文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
▲西麗湖國際科教城內的南方科技大學（圖源深圳商報）
不過，該片區雖然整體建築及人口密度都較低，綠化覆蓋率高，較為宜居，但卻難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
基礎教育呈現短板
不過，西麗雖然片區有很多大學和研究生院，西麗的基礎教育目前依然較為薄弱，與南山其他片區相比，好學校依舊較少，不過，南山這幾年對北部的教育逐步重視，西麗也成立了兩個教育集團，南科大教育集團以及文理實驗教育集團。
此外，據深圳房地產信息網統計，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約有5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平方米。
桃源街道舊改中超10萬平方米以上舊改體量的就有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平方米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，未來將成為桃源街道新房市場的主要供應來源。
5年二手房價上漲36%
整體來看，由於受到規劃影響，西麗大部分用地已經都用於教育、工業、科研等，能釋放的土地也較為有限。如大學城片區，土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已基本接近尾聲。
自2015年開始，南山其他片區入市新房趨少，西麗卻陸續迎來開發和新盤入市，目前，西麗新房供應主要集中於地鐵5號線和地鐵7號線沿線周邊，以沿留仙大道一側為主，如近些年入市的博林天瑞、萬科雲城、寶能城公館、塘朗城、京基御景峰等，在市場上均取得了一定的反響。
反映在房價上，近幾年西麗片區房價已有了較為明顯的波動。從樂有家研究中心提供的數據來看，近5年西麗片區的二手房價從2015年的42590元/平方米上漲至2019年的66356元/平方米，上漲幅度近36%，整體漲幅居中。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
▲西麗湖國際科教城內的南方科技大學（圖源深圳商報）
不過，該片區雖然整體建築及人口密度都較低，綠化覆蓋率高，較為宜居，但卻難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
基礎教育呈現短板
不過，西麗雖然片區有很多大學和研究生院，西麗的基礎教育目前依然較為薄弱，與南山其他片區相比，好學校依舊較少，不過，南山這幾年對北部的教育逐步重視，西麗也成立了兩個教育集團，南科大教育集團以及文理實驗教育集團。
此外，據深圳房地產信息網統計，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約有5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平方米。
桃源街道舊改中超10萬平方米以上舊改體量的就有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平方米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，未來將成為桃源街道新房市場的主要供應來源。
5年二手房價上漲36%
整體來看，由於受到規劃影響，西麗大部分用地已經都用於教育、工業、科研等，能釋放的土地也較為有限。如大學城片區，土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已基本接近尾聲。
自2015年開始，南山其他片區入市新房趨少，西麗卻陸續迎來開發和新盤入市，目前，西麗新房供應主要集中於地鐵5號線和地鐵7號線沿線周邊，以沿留仙大道一側為主，如近些年入市的博林天瑞、萬科雲城、寶能城公館、塘朗城、京基御景峰等，在市場上均取得了一定的反響。
反映在房價上，近幾年西麗片區房價已有了較為明顯的波動。從樂有家研究中心提供的數據來看，近5年西麗片區的二手房價從2015年的42590元/平方米上漲至2019年的66356元/平方米，上漲幅度近36%，整體漲幅居中。
而據深圳鏈家APP顯示，目前西麗大學城片區的二手掛盤房價達到了8萬元/平方米，均價甚至超過了南山南頭、白石洲、南山中心等片區均價，僅次於前海、後海片區。
就個盤來看，2013年，萬科花53.99億元拿下留仙洞片區三個地塊，即現在分六期開發的萬科雲城項目，當年拍下時可售樓面價約7600元/平方米，6年過去了，目前該項目均價已達83497元/平方米。
近年來，西麗新盤多以中高端盤的姿態入市，價格也是水漲船高，以樓齡較新的次新盤住宅為例，基本在7萬元/平方米——10萬元/平方米的均價，如寶能城、京基御景峰、博林天瑞等。
另外一個典型樓盤，也是西麗首個大型商業綜合體的寶能城，2015年11月20日，寶能城東區正式開盤，項目最高備案價100000元/平方米，項目最低備案價43855 元/平方米，也創下西麗當年的高房價紀錄。
2019年5月19日，寶能城西區開盤，均價8.5萬元/平方米，共推出396套住宅，當日成交195套，去化約49%，而這個均價被認為在西麗片區相對較高，套利空間較小，不過，該盤近兩年房價依舊上漲，二手房均價如今已突破10萬元/平方米。
二手房價呈現分化趨勢
二手房方面，具體分片區來看，桃源村片區作為成熟片區，典型代表樓盤，桃源村1-3期，一直是深圳成交最活躍的小區之一，這個片區的代表樓盤還有城市假日、十五峰、水木華庭，俊峰麗舍和天地風景等。
珠光片區有目前西麗最好的學校——南山文理實驗本部，未來還將有“珠光村舊改”利好，代表樓盤有寶珠花園、龍都名園、潤城、塘朗雅苑和龍聯花園等。
留仙洞片區商品房較少，價格偏高，最高破9萬元/平方米，代表樓盤有天悅南灣、寶能華府，金域世家以及萬科雲城公寓（帶深中學位）。
西麗中心區有招商招商西麗新城的舊改和天虹附近的舊改利好，位置較佳。代表樓盤有南國麗城和眾冠花園等，
大學城片區為西麗主要新房供應片區，也是優質物業供應區，代表樓盤有西湖林語、桑泰丹華、博林天瑞、寶能城、水木丹華和華暉雲門等。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
▲西麗湖國際科教城內的南方科技大學（圖源深圳商報）
不過，該片區雖然整體建築及人口密度都較低，綠化覆蓋率高，較為宜居，但卻難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
基礎教育呈現短板
不過，西麗雖然片區有很多大學和研究生院，西麗的基礎教育目前依然較為薄弱，與南山其他片區相比，好學校依舊較少，不過，南山這幾年對北部的教育逐步重視，西麗也成立了兩個教育集團，南科大教育集團以及文理實驗教育集團。
此外，據深圳房地產信息網統計，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約有5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平方米。
