【焦點財經】報道：8月7日上午，中國銀行業協會首席經濟學家、北京大學匯豐金融研究院執行院長巴曙鬆在博鰲論壇發表主題演講，從中國城鎮化的角度出發，探討城鎮化與房地產的關係，回顧促進中國房地產市場發展的兩次房改，並分析未來中國房地產市場的新趨勢。
巴曙鬆指出，城鎮化發展的趨勢是推動房地產發展的中堅力量，房地產行業的轉型、業態和發展空間都與城鎮化發展息息相關。
城鎮化發展趨勢與房地產市場息息相關
近40年，中國經歷了一個大規模的城鎮化擴張過程。從1978年到2017年，中國的城市人口增加了6.4億，相當於5個日本或2個美國的人口。中國城鎮化率完成從10%到50%的轉變，僅用了40年時間，而美國用了80年左右。
中國的城鎮化進程的突飛猛進，在大的中心城市體現尤為明顯，在北京、上海在內的中心城市中，新增城市人口的集中度提升迅速。這是我國城鎮化進程中的一個非常典型的特徵。
在中國城鎮化飛速推進的過程中，也伴隨著中國的收入的快速增長。中國GDP佔全球的比重和收入持續提升，居民購買力持續加強，成為推動房地產市場發展的重要力量。我國的人均GDP達到了全球人均GDP的80%。同時，居民的槓桿率也在持續上升，房貸成為槓桿率上升的主要推動力量。
從區域來看，一線城市（北上廣深）的生產總值之和已經超過全球180個國家，名列全球GDP的第10位。區域分化也成為我國城鎮化的典型特點。
兩次房改推動中國房地產轉向
1980年，鄧小平就極具遠見地提出居民可以自由購買或自建住房，市場應該推出新房和二手房，付款方式可以全款也可以按揭，租金根據地理位置做出調整等觀點。這些觀點也成為改革開放初期房改的一個基本理論指導。
第一次房改的主要變化，是住宅投資的主體從政府變成了單位。政府將住宅投資權下放給單位，引發了第一輪房地產投資的熱潮。從改革開放初期到1998年，不同類型住房的新建竣工面積中，單位的建房竣工面積最高。
這也極大推動了中國的建房熱潮，極大地改善了我國居民的住房條件。1978年到1998年，中國的人均居住面積從3.6平方米提高到9.3平方米。
而第二次房改的變化，則是將房地產全面推向市場化。1998年福利分房取消後，住宅的商品化率大幅上升。在政策落實的起步的階段，住宅商品化率只有27.9%，到了2008年次貸危機時，已達到67.2%，這些變化就是房地產界做出的貢獻。
兩次房改成就明顯。從住房數量來看，1949年到1977年，我國新建了1100萬套住宅，而到現在我國的住房數量已達到2.38億套。與此同時，居民的住房條件也在不斷得到改善，人均住宅面積已經逼近英國和日本等發達國家水平。我國基本告別住房短缺問題。
兩次房改的問題也很明顯。首先，我國核心城市的房價較高，比如與倫敦、紐約和東京等發達城市相比，北京的房價上升更快。從二手房來看，二手房房價過萬的城市從沿海的少數城市在迅速向中部、內陸滲透和擴散。另外，居民槓桿率上升勢頭較快，與發展中國家相比，我國的居民槓桿率已然不低。2008—2018年十年間，我國債務餘額的增加達到了42萬億，槓桿率的增加到35.6%。
中國城鎮化還有空間，中國房地產還有潛力
放眼全球，中國目前的城鎮化率接近60%，剛剛超越世界城鎮化的平均水平，尚處於中間位置。無論哪個權威機構，對“未來一段時間中國的城鎮化還有增長空間”這一觀點基本形成共識。同其他國家對比，中國現在處於快速城鎮化的後半段。雖然增速有所減緩，但實際上還有比較明顯的提升空間。同發達經濟體相比，我國還處於比較高的水平。
但中國的城市化如果分省、市、區來算，不同的地區差異非常大，有的地區的城市化率已經上升到80%多，接近90%，但有的才40%多，這也是一個典型的大經濟體在城鎮化內部推進的過程中。呈現出分化和差異的現象。
巴曙鬆結合聯合國模式、歐美模式和拉美模式三種模式，對中國未來城鎮化趨勢進行測算，發現2030年可能是中國城鎮化發展的分水嶺。未來十年，我國城鎮化率將從60%左右提高到70%到72%，城鎮人口也可能會增加2億左右，這些人口增量也會向大城市傾斜。
前面提到在我國城鎮化進程中呈現出城市分化的特徵，現在城市化的現狀是一個有一定規模的大城市，再加上不同的小城市。所以未來小城鎮可能會保持比較平穩的狀況，而大城市則會有持續的人口占比的上升，或者說小城平穩、大城發育的特徵。
未來十年，我國城市群為主要載體，主要的核心城市群為引領的城鎮化的現狀，將逐步變化形成一個新城市群的結構。所以未來十年是中國的城鎮化模式、城鎮化結構開始出現調整的大背景。
另外，區域分化的特點也將繼續存在，並呈現出梯次發展的趨勢，在這個過程中，核心城市會成為城市群發展的中心帶動力量。以城市群為載體，再推動中國的城鎮化繼續提升，在快速城鎮化的後續階段，還會有一定的增長空間。