觀點地產網“新進入了土地熱度高的一線、新一線城市，是不是代價比較大？”“上半年花了200多億拿地，下半年拿地預算是怎樣的？”“大灣區還會再加大布局嗎？”
8月20日中午12點半，美的置業中期業績會結束後，媒體紛紛圍著主席郝恆樂追問拿地的問題。
拿地是美的置業上半年來最為常見的動作，杭州，天津，武漢，徐州，佛山，常州……美的置業上半年花了逾200億買地。
“200多億相對公司的規模還是合理的。”郝恆樂對公司拿地的資金鋪排十分肯定。
規模方面，上半年，美的置業合約銷售約472億元，同比增長約16.83%，離千億目標的進程一半有餘。業績會上，管理層還是重申，千億目標不變，下半年要加快回款。
財務數據方面，上半年美的置業營業收入為142億元，同比增長33%；毛利為50.93億元，同比增長35%；核心淨利潤18.89億元，同比增長28%。
較受關注的融資、負債方面，上半年美的置業加權平均融資成本為5.95%，淨負債率降至95.6%，現金短債比升至242%。
拿地：上半年合理，下半年要觀察
今年上半年，美的置業通過佈局一線和新一線城市實現佈局城市等級的提升。據業績會上披露，上半年美的置業新增地塊46個，新增面積將近1000萬平方米，城市的量級以一線、新一線為主，佔比約74%。
拿地成本方面，上半年新增土儲成本為388億元，對應貨值1254億元。據悉，上半年土地市場經過小陽春之後，土地成交、土地溢價都是整體向上的。與上半年銷售472億元的規模體量匹配，美的置業主席郝恆樂迴應稱：“200多億相對公司的規模認為還是合理的。”
他認為，目前公司拿地資金的總盤子需求確實是大了一些，但對於美的置業本身發展是有戰略性意義的；且這些拿地城市有很強的抗風險能力。
對於下半年的拿地安排，郝恆樂則謹慎了些：“下半年的土地市場還是要觀察一下。”
“下半年土地溢價起碼沒有4、5月份那麼高了，不過熱點城市土地絕對價格也不會有太多的下降，特別是熱點城市的土地還是相對供應比較短缺的。”
郝恆樂表示，還是會抓住機會拿地，“下半年無論存量和現金流，包括可用的融資資源，還是相對比較充分，我們還會選擇在合適的時機拿地，拿地一定是堅持城市升級的基本策略。在這些高價值的區域、高價值的城市會看準時機，堅定不移的進入。”
在追問起拿地預算時，郝恆樂沒有直接回答，僅表示資金預算方面是動態的，根據公司的資金狀況動態地把握。
目前，美的置業拿地的基本策略是機會性一線，重點二線，精選三線，基本上不會進入新的四線城市。
截至上半年，美的置業土地儲備有5251萬平方米，對應貨值5500億元，土儲成本1406億元，在15個省54個城市裡面擁有249個項目。
值得注意的是，這家粵系房企如今在長三角的發展比重反而是最大的，5500億元貨值裡面，長三角土儲佔比30%，珠三角則佔比24%。
今年上半年新增土儲建築面積上，長三角佔比23%，拿地金額長三角區域佔比達35%，銷售方面同樣佔比35%，而珠三角合約銷售金額則佔19%。
郝恆樂表示，現在城市發展非常強勁的長三角、珠三角、長江中游、華北、西南，依然是美的置業核心發展區域。
對於最近“深圳試驗先行區”的消息，郝恆樂則表示，對於深圳美的置業也會認真研究，希望能夠在這些區域找到機會：“實際上半年公司也有參與深圳土地公開市場拍賣，想辦法找到機會，我相信未來還是潛力很大的。”
資金：淨負債率降低，要加強回款
規模擴張、頻繁拿地，都會考驗任何一家房企的資金與負債壓力。
負債方面，截至上半年美的置業負債總額為1861.66億元，比去年末增加324億元。其中，流動負債1418.67億元，非流動負債為442.99億元，分別比去年末增加226億元、98.3億元。
美的置業一直備受關注的還有淨負債率這一指標，近些年，美的置業的負債率持續降低。數據顯示，上半年美的置業淨負債率為95.6%，淨負債率指標繼續略有下降。
對於現金和融資，首席財務官林戈則顯得十分滿意：“從現金和整個金融的資源來看，我們目前非常的充裕。”
截至上半年，美的置業目前總現金和銀行存款278億，較去年末增長了4.9%；銀行授信額度1112億，比年初增長了57.5%。到現在為止，尚未動用的銀行授信額度621億，同樣比年初增長了81.4%。
此外，現金短債由期初的1.6倍提升到2.4倍，也是提升了0.82倍。