桃源街道舊改中超10萬平方米以上舊改體量的就有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平方米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，未來將成為桃源街道新房市場的主要供應來源。
5年二手房價上漲36%
整體來看，由於受到規劃影響，西麗大部分用地已經都用於教育、工業、科研等，能釋放的土地也較為有限。如大學城片區，土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已基本接近尾聲。
自2015年開始，南山其他片區入市新房趨少，西麗卻陸續迎來開發和新盤入市，目前，西麗新房供應主要集中於地鐵5號線和地鐵7號線沿線周邊，以沿留仙大道一側為主，如近些年入市的博林天瑞、萬科雲城、寶能城公館、塘朗城、京基御景峰等，在市場上均取得了一定的反響。
反映在房價上，近幾年西麗片區房價已有了較為明顯的波動。從樂有家研究中心提供的數據來看，近5年西麗片區的二手房價從2015年的42590元/平方米上漲至2019年的66356元/平方米，上漲幅度近36%，整體漲幅居中。
而據深圳鏈家APP顯示，目前西麗大學城片區的二手掛盤房價達到了8萬元/平方米，均價甚至超過了南山南頭、白石洲、南山中心等片區均價，僅次於前海、後海片區。
就個盤來看，2013年，萬科花53.99億元拿下留仙洞片區三個地塊，即現在分六期開發的萬科雲城項目，當年拍下時可售樓面價約7600元/平方米，6年過去了，目前該項目均價已達83497元/平方米。
近年來，西麗新盤多以中高端盤的姿態入市，價格也是水漲船高，以樓齡較新的次新盤住宅為例，基本在7萬元/平方米——10萬元/平方米的均價，如寶能城、京基御景峰、博林天瑞等。
另外一個典型樓盤，也是西麗首個大型商業綜合體的寶能城，2015年11月20日，寶能城東區正式開盤，項目最高備案價100000元/平方米，項目最低備案價43855 元/平方米，也創下西麗當年的高房價紀錄。
2019年5月19日，寶能城西區開盤，均價8.5萬元/平方米，共推出396套住宅，當日成交195套，去化約49%，而這個均價被認為在西麗片區相對較高，套利空間較小，不過，該盤近兩年房價依舊上漲，二手房均價如今已突破10萬元/平方米。
二手房價呈現分化趨勢
二手房方面，具體分片區來看，桃源村片區作為成熟片區，典型代表樓盤，桃源村1-3期，一直是深圳成交最活躍的小區之一，這個片區的代表樓盤還有城市假日、十五峰、水木華庭，俊峰麗舍和天地風景等。
珠光片區有目前西麗最好的學校——南山文理實驗本部，未來還將有“珠光村舊改”利好，代表樓盤有寶珠花園、龍都名園、潤城、塘朗雅苑和龍聯花園等。
留仙洞片區商品房較少，價格偏高，最高破9萬元/平方米，代表樓盤有天悅南灣、寶能華府，金域世家以及萬科雲城公寓（帶深中學位）。
西麗中心區有招商招商西麗新城的舊改和天虹附近的舊改利好，位置較佳。代表樓盤有南國麗城和眾冠花園等，
大學城片區為西麗主要新房供應片區，也是優質物業供應區，代表樓盤有西湖林語、桑泰丹華、博林天瑞、寶能城、水木丹華和華暉雲門等。
在售樓盤盤點
1.京基御景峰（在售）
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
▲西麗湖國際科教城內的南方科技大學（圖源深圳商報）
不過，該片區雖然整體建築及人口密度都較低，綠化覆蓋率高，較為宜居，但卻難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
基礎教育呈現短板
不過，西麗雖然片區有很多大學和研究生院，西麗的基礎教育目前依然較為薄弱，與南山其他片區相比，好學校依舊較少，不過，南山這幾年對北部的教育逐步重視，西麗也成立了兩個教育集團，南科大教育集團以及文理實驗教育集團。
此外，據深圳房地產信息網統計，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約有5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平方米。
桃源街道舊改中超10萬平方米以上舊改體量的就有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平方米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，未來將成為桃源街道新房市場的主要供應來源。
5年二手房價上漲36%
整體來看，由於受到規劃影響，西麗大部分用地已經都用於教育、工業、科研等，能釋放的土地也較為有限。如大學城片區，土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已基本接近尾聲。
自2015年開始，南山其他片區入市新房趨少，西麗卻陸續迎來開發和新盤入市，目前，西麗新房供應主要集中於地鐵5號線和地鐵7號線沿線周邊，以沿留仙大道一側為主，如近些年入市的博林天瑞、萬科雲城、寶能城公館、塘朗城、京基御景峰等，在市場上均取得了一定的反響。
反映在房價上，近幾年西麗片區房價已有了較為明顯的波動。從樂有家研究中心提供的數據來看，近5年西麗片區的二手房價從2015年的42590元/平方米上漲至2019年的66356元/平方米，上漲幅度近36%，整體漲幅居中。
而據深圳鏈家APP顯示，目前西麗大學城片區的二手掛盤房價達到了8萬元/平方米，均價甚至超過了南山南頭、白石洲、南山中心等片區均價，僅次於前海、後海片區。
就個盤來看，2013年，萬科花53.99億元拿下留仙洞片區三個地塊，即現在分六期開發的萬科雲城項目，當年拍下時可售樓面價約7600元/平方米，6年過去了，目前該項目均價已達83497元/平方米。
近年來，西麗新盤多以中高端盤的姿態入市，價格也是水漲船高，以樓齡較新的次新盤住宅為例，基本在7萬元/平方米——10萬元/平方米的均價，如寶能城、京基御景峰、博林天瑞等。
另外一個典型樓盤，也是西麗首個大型商業綜合體的寶能城，2015年11月20日，寶能城東區正式開盤，項目最高備案價100000元/平方米，項目最低備案價43855 元/平方米，也創下西麗當年的高房價紀錄。
2019年5月19日，寶能城西區開盤，均價8.5萬元/平方米，共推出396套住宅，當日成交195套，去化約49%，而這個均價被認為在西麗片區相對較高，套利空間較小，不過，該盤近兩年房價依舊上漲，二手房均價如今已突破10萬元/平方米。
二手房價呈現分化趨勢
二手房方面，具體分片區來看，桃源村片區作為成熟片區，典型代表樓盤，桃源村1-3期，一直是深圳成交最活躍的小區之一，這個片區的代表樓盤還有城市假日、十五峰、水木華庭，俊峰麗舍和天地風景等。
珠光片區有目前西麗最好的學校——南山文理實驗本部，未來還將有“珠光村舊改”利好，代表樓盤有寶珠花園、龍都名園、潤城、塘朗雅苑和龍聯花園等。
留仙洞片區商品房較少，價格偏高，最高破9萬元/平方米，代表樓盤有天悅南灣、寶能華府，金域世家以及萬科雲城公寓（帶深中學位）。
西麗中心區有招商招商西麗新城的舊改和天虹附近的舊改利好，位置較佳。代表樓盤有南國麗城和眾冠花園等，
