹，眼下弘陽地產們的處境可謂冰火兩重天。

正如張良所言，進入2020年之後，房企進入存量和資產管理階段。這也是弘陽地產目前不惜瘋狂舉債拿地的主要原因，千億目標是一個標杆，跨過這道水分嶺或許能迎來一片新天地。

在今年8月29日弘陽地產發佈的“半期考成績單”中，弘陽地產實現合約銷售額約303億元，同比增長43%。“成績單”出爐，公司行政總裁何捷表示弘陽地產很有信心完成2019年600億元銷售額的目標。

值得一提的是，隨著“房住不炒”的提出，百姓購房趨於理性，今年“金九銀十”很難再出現火爆的場面，未來整體上還將以穩定為主。

成績雖然光鮮亮麗，但弘陽地產的問題同樣“亮眼”。接下來的一年多時間裡，弘陽地產的千億目標只會越來越難。(完)