房地產行業的錢沒有那麼好賺了。
據同花順(300033)iFinD數據顯示，按照申銀萬國行業分類，《證券日報》記者根據滬深兩市131家上市房企披露的2019年中期業績報告統計獲悉，截至6月30日，131家A股上市房企營收總計為9598億元，同比增長21.3%；歸屬於母公司股東的淨利潤總計為1011億元，同比上漲17.15%。
值得一提的是，131家房企中，歸屬於母公司股東的淨利潤同比走下坡路的房企數量高達四成以上，整個行業淨利潤率維持在12%以下。其中，萬科以118億元的淨利潤高居榜首，這意味著上半年，萬科每天賺6542萬元。
“整體來看，房企毛利率水平是有所提高的，但淨利潤率水平有所下行。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，房地產行業進入調整期已接近兩年，盈利空間逐漸在收窄，行業分化現象愈發加劇。大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，中小企業日子則較為艱難，甚至有一些此前發展過快的中型房企也在甩賣項目換取現金流安全。
在上述131家房企中，中洲控股(000042)、珠江實業(600684)、美好置業、海航基礎等多家企業利潤同比跌幅超過50%。
不過，一部分房企也實現了利潤的快速增長。如：保利地產(600048)淨利潤同比增長53.28%。金科股份(000656)、北京城建(600266)、蘇寧環球(000718)、陽光城(000671)等企業上半年淨利潤增長較快，同比增速均超過40%，最高者利潤同比增長超過200%。
“在利潤率方面，房地產板塊整體毛利率同比上升，達到近年高位，但由於2018年少數股東權益及計提資產減值損失顯著上升，擠壓了淨利潤率。”中銀國際證券分析師晉蔚表示，2019年上半年，整體房地產板塊毛利率和淨利率分別為36.7%和11.8%，分別較上年上升1.9個百分點和下降0.9個百分點。
另有行業分析師也表示，今年上半年多數房企結算的是2016年和2017年房價上漲期間銷售的項目，所以行業整體毛利率較高。但另一方面，龍頭房企2018年大量存貨減值在後續衝回或轉銷將有效平滑利潤率。
不過，即使利潤率有所波動，但銷售業績仍在上行，只不過增速放緩，企業表現不一。東吳證券(601555)分析師齊東表示：“龍頭房企上半年業績普遍超出市場預期，在我們篩選的15個一線房企中，11家房企業績增速超過30%。”另有業內分析人士接受《證券日報》記者採訪時也稱，整個地產板塊出現了一種現象，早些年進入第一陣營的頭部房企業績表現和盈利情況增長穩健；為了追求規模快速增長的大中型房企則受到這兩年行業調整的影響，現金迴流較慢，債務反而很高，因此不得不甩賣項目求生。
事實上，房地產行業銷售額增速放緩，整體步入降溫階段已持續了一段時間，各家開發商都有賣房壓力。
“2017年四季度以來，熱點城市調控未見放鬆，而多數房企近兩年都在熱點城市重倉，項目入市時間和入市價格都不好控制，尤其在限制銷售價格的城市，推盤節奏和銷售定價都不如預期，這將導致利潤空間被壓縮。”有房企高層向《證券日報》記者表示，以北京（樓盤）為例，2018年以來，北京已經進入“限競房時代”，對房地產企業來說，限競房本身盈利空間預計5%左右，不少項目則是無法盈利的，有些限競房銷售情況較好尚可快速回籠資金，減少資金成本對盈利空間的侵蝕程度；但銷售去化率不足40%的限競房在市場上並不少見，這對房企盈利造成重壓，甚至拖累企業整體資金狀況。
晉蔚也表示，在房地產融資環境不斷收緊的情況下，行業拿地及開工投資將逐步下降，房企將加快銷售回款，銷售價格增速或將回落，疊加2016-2017年土地購置價格上漲，行業利潤率水平或將承壓。另一方面，房企間持續分化，一、二線房企銷售依舊穩健及預收賬款充足，2019年業績望延續高增，而尾部房企將逐漸淡出市場，行業集中度或再度提升。
對此，齊東也表示，預計2019房地產行業銷售規模將保持穩態，龍頭房企競爭優勢進一步凸顯，強者恆強，龍頭房企市佔率和規模提升仍將延續。
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文章來源:證券日報
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