'中國城市發展潛力100強出爐 深圳奪冠 你的家鄉上榜了嗎'

近日，恆大研究院通過對全國除三沙市及港澳臺外的336個地級行政單元進行了多維度分析，發佈了城市發展潛力100強榜單。根據榜單，深圳超北京排在首位，深北上廣穩居前四；人口現狀方面，人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起；城市群和大都市圈發展成為趨勢。

深北上廣領跑，東北整體落後

根據榜單，深圳佔據城市發展潛力榜首，北京、上海、廣州緊隨其後。一線城市強者恆強，牢牢佔據榜單前四。二線城市中，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位列前10名；鄭州、長沙、西安、濟南、合肥等省會城市，廈門、青島等計劃單列市，蘇州、東莞、佛山等發達地級市進入前20名。省會城市除呼和浩特、銀川、西寧、拉薩外均排名前50。

在前50名城市中，東部地區多達32個，中部、西部、東北地區分別有6、8、4個。除直轄市、省會城市和計劃單列市外，前50名其餘地級市大多分佈在長三角、珠三角地區，其中長三角城市群8個，珠三角城市群4個，海峽西岸城市群、山東半島城市群各2個。

分地區看，東部、中部、西部地區排在200名之後的城市佔比分別為4.6%、22%、64.1%；東北地區有30座城市位列200名之後，佔本區域地級單位個數的83.3%，發展潛力總體靠後。百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造約73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的約62%。

根據榜單，2019年發展潛力百強城市中有96個位於19大城市群，其中處於24個千萬級大都市圈的有54個。

人往哪裡去？中部省份迴流 京滬津蘇增長低迷

為了更好地發展，人們往往會根據地區經濟發展狀況自發用腳投票，所以人口分佈和流動趨勢最直接地體現了城市的發展現狀和潛力。從歷史上看，我國大規模的人口流動呈現出明顯的階段性特徵。

從改革開放後至2010年左右，人口大規模向出口導向型的沿海發達地區流動。2010年以來，隨著沿海地區產業轉型升級、中西部地區產業承接以及老一代農民工老化，部分人口逐漸迴流中西部，東部人口增速總體減緩，而東北地區人口開始負增長。

從重點城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長明顯放緩。

過去二十年，城市的人口集聚格局發生深刻變化。除京滬從2013年開始主動控人外，其他城市近期多在“搶人”、但成效各異。2000-2010年，常住人口年均增量最大的前五個城市為上海、北京、蘇州、深圳、天津，分別年均增加66、61、37、34、31萬。

2010-2015年，常住人口年均增量最大的前五個城市為天津、北京、上海、深圳、鄭州，分別年均增加50、42、22、20、18萬。

2015-2018年，常住人口年均增量最大的前五個城市為深圳、廣州、杭州、長沙、西安，分別年均增加55、47、26、24、23萬；成都、鄭州、重慶（主城）常住人口年均增加也超過15萬，而傳統的人口集聚大市北京、上海、天津、蘇州、無錫年均增加不足5萬，北京2017-2018年持續兩年負增長、天津2017年一度負增長。

人們之所以不斷地像候鳥一樣大規模遷徙，無非是為了追逐更好的經濟發展，更高端的產業，更加便利的交通和密度更高的公共資源。

根據統計，當前一線城市以5.2%的人口創造了全國12.3%的GDP，二線城市以20.3%的人口創造了34.1%的GDP，三線城市的人口份額與經濟份額基本持平、分別為33.9%、34.0%，四線城市的人口份額明顯低於經濟份額、分別為39.7%、24.5%。總體上看，未來人口將繼續向大都市圈和區域中心城市集聚，三四線城市全域人口未來將繼續大幅流出。

一個城市上市公司數量直接決定了其就業實力和產業創新能力。從反映龍頭企業的A+H股上市公司數來看，北京佔全國的比重達10.7%，京滬深合計佔比高達27.5%，一二線城市合計佔69.9%。從發明專利授權量來看，北京由於佔盡產學研資源優勢而獨佔全國的14.4%，京滬深合計佔26.8%，一二線城市佔比達到75.5%。產業創新排名相對靠前的三線城市主要是紹興、常州、台州、嘉興、珠海等長三角、珠三角城市。

