'珠海發展的不怎麼樣，房價卻很高，還值得投資嗎？'

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前幾日三姐在惠州考察市場，朋友圈瘋傳珠海再次放寬限購政策，好生熱鬧。

很多人就問了：迷一樣的珠海，明明發展的不怎麼樣，房價老高了，這次放開限購，房價又要漲了，投資天花板還有多高？

限 購 政 策

近9個月調控三次，事出必有妖：

1. 去年12月，金灣區、斗門區，只需一年社保就可購買一套商品住房，而此前非本市戶口購房需要5年社保。

2. 今年5月24日，部分區域放開港澳居民和外地戶口限購政策，購買一手住宅將無社保要求。其中，珠海大橋以東、以西各允許港澳居民購買一套；非戶籍人士可購買一套。二手房仍要求5年社保。

3. 本次

這消息，真是娘寧看伐懂。

挑一二重點的來說說，非戶籍人士在香洲區可買1套住房，其中180平米以上一手房無需社保或個稅，180以下的一手房需提供3年社保或個稅；非戶籍人士在橫琴新區可買1套住房，其中180平米以上一手房無需社保或個稅，180以下的一手房及所有的二手房需提供5年社保或個稅，均限售3年。

三姐給大家算一賬，按照目前珠海的均價2.2w計算，2.2w×180平=396w

那麼，也就是說，想在香洲或者橫琴買套房子，要想不被限售鎖死的，上車門檻提高到了396萬。

寫到這裡三姐就要問了，400萬買北上廣深的老破小不好嗎？為什麼非要在珠海呢。

另外，再扎心的說一下，最理想的狀態下，首付3成，也需要120萬了，一下子拿出120萬的人，多嗎？

不滿足條件看官，金灣 、斗門歡迎你？？

所以，這算哪門子放開啊，再者說了，珠海有180平房源的項目，能叫的出來的有幾個。

這個政策，很明顯，赤裸裸的在試探和摸索中央的態度和底線。

當然，不要太認真，畢竟紅頭文件還沒露面。

三姐跟多家售樓處瞭解下來，目前開發商執行的政策，依舊是之前的那一套，依舊是人才證明購房8年限售（這裡指的是橫琴哦）。

珠海真的是房地產界的一朵奇葩。

全 國 人 民 的 珠 海

我們似乎都忘記了，珠海也是經濟特區。

1980年成為經濟特區，面積僅為1701平方公里，比深圳1996.85平方公里少296平方公里。

但他卻是一個相當富裕的城市，2018年人均GDP在廣東省位居第二，僅次於深圳。

目前房子均價在2.2w左右，這個均價，在廣東省僅次於深圳、廣州，比佛山和東莞這樣子的工業重鎮都要高。

這是為什麼呢？

很多人問過三姐這個問題，珠海的人均收入不算高，發展的不怎麼樣，為什麼房價不算低呢？

首先，珠海的人均收入不算低。

2018年，珠海人均收入7253元，房價和收入的國際標準比是3-6倍，珠海均價2.2萬來說，相對來說還算健康。

其次，有一個角度來看，就是你的收入能不能還得起月供。

從自住的角度出發，2.2w均價，假設購入一套100平的房子，那就是220萬，首付3成，貸款30年，月供6k多，按照平均收入，小夫妻cover掉房貸壓力，相對來說還算輕鬆。

第三點，三姐悟了很久，終於明白：珠海不是珠海人、廣東人的珠海，而是全國人的珠海。

從90年代末期開始，就不斷有澳門人過拱北口岸，來到拱北、吉大片區買房。

給大家分享一組數據，2003年外籍人士在全珠海買房的比例佔到4%，這裡的外籍人士主要是港澳同胞，到了2005年是13%。

也就是說，100套珠海的房子，就有13套被港澳同胞買走了。

那這樣做會造成什麼樣的局面呢？

很簡單，珠海的房價不再是由本地居民的收入來決定了，還要算上澳門同胞的購買力。

根據IMF的數據，2018年澳門人均GDP為12萬美元，排名世界第二，堪稱全球最富有的地區。這樣一種購買力，你想想珠海的房價能不貴嗎？那簡直是降維打擊啊。

除了港澳同胞到珠海買房，北方人、廣州深圳佛山的人也喜歡到珠海買房。因為這裡環境好，空氣好，號稱中國最浪漫的城市，適合養老休閒度假。

去售樓處兜一圈，東北人非常多。

所以，珠海的客源群體決定了珠海房價不便宜。

第四，供需是由市場決定的。

數據表明，2018年末，珠海常住人口189.1萬人，比上年末增加12.56萬人，增長7.1%，創下近5年新高。

這個增幅和深圳的4%比，約2倍的差距。

《廣東省人口發展規劃（2017-2030年）》劃提出，適度增加佛山、中山、珠海等地的人口集聚。

到2020年，全省超大城市、特大城市各有兩座。其中超大城市為廣州、深圳。而特大城市為佛山、和東莞，規模等級為500萬人-1000萬人。

大城市為11座，規模等級為100-500萬人，其中就包括了珠海！

另外，在珠海全市及各行政區常住人口中， 18~54歲適齡勞動人口占比均超過90%，這是一座非常年輕的城市，為珠海發展和住房提供動力和剛需。

此外，珠海還用政策吸引人才，如人才最高可享200萬元獎勵、600萬住房補貼頂尖人才在珠海連續工作10年後可無償獲贈政府所持有的50產權本科2.6萬、碩士3.8萬補助人才住房、共有產權房等。

有人在的地方，就有房地產市場。

三 姐 房 產 觀

朋友諮詢三姐，珠海的天花板到底有多高？

講真的，三姐又不是房管局的，怎麼會知道這種事情啊。

但是，三姐相信，在未來一段漫長的時間內，珠海是往上走的。

但是，投資也是需要“火眼金睛”的，如何迅速的甄別和選籌呢？

可以耐心的瞭解一下三姐之前的文章：

1.想在珠海買房投資，現在這個時機合適嗎？

2.別急著去珠海投資，看懂這些交通規劃再下手！

3.珠海投資深坑——人才證明8年限售，知道的有幾個？

或者，記住三姐下面的話：

1.香洲老城區，資源強，配套成熟，但空間不大，適合淘盤，穩定，最好靠近拱北口岸；

2.唐家，大學城和科技園，有深中和深珠通道兩個大概念，目前配套差，距離遠，有前景，但是要長持；

3.斗門，價格便宜，但是回報率侷限，選籌不過湖心路；

4.金灣，航空產業利好不斷落地，距離機場近，有不錯的規劃，有大橋連通香洲和橫琴，未來可期，可淘；

5.橫琴，單價高，有門檻了，但定位可比前海和南沙，政策扶持多，腰桿硬，低於5.5w的項目，大概率是不錯的；

6.總體來說：

預算高：橫琴＞金灣＞香洲＞唐家

預算低：金灣＞唐家

保守型：香洲、十字門

7.買斗門不如買惠州臨深板塊，價格差不多。

8.做好持有5-10年的準備。

其他方面比如琴澳融合、高端上游產業、24小時口岸等國家“紅包”，三姐就不老生常談啦。

只要你願意給珠海時間，珠海應該不會讓你失望。

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