現金狀況的改善一方面有賴於融資，上半年美的置業加權平均融資成本為5.95%，新增投放融資成本則為5.84%，處於較低水平。
可以看到，今年以來，美的置業發了不少公司債，其中於1月28日發行債券30.6億元，為三年期，且在股東增信下票面利率為5.3%；而7、8月以來，美的置業更是發了17億元、13億元兩筆債券，共融資30億元，票面利率在5.2%、5.7%。而於6月份，美的置業與中銀香港簽訂25億港元銀團融資協議。
對於近來被管控收緊的信託融資，美的置業也在有意地進行規避。據悉，去年美的置業通過信託方式進行了不少融資，且在總融資品種佔比將近四分之一。
林戈表示，今年年初開始公司就在調整整個融資品種，將一些成本高、價格高的信託融資初步清掉，截止到報告期，從年初佔整個信託佔比由24%降到現在的8%。
“這8%裡面，其中25億是工行的併購貸，剩下約12、13億元左右。今年調整之後，我們將整個貸款還掉，還本之後我們在一年期的融資的佔比只有21%，在這個過程當中，我們通過發債，通過證券化的產品，加大銀行的投放。”
至於下半年的現金及融資安排，林戈表示，下半年首先要加強整個回款，因為只有市場上回來的錢才可以進行補充。
至於融資，“現在的融資渠道很簡單，大頭是銀行，我們在跟銀行的合作方面還是發揮了優勢，借勢能夠取得更多的額度。我們也在申請發債，發債是借新還舊，我們還是有存量的。另外我們也加大合作，這個也是我們的渠道之一，包括ABS申報。”
“我們很有信心還會繼續趕上，到全年報的時候可以檢驗我們。”對於現金和融資資源，這家即將趕超千億的房企明顯是自信的。
以下為美的置業控股有限公司2019年中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：下半年公司佈局和拿地邏輯是什麼？是否會發生什麼變化？我們看到公司有諮詢業務的收入，這個收入和美的置業的家居智能服務是不是有關係？
郝恆樂：首先關於拿地邏輯，下半年我相信土地的溢價應該起碼沒有四五月份那麼高了。當然，熱點城市土地價格也絕對不會太多的下降，特別是熱點城市的土地相對供應比較短缺。因為大多數企業的戰略方向都是以這些城市為主，這是基本的判斷。
下半年美的置業無論存量的現金流，還是可用的融資資源，都相對比較充分，我們還會選擇在合適的時機拿地，拿地一定是堅持城市升級的基本策略。在這些高價值的區域、城市看準時機，堅定不移的進入。
拿地的基本方式，無論是公開招拍掛，還是與行業優秀企業合作、舊城改造、舊工程改造，包括產業投資和房地產土地項目協同發展，這些方式都會是公司綜合的拿地抓手。
林戈：關於諮詢業務的收入，那個是我們有兩個項目，管理輸出的項目。
現場提問：公司上半年加權融資成本不到6%，下半年有沒有變化？
林戈：我們很有信心還會繼續趕上，到全年報的時候你們可以再檢驗我們。
上半年為什麼存量幅度還是沒那麼大？是因為去年時候我們還是拿了不少信貸信託的資金，實際上我們今年上半年慢慢還掉以後就可以看到下半年這一塊的優勢。
現在整個融資裡面最貴的是險資、併購基金這塊，最高的成本在6.8%-7%，平均都在5點多一點，存量是3+2年。
現場提問：公司上半年的債務結構和期限都表現很好的提升，在下半年的融資環境下，公司也有業務拓展，這種情況下如何保證現金流的安全？
林戈：其實我們在融資的策略上，事實上有幾點我們考慮的比較全面。一個是在額度上，我們在跟銀行的合作方面還是發揮了這方面的優勢，借勢能夠取得更多的額度。
第二在負債率情況我們在不斷改善。第三銀行戰略合作的客戶，我相信接下來整個投放，企業的品質是非常重要的，負債情況也非常重要。
作為公司來說，無論是在拿地方面還是公司的整個負債水平來說，都保持著比較合理的水平。
能夠確認的是銀行對我們這塊的信任和支持，我相信下半年在整個現金流管理方面也會更加的到位。包括我們現在做的整個的現金流的預警都是做一年半的，保證安全問題。這一點在管理層灌輸的現金流安全的意識，全集團都貫徹的很好。
現場提問：剛才提到美的置業繼續深化“房地產+產業”發展戰略，產業賦能，這個產業定位是不是主業？
林冬娜：在今年我們是把產業成立了一個事業集群，產業發展事業部下面是含了幾大功能，第一個是研發功能，我們有兩個研究院，包括智能的研究院和建築產品研究院。
