有人辭官歸故里，有人漏夜登科場。在樓市調控持續加碼，融資監管不斷趨嚴的大背景下，大小房企撕裂的鏡像正在真實上演。據相關統計，隨著今年的一系列調控，2018年以來，已有10家房企因資金鍊斷裂宣告破產。這些沿用傳統“高槓杆”快跑模式發展的中小型房企，正面臨著“凜冬”的生死考驗。
10家房企宣告破產
據藍鯨房產報道稱，在2018年房地產行業堅持“房住不炒”總基調，以及金融形勢去槓桿的大環境下，較多沿用傳統“高槓杆”快跑模式發展的房企在資金面上出現了明顯問題。
2018年前10月，已有10家房企因資金鍊斷裂宣告破產。
大部分來自熱點省市，其中，重慶4家、安徽2家、廣州1家。
藍鯨房產製圖
與此同時，在房地產行業風向持續趨冷的走勢下，諸多房企掀起一場“去地產化”風潮。
據不完全統計，2018年1—10月，已有7家房企因轉型或重組而“消失”在房地產行業的排行榜中，如寶能、銀億正在轉型汽車製造業。
藍鯨房產製圖
對此，安居客首席分析師張波分析指出：預計2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小型房企因融資困難，資金鍊承壓，或面臨生死考驗。更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被併購等方式繼續生存或離場。
不難看出，房地產行業正進入“優勝劣汰”的“大洗牌”。
上市公司也倒了！
近日，深交所公告，作出中弘股份股票終止上市的決定。
這是A股首家因股價連續低於面值，而被強制終止上市的公司。按照規定連續20個交易日每日收盤價均低於1元，須終止上市。
隨著地產行業進入深度調整期，房企出售項目的數量在今年明顯增多。克而瑞數據顯示，2017年房地產企業項目股權出售相關動態為387條，而2018年僅1–10月房企累計項目股權出售動態就達到了473條。
一方買，一方賣，房企併購存在的前提是併購雙方面臨的不同境遇和經營策略。在這場饕餮盛宴中，行業巨頭們在規模的道路上越走越遠。萬科董事長鬱亮在11月30日媒體交流會上透露，目前來尋求與萬科合作的企業明顯增多。言下之意，作為行業龍頭，萬科在併購市場擁有更多話語權。
而被併購方則在複雜艱難的處境中尋求生存空間。11月23日，招商蛇口發佈公告表示，通過公開掛牌方式引入中集集團四家子公司作為股權增資項目的最終投資方。成交價格合計約為63.20億元。四天後的11月27日，華僑城亞洲表示擬8.3億元出售西安長安國際中心辦公大樓 。
上述公司並非是命懸一線的中小房企，對於他們而言，出售部分項目可能僅是為了加速週轉。而對於許多中小型房企而言，出售項目則是關乎生死的抉擇。
同策研究院總監張宏偉向時代週報記者表示，未來房地產行業集中度會進一步提升，過去是大魚吃小魚，最近兩三年是快魚吃慢魚，未來還將會出現大魚吃大魚的場面。
賣項目求存
11月27日，華僑城亞洲發佈公告稱，其間接全資附屬公司西安華僑城置地擬經由北京產權交易所，以掛牌出讓方式出售西安市南關正街88號長安國際中心2號樓四座辦公大樓以及120個停車位，標的資產底價為8.3億元。
華僑城亞洲方面表示，潛在出售事項將能有效盤活集團現有資產，為集團一般營運及任何日後投資機遇提供資金。截至目前，華僑城集團在今年預計轉讓將近20家子公司股權及資產包，數量遠超去年。
這並非孤例，在經過了將近三個月的公開掛牌後，招商蛇口63.20億股權增資項目有了新進展。11月23日晚間，招商蛇口發佈公告稱，將引入中集集團四家子公司作為股權增資項目的最終投資方。
如果說上述大中型房企通過出售房地產項目，按下了激進擴張的暫停鍵以緩解一時之急。那麼對在經營能力、現金流、融資能力等方面都處於全面劣勢的中小房企而言，其出售股權更像是打響一場關於生存的保衛戰。
在這場戰役中，不同類型的企業擁有不同的命運。事實上，那些有著核心變現資源的房企通常更有底氣選擇和中大型房企合作開發或轉讓部分股權的方式尋求夾縫生存的可能，其中，雲南城投置業有限公司（下稱“雲南城投”）便是典型案例。
9月12日晚，雲南城投公告稱，將大理滿江康旅投資有限公司（下稱“滿江康旅”）80%的股權以5.37億元轉讓給昆明萬洱房地產開發有限公司。這筆交易對滿江康旅至關重要，從今年1月成立至4月30日期間，滿江康旅的營業收入為0，淨利潤為-3.14萬元，而云南城投在今年上半年淨利潤則為-1.84億元。5.37億元的股權售賣收入或將幫助母公司淨利潤扭虧為盈。
而另一些企業通過出售項目股權完成去地產化，進而轉型發展，尋求新的盈利增長點。
9月29日，嘉凱城發佈公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低於審計淨資產3.55億元的價格，公開掛牌轉讓5個房地產資產包。目的是為了公司進一步加快存量去化、增強流動性，有利於公司集中精力發展第二主業。
早在2016年，中航地產就實施了重大資產出售，向保利房地產(集團)股份有限公司兩家全資子公司轉讓房地產開發業務相關的資產與負債。從2018年6月1日起，中航地產將證券簡稱變更為“中航善達”。並表示未來將聚焦物業資產管理業務。中天金融(原中天城投)也在3月9日也表示，將以246億元出售旗下地產業務，從房地產投向金融行業。
頭部房企逆勢擴張
與中小地產商無以為繼的局面相對應的是，這一輪的樓市洗牌中，擁有實力的龍頭房企正在持續尋找優質項目。作為併購王，今年10月29日，融創中國公告表示，出資收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司，總對價約為62.81億元。
對於市場上湧現出的併購熱潮，張宏偉認為，市場調整期往往是大企業尋求擴張的最好時機，與直接通過招拍掛方式從地方政府手中獲得土地相比，通過併購獲得的土地成本往往會更低，項目性價比高。
“未來房企併購數量肯定會越來越多，明年上半年，是企業資金壓力最大的時候，許多小型房企或將面臨資金鍊斷的局面，過去加槓桿加得比較足的企業，會通過出售項目來保證現金流安全。”張宏偉向記者表示。