'行業巨輪放緩，房企大佬集體焦慮'
行業調控持續收緊，正悄然影響房企的經營戰略。承壓、挑戰頻頻出現在近期房企中報表述中。融創中國（01918.HK）主席孫宏斌直言，近期融資層面的調控，嚴厲程度“史無前例”，對下半年房地產市場影響會比較大。
受此影響，房企未來定調均趨向謹慎。行業龍頭如碧桂園（02007.HK），稱未來要看機會均衡佈局、分散風險；萬科（000002.SZ）將自身發展定義為“勻速運動”、避免大起大落；而除非特別好的機會，融創下半年基本停止拿地。
當下，正值房企密集披露中期業績，雖然多數公司的成績都還不錯，但對於前景的迷惘，讓地產大佬們失去了昔日的意氣風發，表情裡多了些許黯淡和無奈。房價的上升空間被封死，融資遭遇總量控制，任何一家企業似乎都難以輕鬆逃離天花板下的困局。
風水輪流轉，若說前幾年的購房者在整體焦慮，那麼現在，到了房企集體焦慮的階段。
"行業調控持續收緊，正悄然影響房企的經營戰略。承壓、挑戰頻頻出現在近期房企中報表述中。融創中國（01918.HK）主席孫宏斌直言，近期融資層面的調控，嚴厲程度“史無前例”，對下半年房地產市場影響會比較大。
受此影響，房企未來定調均趨向謹慎。行業龍頭如碧桂園（02007.HK），稱未來要看機會均衡佈局、分散風險；萬科（000002.SZ）將自身發展定義為“勻速運動”、避免大起大落；而除非特別好的機會，融創下半年基本停止拿地。
當下，正值房企密集披露中期業績，雖然多數公司的成績都還不錯，但對於前景的迷惘，讓地產大佬們失去了昔日的意氣風發，表情裡多了些許黯淡和無奈。房價的上升空間被封死，融資遭遇總量控制，任何一家企業似乎都難以輕鬆逃離天花板下的困局。
風水輪流轉，若說前幾年的購房者在整體焦慮，那麼現在，到了房企集體焦慮的階段。
拿地戰略收縮
8月22日，孫宏斌在出席公司投資者會議時表示，下半年沒有拿地指標，除非特別好的機會，公司基本停止拿地。即使融創一直將“小心拿地、避免拿高價地”奉為經營底線，但如此堅決定調，仍折射出當下市場的陣陣寒意。
觸痛房企神經的，是今年以來持續收緊的融資環境。近日，為防範房地產貸款業務風險，銀保監會決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。在此之前，包括銀行貸款、境內外發債、非標融資等渠道均已全面收緊。
孫宏斌直言，要重視本輪調控之變，融資端嚴控將是常態化，而且是顛覆性的、史無前例的動作。在此邏輯下，下半年房地產市場將受到很大影響。土地市場會下行，商品房銷售也會受到影響。
8月21日，萬科總裁、首席執行官祝九勝同樣在業績會上表示，融資收緊對整個行業肯定會有影響，資信比較好、穩健經營的企業適應難度沒那麼大，但對其他企業來說會有一些挑戰。
土地儲備作為房企糧倉，一直是開發商爭相搶奪的資源。但資金面趨緊，將直接影響房企在土地市場的表現。縱觀房企在業績會中的表態，不積極拿地、分散風險、嚴格量入為出、拿地要自制，幾乎沒有開發商堅持積極拿地戰略。
7月底，富力地產（02777.HK）內部流出文件顯示，下半年原則上停止拿地。8月22日，富力地產董事長李思廉在業績會上回應，富力始終是房地產公司，不可能停止拿地。但他同時表示，目前行業潮流就是“不積極拿地”。
而在年初仍堅定看好三四線的碧桂園，同樣表示將從一線到五線均衡佈局，有符合標準的拿地機會才會出手。此前，碧桂園執行“全覆蓋”計劃，即三四五線城市所有縣城、發達鎮區均需有其項目。
數據顯示，上半年碧桂園內地權益銷售中，三四線銷售佔比61%，一二線銷售佔比39%；在新增拿地權益金額中，三四線項目佔權益總土地代價的54%，一二線項目則佔46%。
不僅是上述房企，8月26日，龍湖集團（00960.HK）管理層在業績發佈會上表示將嚴格量入為出，按照負債率倒推拿地；陽光城（000671.SZ）近期亦表示，投資拿地標準是多維度的，但拿地要自制一些，拿錯就是白費。
一葉落而知秋，離市場最近的開發商，正切實感受到調控帶來的陣痛。
賺錢已無“容易”可言
僅靠融資支撐擴張已不是易事。但促生房企焦慮情緒的，還有整個行業增幅放緩。今年以來，全國商品房銷售面積已經連續6個月下降。1~5月、1~6月及1~7月，商品房銷售面積同比降幅分別達1.6%、1.8%及1.3%。