大學城片區為西麗主要新房供應片區，也是優質物業供應區，代表樓盤有西湖林語、桑泰丹華、博林天瑞、寶能城、水木丹華和華暉雲門等。
在售樓盤盤點
1.京基御景峰（在售）
開發商：深圳市京基房地產股份公司
樓盤地址：福龍路與留仙大道交會處西南側，地鐵5號線長嶺陂地鐵站A1站出口。
物業類型：商業、住宅、公寓、保障房等
裝修狀況：精裝修
產權年限：商住公寓、普通住宅均為70年
佔地面積：64068平方米
總建築面積：641729平方米
容積率：7.74
綠化率：30%
學校配套：深圳道爾頓新華公學（國有民辦）原址為長源小學，已於2016年9月開學，招收小一、小二、初一3個年級。項目旁規劃有九年制公立學校，但目前尚無具體建設時間。
商業配套：項目自帶4萬平方米商業，共享寶能城8萬平方米集中式商業“寶能全球匯”，以及塘朗城6萬平方米的商業配套。
醫療配套：深圳大學附屬醫院
在售均價：80000元/平方米
開盤時間：2019年7月6日開盤6棟、7棟住宅
交房時間：預計2020年3月住宅交房
主推戶型面積：6、7棟為4梯5戶的住宅，A戶型建築面積約155平方米，B戶型 建築面積約113平方米，C戶型建築面積約114平方米，D戶型建築面積約111平方米。
樓評
京基·御景峰分三期開發，前身為長源村城市更新項目，由京基集團代為拆遷與開發，整體共分為7個地塊，其中有商業、住宅、公寓、保障房和一所九年制學校。
一期產品為建築面積約116平方米-158平方米3房-4房的公寓產品，均價約75000元/平方米。項目為70年產權，雙陽臺通燃氣，6、7棟為4梯5戶的住宅，為建築面積約111平方米——155平方米的中大戶型產品。
項目位於南山與龍華的交界處，主打賣點為山體資源景觀，地鐵接駁，一站可抵達北站高鐵樞紐，小區公共設施配套較為完善等優勢，但臨近配套較為欠缺，可售住宅較少，多以回遷以及保障房為主，戶型實用率稍低。
此外，學區內目前3所小學，分別為南科大實驗學校、南科大第二實驗小學，南科大塘朗小學，初中學校依然處於借讀或在建狀態，
2.寶能城（在售）
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
▲西麗湖國際科教城內的南方科技大學（圖源深圳商報）
不過，該片區雖然整體建築及人口密度都較低，綠化覆蓋率高，較為宜居，但卻難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
基礎教育呈現短板
不過，西麗雖然片區有很多大學和研究生院，西麗的基礎教育目前依然較為薄弱，與南山其他片區相比，好學校依舊較少，不過，南山這幾年對北部的教育逐步重視，西麗也成立了兩個教育集團，南科大教育集團以及文理實驗教育集團。
此外，據深圳房地產信息網統計，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約有5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平方米。
桃源街道舊改中超10萬平方米以上舊改體量的就有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平方米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，未來將成為桃源街道新房市場的主要供應來源。
5年二手房價上漲36%
整體來看，由於受到規劃影響，西麗大部分用地已經都用於教育、工業、科研等，能釋放的土地也較為有限。如大學城片區，土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已基本接近尾聲。
自2015年開始，南山其他片區入市新房趨少，西麗卻陸續迎來開發和新盤入市，目前，西麗新房供應主要集中於地鐵5號線和地鐵7號線沿線周邊，以沿留仙大道一側為主，如近些年入市的博林天瑞、萬科雲城、寶能城公館、塘朗城、京基御景峰等，在市場上均取得了一定的反響。
反映在房價上，近幾年西麗片區房價已有了較為明顯的波動。從樂有家研究中心提供的數據來看，近5年西麗片區的二手房價從2015年的42590元/平方米上漲至2019年的66356元/平方米，上漲幅度近36%，整體漲幅居中。
而據深圳鏈家APP顯示，目前西麗大學城片區的二手掛盤房價達到了8萬元/平方米，均價甚至超過了南山南頭、白石洲、南山中心等片區均價，僅次於前海、後海片區。
就個盤來看，2013年，萬科花53.99億元拿下留仙洞片區三個地塊，即現在分六期開發的萬科雲城項目，當年拍下時可售樓面價約7600元/平方米，6年過去了，目前該項目均價已達83497元/平方米。
近年來，西麗新盤多以中高端盤的姿態入市，價格也是水漲船高，以樓齡較新的次新盤住宅為例，基本在7萬元/平方米——10萬元/平方米的均價，如寶能城、京基御景峰、博林天瑞等。
另外一個典型樓盤，也是西麗首個大型商業綜合體的寶能城，2015年11月20日，寶能城東區正式開盤，項目最高備案價100000元/平方米，項目最低備案價43855 元/平方米，也創下西麗當年的高房價紀錄。
2019年5月19日，寶能城西區開盤，均價8.5萬元/平方米，共推出396套住宅，當日成交195套，去化約49%，而這個均價被認為在西麗片區相對較高，套利空間較小，不過，該盤近兩年房價依舊上漲，二手房均價如今已突破10萬元/平方米。
二手房價呈現分化趨勢
二手房方面，具體分片區來看，桃源村片區作為成熟片區，典型代表樓盤，桃源村1-3期，一直是深圳成交最活躍的小區之一，這個片區的代表樓盤還有城市假日、十五峰、水木華庭，俊峰麗舍和天地風景等。
珠光片區有目前西麗最好的學校——南山文理實驗本部，未來還將有“珠光村舊改”利好，代表樓盤有寶珠花園、龍都名園、潤城、塘朗雅苑和龍聯花園等。
留仙洞片區商品房較少，價格偏高，最高破9萬元/平方米，代表樓盤有天悅南灣、寶能華府，金域世家以及萬科雲城公寓（帶深中學位）。
西麗中心區有招商招商西麗新城的舊改和天虹附近的舊改利好，位置較佳。代表樓盤有南國麗城和眾冠花園等，
大學城片區為西麗主要新房供應片區，也是優質物業供應區，代表樓盤有西湖林語、桑泰丹華、博林天瑞、寶能城、水木丹華和華暉雲門等。
在售樓盤盤點
1.京基御景峰（在售）
開發商：深圳市京基房地產股份公司
樓盤地址：福龍路與留仙大道交會處西南側，地鐵5號線長嶺陂地鐵站A1站出口。
物業類型：商業、住宅、公寓、保障房等
裝修狀況：精裝修
產權年限：商住公寓、普通住宅均為70年
佔地面積：64068平方米
總建築面積：641729平方米
容積率：7.74
綠化率：30%
學校配套：深圳道爾頓新華公學（國有民辦）原址為長源小學，已於2016年9月開學，招收小一、小二、初一3個年級。項目旁規劃有九年制公立學校，但目前尚無具體建設時間。
商業配套：項目自帶4萬平方米商業，共享寶能城8萬平方米集中式商業“寶能全球匯”，以及塘朗城6萬平方米的商業配套。
醫療配套：深圳大學附屬醫院
在售均價：80000元/平方米
開盤時間：2019年7月6日開盤6棟、7棟住宅
交房時間：預計2020年3月住宅交房
主推戶型面積：6、7棟為4梯5戶的住宅，A戶型建築面積約155平方米，B戶型 建築面積約113平方米，C戶型建築面積約114平方米，D戶型建築面積約111平方米。
