克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
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【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
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【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
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【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
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【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
從拿地結構來看，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中瀋陽、煙臺、大連、北京的拿地規模均達到了25萬以上，瀋陽的新增建面更是達到了63萬平米，佔到了總量的14%，於各城市中遙遙領先。
此外2019年上半年中海還加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面佔比25%，相比2018年全年提升了11個百分點，其中深圳、佛山、廣州等地均有拿地，拿地規模均超20萬平米，深圳的新增建面更是達到了24萬平米，較好的補充了該城市較少的土地儲備。據悉2018年底中海地產於深圳（含東莞）的土儲僅為53.3萬平米，總量佔比不及1%。此外類似深圳的情況還包括有煙臺、寧波等地。 2019年上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6789萬平方米（權益5540萬平方米），較年初微降3%；中海宏洋擁有土地儲備2386萬平方米（權益2202 萬平方米），較年初增長12%；合計擁有土地儲備達到9175 萬平米，較年初微增0.3%。
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【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
從拿地結構來看，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中瀋陽、煙臺、大連、北京的拿地規模均達到了25萬以上，瀋陽的新增建面更是達到了63萬平米，佔到了總量的14%，於各城市中遙遙領先。
此外2019年上半年中海還加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面佔比25%，相比2018年全年提升了11個百分點，其中深圳、佛山、廣州等地均有拿地，拿地規模均超20萬平米，深圳的新增建面更是達到了24萬平米，較好的補充了該城市較少的土地儲備。據悉2018年底中海地產於深圳（含東莞）的土儲僅為53.3萬平米，總量佔比不及1%。此外類似深圳的情況還包括有煙臺、寧波等地。 2019年上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6789萬平方米（權益5540萬平方米），較年初微降3%；中海宏洋擁有土地儲備2386萬平方米（權益2202 萬平方米），較年初增長12%；合計擁有土地儲備達到9175 萬平米，較年初微增0.3%。
盈利：利潤率維持行業前列，營利增長相對較慢2019年上半年中海地產營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元。雖然營收及利潤都在增長，但均增幅不大，尤其是中海較為關注的淨利潤規模，自2015年後增速均徘徊在10%左右。2019年上半年若按照0.9的港幣匯率計算，淨利潤摺合人民幣僅229.10億元，相比目前已公佈中期業績的碧桂園（淨利潤230.6億元，同比增長41.3%），不僅是在規模上還是在增速上均被趕超。淨利潤增速較慢，一方面可能是因為港幣計價拉低所致，另一方面也是由於過去幾年銷售增速較慢，從而導致營收、利潤受到影響。
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【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
從拿地結構來看，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中瀋陽、煙臺、大連、北京的拿地規模均達到了25萬以上，瀋陽的新增建面更是達到了63萬平米，佔到了總量的14%，於各城市中遙遙領先。
此外2019年上半年中海還加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面佔比25%，相比2018年全年提升了11個百分點，其中深圳、佛山、廣州等地均有拿地，拿地規模均超20萬平米，深圳的新增建面更是達到了24萬平米，較好的補充了該城市較少的土地儲備。據悉2018年底中海地產於深圳（含東莞）的土儲僅為53.3萬平米，總量佔比不及1%。此外類似深圳的情況還包括有煙臺、寧波等地。 2019年上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6789萬平方米（權益5540萬平方米），較年初微降3%；中海宏洋擁有土地儲備2386萬平方米（權益2202 萬平方米），較年初增長12%；合計擁有土地儲備達到9175 萬平米，較年初微增0.3%。
盈利：利潤率維持行業前列，營利增長相對較慢2019年上半年中海地產營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元。雖然營收及利潤都在增長，但均增幅不大，尤其是中海較為關注的淨利潤規模，自2015年後增速均徘徊在10%左右。2019年上半年若按照0.9的港幣匯率計算，淨利潤摺合人民幣僅229.10億元，相比目前已公佈中期業績的碧桂園（淨利潤230.6億元，同比增長41.3%），不僅是在規模上還是在增速上均被趕超。淨利潤增速較慢，一方面可能是因為港幣計價拉低所致，另一方面也是由於過去幾年銷售增速較慢，從而導致營收、利潤受到影響。
在利潤率方面，中海地產上半年的毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，分別同比略微下降0.88、0.11及上升0.5個百分點，繼續維持在行業前列。歷年來中海的毛利率都維持在較高水平，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務，從而能夠更好地控制成本。此外2019年上半年中海的三費費用較往年繼續下降，三費費用率（除以合約銷售）僅為1.73%，維持行業較低水平，同比下降了0.57個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，都得以讓中海的盈利水平維持在行業較高水平。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
