物業人員在清理老舊小區垃圾。迪繁物業供圖
設備設施老化、物業管理缺失、人員混雜……老舊小區的治理存在諸多難點。這幾天，記者採訪了多個小區的業委會主任、物業經理、社區有關負責人，瞭解他們在治理小區過程中遇到的難處。
業委會主任
遭遇信任危機 要辭去幹了7年的志願工作
近日，江北匯豪天下小區業委會主任勵女士向街道、社區和小區業委會遞交了請辭報告，自2012年成立第一屆業委會以來，她在這個崗位上已經幹了7年。
為什麼突然請辭？“其實是做得有點灰心了。”面對採訪，她說出了心聲。
匯豪天下交付於2010年，物業收費標準為3.5元/平方米/月，在當年屬於高檔小區，也因為如此，業主對物業的期望值很高。
小區的開發商是新加坡凱德置地，交付後委託銀億物業服務小區。
“因為是精裝修的房子，隨著時間的推移，房屋出現需要小修小補的問題比白坯房更多，但凱德這家企業之後註銷了，業主沒辦法聯繫開發商，於是就把問題反饋給物業公司，但有些是屬於開發商遺留問題，物業說沒法解決，矛盾漸漸產生。而這種矛盾，很多時候會慢慢由物業轉嫁給業委會，長此以往，會漸漸瓦解業主對業委會、物業的信任。”勵女士說，另外她還發現，小區裡更多的業主抱的是“各人自掃門前雪”的心態，大家真正參與小區治理的積極性並不高。
有一次，因為聽到了業主們不滿的聲音，業委會提出在物業的會議室開一次溝通會，協調、解決大家反映的問題，並將會議時間和地點進行了公示。然而，參會的業主寥寥無幾，與業委會接到投訴電話的數量相去甚遠。
勵女士坦承，7年下來，業委會成員們都花費了不少個人的休息時間，投入在小區事務中，並建立了一系列財務、分工管理制度以及設施設備維修保養更新管理制度，讓小區的綜合管理有序進行。她表示，儘管自己工作上存在這樣那樣的不足，但總體來說是盡心盡責的，如今因為不被信任等問題，她對繼續作為業委會主任治理小區喪失了信心，她決定辭去業委會主任。
此外，她認為，各個小區需要在政府的支持下，根據自己的實際情況制定不同的管理制度，並在政府部門備案，接受年度檢查、審計。這樣就不會亂套，也不會被業主妄加猜測、質疑，業委會自身也不會偏離有序管理軌道。否則，沒有一個有信服力的第三方監管機制，信任危機是道坎。
老小區沒有專項維修基金
跟勵女士面對的信任問題不同，北侖榮安花園業委會主任方惠遇到的最大難題是小區沒有專門的物業維修基金。
老舊小區面臨非常多的設施設備維修問題，寧波出臺了可補交物業專項維修基金政策，然而在實際操作中，方惠遇到了很大難題。
“買房時，哪怕讓業主交再多的錢，他們都心甘情願，但後期如果再想讓業主付錢就非常難了。而一個項目，哪怕只有1%的業主不同意，這事情就做不下來。”方惠說，“即便我們做通了所有業主的思想工作，但這筆錢到底怎麼收、收多少、哪些項目可以用到這筆錢、具體怎麼落實等一系列問題，我們都不知道怎麼辦，還是需要主管部門解決。”
方惠認為，巧婦難為無米之炊，只有足夠的資金，才能徹底解決老小區的諸多問題。
業委會成員缺乏專業技能培訓
鄞州區金盛金磐小區業委會主任陳先生認為，絕大多數的小區業委會成員都存在專業技能培訓缺失的問題。
“業委會該幹些什麼、怎麼幹，這些都沒有明確規定，而且業委會沒有上級主管部門，一個業委會做得好不好，誰來考核和測評？小區業委會成員其實都是憑著一腔熱情在做事，是良心活兒，沒有監管、沒有指導，缺乏專業度，這樣很難把事情做好……”
陳先生說，曾經有一段時間，他很想向一些專業人士請教如何管理小區，但找不到“組織”，多是“草莽”出身的業委會主任互相交流，集思廣益，取長補短。
物業
居民的要求與物業收費標準不匹配
“接管老舊小區，對於物業公司來說壓力很大。”寧波迪繁物業服務有限公司總經理崔軍對這一話題有很多感慨。他於2013年創建了這家有著國家三級資質的物業服務公司，目前正在服務的小區有20個，其中老舊小區佔了近七成。
他認為，老小區尤其是2000年前建造的，由於配置設備不全面，已經出現基礎設施不達標、停車位短缺、衛生死角多、消防設施建設不到位等一系列問題，而居民對物業服務的質量要求在隨著社會的發展不斷提升，但不願意上調物業費，於是造成的情況是：大物業公司不願接管老舊小區項目，小物業公司硬著頭皮上，在“半飢餓”中承擔起了管理、服務老舊小區的責任。
“公共設施設備維護、綠化養護、電梯維護維修、房子外牆滲水、房頂漏水……都需要一大筆費用，但物業費的繳付標準仍停留在十幾年前一直未變，有些老小區每年物業費收入只有一二十萬元，常常是入不敷出。”崔軍說，他們公司正在服務的小區中，就有4個是持續虧損的。
物業服務企業屬於勞動力密集型行業，人員工資佔總支出的七八成，由於待遇一般，中小物業公司很難招到年輕、專業化的服務人員，組建優秀的管理團隊。
“我們就遇到這樣的問題，物業服務人員不是科班出生，保安等人員年齡普遍偏大，物業管理知識比較淺薄，服務意識跟業主的要求也有差距。”崔軍說。
社區
僅靠社區和物業不夠
還需要居民的理解和配合
南門街道迎春社區黨委書記肖豔認為，小區管理僅靠社區和物業是不夠的，同時也需要居民的理解、配合和奉獻。迎春社區是典型的老舊社區，轄內4個生活小區房齡普遍在20年左右。
肖豔以最近正在開展的垃圾分類“撤桶並點”工作為例：把居民樓道前的部分垃圾桶撤走，集中放置在指定點位，居民需要自行前往，定點投放。大部分居民表示“撤桶並點”是好事，便於垃圾分類更好地開展。但也有個別居民有些小想法，比如垃圾桶遠了，颳風下雨投放不方便等。
肖豔表示，從垃圾分類、樓道保潔再到清理綠化帶……任何工作的推動都離不開居民的支持，現在社區通過不定期舉行“居民論事”活動，讓大家有意見攤開來講，儘量找到最理想的解決辦法。
寧波晚報記者朱琳樊瑩
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