樓評
京基·御景峰分三期開發，前身為長源村城市更新項目，由京基集團代為拆遷與開發，整體共分為7個地塊，其中有商業、住宅、公寓、保障房和一所九年制學校。
一期產品為建築面積約116平方米-158平方米3房-4房的公寓產品，均價約75000元/平方米。項目為70年產權，雙陽臺通燃氣，6、7棟為4梯5戶的住宅，為建築面積約111平方米——155平方米的中大戶型產品。
項目位於南山與龍華的交界處，主打賣點為山體資源景觀，地鐵接駁，一站可抵達北站高鐵樞紐，小區公共設施配套較為完善等優勢，但臨近配套較為欠缺，可售住宅較少，多以回遷以及保障房為主，戶型實用率稍低。
此外，學區內目前3所小學，分別為南科大實驗學校、南科大第二實驗小學，南科大塘朗小學，初中學校依然處於借讀或在建狀態，
2.寶能城（在售）
開發商：寶能地產
地理位置：南山留仙大道塘朗地鐵站D出口，西行直線距離約200米
物業類型：普通住宅
裝修狀況：帶精裝修
產權年限：70年
總建築面積：83萬平方米
容積率：3.9
綠化：40%
配套學校：自帶18班幼兒園，寶能城中小學：南方科技大學實驗學校附屬第一小學、第二小學和塘朗小學
配套商業：項目自帶約10萬平方米“寶能環球匯”商業。
配套醫療：深圳大學總醫院
主推戶型：目前還有少量建築面積120平方米-166平方米4房清盤中，房源位於西區4棟、5棟、6棟，帶裝修交付，均價85000元/平方米，預計2020年下半年交房。
均價：8.5萬元/平方米
開盤時間：2019年5月19日推4棟、5棟、6棟
交房時間：預計2020年下半年4棟、5棟、6棟交房
樓評
地鐵口、大體量、高拓戶型、自帶大型商業等產品特點，讓寶能城備受關注。
項目與南方科技大學一路之隔，與地鐵環中線塘朗站接駁，總佔地約10.5萬平方米，總建面約83萬平方米，由6個地塊組成，分東、西兩區開發。
東區包括3塊居住用地和1塊商業性辦公用地，包含11棟超高層住宅和2棟超高層公寓及酒店，下帶集中式商業。西區包括1塊居住用地和1塊幼兒園用地，幼兒園規劃為18班制，項目擁有一個近10萬平方米的大型集中式商業。
目前在售的西區由6棟住宅合圍而成，其中5棟為高層，1棟小高層，中間帶有泳池，配套18班幼兒園。戶型多樣化是寶能城的一大特點，多以改善型中大戶型（四房兩廳兩衛）為主，單價區間在7.5萬元-8.9萬元/平方米，總價區間在804萬元-1474萬元/套，但在單層戶數上較多，或可造成相互影響，目前項目周邊的交通多依賴軌道交通，出行仍受瓶頸限制，臨近大道樓棟易受車流及地鐵噪音影響。
3.金眾麒麟公館（待售）
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
▲西麗湖國際科教城內的南方科技大學（圖源深圳商報）
不過，該片區雖然整體建築及人口密度都較低，綠化覆蓋率高，較為宜居，但卻難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
基礎教育呈現短板
不過，西麗雖然片區有很多大學和研究生院，西麗的基礎教育目前依然較為薄弱，與南山其他片區相比，好學校依舊較少，不過，南山這幾年對北部的教育逐步重視，西麗也成立了兩個教育集團，南科大教育集團以及文理實驗教育集團。
此外，據深圳房地產信息網統計，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約有5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平方米。
桃源街道舊改中超10萬平方米以上舊改體量的就有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平方米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，未來將成為桃源街道新房市場的主要供應來源。
5年二手房價上漲36%
整體來看，由於受到規劃影響，西麗大部分用地已經都用於教育、工業、科研等，能釋放的土地也較為有限。如大學城片區，土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已基本接近尾聲。
自2015年開始，南山其他片區入市新房趨少，西麗卻陸續迎來開發和新盤入市，目前，西麗新房供應主要集中於地鐵5號線和地鐵7號線沿線周邊，以沿留仙大道一側為主，如近些年入市的博林天瑞、萬科雲城、寶能城公館、塘朗城、京基御景峰等，在市場上均取得了一定的反響。
反映在房價上，近幾年西麗片區房價已有了較為明顯的波動。從樂有家研究中心提供的數據來看，近5年西麗片區的二手房價從2015年的42590元/平方米上漲至2019年的66356元/平方米，上漲幅度近36%，整體漲幅居中。
而據深圳鏈家APP顯示，目前西麗大學城片區的二手掛盤房價達到了8萬元/平方米，均價甚至超過了南山南頭、白石洲、南山中心等片區均價，僅次於前海、後海片區。
就個盤來看，2013年，萬科花53.99億元拿下留仙洞片區三個地塊，即現在分六期開發的萬科雲城項目，當年拍下時可售樓面價約7600元/平方米，6年過去了，目前該項目均價已達83497元/平方米。
近年來，西麗新盤多以中高端盤的姿態入市，價格也是水漲船高，以樓齡較新的次新盤住宅為例，基本在7萬元/平方米——10萬元/平方米的均價，如寶能城、京基御景峰、博林天瑞等。
另外一個典型樓盤，也是西麗首個大型商業綜合體的寶能城，2015年11月20日，寶能城東區正式開盤，項目最高備案價100000元/平方米，項目最低備案價43855 元/平方米，也創下西麗當年的高房價紀錄。
2019年5月19日，寶能城西區開盤，均價8.5萬元/平方米，共推出396套住宅，當日成交195套，去化約49%，而這個均價被認為在西麗片區相對較高，套利空間較小，不過，該盤近兩年房價依舊上漲，二手房均價如今已突破10萬元/平方米。
二手房價呈現分化趨勢
二手房方面，具體分片區來看，桃源村片區作為成熟片區，典型代表樓盤，桃源村1-3期，一直是深圳成交最活躍的小區之一，這個片區的代表樓盤還有城市假日、十五峰、水木華庭，俊峰麗舍和天地風景等。
珠光片區有目前西麗最好的學校——南山文理實驗本部，未來還將有“珠光村舊改”利好，代表樓盤有寶珠花園、龍都名園、潤城、塘朗雅苑和龍聯花園等。
留仙洞片區商品房較少，價格偏高，最高破9萬元/平方米，代表樓盤有天悅南灣、寶能華府，金域世家以及萬科雲城公寓（帶深中學位）。
西麗中心區有招商招商西麗新城的舊改和天虹附近的舊改利好，位置較佳。代表樓盤有南國麗城和眾冠花園等，
大學城片區為西麗主要新房供應片區，也是優質物業供應區，代表樓盤有西湖林語、桑泰丹華、博林天瑞、寶能城、水木丹華和華暉雲門等。
在售樓盤盤點
1.京基御景峰（在售）
開發商：深圳市京基房地產股份公司
樓盤地址：福龍路與留仙大道交會處西南側，地鐵5號線長嶺陂地鐵站A1站出口。
物業類型：商業、住宅、公寓、保障房等
裝修狀況：精裝修
產權年限：商住公寓、普通住宅均為70年
佔地面積：64068平方米
總建築面積：641729平方米
容積率：7.74
綠化率：30%
學校配套：深圳道爾頓新華公學（國有民辦）原址為長源小學，已於2016年9月開學，招收小一、小二、初一3個年級。項目旁規劃有九年制公立學校，但目前尚無具體建設時間。