從拿地結構來看，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中瀋陽、煙臺、大連、北京的拿地規模均達到了25萬以上，瀋陽的新增建面更是達到了63萬平米，佔到了總量的14%，於各城市中遙遙領先。
此外2019年上半年中海還加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面佔比25%，相比2018年全年提升了11個百分點，其中深圳、佛山、廣州等地均有拿地，拿地規模均超20萬平米，深圳的新增建面更是達到了24萬平米，較好的補充了該城市較少的土地儲備。據悉2018年底中海地產於深圳（含東莞）的土儲僅為53.3萬平米，總量佔比不及1%。此外類似深圳的情況還包括有煙臺、寧波等地。 2019年上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6789萬平方米（權益5540萬平方米），較年初微降3%；中海宏洋擁有土地儲備2386萬平方米（權益2202 萬平方米），較年初增長12%；合計擁有土地儲備達到9175 萬平米，較年初微增0.3%。
盈利：利潤率維持行業前列，營利增長相對較慢2019年上半年中海地產營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元。雖然營收及利潤都在增長，但均增幅不大，尤其是中海較為關注的淨利潤規模，自2015年後增速均徘徊在10%左右。2019年上半年若按照0.9的港幣匯率計算，淨利潤摺合人民幣僅229.10億元，相比目前已公佈中期業績的碧桂園（淨利潤230.6億元，同比增長41.3%），不僅是在規模上還是在增速上均被趕超。淨利潤增速較慢，一方面可能是因為港幣計價拉低所致，另一方面也是由於過去幾年銷售增速較慢，從而導致營收、利潤受到影響。
在利潤率方面，中海地產上半年的毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，分別同比略微下降0.88、0.11及上升0.5個百分點，繼續維持在行業前列。歷年來中海的毛利率都維持在較高水平，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務，從而能夠更好地控制成本。此外2019年上半年中海的三費費用較往年繼續下降，三費費用率（除以合約銷售）僅為1.73%，維持行業較低水平，同比下降了0.57個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，都得以讓中海的盈利水平維持在行業較高水平。
償債：現金充足財務優異，未來可適時加強槓桿
歷年來，中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平，2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處於行業極低水平。2019年1月，中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協議，貸款成本處於同期同類行業中最低水平之一。2019年7月，中海地產還成功發行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券，不僅讓中海成為中資房企中首家發行雙幣種（港幣與美元）固息高級債券的企業，同時5.5年期20億元港幣固息債券更成為中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券，且創同行業最低利率。憑藉著良好的信用評級，預計未來中海的綜合借貸成本或將得到進一步降低。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
從拿地結構來看，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中瀋陽、煙臺、大連、北京的拿地規模均達到了25萬以上，瀋陽的新增建面更是達到了63萬平米，佔到了總量的14%，於各城市中遙遙領先。
此外2019年上半年中海還加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面佔比25%，相比2018年全年提升了11個百分點，其中深圳、佛山、廣州等地均有拿地，拿地規模均超20萬平米，深圳的新增建面更是達到了24萬平米，較好的補充了該城市較少的土地儲備。據悉2018年底中海地產於深圳（含東莞）的土儲僅為53.3萬平米，總量佔比不及1%。此外類似深圳的情況還包括有煙臺、寧波等地。 2019年上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6789萬平方米（權益5540萬平方米），較年初微降3%；中海宏洋擁有土地儲備2386萬平方米（權益2202 萬平方米），較年初增長12%；合計擁有土地儲備達到9175 萬平米，較年初微增0.3%。
盈利：利潤率維持行業前列，營利增長相對較慢2019年上半年中海地產營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元。雖然營收及利潤都在增長，但均增幅不大，尤其是中海較為關注的淨利潤規模，自2015年後增速均徘徊在10%左右。2019年上半年若按照0.9的港幣匯率計算，淨利潤摺合人民幣僅229.10億元，相比目前已公佈中期業績的碧桂園（淨利潤230.6億元，同比增長41.3%），不僅是在規模上還是在增速上均被趕超。淨利潤增速較慢，一方面可能是因為港幣計價拉低所致，另一方面也是由於過去幾年銷售增速較慢，從而導致營收、利潤受到影響。
在利潤率方面，中海地產上半年的毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，分別同比略微下降0.88、0.11及上升0.5個百分點，繼續維持在行業前列。歷年來中海的毛利率都維持在較高水平，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務，從而能夠更好地控制成本。此外2019年上半年中海的三費費用較往年繼續下降，三費費用率（除以合約銷售）僅為1.73%，維持行業較低水平，同比下降了0.57個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，都得以讓中海的盈利水平維持在行業較高水平。
償債：現金充足財務優異，未來可適時加強槓桿
歷年來，中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平，2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處於行業極低水平。2019年1月，中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協議，貸款成本處於同期同類行業中最低水平之一。2019年7月，中海地產還成功發行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券，不僅讓中海成為中資房企中首家發行雙幣種（港幣與美元）固息高級債券的企業，同時5.5年期20億元港幣固息債券更成為中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券，且創同行業最低利率。憑藉著良好的信用評級，預計未來中海的綜合借貸成本或將得到進一步降低。
