多年以來，上海的房價一直遵循著一個大家心照不宣的基本邏輯。那就是以市中心地區為圓心，越往外走房價越低。因此，絕大多數情況下，對應不同環線位置的房價也是不同的，通常來說，內環房價大於中環大於外環大於郊環。
不過，浦東的房價似乎並沒有嚴格遵循這樣的邏輯。
同一環線上多個價格體系
在浦東的南中環沿線，就存在著這樣非常有趣的房價差異。
浦東的南中環連接了前灘、三林、御橋和南張江這幾個非常重要的板塊。這裡重點說一下前灘、御橋和南張江。這3個板塊幾乎是位於同一條水平線上，但房價卻有著非常大的差異。
最靠近黃浦江的前灘目前前灘東方悅耀的單價普遍在8.5萬-9萬/平，而位於南中環的御橋一手房---頤盛御中環單價目前只有6.1萬元/平出頭。相比之下，位於拐彎處、地理位置更靠近外圍的張江三湘海尚和華髮四季單價都超過6.5萬元/平，並且目前基本都已經清盤。
從位置上來說，前灘因為靠近黃浦江、又處在上海規劃的中央活動區內，現在這樣的房價總體還算是比較合理，相信大部分購房者對此也不會有太大的疑義。
但是御橋和南張江位置幾乎在同一水平線上，論到市中心的距離明顯南張江更遠一些，論配套、交通等各個方面御橋都優於南張江，但是二者房價偏偏差不多，甚至南張江的總體房價行情比御橋還要稍貴一些，這就讓人有些不太好理解了。
其實，出現這樣的現象也是有原因的。主要在於御橋和南張江面向的購房群體不太一樣。御橋雖然比南張江更靠近市中心，但是由於御橋沒有自己的產業、本地客源有限，就必須從其他區域吸引購房者，價格自然就成為了最重要的考量因素。
據瞭解，選擇買御橋的購房者大多來自於陸家嘴等市中心地區，大多以剛需家庭為主，考量自住需求比較多。這些剛需客除了御橋還可以選擇其他板塊。
而相比之下，南張江的幾個樓盤主要面向張江地區以及看好張江區域的購房者，而張江區域的購房者收入普遍比較高且大多是新上海人，對上海的市中心沒什麼概念，這些購房者購房意願相對比較迫切、往往也比較在意通勤的相對距離，南張江的樓盤恰好滿足了他們的這些需求。另外，由於限價的實施和張江大規劃的提出，很多外區的改善族也看好張江的發展，也會選擇南張江的樓盤。
但南張江地區的商品房供應本來就不多，導致部分好小區供不應求，因此我們看到，現在南張江的次新房普遍賣得很貴，並且大多都要比御橋的同類樓盤還要貴一些。
多個熱門板塊也不按照環線套路出價
在浦東的範圍內，除去原南匯，同樣受張江輻射的還有唐鎮、川沙和祝橋。這些板塊的價格也並不是按照正常環線位置套路出牌的。
而無論是唐鎮、川沙還是祝橋，這些板塊無一例外不是在外環以外的。由於川沙已經多年沒有一手房供應，這裡重點說一下唐鎮和祝橋。
唐鎮一手房比森蘭貴
二手房反而不及森蘭
值得一提的是，唐鎮板塊核心區域目前在售的住宅樓盤少有備案價低於6萬/平的，其中浦發檀府均價達到約6.35萬元/平，實際備案均價最高達到近6.8萬/平。而大名城紫金九號均價也達到約6.2萬元/平。
而相比之下，唐鎮的二手房在限價之後倒是平穩了不少，目前唐鎮比較有名的次新房小區二手掛牌普遍在5.5萬元/平左右。不過地鐵口附近的綠城系小區掛牌價依然高達近7-8萬元/平。
但是，放眼浦東的其他板塊，我們很快就會發現，即便在外環以內，一手房均價低於上述2個樓盤的板塊依然還是有的。就比如去年很火的森蘭板塊，由於限價那裡的一手房森蘭名軒均價僅為約55000元/平，但森蘭地區的高檔二手房小區實際上掛牌價基本上都和唐鎮地鐵口綠城系的小區相持平。