商業配套：項目自帶4萬平方米商業，共享寶能城8萬平方米集中式商業“寶能全球匯”，以及塘朗城6萬平方米的商業配套。
醫療配套：深圳大學附屬醫院
在售均價：80000元/平方米
開盤時間：2019年7月6日開盤6棟、7棟住宅
交房時間：預計2020年3月住宅交房
主推戶型面積：6、7棟為4梯5戶的住宅，A戶型建築面積約155平方米，B戶型 建築面積約113平方米，C戶型建築面積約114平方米，D戶型建築面積約111平方米。
樓評
京基·御景峰分三期開發，前身為長源村城市更新項目，由京基集團代為拆遷與開發，整體共分為7個地塊，其中有商業、住宅、公寓、保障房和一所九年制學校。
一期產品為建築面積約116平方米-158平方米3房-4房的公寓產品，均價約75000元/平方米。項目為70年產權，雙陽臺通燃氣，6、7棟為4梯5戶的住宅，為建築面積約111平方米——155平方米的中大戶型產品。
項目位於南山與龍華的交界處，主打賣點為山體資源景觀，地鐵接駁，一站可抵達北站高鐵樞紐，小區公共設施配套較為完善等優勢，但臨近配套較為欠缺，可售住宅較少，多以回遷以及保障房為主，戶型實用率稍低。
此外，學區內目前3所小學，分別為南科大實驗學校、南科大第二實驗小學，南科大塘朗小學，初中學校依然處於借讀或在建狀態，
2.寶能城（在售）
開發商：寶能地產
地理位置：南山留仙大道塘朗地鐵站D出口，西行直線距離約200米
物業類型：普通住宅
裝修狀況：帶精裝修
產權年限：70年
總建築面積：83萬平方米
容積率：3.9
綠化：40%
配套學校：自帶18班幼兒園，寶能城中小學：南方科技大學實驗學校附屬第一小學、第二小學和塘朗小學
配套商業：項目自帶約10萬平方米“寶能環球匯”商業。
配套醫療：深圳大學總醫院
主推戶型：目前還有少量建築面積120平方米-166平方米4房清盤中，房源位於西區4棟、5棟、6棟，帶裝修交付，均價85000元/平方米，預計2020年下半年交房。
均價：8.5萬元/平方米
開盤時間：2019年5月19日推4棟、5棟、6棟
交房時間：預計2020年下半年4棟、5棟、6棟交房
樓評
地鐵口、大體量、高拓戶型、自帶大型商業等產品特點，讓寶能城備受關注。
項目與南方科技大學一路之隔，與地鐵環中線塘朗站接駁，總佔地約10.5萬平方米，總建面約83萬平方米，由6個地塊組成，分東、西兩區開發。
東區包括3塊居住用地和1塊商業性辦公用地，包含11棟超高層住宅和2棟超高層公寓及酒店，下帶集中式商業。西區包括1塊居住用地和1塊幼兒園用地，幼兒園規劃為18班制，項目擁有一個近10萬平方米的大型集中式商業。
目前在售的西區由6棟住宅合圍而成，其中5棟為高層，1棟小高層，中間帶有泳池，配套18班幼兒園。戶型多樣化是寶能城的一大特點，多以改善型中大戶型（四房兩廳兩衛）為主，單價區間在7.5萬元-8.9萬元/平方米，總價區間在804萬元-1474萬元/套，但在單層戶數上較多，或可造成相互影響，目前項目周邊的交通多依賴軌道交通，出行仍受瓶頸限制，臨近大道樓棟易受車流及地鐵噪音影響。
3.金眾麒麟公館（待售）
▲項目實拍
開發商：金眾地產，深圳市建工集團旗下子公司
地理位置：西麗街道沁園二路資本市場學院南側
物業類型：住宅、商業和辦公區域，自帶幼兒園
裝修狀況：非毛坯交付
產權年限：70年
總建築面積：105409.93平方米（住宅用地面積33570.04平方米）。
佔地：3.4萬平方米
交通：距離地鐵7號線“西麗湖”站直線距離約500米。
配套學校：南二外（集團）平山小學，深圳大學城麗湖實驗學校
配套醫療：西麗人民醫院、深圳大學總醫院
主推戶型：建築面積100平方米、111平方米、138平方米、177平方米，3房-4房。
樓棟：6棟住宅，地塊北側4棟，南側2棟，均為30層高。北側靠西的2棟、3棟為一層三戶，為該項目的樓王單元。由2套建築面積為175平方米-177平方米“4+1”房及1套建築面積138平方米“3+1”房構成；而其餘4棟住宅樓為1層6戶，以中小面積段的戶型為主。
價格：待定
樓評
金眾麒麟公館將推出6棟建面約100平方米-177平方米住宅產品，全為30層，共856戶住宅，據現場實探，首批即將推出1棟、4棟、5棟、6棟共4棟500多套住宅，2棟、3棟暫不推出。
該盤戶型主要定位為改善型購房者，最大戶型為177平方米，最小戶型為100平方米“2+1”房型，項目為住宅地塊上的純居住物業，住宅建面約10萬平方米，其餘約5000平方米均為公共配套物業，底層或配建5000平方米的商業，其樓間距較寬，容積率3.18。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
▲西麗湖國際科教城內的南方科技大學（圖源深圳商報）
不過，該片區雖然整體建築及人口密度都較低，綠化覆蓋率高，較為宜居，但卻難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
基礎教育呈現短板
不過，西麗雖然片區有很多大學和研究生院，西麗的基礎教育目前依然較為薄弱，與南山其他片區相比，好學校依舊較少，不過，南山這幾年對北部的教育逐步重視，西麗也成立了兩個教育集團，南科大教育集團以及文理實驗教育集團。
此外，據深圳房地產信息網統計，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約有5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平方米。
桃源街道舊改中超10萬平方米以上舊改體量的就有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平方米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，未來將成為桃源街道新房市場的主要供應來源。
5年二手房價上漲36%
整體來看，由於受到規劃影響，西麗大部分用地已經都用於教育、工業、科研等，能釋放的土地也較為有限。如大學城片區，土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已基本接近尾聲。
自2015年開始，南山其他片區入市新房趨少，西麗卻陸續迎來開發和新盤入市，目前，西麗新房供應主要集中於地鐵5號線和地鐵7號線沿線周邊，以沿留仙大道一側為主，如近些年入市的博林天瑞、萬科雲城、寶能城公館、塘朗城、京基御景峰等，在市場上均取得了一定的反響。
反映在房價上，近幾年西麗片區房價已有了較為明顯的波動。從樂有家研究中心提供的數據來看，近5年西麗片區的二手房價從2015年的42590元/平方米上漲至2019年的66356元/平方米，上漲幅度近36%，整體漲幅居中。
而據深圳鏈家APP顯示，目前西麗大學城片區的二手掛盤房價達到了8萬元/平方米，均價甚至超過了南山南頭、白石洲、南山中心等片區均價，僅次於前海、後海片區。
就個盤來看，2013年，萬科花53.99億元拿下留仙洞片區三個地塊，即現在分六期開發的萬科雲城項目，當年拍下時可售樓面價約7600元/平方米，6年過去了，目前該項目均價已達83497元/平方米。
近年來，西麗新盤多以中高端盤的姿態入市，價格也是水漲船高，以樓齡較新的次新盤住宅為例，基本在7萬元/平方米——10萬元/平方米的均價，如寶能城、京基御景峰、博林天瑞等。
