文 / 張偉
8月初，在西安市城中村“三年清零”行動方案的指導下，歸屬於曲江新區的東三爻堡村拆遷安置方案出爐。
東三爻村和東三爻堡村
東三爻村位於西安市長安南路南段，在西安市南三環往南，與長安區交匯處，往北靠國展中心，南依長安區，曾稱為三原村、山嶽村，有主街漢口街、三官廟、藥王樓飯店、慈應寺、鈺興祥商號、東鳳樓等名址。
東三爻堡村位於其南側，村名多了一個字，外人容易混淆，實則為另外一個村。但地理位置相近。兩村都聚集了原住人口和外來務工人員和周邊大學生群體。
2018年3月22日，西安市國土資源局曲江新區分局公佈東三爻村拆遷補償安置方案，正式宣佈東三爻村進入徵地拆遷階段。
同年10月27日，東三爻堡村整村拆遷安置工作會議召開，之後一年多的時間裡，東三爻村拆遷工作都在進行中，預計到今年年底將基本清除地面建築。目前，東三爻大部分住戶、商戶已經撤離，被拆部分已經覆蓋了綠網。
不管是東三爻村還是東三爻堡村拆遷安置方案都已公佈，拆遷都在有條不紊地進行中，只不過東三爻村已基本拆除完畢；東三爻堡村拆遷完成還需一段時日。
兩村補償方案與金額基本相同
結合2018年3月22日西安市國土資源局曲江新區分局公佈的東三爻村的徵地拆遷補償安置方案（西曲土告字【2018】第001號）來看，補償的方案和金額基本相同。
1、房屋補償
具有合法宅基地手續的本集體經濟組織成員，每人安置70㎡住宅用房，30㎡經營性用房，經營性用房由村兩委會統一經營管理；房屋可以選擇貨幣化安置，住宅用房基準價為7200元/㎡；經營性用房基準價為9000元/㎡；地面住房及附屬物按照重置成新價補償。
2、過渡費和搬家補助費
選擇房屋安置的，過渡期36個月；選擇房屋回購的，過渡費6個月；過渡費每戶1500元/月或每人500元/月。
3、每戶搬家補助費1000元
4、及時簽約獎勵15000元
5、選擇50%以上住宅/經營性用房回購，基準價基礎上獎勵5%；選擇全部住宅/經營性用房回購，基準價基礎上獎勵10%；
6、經東三爻堡村村委會調查，每戶村民平均建築面積為1200多㎡。按照600元/㎡進行估算，則每戶房屋評估補償大約60萬；
7、村民選擇房屋安置，每人70㎡安置房和30㎡經營性用房以及20-30萬的貨幣。
8、村民選擇貨幣安置，每位村民獲得95萬-105萬補償（房屋建築面積和家庭人口數有差異）。
9、按照4人計算，每戶獲得補償380-400萬元。
細細一算，選擇房屋安置的家庭（三口之家）可以獲得77萬元的補償款以及210㎡的安置房、90㎡的經營性用房。如果選擇貨幣化安置，則全部補償款為327萬元左右，人均109萬元。沒有安置房和經營性用房，所以需自行解決生活與居住問題。當然家庭的人口越多，獲得的補償款也會越多。
房價會因“城改”進一步上漲嗎？
據統計，西安市三環以內，城六區共有“城中村”292處，其中187個“城中村”處於高樓的包圍中。按照《西安市繞城高速公路以內集體土地上棚戶區和村莊三年清零行動方案（2018-2020）》，2020年底前，須完成114個城中村的清零。
按照規劃，距離明年年底也就一年零三個月的時間。
無論對於剛需一族、改善型一族還是投資者來說，都在關注一個問題：城中村的大規模拆遷是否會導致西安房價的進一步上漲？
陝西省宏觀經濟學會會長趙銳告訴界面陝西，城中村改造對於推動西安商品房價格的上漲作用微乎其微。
第一，城中村安置方案一般都包含了貨幣化安置和房屋安置政策。絕大多數人都會選擇房屋安置。如果大部分人選擇貨幣化安置，是會對房地產價格造成一定影響；如果選擇房屋安置，那麼就不會對商品房價格造成太大的衝擊。
第二，西安城中村改造並不是近兩年才開始的。按照之前十幾年前的經驗，城改並未造成西安房價大幅上漲。西安的房價也是近兩年才出現較大漲幅，其中的因素很多，並非因為城改。
第三，十幾年來城改的範圍和幅度遠遠要大於我們目前計劃的“三年清零“方案，那個時候都沒有造成快速上漲，如今也就更不可能推動房價上漲。
趙銳表示，城改是城市化進程必須經歷的一個過程，對城市經濟發展的促進作用非常明顯。
“通過城市化改造，從土地空間上為城市經濟發展爭取了新的增量。我國改革開放四十年來的工業化和城市化的經驗表明，城改是城市化進程的必然階段，大量在城市近郊生活或已經身處於城市腹地，但依舊過著農村生活的人，也有權利享受到高質量的城市生活品質。把這部分人從城中村的空間中釋放出來，同時可以實現人口與消費兩種增量，這對於一個城市的發展是非常有利的。”
趙銳認為，一個充滿活力的城市，無論是產業的發展或者是人口的注入、城市經濟水平的提升上都是處於一個不斷提升的過程中。反之，如果一個城市產業不斷萎縮、人口不斷流失，那麼肯定是沒有未來的。
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