而在交通方面，一二線城市佔據交通樞紐地位，高鐵日始發終到趟數分別高達740、149趟，東部地區受益於自然地理和率先發展戰略交通基礎條件更優。

公共資源是產業發展的配套，優質公共資源對人口有著明顯吸引力。從教育看，直轄市和省會城市多擁有區域內最優質的中小學和高等教育資源，擁有的985/211大學數合計佔全國的81%，擁有的在校大學生數量合計佔全國的58%；其中，京津滬的一本升學率位居全國前三。從醫療資源看，一線、二線、三線、四線城市每千人口執業（助理）醫師數分別為3.2、3.1、2.2、1.9，並且醫療資源的質量差異巨大，全國最優質的醫療資源主要集中在一二線城市。

房價怎麼走 現在買房該去哪裡？

根據相關數據，我國20-50歲人口於2013年見頂，住房需求峰值已過。在供給方面，1978年改革開放以來，特別是1998年房改以來，中國城鎮居民基本實現從筒子樓到住宅小區，從全民蝸居到基本適居的跨越，全國層面的城鎮住房套戶比從不到0.8上升到接近1.1，我國住房短缺時代已經終結。而且，自從“房住不炒”的定位明確之後，政策方面開始趨穩，我國房地產市場進入了一個總體穩定，存量競爭的時代。

但是，由於經濟發展的地區差異，且調控政策從全國一盤棋向因城施策過渡，房地產市場仍表現出明顯的地域差異。

2017年以來，一線城市商品住宅銷量明顯下降，二線城市基本持平，三四線城市受棚改貨幣化安置比例擴大而繼續暴增。各線城市銷量暴增的時間呈現輪動特徵，一線城市2015年商品住宅銷售面積同比增長14%，二線城市2015、2016年分別增長10%、26%，三四線城市2016、2017年分別增長22%、13%，部分缺乏基本面支撐的三四線城市需求明顯透支。

從房價週期來看，前期經歷明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩，如供給不足或存在一定上漲壓力。2015-2016年京津冀、長三角、珠三角部分城市及一些省會城市房價已連續低迷2年以上，目前成交量有所回暖，市場逐漸趨穩。此類城市在一線城市中有北上廣深，二線城市中有天津、南京、無錫、蘇州、杭州、濟南、鄭州、武漢、東莞等，三線城市中有廊坊、溫州、嘉興、珠海、惠州、中山等。而部分前期主要受棚改貨幣化刺激導致房價大漲、同時缺乏基本面支撐的三四線城市存在一定調整風險。

從可售庫存看，2019年3月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化週期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市庫存去化週期從2018年下半年以來有一定上升。可售商品住宅數據可得性較差，恆大研究院選取了分線樣本城市進行分析。

一線城市選取4城：北京、上海、廣州、深圳，二線城市選取16城：天津、重慶、南京、武漢、成都、蘇州、廈門、西安、長沙、寧波、福州、青島、長春、杭州、濟南、南昌，三四線城市選取9城：徐州、莆田、東營、蕪湖、焦作、南平、三明、滁州、安慶。

2015年以來，得益於棚改貨幣化政策三四線城市可售庫存去化週期持續走低，2018年5-6月最低不到7個月，但逐漸上升。2019年3月，一線、二線和三四線城市可售商品住宅去化週期分別為11.7、10.5和11.4個月。需要注意的是，庫存去化週期對銷售非常敏感，比如部分城市商品住宅銷量當前處於歷史低位，一旦成交回暖，去化週期將明顯下降。

擁抱城市群，把握大趨勢

2018年11月，國務院《關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》要求，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。

以住建部城區常住人口為標準，將城市劃分為1000萬以上、500-1000萬、300-500萬、100-300萬、50-100萬、20-50萬、20萬以下七類。從人均生產效率看，分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞減現象；1000萬人以上的城市人均創造14萬元的GDP,是100-300萬人城市的2.1倍，是20萬人以下城市的約5倍。

從人均城市建設用地看，大城市明顯更節約土地資源，分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞增現象，2017年1000萬人以上城市人均建設用地僅74.5平方米，而100-300萬、20萬以下城市分別為117.3、135.5平方米。

所以，以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率，更節約土地、能源，是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，是中國當前以及未來發展的重點。

在城市群層面，19個城市群的核心在於京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個城市群。2014年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年》及“十三五”規劃要求建設長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、哈長、遼中南、中原、長江中游、成渝、關中平原、北部灣、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等19個城市群。

預計到2030年，中國2億新增城鎮人口的約80%將分佈在19個城市群，其中約60%將分佈在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。