備受關注的政治局會議今天為下半年房地產市場發展定調，指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”

這是繼4月19日會議之後，再次提及房住不炒，繼續收緊房地產調控政策。

明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這前所未有的，同時也意味著房地產角色的轉變，即房地產不再是短期刺激經濟穩增長的工具，而是按照房住不炒的要求，迴歸消費需求本身，不能再和短期刺激過多掛鉤，不必再打“內需”牌了。

房地產以往被認為是“夜壺”，每當經濟下行壓力加大，就會拿出來作為穩增長的利器，並且屢建奇功，成為穩增長的壓艙石，那麼在面臨史上最長下行經濟週期的情況下，這次為何明確提出不再依賴房地產刺激經濟？

高房價開始抑制經濟發展與城市化進程

最近看到一份研究報告，部分城市房價過高，開始出現排擠效應，無論對區域經濟發展，還是城市化進程，都已經出現反向抑制作用，不利於區域的長遠發展，這也是為何長沙、海南等地堅持樓市調控不動搖的重要原因。

中房協會長馮俊認為：當前中心城市的居民家庭收入增長裡有約50%被房價增長吞噬了。僅依靠價格增長的經濟增長沒有潛力，真正的財富沒有增長，經濟實力沒有增長，這對國家來說是一個很危險的狀態。

防範房地產金融風險已經提上日程

雖然我國居民槓桿率總體上低於發達國家，風險可控，但伴隨近三年樓市過熱行情，各地居民步入高速加槓桿階段，債務增長持續高於收入增速，局部地區槓桿率過高，市場仍呈現過熱的狀態，房價居高不下，因而房地產調控政策難以放鬆。

居民部門債務率近兩年呈現快速攀升態勢，據統計，居民部門信貸存量從2015年末的27萬億快速升至2018年末48萬億，從2015年末的39%升至今年上半年55%左右，防範金融風險必須遏制債務持續快速攀升勢頭。

經過半年的連續下調之後，部分城市房貸利率近期又開始回升，如大連四家銀行首套房利率上調10%，二套上浮15%。蘇州首套房貸利率按照上浮23%執行，二套房貸利率上浮達30%。

房貸利率收緊是調控趨緊的重要一步，不僅是房貸政策，部分過熱城市的購房政策、土地政策等均在全方位從緊。

經濟發展模式轉型已經拉開序幕

會議中還指出“引導金融機構增加對製造業、民營企業的中長期融資”。

在面臨中美貿易摩擦的衝擊下，我國製造業出現步履維艱的跡象，因此在完善逆週期宏調政策同時，加大關鍵領域改革力度，通過新一輪改革充分釋放市場和民間增長潛力，大力推進科技和新興產業發展，為新一輪內生景氣成長創造有利條件，這是經濟發展的最佳選擇。

在經濟依然處於底部區間的情況下，政治局會議首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這是各種利弊權衡的結果，是基於中長期發展模式轉變的戰略性決策，由此可見轉變經濟發展方式的決心，影響深遠。

城市舊改將部分接棒穩增長的任務

可以說，過去三年房地產作為經濟穩增長的壓艙石，功不可沒，然而無論成交量還是房價水平均已明顯透支，伴隨全國樓市步入下行週期，房地產投資逐步回落是大概率，替代方案通過老舊住宅區改造提升城市品質已經提上日程。

6月19日，國務院召開常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，將老舊小區的改造工作上升到國家的高度。通過老舊小區以及停車場等的改造，直接改善居民生活質量，預計綜合改造的老舊小區投資總額可達4萬億元，可以持續帶動經濟增長，同時又不會過分刺激房地產市場，可謂一舉多得。

今年以來樓市調控穩、嚴、緊的基調不會變，調控有決心，市場預期也會隨之趨於平穩，部分城市過熱的局面將會得以改觀。

此次定調將對房地產開發企業產生重大影響，“防止房地產過多擠佔信貸資源”，6月以來針對房企的信貸已經開始收緊，部分城市庫存攀升，預計下半年降價促銷會成為房企的首選。

今天看到一家房地產集團的內部文件顯示，要求各地區公司確保銷售任務完成，並且暫停拿地，新一輪的淘汰賽又開始了。

前些天還在為一位合作伙伴在洛陽買房而找人，對於這類明顯過熱的城市，調控政策肯定收緊，市場會逐步降溫，此前鄭州一樓盤已直降3000元，區域性促銷回調將難以避免，因此仍處於過熱區間的城市，購房不必急於一時。

未來已來，房地產的角色變了，你準備好了嗎？

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