近年來，越來越多的中國人到美國購買房產。美國房產確實有永久產權、市場穩定、保值增值等諸多優勢，而且近年來價格也一直在平穩上升。但是，美國各種繁雜的稅務是一項令人很頭痛的事情，外籍投資者在美投資房產，一定要注意稅務成本。在簽訂購房合同之前，通過採取合適的稅務規劃，可合法減少自己需要承擔的稅務。
非美國稅務居民的美國納稅義務
非美國稅務居民在美國買房，需要交納以下稅務：日常持有物業每年要繳納物業稅、用於出租的物業收取租金會產生個人所得稅、房產增值轉賣盈利需收取資本利得稅，還有對美國的資產繳納的遺產稅。
美國房產出租需交納的稅費
當外籍投資者在美國購買房產並用於出租時，對於收到的租金，可以按照兩種不同的方式交稅：
1、出租毛收入的30%，作為固定稅率納稅；
2、按照出租淨收入，根據個人累進稅率納稅。
前一種方式不得扣減任何費用，而後一種方式能減除相關費用。
外籍投資者按照累進稅率納稅，則與房產相關的開銷（如物業費，房產稅，水電費，維修費等）可以相應抵扣，只有淨收益才需要被徵收稅。在這種情況下，外籍投資者需要每年向美國政府申報所得稅。
舉個例子，陳先生在美國有一套50萬美金的房產，一年下來，其出租收入大約是3萬美金，扣除物業費、房地產稅、基本維修、水電費、及折舊費用共計2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬美金，符合10%及12%兩段等級稅率，按照2018年單身稅率計算，需要繳納1013美元的聯邦個人所得稅。
倘若出現房子未能順利出租，或者出租虧損的情況下，也要正常報所得稅。
假若該房子租金收入為3萬美元，但是物業費、房產費、維修費、水電費、管理費等等這些支出為4萬美元，結果出租房的淨虧損有1萬美元。如果房東不及時上報所得稅，美國稅局就會以該房子租金收入2萬美元計算房東的個人所得稅。
美國房產出售需要交納的費用
根據美國法律規定，外籍投資者在美國投資房地產並出售時，所產生的收益被視為美國來源收入，通常需要向美國繳納資本利得稅。
若持有房產一年以上，個人投資者需繳納的資本利得稅率為15%–20%，而若是公司（Corporation)持有，則稅率為35%。
當他們出售美國房產時，買方將按照法律規定代扣成交額的15%做為預扣稅，以避免他們逃稅，預扣稅不僅適用於房地產銷售，而且還適用於房地產交換、清算以及贈予。
這種資本利得稅存在著很多減免的條款，如果利用得好，也可以節省下不少稅費。例如，保留裝修憑據，房屋翻新改建的費用雖然不能抵稅，但可以增加房屋成本，也就是減少了賣房利潤，進而達到省稅目的。所以建議投資者購房後的每次翻修與整修都應保留好相關收據，為日後的賣房換房做準備。
關於遺產稅和贈與稅
外籍投資者在美國投資房地產時，還應該關注遺產稅和贈與稅。如果房子轉贈他人則需要交納贈予稅，如果房產持有人不幸身故，該房產的繼承人將會被美國IRS徵收遺產稅，房產所在州也會徵收州遺產稅。
2019年，美國稅務居民的贈與和遺產統一終身免稅額11,180,000美金，在此範圍內的遺產無需繳納遺產稅，對於外籍人士來說，贈與稅和遺產稅的免稅額僅有60,000美金，超過的部分需要繳納遺產稅。遺產稅和贈與稅兩者看似無異，但其實在子女賣房時就有很大差異了：
贈與稅是房產持有人生前贈送，由贈送者支付贈與稅。
遺產稅是房產持有人身後繼承，由繼承者支付遺產稅。
美國稅法規定：
生前贈與：子女受贈者的成本是父母當初買房時的成本(假設25萬)，因此未來子女要賣房時，將會以父母當初的買房成本去作為目前房子成本計算(也就是25萬)，而非房子目前市值。因此，若房子以45萬賣出，則資本利得稅會以45-25=20萬去計算繳納。
繼承遺產：子女繼承者的成本會是父母過世那一天的房產市值(假設30萬)，因此未來子女要賣房時，將會以繼承那天的房產市值作為目前房子成本計算(也就是3萬)。因此，若房子以45萬賣出，則資本利得稅會以45-30=15萬去計算繳納。
由此可知，以遺產方式將房產傳給子女，對日後子女賣房時的稅務較有利。
沒有報稅會產生什麼後果
美國國稅局規定，如果沒有按時申報稅款，那麼會收到罰款通知，但是美國政府不會立刻開始收回房產，而是會給房主幾個月甚至幾年的時間去交付稅費。
當過了寬限期之後，有兩種情況會發生：
拍賣房地產欠稅: 美國政府會把房主所欠下的地稅公開拿出來拍賣，競價高者得此欠稅。買家會成為房主的債主，由買家負責代替房主還清所有得欠款和利息。如果房主不能滿足債主的追款要求，那麼債主可以根據法律，將房主得房子公開拍賣。
直接拍賣房產: 美國政府會直接拍賣此套房產，競價高者得房產。買家不僅會買走這套房產，同時也會承擔起所欠債務。
無論是哪一種方式，即使拍賣完成了，美國政府依然會給房主一個時間期限來支付所有債務和費用，贖回自己的房產。
因此，及時報稅和繳稅非常重要。 對於美國非稅務居民，特別是在美國境內有房產和其它投資的人士來說，正常申報美國稅務是保證其在美國財務利益不受干擾的重要因素，同時也能夠保證其在美國投資所得僅被徵收合理稅款。
最後我們要清楚，做好稅務規劃是為了資產更好的翻倍。總而言之，投資美國房產需要了解的規則很多，對於這些問題，很多人想要一時半會摸清理透比較困難，建議有不明白的地方可以諮詢專業稅務規劃以及會計師，可以為大家解答很多稅務方面的困惑，讓您的美國房產投資之路更加順暢！
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