最近土地拍賣火熱，多個城市多個地塊高溢價成交，熟悉的“地王”又被媒體熱炒，彷彿房價又要大漲？
按照前幾年的樓市經驗來看，似乎每一輪土拍火熱、地價抬高就必然導致新房、二手房價格大幅上漲。
微事件君以為，這種擔憂可以理解，但不是很必要。毫無疑問，土地市場和住房市場有著很強的相關性，這就是我們常說的“麵粉和麵包”的關係。但是，土地市場和住房市場畢竟是兩個獨立的市場。由於建築施工的物理條件限制，開發商從拿地到銷售，目前有極少數公司能做到半年左右，然而大多數的公司都需要1年甚至2年的時間。在樓市行情變化以月計的現在，1年左右甚至更長的時間顯然是一個很長的時間間隔了。
2019年初受到積壓需求釋放，城市群、都市圈規劃密集發佈，人才政策頻頻升級、房企加大打折促銷力度等因素影響，局部地區的確存在成交活躍度提高，甚至個別項目房價上調等現象。但不少地方僅僅是局部短暫回暖，全國而言，整體樓市仍處於去年四季度以來的降溫通道內，如無政策的實質性鬆動，2019年樓市銷售量將很可能低於去年。
部分一二線個別項目火熱也難免有炒作嫌疑，並夾雜著不少拆遷戶、改善換房的購房需求，與去年底相差不多，並不能說明樓市火熱，房價也沒有明顯上漲。
實際情況是，目前的火熱僅限於上游即土地-開發商層面，政府加快供地，開發商來錢便宜了便積極拿地，開發商對未來的預期較高，或者只是為了拿地而拿地，一方面是穩固團隊，一方面是搶佔市場份額，但開發商拿錯地、高價站崗的事也不少，君不見2016、2017年高價地王鮮有入場銷售的。
另一方面，由於“限購、限貸、限價、限售”四限並未明顯放寬，下游需求端即民眾層面並未大規模搶購，老百姓的錢袋子並不充盈，短期內韭菜也並未達到能收割的地步，掏空6個錢包才勉強負債2套房後，大部分家庭在緊衣縮食下也難以再去負債。至少微事件君認識的朋友普遍都是負債2套房及以上，生活遠談不上輕鬆。
目前樓市的政策邏輯並未改變，以“穩房價”為主，房價短期內還是看政策。微事件君預測2019年樓市平穩的兩個理由：
1、政策並無放鬆跡象，近期隨著土拍火熱，民眾預期較高時，政策又給潑了冷水，強調了今年樓市調控不會放鬆，而融資環境放鬆，讓錢便宜借給房企，只是讓部分高負債房企借新還舊，防範系統性金融風險；
2、需求端民眾家庭負債率過高，已無太多能力再承擔購房負債，有置換需求的也要先賣再買，所以導致近期二手房市場火熱，投資者也普遍認為目前樓市投資預期不明朗，會謹慎出手。
隨著人口紅利下降、城鎮化率提高，未來的樓市很難重複過去幾年的輝煌，樓市也將產生強分化，大城市的虹吸效應也將更明顯，未來的樓市活力也將圍繞在一線、省會、經濟圈的城市。