另外一個典型樓盤，也是西麗首個大型商業綜合體的寶能城，2015年11月20日，寶能城東區正式開盤，項目最高備案價100000元/平方米，項目最低備案價43855 元/平方米，也創下西麗當年的高房價紀錄。
2019年5月19日，寶能城西區開盤，均價8.5萬元/平方米，共推出396套住宅，當日成交195套，去化約49%，而這個均價被認為在西麗片區相對較高，套利空間較小，不過，該盤近兩年房價依舊上漲，二手房均價如今已突破10萬元/平方米。
二手房價呈現分化趨勢
二手房方面，具體分片區來看，桃源村片區作為成熟片區，典型代表樓盤，桃源村1-3期，一直是深圳成交最活躍的小區之一，這個片區的代表樓盤還有城市假日、十五峰、水木華庭，俊峰麗舍和天地風景等。
珠光片區有目前西麗最好的學校——南山文理實驗本部，未來還將有“珠光村舊改”利好，代表樓盤有寶珠花園、龍都名園、潤城、塘朗雅苑和龍聯花園等。
留仙洞片區商品房較少，價格偏高，最高破9萬元/平方米，代表樓盤有天悅南灣、寶能華府，金域世家以及萬科雲城公寓（帶深中學位）。
西麗中心區有招商招商西麗新城的舊改和天虹附近的舊改利好，位置較佳。代表樓盤有南國麗城和眾冠花園等，
大學城片區為西麗主要新房供應片區，也是優質物業供應區，代表樓盤有西湖林語、桑泰丹華、博林天瑞、寶能城、水木丹華和華暉雲門等。
在售樓盤盤點
1.京基御景峰（在售）
開發商：深圳市京基房地產股份公司
樓盤地址：福龍路與留仙大道交會處西南側，地鐵5號線長嶺陂地鐵站A1站出口。
物業類型：商業、住宅、公寓、保障房等
裝修狀況：精裝修
產權年限：商住公寓、普通住宅均為70年
佔地面積：64068平方米
總建築面積：641729平方米
容積率：7.74
綠化率：30%
學校配套：深圳道爾頓新華公學（國有民辦）原址為長源小學，已於2016年9月開學，招收小一、小二、初一3個年級。項目旁規劃有九年制公立學校，但目前尚無具體建設時間。
商業配套：項目自帶4萬平方米商業，共享寶能城8萬平方米集中式商業“寶能全球匯”，以及塘朗城6萬平方米的商業配套。
醫療配套：深圳大學附屬醫院
在售均價：80000元/平方米
開盤時間：2019年7月6日開盤6棟、7棟住宅
交房時間：預計2020年3月住宅交房
主推戶型面積：6、7棟為4梯5戶的住宅，A戶型建築面積約155平方米，B戶型 建築面積約113平方米，C戶型建築面積約114平方米，D戶型建築面積約111平方米。
樓評
京基·御景峰分三期開發，前身為長源村城市更新項目，由京基集團代為拆遷與開發，整體共分為7個地塊，其中有商業、住宅、公寓、保障房和一所九年制學校。
一期產品為建築面積約116平方米-158平方米3房-4房的公寓產品，均價約75000元/平方米。項目為70年產權，雙陽臺通燃氣，6、7棟為4梯5戶的住宅，為建築面積約111平方米——155平方米的中大戶型產品。
項目位於南山與龍華的交界處，主打賣點為山體資源景觀，地鐵接駁，一站可抵達北站高鐵樞紐，小區公共設施配套較為完善等優勢，但臨近配套較為欠缺，可售住宅較少，多以回遷以及保障房為主，戶型實用率稍低。
此外，學區內目前3所小學，分別為南科大實驗學校、南科大第二實驗小學，南科大塘朗小學，初中學校依然處於借讀或在建狀態，
2.寶能城（在售）
開發商：寶能地產
地理位置：南山留仙大道塘朗地鐵站D出口，西行直線距離約200米
物業類型：普通住宅
裝修狀況：帶精裝修
產權年限：70年
總建築面積：83萬平方米
容積率：3.9
綠化：40%
配套學校：自帶18班幼兒園，寶能城中小學：南方科技大學實驗學校附屬第一小學、第二小學和塘朗小學
配套商業：項目自帶約10萬平方米“寶能環球匯”商業。
配套醫療：深圳大學總醫院
主推戶型：目前還有少量建築面積120平方米-166平方米4房清盤中，房源位於西區4棟、5棟、6棟，帶裝修交付，均價85000元/平方米，預計2020年下半年交房。
均價：8.5萬元/平方米
開盤時間：2019年5月19日推4棟、5棟、6棟
交房時間：預計2020年下半年4棟、5棟、6棟交房
樓評
地鐵口、大體量、高拓戶型、自帶大型商業等產品特點，讓寶能城備受關注。
項目與南方科技大學一路之隔，與地鐵環中線塘朗站接駁，總佔地約10.5萬平方米，總建面約83萬平方米，由6個地塊組成，分東、西兩區開發。
東區包括3塊居住用地和1塊商業性辦公用地，包含11棟超高層住宅和2棟超高層公寓及酒店，下帶集中式商業。西區包括1塊居住用地和1塊幼兒園用地，幼兒園規劃為18班制，項目擁有一個近10萬平方米的大型集中式商業。
目前在售的西區由6棟住宅合圍而成，其中5棟為高層，1棟小高層，中間帶有泳池，配套18班幼兒園。戶型多樣化是寶能城的一大特點，多以改善型中大戶型（四房兩廳兩衛）為主，單價區間在7.5萬元-8.9萬元/平方米，總價區間在804萬元-1474萬元/套，但在單層戶數上較多，或可造成相互影響，目前項目周邊的交通多依賴軌道交通，出行仍受瓶頸限制，臨近大道樓棟易受車流及地鐵噪音影響。
3.金眾麒麟公館（待售）
▲項目實拍
開發商：金眾地產，深圳市建工集團旗下子公司
地理位置：西麗街道沁園二路資本市場學院南側
物業類型：住宅、商業和辦公區域，自帶幼兒園
裝修狀況：非毛坯交付
產權年限：70年
總建築面積：105409.93平方米（住宅用地面積33570.04平方米）。
佔地：3.4萬平方米
交通：距離地鐵7號線“西麗湖”站直線距離約500米。
配套學校：南二外（集團）平山小學，深圳大學城麗湖實驗學校
配套醫療：西麗人民醫院、深圳大學總醫院
主推戶型：建築面積100平方米、111平方米、138平方米、177平方米，3房-4房。
樓棟：6棟住宅，地塊北側4棟，南側2棟，均為30層高。北側靠西的2棟、3棟為一層三戶，為該項目的樓王單元。由2套建築面積為175平方米-177平方米“4+1”房及1套建築面積138平方米“3+1”房構成；而其餘4棟住宅樓為1層6戶，以中小面積段的戶型為主。
價格：待定
樓評
金眾麒麟公館將推出6棟建面約100平方米-177平方米住宅產品，全為30層，共856戶住宅，據現場實探，首批即將推出1棟、4棟、5棟、6棟共4棟500多套住宅，2棟、3棟暫不推出。
該盤戶型主要定位為改善型購房者，最大戶型為177平方米，最小戶型為100平方米“2+1”房型，項目為住宅地塊上的純居住物業，住宅建面約10萬平方米，其餘約5000平方米均為公共配套物業，底層或配建5000平方米的商業，其樓間距較寬，容積率3.18。
項目位於西麗湖片區，主打生態景觀資源，西北側遠眺看西麗湖，東南側被被深圳野生動物園和高爾夫俱樂部環繞，有傳野生動物園未來或搬遷至坪山，原址或規劃為高校用地。
交通上看，目前除了距離地鐵7號線西麗湖站直線距離約為500米之外，還有“西麗公交站”等幾個公交站臺，根據審批中的四期地鐵方案，未來將有7號地鐵東延線“北大站”以及“學府醫院”站通過項目附近，公路方面，通過麗水路及麗山路可快速接入沙河西路、留仙大道等城市主幹道。未來著重規劃西麗湖科教城及西麗樞紐形成。
文/黃思琳
當南山深圳灣、蛇口、前後海房價早已經突破10萬元/平方米的時候，南山有一個曾經的價格窪地片區，如今部分樓盤二手單價已悄然站上10字頭，它就是過往給人偏遠印象的西麗。
