房地產行業遇冷，信用環境緊縮，近日，處於轉型中的知名民營企業泛海控股的資金鍊情況受到部分自媒體的猜測、質疑、甚至惡意誹謗。但是，我們要理性分析，泛海控股轉型這一步走對了嗎？
近期，泛海控股發佈公告稱，上半年發行2019年第一期公司債券(19泛控01)，成功籌募資金5.5億元。在近年來民企債券不斷違約爆雷的情況下，泛海控股總體融資形勢順利可控，已到期的債券也全部如期償還。
回看泛海發展路徑，在房地產行業受到國家調控和監管的大環境下，泛海控股適時轉型，經過系統佈局和整合，房地產業務比重逐步下降，產業結構大幅優化。
目前，泛海控股金融業務平臺日趨壯大，金融服務鏈條不斷延展，金融業務綜合實力不斷增強。另外，通過出售北京、上海等地產項目，大幅度降低債務規模，
泛海控股的速動資產規模也完全覆蓋短期負債，風險完全可控。
資金鍊殷實 信守與堅守
曾有“自媒體”對泛海控股資金面的“專業分析”稱：根據2018年財報，泛海控股短期內的應付款金額大致為510.33億元。而相應的貨幣資金為216.40億元。“有著293.93億元的資金缺口”。
就財務專業而言，尤其是具體到短期流動性問題，“現金餘額”和“短期債務”的比較並不能反映一家企業的償債能力，稍有財務知識的人都知道，短期負債與速動資產的比較才能反映短期內資金的狀況，因為除了貨幣資金外，還有很多也可以快速變現的資產，尤其是像泛海這樣已經轉型為類金融的控股公司。
上述數據來源為2018年泛海控股年報，年報顯示當期公司流動資產中，除了216.40億元的貨幣資金，還包括156.87億的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、35.63億的其他流動資產、2.49億的一年內到期的非流動資產等等。
統計下來，泛海控股速動資產規模為413億元，完全能夠覆蓋短期債務。更不用說，泛海在2019年初出售京滬地產項目，獲得的125億現金和剝離的債務。其實目前該項目中的第一筆款項、第二筆款項已完成支付，累計已支付交易價款的80%。
而且，在輕裝轉型的過程中，近幾年泛海的負債率持續下降。評級公司對泛海控股評級顯示，東方金誠維持泛海控股主體信用等級為AA+，評級展望為穩定，並維持“15 泛控01”、 “16泛控01”和“16泛控02”的信用等級為AA+。
信用被認可 成功募集5.5億債券
近期，泛海控股發佈公告稱，泛海控股上半年發行2019年第一期公司債券(19泛控01)，籌募資金總額5.5億元，本期債券票面利率確定為7.5%。在近期房地產企業融資困難的情況下，再對比近期地產企業的債券利率，這個規模和利率水平已經實屬難得。
去年以來到今年上半年，整個的信用環境趨緊，特別是2018年的下半年，社會融資總額驟然下降，對整個金融市場帶來了衝擊和波動。
進入2019年以來，這種負面影響仍在繼續。比如民企信用債，今年以來違約現象仍時有發生。中低級評級群體，包括AA+及以下的信用債的淨融資額，4月份還有1200億；到5、6月份就下滑到只有300億；7月份進入到負值，而AAA級的信用債發行從5月份以後就持續走高。
在此融資情況下，泛海控股成功募資5.5億債券，且利率低於市場平均水平，也充分表明了市場對於泛海信用的認可。
擔保規模可控 代償風險有限
近年來，隨著地產行業的規模迅速擴張，行業槓桿率也在持續提升。公開信息顯示，泛海控股及控股子公司對外擔保實際餘額為661.9億元，佔公司 2018 年 12 月 31 日經審計淨資產的329.06%。
329.06%的數字看似高，但其中很大一部分是涉及想融創出售資產的過渡期擔保。其中，由於公司控股子公司武漢中央商務區股份有限公司向融創房地產集團有限公司出售資產而產生的過渡期對第三方的擔保，實際餘額為 1,946,500.00 萬元，佔公司 2018 年 12 月 31 日經審計淨資產的 96.76%。其餘擔保均為公司對控股子公司或控股子公司之間的擔保。
研究人士指出，由於房企擔保多數是為並表子公司的擔保，而這部分被擔保的有息負債已經反映在房企的合併報表中，並不會產生或有負債。因此即便房企對外擔保率在行業間橫向對比看較高，其代償風險也是十分有限的。
此外，目前融創項目累計已支付交易價款的80%，預計該部分擔保即將完成，擔保額將會大幅下降。目前，泛海控股從未發生逾期擔保、涉及訴訟的擔保或因擔保被判決敗訴而應承擔損失的情況。
營收多元化 毛利率大幅增加
進入2019年後，房地產融資逐漸變得更加艱難，不僅是房地產企業，從銀行、信託公司，到其他金融機構，監管部門密集的融資“限令”逼使地產業務鏈條的都在收緊。
但是，轉型中的泛海控股的在營收利潤保持優秀成績的情況下，毛利率取得大幅增加。2019年1~3月，公司實現營業收入28.71億元，其中房地產開發業務收入佔比下降至18. 43%，金融業務收入佔比大幅提升至75.74%；毛利潤24.39億元；受金融業務佔比提高影響，綜合毛利率增至84. 96%。
經過近幾年的系統佈局和整合優化，泛海控股的金融業務已涵蓋證券、信託、保險等主要金融業態，擁有民生證券、民生信託、亞太財險等核心金融平臺，公司金融業務平臺日趨壯大，金融服務鏈條不斷延展，金融業務綜合實力不斷增強。
評級機構東方金誠認為，跟蹤期內泛海控股出售北京項目和上海項目後，房地產開發業務項目佈局以武漢為主，公司具備多業態開發能力，跟蹤期內仍然具有較強的市場競爭實力。
東方金誠認為，2018年，受益於公司加大武漢項目推盤規模，公司房地產開發業務合同銷售金額和平均合同銷售價格均顯著回升；公司在建和擬建房地產項目主要位於武漢，未來可售面積仍然較為充足，地段優勢明顯且土地成本相對較低，未來銷售前景較好。此外，公司金融業務整體發展較好，對公司收入和毛利潤等貢獻進一步提升且已成為公司收入和利潤的主要來源。
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