早前，朋友Ivan曾邀請本刊記者陪同他前往羅馬考察一個房產項目，幫忙鑑定一下，項目的成色以及投資價值。
“只需在羅馬投資一定金額的房產，全家就可獲得法國歐盟護照，這點挺吸引我的。”Ivan對本刊記者表示。
Ivan的需求在中國並非個例。房產投資在許多人眼裡被認為是穩賺不賠的理財行為，近年來在國內限購令大行其道之際，海外置業的門檻卻在逐漸降低，中國人開始進軍海外市場，成為了投資資金的引力點。
中國人的大手筆也創下了多個海外買房記錄，也推升了當地房價，一位溫哥華好友告訴本刊記者，“加拿大的兩大城市多倫以及溫哥華從2016年至今翻了一倍就是中國買房團炒上去的。”
據外房網調查數據顯示，2016至2018年上半年中國買家在海外購買的住宅和商業地產的金額高達2797億美元，而2018年4月份達到了370億美元位歷史之最。
據瞭解，對於海外置業的投資者來說，海外購買房產無非兩種目的：一是用於投資，豐富資產配置；二是為子女留學、移民、度假使用。
這些海外置業者希望通過購置一套海外的房產來實現他們的目的，然而現實是“血淋淋”的，實際上就算在海外買了房，目的也並沒有那麼輕鬆的可以實現。
目前，各國為了應對房產投機活動，推出了針對外國買家的限制政策包括海外買家稅、空置稅等，而美國、加拿大、香港、日本、歐洲等佈滿中國投資客身影的國家和地區的移民政策也常在變化，中國購房者也因對當地房產市場不瞭解以及政策的改變在海外置業的過程中也留下了一次又一次的血與淚。
綠卡成空
海外置業的理由當中，移民需求佔據了大半，這些海外置業者希望靠一套房子就能得到一張“綠卡”。
而在300萬投資澳洲房產移民澳洲、200萬加拿大買房可獲加拿大綠卡等海外房產廣告的渲染下，很多購房者認為在海外買一套就能獲得當地綠卡。
但據信達地產負責海外投資事業部的羅旖旎向記者透露，“買房就可以移民是一個錯誤的認知。”
“僅僅購房是很難獲得移民資格的，往往還需要其他條件，也就是說移民光有錢是不夠的。”羅旖旎說道，“比如美國出臺的EB-5投資移民政策規定，此類簽證每年有1000個名額。但是還有一個條件需要在美國投資50到100萬美元不等，並且僱傭10人以上職員。”
“所謂的海外購房給綠卡的概念是始於2008年金融海嘯後，經濟危機中歐洲四國葡萄牙、意大利、希臘、西班牙以及小到不知名的塞浦路斯利的購房移民政策，這些國家以海外購房給綠卡從中國人身上撈錢增加收入，而這些年很多國家經濟好轉，海外購房給綠卡的政策又開始調整，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策以及國家歷史。”羅旖旎說道。
以意大利為例，作為歐元區第三大經濟體的意大利，自2011年下半年被捲入歐洲主權債務危機以來，成為受危機衝擊最為嚴重的歐元區國家之一，據經濟合作與發展組織近日發表的最新經濟形勢評估報告顯示，歐元區正在走出衰退，顯露覆蘇勢頭，為此意大利也對移民給綠卡政策作出了調整，目前意大利對歐盟外的人士購買意大利房產的總值不作限制，但卻對申請居留人士的收入作出高限制，申請居留許可的人士必須提供年收入不低於3.1萬歐元的非工資性收入證明，意大利購買房產門檻不高，但獲得長期居留的門檻卻不低。
王女士就是一位聽信中介“讒言”在西班牙置業，但卻拿不到綠卡的受害者。中介答應王女士只要在西班牙成功買房就能夠順利拿到綠卡，王女士便拿出400萬人民幣在馬德里購置了一套房。
當錢轉給中介之後，王女士便以為自己“一隻腳踏入歐盟”，從此孩子在西班牙的機會也大了。
但轉錢兩個月之後王女士的移民計劃依然沒有獲得進展，中介卻告訴她，“要想拿到永久居留權或者入籍，一定要在西班牙連續5年，每年都住滿半年。”
事業全在國內，對西班牙也一竅不通的王女士根本做不到在西班牙長期生活，她的海外買房拿綠卡計劃成了一場空。
對於王女士的案例，知名房產投資人劉易傑表示，“綠卡是各國政府發放的，所以任何開發商也好地產中介也好都不能保證送綠卡，但是敢承諾送綠卡的，一定是政府有投資移民的政策，比如說500萬元投資移民可獲得綠卡，這類政策政府史主導，具體執行操作卻又落實到各移民中介上，所以宣傳的側重點從買房到了移民上，可以投資的項目包含房地產項目變成了買房送綠卡，但這背後的附加條件中介們都不會跟你說，海外置業者被坑是正常的。”
對於買房的成功性，記者詢問了多家中介機構成功的概率性，中介們都告訴記者是百分之99%，然而現實中出現另外1%的概率也太頻繁了。
