'博鰲直擊｜京東沈建光：人口流入是二線城市房價上漲的重要原因'

【焦點財經】報道：隨著宏觀經濟深化改革轉型，房地產迎來了新的挑戰。8月7日上午，博鰲論壇以“經濟新格局與挑戰 房地產發展模式迷思與出路”為主題，組織了一場地產精英的博鰲論劍，主要對將銷售額作為房企排名的標準是否合適，以及未來房地產走向等問題進行了討論。

主持人為中國銀行業協會首席經濟學家、北京大學匯豐金融研究院執行院長巴曙鬆，對話嘉賓包括中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康，招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、黨委副書記、常務副總經理劉偉，朗詩綠色集團董事長田明，陽光控股執行董事、全球合夥人、陽光城集團執行副總裁吳建斌，京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家沈建光，金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富，以及綠城房地產建設管理集團有限公司董事長兼總經理李軍。

巴曙鬆：房地產是推動中國城鎮化的主力

首先，城鎮化還有很大空間，推動城鎮化房地產肯定是主力，如果加上非戶籍人口的城鎮化，空間更大、需求更大；第二，短期肯定有調整，從評估指標看房地產市場出現的轉變非常有價值。

李軍：以銷售額排名符合現階段房地產情況

李軍認為將利潤加入排名的建議做不到，以銷售額對房地產進行排名是房地產現階段的必然情況，因為中國房地產尚未完全成熟。以人一生的不同階段作類比。等房地產成長成熟了之後，評價標準自然會發生變化，“因為後面還有更多的好日子，還有成家立業的好日子，大家不用計較，這個當下的情況，隨著時間的推移，隨著行業的成熟，它會被改變。”

巴曙鬆也指出：“長個的時候還是要看點規模，但是要想活得長，還要看可持續性和業績。”

吳建斌：規模是體現房企排名的最即時指標

排名對一個企業而言是非常重要的，而且這個排名最快體現的指標就是規模，因為其它的指標都相對比較滯後，銷售額反映當期的經濟狀況或者企業的綜合實力，因而銷售的規模非常重要。但規模排名確實也帶來了很多問題，這也是我們行業裡邊要有一個專業的機構，或者是政府出面把一些概念捋一捋。因為目前的規模統計很亂，有全口徑的指標，有權益指標，還有報表合併的指標，有的時候是很亂的。

認為從中國的城鎮化趨勢來看，未來10年、15年，房地產市場仍然是一個蓬勃發展的市場。但是當下確實遇到一些困難，這也是很平常的事情，縱觀我們過去幾十年的房地產市場發展，差不多每三年我們都會遇到一次比較大的調整。可能從現在開始，房地產公司要變成一個經營方面加槓桿，融資方面降槓桿的態勢來推動房地產發展。

劉偉：銷售額指標不上稅，也不嚴肅

現在大家排名比較多的是銷售排名，大家知道我們有很多項目是合作的，我不知道加這些量的時候，把重複的部分剔除沒有，不要有一些“虛胖”。我想我們開發商自己銷售的量加起來，一定比實際的量大，因為合作的項目，大家如果都並表，最後的量肯定是更大的。銷售額的指標不上稅，再加上也不是太嚴肅，用這個指標能反映一定的規模，而且作為房地產企業來講，適度的規模也是需要的。

像我們的母公司招商局集團也用一些指標來考核我們，這些指標也是他們觀察的項目，但是主要的不是銷售額指標，更多的還是在利潤率、週轉方面。並且對負債率還是嚴控的。

陳淮：出價高的開發商不一定能拿到地

過去地方政府賣地儘量把價格賣得更高，一次性收入高，現在地方政府也轉型了，不一定出價高的那個我賣給你，將來能持續帶來現金流的，就是你剛才說的稅收、利潤，特別是稅收部分，能夠持續穩定地帶來稅收的，這樣的地你拿了要幹什麼，比如干旅遊地產，而且是真旅遊地產的話，可能它就會更為關注。