另外有一個把研發產品做一個設計落地的設計院，有兩個產業支柱，主要在生產、施工、運維方面對研發產品做一個落地實施，產業對主業的賦能最主要是體現在我們對產品力以及差異化競爭力上的賦能。
產品力主要是在智能健康層面落位，包括也涵蓋了綠色、節能等等的其他概念。通過兩個產業產品和落地能力來支撐智能健康產品力的實施。還有一個是我們現在的智能化產品以及裝配式產品，在行業內適應低端市場的需求比較少，對整個區域發展起到了制約，包括類似華東區域，在當地是很稀缺的。
這些產業的建構是有利於我們自己在產業鏈的上下游去補足這方面的能力，提升整體的運營和週轉效率，同時降低成本。
產品力的提升對整個溢價，還有去化也提供了很好的支撐，在很多區域可以明顯看到配備了智能化產品的樓盤項目，它的去化速度遠高於周邊樓盤的去化速度，在溢價上有數個點的提升，對於提升整體利用率有很好的正向作用。
我們這個業務也為我們帶來了新的業務的增長點和新的利潤增長點，現在的智能化業務已經進入相對良性運轉的週期，我們智能化業務現在已經達到接近8個點的利潤，而且還在穩步增長，業務規模也在不斷的擴大，這一塊對主業也起到很好的補充。
現場提問：全年的合約銷售目標是1000億，上半年是472億，只做到4成多，下半年會不會加快步伐去完成合約銷售目標？下半年的拿地前景是什麼？
徐傳甫：上半年實現了472億的銷售收入，全年的目標是1000億，目標沒有變，堅定的往前去推，下半年肯定像你說的一樣加快去化，公司正在採取各種措施，從供貨、銷售、去化各個環節推動，其他的都是在正常的有序的推進各項工作的進展。
現場提問：下半年的融資工具會不會根據現在的市場情況進行調整，主要以哪些融資方式為主？美的置業在佛山的佈局，比如在佛山順德區上華會建設一個智能建造產業園，美的置業如何結合佛山來實現產業轉型？
林戈：這個回到剛才說的整個流動性問題，我來補充一個，下半年確實要加強整個回款。說到融資，我們也是非常關注這個政策，現在的融資渠道很簡單，大頭是銀行給我們貸款，現在我們也在申請發債，發債是借新還舊，我們還是有存量的。
另外我們也加大險資的合作，這個也是我們的渠道之一，包括那些ABS還在申報。整個的政策在鬆緊，對房地產來說也是一個非常良性的（發展），讓大家能夠更加理性、更加合理的做業務的增長。
郝恆樂：你剛才說的佛山的上化項目是公司介入村級工業園改造的第一個項目，這一塊是佛山目前在抓的重點，因為很多產業想在佛山繼續落地已經沒有可以釋放的土地空間，只有從原來的村級工業園改造入手，我們也是看到了趨勢和機會，我們首先第一個項目做嘗試性的介入這一塊。
基本模式通過標準化廠房的建造，包括裡面配套的一些商業和公寓，能夠使一些產業在這裡落地，實際相當於產業地產，我們想通過這個項目的嘗試能夠在這一塊將來走出一條路子，目前階段還不是我們的重點業務，通過這個改造還可以介入佛山其他的村級工業園項目改造，還可以拿出一部分可以做商住改造的項目。
現場提問：週末出了一箇中央支持深圳做先行實驗區的意見，會不會影響到公司下半年拿地聚焦在大灣區？另外一個問題，公司說一直要加大智能智慧產業的發展，目前研發投入應該還沒有動用，這方面的實際進展是怎樣？另外公司的應收佔比今年比較大，隨著公司加大，會不會帶來一定影響？
郝恆樂：關於深圳的問題，我也看到國家對深圳大灣區有一個意見，我也研究了好久，還沒有看到具體落地的措施和策略。
中央這麼一個支持的態度，對深圳的預期大家一定會寄很大希望，公司也會認真的研究，能夠在這些區域找到機會。
實際我們今年上半年也已經在這些周邊，像東莞，包括深圳，上半年的土地公開市場，我們也是積極參與，想辦法找到機會，我相信未來還是潛力很大的。
林冬娜：關於智能化的研發投入這塊，因為智慧研究院上半年剛成立，我們這個研發項目其實是分期實施的，上半年已經完成了自己的智能家居軟件新的系統研發。
我們的研發分成兩個模式，一部分是自主專家團隊去做自己的實施，另外一部分連接外部優秀的資源去落地實施。這種外部資源的連接和研發的投入，我們會在下半年陸續的釋放出來。
還有一個是我們的硬軟件研發這塊已經在推進中，下半年還有研發基地和實驗室的建設，會在下半年陸續的推進，所以現在大家看到的其實只是上半年非常小的一部分研發投入，大部分還會在下半年陸續釋放出來。
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