過去，離華僑城、科技園僅隔著一條北環大道的西麗片區，儘管地處南山，但其發展水平卻遠低於全區平均水平，更多人對這個片區的印象依舊停留在大學城、動物園等字眼上，其城中村的租金價格甚至都低於全市平均價。
▲西麗區位
作為原深圳關內唯一在塘朗山以北的區域，西麗與石巖為鄰，由於早期配套不完善，即便西麗與華僑城、科技園僅相隔一條北環大道，但縱向交通一直制約著西麗的發展，塘朗山阻隔了西麗大學城與南面的華僑城、福田的縱向聯繫，只能依靠東西向的留仙大道繞道沙河西路或福龍路。
即使西麗向好，所受的經濟發展輻射仍然較弱，板塊概念對它並沒有太大影響。
2019年5月，深圳鐵路樞紐總規劃正式獲批，近期工程中最受關注的當屬西麗高鐵站，預計佔地173.8公頃的西麗高鐵樞紐，將成為對標深圳北站的綜合性交通樞紐以及集高鐵、城際、城市軌道為一體的大型綜合交通樞紐。
西麗高鐵站的落成，將進一步釋放該片區的土地價值。隨即，西麗房價也成了坊間熱議話題。
頻現利好
近年來，西麗交通發展可圈可點，除了早期開通的地鐵5號線路之外，2016年，地鐵7號線的開通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西麗往返市區中心的交通成本。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來西麗站還將與在建的13號線，地鐵15號線（規劃中）、29號線（規劃中）交會。除兩條高鐵線外，西麗站還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
此外，西麗樞紐還是集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，由茶光路、沙河西路、南坪快速與南海大道4段道路圍合而成，面積約1.68平方公里，是深圳市國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，也是深圳市最重要的交通門戶之一和全國重要的鐵路客運樞紐。
也就是說，西麗站未來將有4條地鐵（接駁地鐵13號線、15號線、27號線、29號線），22條鐵路線交會，比深圳北站還多2線 。
即將在今年9月底開通的地鐵5號線南延線，未來還將連接在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，串聯西麗留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
▲西麗樞紐示意圖
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區。
公路方面，西麗的主幹道——東西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓寬快速化改造，留仙大道與沙河西路連接的南坪高速、南光高速以及北環大道都可快速出入南山、福田、龍華、光明和寶安。
政策傾斜
近年，隨著政策利好的不斷傾斜，包括市政規劃、軌道交通以及產業佈局等方面的重點建設，西麗的存在感也逐漸增強。
從今年初兩會提出重點打造“西麗湖國際科教城”，到近期西麗高鐵站規劃出爐，以及如今初具規模的沙河創新走廊、南山智園、雲谷等高新產業基地等一些規劃建設，也都讓西麗片區發展充滿動力。
其中，深圳市政府公佈的16個重點發展區域中，留仙洞戰略性新興產業總部基地便是重中之重。
▲留仙洞總部基地
據公開資料顯示，留仙洞戰略性新興產業總部基地作為深圳的重點發展區域，其體量達600萬平方米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，可容納15萬-18萬人就業崗位。
其中，留仙洞片區中，萬科雲城的開發已將近尾聲，大疆天空之城與特發創智雲城還在建設中。
另一個值得一提的則是西麗的大學城片區，該片區多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。
近日，南山區政府透露，總投資14億元的大沙河文體中心已確定立項建設，另規劃建設“西麗湖環湖公園綠道”。未來將結合西麗湖國際科教城和西麗高鐵新城等重點區域規劃建設，進一步研究佈局如文化館、美術館等一批中大型文化設施。
在“西麗湖國際科教城”格局中，深圳大學城片區舉足輕重，不僅吸引國內外優秀人才到此就業，而且培養大量的高水平人才，是深圳高端群體的聚集高地。
▲西麗湖國際科教城內的南方科技大學（圖源深圳商報）
不過，該片區雖然整體建築及人口密度都較低，綠化覆蓋率高，較為宜居，但卻難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
基礎教育呈現短板
不過，西麗雖然片區有很多大學和研究生院，西麗的基礎教育目前依然較為薄弱，與南山其他片區相比，好學校依舊較少，不過，南山這幾年對北部的教育逐步重視，西麗也成立了兩個教育集團，南科大教育集團以及文理實驗教育集團。
此外，據深圳房地產信息網統計，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約有5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平方米。
桃源街道舊改中超10萬平方米以上舊改體量的就有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平方米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，未來將成為桃源街道新房市場的主要供應來源。
5年二手房價上漲36%
整體來看，由於受到規劃影響，西麗大部分用地已經都用於教育、工業、科研等，能釋放的土地也較為有限。如大學城片區，土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已基本接近尾聲。
自2015年開始，南山其他片區入市新房趨少，西麗卻陸續迎來開發和新盤入市，目前，西麗新房供應主要集中於地鐵5號線和地鐵7號線沿線周邊，以沿留仙大道一側為主，如近些年入市的博林天瑞、萬科雲城、寶能城公館、塘朗城、京基御景峰等，在市場上均取得了一定的反響。
反映在房價上，近幾年西麗片區房價已有了較為明顯的波動。從樂有家研究中心提供的數據來看，近5年西麗片區的二手房價從2015年的42590元/平方米上漲至2019年的66356元/平方米，上漲幅度近36%，整體漲幅居中。
而據深圳鏈家APP顯示，目前西麗大學城片區的二手掛盤房價達到了8萬元/平方米，均價甚至超過了南山南頭、白石洲、南山中心等片區均價，僅次於前海、後海片區。
就個盤來看，2013年，萬科花53.99億元拿下留仙洞片區三個地塊，即現在分六期開發的萬科雲城項目，當年拍下時可售樓面價約7600元/平方米，6年過去了，目前該項目均價已達83497元/平方米。
近年來，西麗新盤多以中高端盤的姿態入市，價格也是水漲船高，以樓齡較新的次新盤住宅為例，基本在7萬元/平方米——10萬元/平方米的均價，如寶能城、京基御景峰、博林天瑞等。
另外一個典型樓盤，也是西麗首個大型商業綜合體的寶能城，2015年11月20日，寶能城東區正式開盤，項目最高備案價100000元/平方米，項目最低備案價43855 元/平方米，也創下西麗當年的高房價紀錄。