賈康：無所不用其極的行政手段硬把房地產市場壓在那兒

銷售額是一個波動很大的指標，而且它太籠統。企業首先要取勢，然後明道、擇時。取勢還是要注重這個市場的空間。當然運行特徵上我也不諱言，一開始殺進去就能高歌猛進的黃金時代已經進去了，前幾年鬱亮就講進入了白銀時代。但如果真實的城鎮化水平是50%左右，走到國際經驗的70%左右，還有20%的空間。說得再保守一點，即使只有15%，一年上升一個點，也要走15年。

房地產的市場力量並沒有往下走，是被無所不用其極的行政手段硬把它壓在那兒的。這個冰火兩重天的格局，是房地產企業取勢後面基本判斷最重要的概念。冰火兩重天裡面的根本就是你得看你的地段、交通條件、配套設施，一定要看具體的什麼城市裡面的什麼地段，最後才能落到銷售額，銷售額只是運行過程中間一個很階段性的浮動特徵非常明顯的指標。

田明：房地產唯規模論可以休矣

高歌猛進的20年的房地產業的大發展過去了。在全國各地的成交裡面，投資佔比非常大，也就是說如果投資買房不再有利可圖，這個有效需求就會降低。我們已經高速增長了20年，未來房地產肯定還存在，依然是一個支柱產業。但我認為明年房地產的趨勢是下滑，只要房地產不再保持高速增長，哪怕是持平甚至略有增長，都意味著這個行業的拐點到來，所以我認為房地產行業將會面臨巨大的洗牌。

唯規模論可以休矣。房地產這麼多年都是唯規模論，在今天繼續唯規模論，可能誤導這個行業的發展，增加這個市場的浮躁。從微觀上講，在今天已經面臨這樣一個重大的調整時刻，如果還是唯規模論，將是災難性的。看有些企業槓桿加得很高，什麼錢都敢接，什麼債都敢拿，什麼地都敢拍，拍一大堆地王，又陷入在調控嚴重的城市裡面，想賣賣不掉，或者大量屯兵於四五線城市。這樣的企業後面會有很大的問題。

至於評價房地產行業的維度，我覺得應該有一個新的評價系統，可能要包括四個向度，一是有一定的規模，二是這個規模下的盈利能力，第三是實現這種盈利的財務穩健程度，第四是面對行業調整，你的產品、服務、商業模式有沒有創新。

沈建光：人口流入是二線城市房價上漲的重要原因

我看了一二三四線城市的人口流進流出，我發現一線城市現在多數是人口淨流出，二線城市成為一個吸收人口流入最多的地區。現在二線城市是主要的流入地，這些地區的房價也在上漲，而且銷量也特別好，比如說杭州、成都、武漢、西安等等地方，它的人口吸收得最多，這個增長超過三四線城市。所以為什麼現在二線城市成為地產價格和銷量上漲的重要的原因。

當然這方面才是一個初步的研究，我會深入研究四五六線城市的情況。所以我想接下來會不會從二線城市的人口遷移有利於三四線城市的發展，也就是所謂的下沉城市，現在很明顯的是下沉城市的零售的量和檔次是明顯提高的。

方明富：房地產在未來還有非常長的週期

現在房地產企業比較關注規模或者排名，有幾個方面的原因，第一，現在官方沒有一個相對科學的排名讓大家瞭解房地產在經營過程中的實際現狀；第二，現在的公眾，或者媒體，或者金融機構可能比較關注房企排名，以評估房企在經營過程中的一些能力；第三，不能將稅收、利潤在當期進行合理的綜合評估，是基於房地產是預售而不是現房的現實情況，其稅收和利潤的反映要滯後兩三年。

至於對房地產未來的迷思和彷徨，方明富用四句話總結看法：第一，房地產在未來一段時間還是有非常長的週期；第二，房企之間的壓力在未來一定會越來越大；第三，單一的住宅開發模式未來的路可能越來越窄；第四，多元和生態體系的構建可能是未來房地產突圍必須思考的一個邏輯。