信息不對稱 維權難
在海外投資圈對柬埔寨首都金邊有“海外房產孤兒院”的稱謂，而這稱謂的由來起源於2015年金邊投資房產熱的高潮過後，一大堆開發商捲款而跑，投資客在柬埔寨維權難花了錢也收不到房子，而這群可憐的投資客也被稱為“海外房產孤兒”。
蕭先生在2015年時通過中介機構，以60萬元的總價購入了一套位於金邊的預售房，而兩個月後，該項目人去樓空，中介也聯繫不上，而向當地政府提出申訴也無音訊。
向當地政府申訴後，“政府卻給我一個電話，讓我去找當初賣房的中介處理，可是現在中介也聯繫不上了，項目現在只是一堆廢墟。”蕭先生無奈的說。
而蕭先生對柬埔寨語又一竅不通，每次與柬埔寨政府談事都要花費高昂的翻譯師費用，這事讓蕭先生白了頭。
蕭先生只是海外買房遇“爛尾樓”的一個小案例，這樣的故事在全世界數不勝數。
除了爛尾，有的開發商在尚未取得當地政府批准的情況下就出售給中國買家，，導致中國買家得不到房產證，這也是海外投資者常遇到的一個“坑”。
夏老師去年在中介的推介下籤署了包括買房、包租、回購在內的3個合同，交納了10萬美元的定金。
中介告訴夏老師，“只需交40%的首付款，剩餘的60%可以辦貸款，並且項目每年會有高達12%的年收益率，相當於用40萬美元的首付款撬動了20倍的槓桿，實際收益率近25%。”
夏老師把這事跟朋友老李說了之後，老李心想哪有那麼好的事便也動了心想去投資，但查詢發現，“該投資並不如銷售中介所說的那麼好。”
首先，美國賣房需要政府出具的公開報告，但該中介機構無法提供，其次美國規定收到的款項應該打到第三方監管的賬戶上，但夏老師的定金是到了中介機構上，另外美國規定收取意向金，只能是房價的3%，而不是首付40%，最重要的是，中介要賣給夏老師的項目沒有拿到當地政府的對外銷售許可。
最後果不其然，這家中介機構給夏老師帶來了一個巨大的坑，不僅得不到高投資回報還要繳納貸款，另外還因項目產權不清晰，夏老師拿不到房產證也收不到房子，而投訴之後中介機構之後，中介以各種理由推託，夏老師維權無門。
與夏老師有類似遭遇的還有劉先生。日前劉先生，將一家中介機構告上了法庭，劉老師告訴媒體，他與美國某公司簽訂了購房協議，在協議中約定竣工日期為2016年12月31日。
隨後他支付了首付款17餘萬美元，但這家中介公司及美國房企卻未在約定時間內竣工，至2017年3月，該項目土地尚未動工。
而且簽訂購房協議時，該項目未取得土地公開報告，未獲得預售批准，被告對項目運營情況和投資款的去向均未向原告如實告知，已構成違約。
劉先生生告訴媒體，他先是通過美國的律師向美國某公司發出了律師函，然後開始了與經紀公司交涉的曲折過程。
最初對方非常強硬，利用各種辦法拖延退款，但劉先生堅持不懈，在國內也請了律師，耗費了大量精力去交涉退款事由，終於拿回了10萬美元。
“在海外買房一定要知根知底，要不然這坑別碰。”劉先生說道。
北京京師律師事務所的封躍平律師對媒體分析指出，“不少國內中介在購房國家申請以購房為主營業務的外殼公司，國內實際控制人安排國內客戶將購房款打入外殼公司，並和境外機構簽訂購房合同。一旦客戶資金一去不復返，客戶通過合同無法向國內中介追償。因為合同的簽訂主體在境外，客戶也很難通過域外訴訟來挽回損失。”
“另外，在大多數國家，涉及不動產糾紛一般管轄權屬於不動產所在地法院。所以，國內購房者身處國內，很難通過國內法院尋求到及時、有效的救濟。”封躍平律師表示。
對此，封躍平律師建議，“投資者應做好證據保全工作，對於開發商派發的宣傳冊、廣告彩頁或者其他宣傳資料應妥善保存，簽訂購房合同時，對於開發商承諾的條件，也可以要求納入合同中。”
另有知名房產專家韓世同表示，“異地投資的風險大，海外買房猶如隔山買牛，如果出現遲交樓等問題，業主要維權則存在一定困難。目前海外房產代理公司發展的歷史不長，不少海外房產中介只是由華人開辦的幾個人的公司，萬一出現什麼問題維權可能相當難，因此在選擇海外房產代理公司時要特別謹慎，要選擇大型、有信譽度的中介。”
本刊記者假裝購房者對多家海外置業中介機構諮詢過投資信息，但他們只提好的一面，除了各種雜稅不提外，也會對項目美化，能把位於郊區，位置偏僻、周邊人口稀少的房產“吹成”獨一無二的“皇宮”。
由於對海外置業的不瞭解，信息不對稱會對投資者帶來很大的隱患也更多。因為經濟下滑等因素的影響，部分國家的房價會隨之下跌，而中國投資者往往對此缺乏瞭解，一些國內中介又會隱瞞真實情況，導致投資人損失慘重。
