近期灃東新城新公示一批房源價格，新盤碧桂園國湖1.69-3萬，驚爆了一批吃瓜群眾，西鹹新區都3萬了，4月西安房價同比去年漲幅23.8%，房價要上天嗎？
其實，3萬隻是個別現象，西安早就已經破7萬，中大國際9號新房的時候就賣到5萬/㎡，二手房報價在7-8萬/㎡，以偏概全並不能說明西安的房價。
碧桂園國湖2017年以18.8億元拿地，摺合樓面價達到6343元/㎡，據美城股份數據統計，西安2019年5月土拍月均樓面價才4157元/㎡。麵粉價高，自然麵包價高，碧桂園國湖一開始就定位高端產品。
西安近期2萬+的高端產品的增多，拉高了整體均價，也說明不了房價的漲幅，購房者不必過於擔心。
2019年西安真實的房價是什麼呢？
1、不限購區域5000-3萬+不等，熱度比較高的是灃西新城、秦漢新城，距離市區較近，區域內未來有地鐵通車，投資居多。周邊高陵、臨潼、鄠邑等地區價格低，距離市區遠，西安的購房者關注度較低。
2、限購區域9000-3萬+不等，曲江、高新整體價格最高，港務區、城西、灃東新城個別樓盤是價值窪地。
影響房價的兩大因素是地段和產品，高層、小高層、洋房、別墅，是否帶裝修，裝修品牌、物業品牌都要考慮進去。同一樓盤不同產品價格都會相差很多。
房博士把2019年上半年已備案的樓盤，細化到每個樓棟，分4個價格梯度做了整理，這些樓盤大多數已經登記銷售，購房者可以查詢樓盤對應的價格，為後期新推房源作為參考。
01
限購區1萬以下樓盤
1萬以下的樓盤越來越少，買到就是賺到。清涼山居、華清學府城、高科綠水東城可以說是主城區內撿漏了，都要搖號，這幾個項目拿地較早，清涼山居主打環境後期主推別墅，華清學府城、高科綠水東城定位剛需，都是多期開發，前幾期已交房入住。高科綠水東城預計近期推84-88平米2室戶型，華清學府城後期待定。
港務區因為交通不便，還沒有發展起來，是價值窪地，西港碧水灣平銷，一期已經交房入住，附近的西港花園學校已開學多年，生活氣息濃厚，沒有搖上號的剛需可以考慮。
02
1萬-1萬5樓盤
今年備案的1萬-1萬5的樓盤有43個，其中“千人搖”的有綠地新裡城蘭亭公館、紫薇東進、大華翰林華府、大華公園世家、金地曲江褐石小鎮、德傑狀元府邸、西安奧園譽府、紫薇花園洲、康橋悅蓉園、華潤置地·曲江九里、曲江風華。
這幾個樓盤幾乎是逢開必搖，房源以高層剛需為主，曲江價格略高，曲江風華、華潤置地·曲江九里精裝高層均價都在1萬4以上，金地曲江褐石小鎮超高層均價1萬2，其他區域精裝高層均價大多在1萬2，毛坯房均價1萬-1萬1。
其中最難搖的樓盤前三，康橋悅蓉園中籤率6.84%，綠地新裡城蘭亭公館中籤率16.33%，城西日光盤德傑狀元府邸中籤率18.56。
這三個樓盤代表了西安大多數熱盤的特點，核心地段性價比高，戶型在90-130㎡居多。這一類房源受眾廣，自住或者投資都可以。
價格便宜卻平銷的樓盤
灣流處於滻灞核心位置，緊鄰滻灞五小，精裝高層1萬2，地段、價格都合適，登記卻掛零，一來和開發商的口碑有關，沒有周邊的萬科品牌大，二來和項目缺乏前期宣傳，在市場上沒有太大聲音，許多購房者不瞭解，不敢下手。
對這一類樓盤，購房者最好多瞭解，找出銷售不好的原因，看能否接受。
03
1萬5-2萬樓盤
1萬5到2萬的樓盤集中在曲江、高新，還有其他區域的洋房，或大平層產品，金輝世界城、保利·天悅、天地源萬熙天地等，因為曲江、高新政策利好，配套成熟，地段稀缺，所以價格再高，依然是逢開必搖。這一類樓盤適合改善或投資人群。
龍湖景麟天序、公園上城、中國鐵建西派國際等主打洋房或大平層，這一類樓盤適合改善，曲江、高新高層的價格可以享受到更高端的產品。
04
2萬+樓盤
西安2萬+的還有去年備案的曲江玫瑰園二期、萬科翡翠國賓等，高端項目越來越多。
曲江一期的華潤置地悅府，均價2萬千人搖，前段時間引起了轟動，中籤率僅16.67%，地段+品牌+大平層產品，受到改善和投資客的青睞。可以看出高品質的高價產品一樣很受歡迎，西安改善市場逐漸擴大。
其他高端盤集中在滻灞、長安、西鹹等環境較好的新開發區，長安金茂府、碧桂園香湖灣1號、融創攬月府等大多數平銷，適合改善自住。
總結，西安限購區域2019年備案價格集中在1萬-1萬5，1萬2的樓盤很多千人搖，買到靠運氣。下半年預計價格不會有太大變化，1萬5以上的改善房增多，主城區的高層依然緊缺，剛需、投資看到合適的及時出手。
信息來源：安家西安