行業大環境影響下，房企盈利同樣一改高增態勢。據同花順不完全統計，截至8月22日上午10點，A股和H股93家上市房企公佈2019年上半年業績或業績預告，其中36家房企淨利潤出現下滑。
此前大多數人的共識是，規模越大的房企越有利於穿越週期，但如今，這一局面也悄然改變。規模居於前三的“碧萬恆”3家龍頭房企，今年的銷售增速都已有所放緩，甚至出現同比下滑。
更為嚴峻的是，業績增長也出現“黑天鵝”，尤其中國恆大（03333.HK）發佈盈利預警，稱2019年上半年稅後淨利潤同比下滑49%至270億元，旗下恆大健康（00708.HK）錄得約20億元虧損。
龍頭尚且如此，中小型房企在此輪週期中更為艱難。
上半年，港股上市房企中，九龍倉（00004.HK）、華南城（01668.HK）、朗詩綠色（00106.HK）等房企淨利潤同比均不同幅度下滑；A股上市房企中，中交地產（000736.SZ）、中洲控股（000042.SZ）、萬通地產（600246.SH）等中小房企盈利能力也不容樂觀。
數據顯示，中洲控股上半年實現營業收入約23.90億元，同比下降59.82%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約2.02億元，同比下降71.85%。其中，房地產營業收入約為21.10億元，同比下降63.01%。
東方證券認為，中型房企有較大的規模擴張訴求，拿地動力強，又相對缺乏自有資金，將面臨較大挑戰。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場下行，幾乎難以跨越本輪週期。
在市場前景不甚明朗、商品房去化不力的背景下，房企拿地數據已呈放緩態勢。克而瑞數據顯示，7月土地流拍地塊數量比6月有明顯上升，且流拍加劇的趨勢依然延續。截至8月11日，重點城市已經有26塊土地流拍，環比近乎翻番。
此外，7月份重點監測城市溢價率降至14%，較6月份下降8個百分點。8月降溫趨勢加劇，溢價率降至8%。企業拿地熱情不及二季度，近期成交土地中不乏低溢價甚至底價成交的案例。
現金或是生命線
屋漏偏逢連夜雨。中信建投數據顯示，今年是房地產債償還壓力高峰。2019~2023年分別有3711.93億、4026.04億、7479.55億、2518.99億和2846.26億到期。政策全面收緊、行業增幅放緩、疊加償債高峰，地產行業壓力進一步增大。
今年以來，陸續有房企如泰禾集團（000732.SZ）、陽光100（02608.HK）變賣資產過冬。對此，中駿集團營銷副總經理陳豔公開表示，現金流就是生命線，資金狀況比較緊張的開發商，有可能虧損也直接出貨。
而手握充沛現金流、具備健康的內在生長力，將是房企穿越週期的保障。
在萬科中期業績發佈上，祝九勝用“勻速運動”來形容萬科的發展，力圖避免大起大伏。截至報告期末，萬科現金及現金等價物餘額約1328.95億元，同比減少11.35%。
萬科表示，在戰略層面，將繼續聚焦主航道，鞏固提升基本盤；在市場層面，將積極銷售、積極回款，加快長期庫存去化，提升經營型業務表現，提高資金使用效率，實施清產核資。
碧桂園管理層同樣表示，行業政策進一步收緊，給公司帶來的挑戰很多，所以一定要抓好現金流管理。上半年，碧桂園權益物業銷售現金回籠約2659.4億元，回款率達94.3%，而去年末回款率則為91%。
現金流渴望下，已有房企打響集團促銷搶跑第一槍。
8月20日，恆大祭出促銷大旗，“全國532樓盤，閃購7.8折”，集團旗下之區域公司，悉數推出全員營銷優惠升級活動。在8月20日至10月8日期間，恆房通推薦購房均享特殊優惠，且每日推出不定量的特價房單位。
近年來，恆大發展戰略由“規模型”向“規模+效益型”轉變， 經營模式也由“三高一低”向“三低一高”轉變，即低負債、低槓桿、低成本、高週轉。業內認為，採用合理的手段加快銷售，提高庫存週轉速度，可降低企業的財務風險。
實際上，恆大絕非今年第一個搶跑的企業，但卻是首個全集團統一啟動“金九銀十”促銷策略的公司。鑑於恆大的體量及市場佔有率，此舉對於市場的衝擊力不容小視。
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