非常有趣的是，無論是唐鎮7-8萬的綠城系小區還是森蘭同樣價格的二手次新小區，無一例外都有著在當地小有名氣的學區。唐鎮的綠城系小區目前對口的是福山外國語旗下的小學，森蘭同樣價格的二手房要麼對口明珠森蘭學校、要麼對口六師附小，總之都是口碑不錯的學校。
而相比之下，唐鎮在比較受歡迎的單價5.5萬/平的二手房要麼沒有非常好的學區，要麼小區品質相對差一些。
仔細觀察我們會發現，刨除了現有的學區因素，外環外唐鎮的一手商品房備案價實際上還是要高於森蘭名軒的。但也正因為有學區的因素，當森蘭名軒以5.5萬元/平的價格入市時，就遭遇了當天售罄的狂潮。
外高橋賣得還不如祝橋
再看沒有學區的外高橋板塊，距離森蘭也就2站地鐵的距離。但去年年底，外高橋的尼德蘭花園二期以4.5萬元/平的均價開盤，按理說這個價格比周邊二手房價格還低，但是樓盤推出的148套房子一直到現在還沒有賣完。
同樣是4.5萬元/平的單價，位於浦東祝橋的公元2040，其開盤後出售掉的套數就要比尼德蘭花園要多得多。
雖說公元2040地段有點偏，短時間內軌道交通也輻射不到項目周邊。但是不管怎麼說，根據網籤數據公元2040從開盤以來一直到4月就已經網簽了165套，而尼德蘭花園從去年開盤到現在網籤量不過97套。
張江上班族對浦東房價“貢獻”頗大
不過，無論是唐鎮還是祝橋，這2個地方一手房的購買主力主要還是來自於張江的上班族。畢竟張江科學城目前依然在不斷擴張，每年都會源源不斷有新的企業來到張江，很多高科技人才也一波接一波來到張江。
唐鎮本身距離張江只隔了一條外環線，又有軌交2號線這條黃金線路途經，因此一直以來都是張江的後花園。
經過計算我們不難發現，唐鎮的新房小戶型總價普遍也能控制在500-600萬之間，這對於張江的很多上班族來說還是勉強能夠接受的價格。都是剛需，肯定得買離公司近的，所以唐鎮新房的小戶型一直都賣得不錯。這在一定程度上給了唐鎮房價很大的支撐。
而祝橋雖然距離張江有一定距離，但公元2040主打的是總價400-500萬的中小戶型，總價段相對比較有吸引力。要知道在張江附近區域400-500萬的一手房可選餘地其實很小，周浦和唐鎮的一手房市場在最近一段時間這個價格範圍內的供應幾乎沒有。因此，很多張江的購房者只能退而求其次去到祝橋。
另外祝橋近期也有一個利好，那就是上海東站和國際航空城的規劃。雖然大多數購房者也搞不清楚這些規劃能對房價有什麼好處，但是有總比沒有好。
公元2040之所以敢給到45000多/平的房價，很大程度上還是因為項目土地成本就超過33000元/平，另一方面也是看準了張江附近缺乏400-500萬價格區間競爭對手的機會。
從上面的分析我們不難發現，浦東的房價很大程度上還是和浦東的產業分佈有著非常密切的聯繫。
當下，浦東比較重要的產業普遍集中在張江科學城範圍之內，因此也造就了張江周邊一手房價有些特別。看來浦東的張江確實是一個不可小視的存在。另外，由於浦東大部分產業都集中於軌交2號線沿線，因此軌交2號線沿線的房價長時間以來也一直居高不下。
這也給購房者提了個醒，房價可能並不會嚴格按照地段來分佈，有的時候一個地方的產業分佈也會影響房價。
因此，對於想在浦東置業的購房者來說，還是得看清自身的需求，多做一些橫向對比。
對於不在那些核心產業園工作的一般購房者而言，置業不一定非得在那些房價已經很高的產業園周邊才行，有的時候周邊配套齊全、距離市區距離尚可、房價相比那些核心產業園周邊明顯便宜一些的板塊，這些地方未來的“機會”說不定會更多。
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