更有甚者，開發商受到經濟狀況的影響，破產現象頻現，導致投資人拿不到房子錢也收不回來，維權無門。
據統計，現在有40%的中產階級有意在海外置業，但問題是這其中的大多人人都沒有實力和準確認知度來達到海外置業的水平。
雜費名目五花八門
在海外買房涉及很多雜費，不過，有的房產中介會刻意向客戶隱去這些費用不說，給客戶造成房子很便宜的印象，但這些雜費加起來數目絕對“驚人”，並且大多不是一次性收，而是每年按比例上繳，也就是說，“你以為買套房一勞永逸，卻不知道已被終生綁架。”
以澳大利亞為例，海外網某中介告訴本刊記者，購買澳洲房產需要交納市政費、律師費、印花稅、個人所得稅四項費用。其中市政費為房屋總價的1%左右，在澳大利亞買房是一定要請律師的，律師費為1%~2%，印花稅根據各城市不同，收費在房屋總價的3%~5%左右，此外房屋若是租售，還需交納一定比例的個人所得稅。
其中以印花稅為例，一棟人民幣150萬元的房子，在澳大利亞需交納約人民幣70000元的印花稅。若房屋要委託當地中介機構代為租售打理，也需花費一定的服務費。
而在美國，各種關於房產的收費更繁多。有機構統計，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占房價的3%至5%。
某中介機構負責人告訴媒體：一般來說，在美國買一套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元，再加上必要的律師費、驗房費、稅費等，房價之外的額外費用其實也是一筆不小的開支。
值得一提的是，現在很多美國銀行都不願貸款給中國人，原因是中國沒有完善的個人信用體系，這也是為什麼在美國購房的中國人漸漸減少的緣故之一。
以遺產稅為例，中國曾有一位民營企業家就因為在美國購置了20套房產，而為稅率奇高的美國房地產遺產稅吃盡了苦頭。
據瞭解，該民營企業家，自2009年始以自己的名義在美國各地購置了20套美國別墅，其中包括加利福尼亞州10套；夏威夷州6套外加一個豪華遊艇；紐約州2套；馬薩諸塞州2套。
然而該企業家的公司在2012年倒閉了，國內的房產及存款悉數被查封抵債，一家三口從此就只能以母親的存款度日。
更不幸的是，該企業家因病去世，為日後的生活打算時，一直沒有穩定工作的企業家兒子小銘想到了父親在美國各地所購置的20棟別墅。
然而令小銘震驚的是在他想要繼承父親這筆鉅額遺產時，卻萬萬沒想到這20套美國別墅“遺產”成為了“遺患”。
當小銘來到美國時，令他驚奇的是，他父親在紐約州和馬薩諸塞州的房子裡面已經被別人住上了。
原來，小銘的父親持有上述房屋多年卻沒有過來居住，也沒有安排當地中介負責照看經營，結果拖欠了多年房產稅。
因為欠繳房產稅所以被政府拍賣了，小銘父親當初花下鉅額買下的房子如今卻早已雀巢鳩佔住上了別的家庭。
由於小銘的父親並沒有獲得美國身份，所以小銘想要繼承父親的這些美國房產，並不能享受到545萬美元的美國人遺產稅免稅額度，而是僅有可憐的6萬美元。
這對於16套美國別墅的價值總額無疑是杯水車薪。
小銘萬萬也不會料想到父親當年花錢買下卻被人雀巢鳩佔幾套了不說，想要繼承父親的遺產還得先給美國國稅局“上繳”一筆鉅款。
本以為是能保自己一世衣食無憂的20棟先父留下的美國別墅遺產，如此卻成為了一個巨大的難解之題。
不健全的市場
國內海外買房的投資金額越來越大，但是市場上的套路卻越來越多，龐大的市場並沒有對接到優質放心的服務，行業還處於野蠻生長的階段，從業者資質良莠不齊，有時甚至是劣幣驅逐良幣，而且一直沒有口碑極佳的龍頭服務企業。
而政府的監管目前也僅處於防範國家層面的金融風險、洗錢犯罪等方面，落地到投資者上還有相當的距離，而現階段購房者們也一直在“交學費”。
購房者在信息不對稱之中很容易吃虧，聽不懂的語言、奇異的異國規定、錯綜複雜的手續每一項都能把購房者繞進陷阱。
為此，本刊記者建議一定要在置業前進行實地考察，全方位瞭解所購房產的設置及周圍環境，並瞭解當地房產市場，預防中介層層加價、隱瞞與欺詐等行為。海外房產市場服務分工相當細，建議聘請當地律師提供相應的法律服務，確保交易順利進行。
此外，購房者應將定金及後續房款放到公證公司或由銀行進行統一管理，建立交易資金第三方監管制度，不直接付款給業主，以保證資金的安全，海外置業是個技術活。