2019年5月19日，寶能城西區開盤，均價8.5萬元/平方米，共推出396套住宅，當日成交195套，去化約49%，而這個均價被認為在西麗片區相對較高，套利空間較小，不過，該盤近兩年房價依舊上漲，二手房均價如今已突破10萬元/平方米。
二手房價呈現分化趨勢
二手房方面，具體分片區來看，桃源村片區作為成熟片區，典型代表樓盤，桃源村1-3期，一直是深圳成交最活躍的小區之一，這個片區的代表樓盤還有城市假日、十五峰、水木華庭，俊峰麗舍和天地風景等。
珠光片區有目前西麗最好的學校——南山文理實驗本部，未來還將有“珠光村舊改”利好，代表樓盤有寶珠花園、龍都名園、潤城、塘朗雅苑和龍聯花園等。
留仙洞片區商品房較少，價格偏高，最高破9萬元/平方米，代表樓盤有天悅南灣、寶能華府，金域世家以及萬科雲城公寓（帶深中學位）。
西麗中心區有招商招商西麗新城的舊改和天虹附近的舊改利好，位置較佳。代表樓盤有南國麗城和眾冠花園等，
大學城片區為西麗主要新房供應片區，也是優質物業供應區，代表樓盤有西湖林語、桑泰丹華、博林天瑞、寶能城、水木丹華和華暉雲門等。
在售樓盤盤點
1.京基御景峰（在售）
開發商：深圳市京基房地產股份公司
樓盤地址：福龍路與留仙大道交會處西南側，地鐵5號線長嶺陂地鐵站A1站出口。
物業類型：商業、住宅、公寓、保障房等
裝修狀況：精裝修
產權年限：商住公寓、普通住宅均為70年
佔地面積：64068平方米
總建築面積：641729平方米
容積率：7.74
綠化率：30%
學校配套：深圳道爾頓新華公學（國有民辦）原址為長源小學，已於2016年9月開學，招收小一、小二、初一3個年級。項目旁規劃有九年制公立學校，但目前尚無具體建設時間。
商業配套：項目自帶4萬平方米商業，共享寶能城8萬平方米集中式商業“寶能全球匯”，以及塘朗城6萬平方米的商業配套。
醫療配套：深圳大學附屬醫院
在售均價：80000元/平方米
開盤時間：2019年7月6日開盤6棟、7棟住宅
交房時間：預計2020年3月住宅交房
主推戶型面積：6、7棟為4梯5戶的住宅，A戶型建築面積約155平方米，B戶型 建築面積約113平方米，C戶型建築面積約114平方米，D戶型建築面積約111平方米。
樓評
京基·御景峰分三期開發，前身為長源村城市更新項目，由京基集團代為拆遷與開發，整體共分為7個地塊，其中有商業、住宅、公寓、保障房和一所九年制學校。
一期產品為建築面積約116平方米-158平方米3房-4房的公寓產品，均價約75000元/平方米。項目為70年產權，雙陽臺通燃氣，6、7棟為4梯5戶的住宅，為建築面積約111平方米——155平方米的中大戶型產品。
項目位於南山與龍華的交界處，主打賣點為山體資源景觀，地鐵接駁，一站可抵達北站高鐵樞紐，小區公共設施配套較為完善等優勢，但臨近配套較為欠缺，可售住宅較少，多以回遷以及保障房為主，戶型實用率稍低。
此外，學區內目前3所小學，分別為南科大實驗學校、南科大第二實驗小學，南科大塘朗小學，初中學校依然處於借讀或在建狀態，
2.寶能城（在售）
開發商：寶能地產
地理位置：南山留仙大道塘朗地鐵站D出口，西行直線距離約200米
物業類型：普通住宅
裝修狀況：帶精裝修
產權年限：70年
總建築面積：83萬平方米
容積率：3.9
綠化：40%
配套學校：自帶18班幼兒園，寶能城中小學：南方科技大學實驗學校附屬第一小學、第二小學和塘朗小學
配套商業：項目自帶約10萬平方米“寶能環球匯”商業。
配套醫療：深圳大學總醫院
主推戶型：目前還有少量建築面積120平方米-166平方米4房清盤中，房源位於西區4棟、5棟、6棟，帶裝修交付，均價85000元/平方米，預計2020年下半年交房。
均價：8.5萬元/平方米
開盤時間：2019年5月19日推4棟、5棟、6棟
交房時間：預計2020年下半年4棟、5棟、6棟交房
樓評
地鐵口、大體量、高拓戶型、自帶大型商業等產品特點，讓寶能城備受關注。
項目與南方科技大學一路之隔，與地鐵環中線塘朗站接駁，總佔地約10.5萬平方米，總建面約83萬平方米，由6個地塊組成，分東、西兩區開發。
東區包括3塊居住用地和1塊商業性辦公用地，包含11棟超高層住宅和2棟超高層公寓及酒店，下帶集中式商業。西區包括1塊居住用地和1塊幼兒園用地，幼兒園規劃為18班制，項目擁有一個近10萬平方米的大型集中式商業。
目前在售的西區由6棟住宅合圍而成，其中5棟為高層，1棟小高層，中間帶有泳池，配套18班幼兒園。戶型多樣化是寶能城的一大特點，多以改善型中大戶型（四房兩廳兩衛）為主，單價區間在7.5萬元-8.9萬元/平方米，總價區間在804萬元-1474萬元/套，但在單層戶數上較多，或可造成相互影響，目前項目周邊的交通多依賴軌道交通，出行仍受瓶頸限制，臨近大道樓棟易受車流及地鐵噪音影響。
3.金眾麒麟公館（待售）
▲項目實拍
開發商：金眾地產，深圳市建工集團旗下子公司
地理位置：西麗街道沁園二路資本市場學院南側
物業類型：住宅、商業和辦公區域，自帶幼兒園
裝修狀況：非毛坯交付
產權年限：70年
總建築面積：105409.93平方米（住宅用地面積33570.04平方米）。
佔地：3.4萬平方米
交通：距離地鐵7號線“西麗湖”站直線距離約500米。
配套學校：南二外（集團）平山小學，深圳大學城麗湖實驗學校
配套醫療：西麗人民醫院、深圳大學總醫院
主推戶型：建築面積100平方米、111平方米、138平方米、177平方米，3房-4房。
樓棟：6棟住宅，地塊北側4棟，南側2棟，均為30層高。北側靠西的2棟、3棟為一層三戶，為該項目的樓王單元。由2套建築面積為175平方米-177平方米“4+1”房及1套建築面積138平方米“3+1”房構成；而其餘4棟住宅樓為1層6戶，以中小面積段的戶型為主。
價格：待定
樓評
金眾麒麟公館將推出6棟建面約100平方米-177平方米住宅產品，全為30層，共856戶住宅，據現場實探，首批即將推出1棟、4棟、5棟、6棟共4棟500多套住宅，2棟、3棟暫不推出。
該盤戶型主要定位為改善型購房者，最大戶型為177平方米，最小戶型為100平方米“2+1”房型，項目為住宅地塊上的純居住物業，住宅建面約10萬平方米，其餘約5000平方米均為公共配套物業，底層或配建5000平方米的商業，其樓間距較寬，容積率3.18。
項目位於西麗湖片區，主打生態景觀資源，西北側遠眺看西麗湖，東南側被被深圳野生動物園和高爾夫俱樂部環繞，有傳野生動物園未來或搬遷至坪山，原址或規劃為高校用地。
交通上看，目前除了距離地鐵7號線西麗湖站直線距離約為500米之外，還有“西麗公交站”等幾個公交站臺，根據審批中的四期地鐵方案，未來將有7號地鐵東延線“北大站”以及“學府醫院”站通過項目附近，公路方面，通過麗水路及麗山路可快速接入沙河西路、留仙大道等城市主幹道。未來著重規劃西麗湖科教城及西麗樞紐形成。
▲項目實拍
項目局部商業配套弱，除了底層配套商業之外，附近幾乎無大型商業超市，附近商品房供應少。
此外，學區配套方面，從2019年學區劃分來看，該盤位於麗湖學校初中部學區，創辦於2012年的麗湖學校，2017年深圳初中升入八大比例排名表中，麗湖初中部位於全市第179位。
歡迎關注中國房地產報深圳（微信號：ZFB_SZ)
審讀：馬琳 戴士潮
相關推薦
