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第1700篇文章
本文作者： 淘房哥-文峰
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在深圳人的印象中，龍崗、沙井已經夠遠的，一提到坪山都說太偏了，快接近惠州，房價都賣4萬了！
深圳的住宅商品房均價已經5.3萬，不少人覺得坪山距離市中心遠，應該會便宜。一看坪山都接近4萬了，有的甚至超過4萬。
所以經常有網友問，坪山都賣4萬，羅湖、福田都還有4萬多的，為什麼還有人買坪山？
1
深圳面積較小，並且呈多中心發展，
財稅集聚房價無窪地
廣州住宅商品房都還能找到2萬多，深圳基本全面步入4字頭及以上！
首先要看深圳的區域，面積2000平方公里，在一線城市中相對小，只有廣州、上海的1/3，北京的1/8面積。
就算是偏遠的坪山，距離福田中心區直線距離大概33KM，相對來說不算太遠，在建14號快線（2022年通車），坪山坑梓到福田崗廈北只要50分鐘，上下班通勤還是能接受的，造成深圳的房價無窪地；開車距離44公里，差不多要一個半小時，早晚高峰時間還要更長。
而且深圳的人口密度高，面積2000平方公里，常住人口已經2000萬左右，並且呈多中心發展，關外區域都設有副中心，企業多財稅集聚，不過目前核心商務區還是集中在原關內。
2
福田4萬多是老破舊，
坪山位置遠、配套是短板
福田區的房價分化明顯，4萬-15萬全都有，沒學位的老破舊價格掉隊；而坪山住宅基本是3-4萬。
福田房價呈東、西部分化，福田中心區劃一條南北縱向的線，中心區以東，靠近羅湖價格相對低（百花名校學區房除外），老舊樓盤較多；而中心區以西，樓齡相對新，品質樓盤集中，整體房價貴。
深圳的發展最早起步是羅湖，以商貿為主，然後重心自東向西發展，政治和金融設在福田中心區，南山是科技創新企業為主，還有建設中的前海。
福田中心區以東，由於建設較早，樓盤和城區面貌慢慢步入了羅湖的後塵，像華強南、上步、八卦嶺、皇崗，單價4萬多確實還能找到。區域成熟而且離商務區近，公共交通也便利，租金較高。但是城區面貌老舊，大廈型物業多沒小區，車位緊張、沒空地發展，片區幾年都很難看到變化。
坪山區原屬於龍崗，於2009年成立新區，早期主要是農民房和廠房為主，舊改規劃較多，農民房都是2-3層的為主，拆遷成本相對低。樓盤大部分都是2010年以後建設的，樓齡都比較新，商品房集中，主要分佈在坪山大道和坪山高鐵站附近，樓盤均價3-4萬。
坪山大道是坪山的主幹道，沿線規劃有商務寫安樓，還有建設中的14號線，就是沿坪山大道鋪設；而坪山高鐵站有至深圳北站的高鐵，12塊錢15分鐘就可以到達深圳北站，還有16號線，也會經過此區域，同時也是坪山區政府所有地，。
坪山房價在2015年以前還是1萬多，而且少有問津，但在2015-2017年深圳普漲，再遇上東進戰略提出，房價翻倍都不止，漲幅領先深圳其它區域。
但是要注意的是，在2017年-2018年買入坪山的算是階段性高點，目前二手成交不多，除市場原因外，另一個原因是坪山的二手房豪宅標準是200萬，超過200萬的都要交差額增值稅，基本買個2房都超，坪山新房也多，購房者會首選新房。
3
戶型實用率不一樣
福田4萬多的樓盤比喻是鳳尾，只能買大廈型物業，梯戶比高沒小區，而且戶型不方正、實用率不高，100平都只能做3房1衛，面積偏大總價高，比如崗廈的彩虹新都、高科利花園，還有海濱廣場，集華花園，上步的傑恩大廈等。
（福田崗廈彩虹新都，105平只做2房，戶型不方正，單價還低於4萬）
而坪山4萬多的樓盤算是區域雞頭，大部分都是花園式小區，而且戶型贈送較多，89普遍能做3-4房，以後也有地鐵輻射，坐14號線1個小時可以到達福田中心區，但是暫且沒地鐵，人氣不高租金低。
（坪山樓盤新，88平能做4房2衛，房間都不小）
綜上所述：
4萬多單價，福田、坪山各有優劣，區域對比只是大方向，購房者還要細化到具體樓盤和配套對比，根據家庭需求來綜合考慮。
福田的地段和公共配套當然甩坪山幾條街，而且交通便利，離商務區近，出租的租金收益高，相對保值。但是福田單價4萬多的只能買到老舊大廈物業，戶型使用率不高，沒小區、車位緊張，周邊面貌成熟很難期待改變。
而坪山則相反，能買到是花園式小區，次新盤。但是位置距離主城區遠是最大的短板，公共配套弱，地鐵14、16號線要等到2022年才能開通，規劃舊改有提升空間，兌現週期也長，14號快線站點優先考慮。