在現金方面，中海手握充足現金。2019年上半年中海持有現金達1120億港幣，較年初上升了11%；現金短債比從2018年底的3.25上升至3.74；長短期債務比從2018年底的5.34上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平。整體來看，中海的負債指標可謂是十分優異，但與此同時，較低的淨負債率相比其他同規模房企而言仍顯保守，未來依舊具有加強槓桿的空間。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
從拿地結構來看，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中瀋陽、煙臺、大連、北京的拿地規模均達到了25萬以上，瀋陽的新增建面更是達到了63萬平米，佔到了總量的14%，於各城市中遙遙領先。
此外2019年上半年中海還加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面佔比25%，相比2018年全年提升了11個百分點，其中深圳、佛山、廣州等地均有拿地，拿地規模均超20萬平米，深圳的新增建面更是達到了24萬平米，較好的補充了該城市較少的土地儲備。據悉2018年底中海地產於深圳（含東莞）的土儲僅為53.3萬平米，總量佔比不及1%。此外類似深圳的情況還包括有煙臺、寧波等地。 2019年上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6789萬平方米（權益5540萬平方米），較年初微降3%；中海宏洋擁有土地儲備2386萬平方米（權益2202 萬平方米），較年初增長12%；合計擁有土地儲備達到9175 萬平米，較年初微增0.3%。
盈利：利潤率維持行業前列，營利增長相對較慢2019年上半年中海地產營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元。雖然營收及利潤都在增長，但均增幅不大，尤其是中海較為關注的淨利潤規模，自2015年後增速均徘徊在10%左右。2019年上半年若按照0.9的港幣匯率計算，淨利潤摺合人民幣僅229.10億元，相比目前已公佈中期業績的碧桂園（淨利潤230.6億元，同比增長41.3%），不僅是在規模上還是在增速上均被趕超。淨利潤增速較慢，一方面可能是因為港幣計價拉低所致，另一方面也是由於過去幾年銷售增速較慢，從而導致營收、利潤受到影響。
在利潤率方面，中海地產上半年的毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，分別同比略微下降0.88、0.11及上升0.5個百分點，繼續維持在行業前列。歷年來中海的毛利率都維持在較高水平，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務，從而能夠更好地控制成本。此外2019年上半年中海的三費費用較往年繼續下降，三費費用率（除以合約銷售）僅為1.73%，維持行業較低水平，同比下降了0.57個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，都得以讓中海的盈利水平維持在行業較高水平。
償債：現金充足財務優異，未來可適時加強槓桿
歷年來，中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平，2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處於行業極低水平。2019年1月，中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協議，貸款成本處於同期同類行業中最低水平之一。2019年7月，中海地產還成功發行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券，不僅讓中海成為中資房企中首家發行雙幣種（港幣與美元）固息高級債券的企業，同時5.5年期20億元港幣固息債券更成為中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券，且創同行業最低利率。憑藉著良好的信用評級，預計未來中海的綜合借貸成本或將得到進一步降低。
在現金方面，中海手握充足現金。2019年上半年中海持有現金達1120億港幣，較年初上升了11%；現金短債比從2018年底的3.25上升至3.74；長短期債務比從2018年底的5.34上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平。整體來看，中海的負債指標可謂是十分優異，但與此同時，較低的淨負債率相比其他同規模房企而言仍顯保守，未來依舊具有加強槓桿的空間。
多元化：聚焦明後天業務，增長利潤抵禦週期波動
為了順應大週期的發展趨勢，中海還確立了面向今天、明天、後天的三個層次業務。其中立足今天，中海將投入約 90%的資源用於住宅開發，實現規模與利潤持續增長；此外著眼於明天的可持續發展，將配置7%至8%的資源用於持有商業物業發展；作為後天的業務，中海還將配置1%至2%的資源用於創新業態。
在持有商業物業方面，截止上半年中海地產共持有運營45 棟寫字樓、13 家購物中心、12 家星級酒店，共取得投資物業租金收入21.2億港元，同比上升20.5%；取得酒店和其他商業物業收入2.3 億港元，同比下降15%；合計商業物業總租金收入約23.5億元，同比增長16%。預計隨著中海商業規模的不斷擴張，有望實現其2023年商業物業總營業收入100億港元的階段目標，從而提升企業抵禦週期波動能力。
此外作為後天的業務，中海還將聚焦美好生活，配置 1-2%的資源，戰略性探索佈局教育、養老、物流、公用事業等，從而培育新的利潤增長點。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
從拿地結構來看，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中瀋陽、煙臺、大連、北京的拿地規模均達到了25萬以上，瀋陽的新增建面更是達到了63萬平米，佔到了總量的14%，於各城市中遙遙領先。
此外2019年上半年中海還加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面佔比25%，相比2018年全年提升了11個百分點，其中深圳、佛山、廣州等地均有拿地，拿地規模均超20萬平米，深圳的新增建面更是達到了24萬平米，較好的補充了該城市較少的土地儲備。據悉2018年底中海地產於深圳（含東莞）的土儲僅為53.3萬平米，總量佔比不及1%。此外類似深圳的情況還包括有煙臺、寧波等地。 2019年上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6789萬平方米（權益5540萬平方米），較年初微降3%；中海宏洋擁有土地儲備2386萬平方米（權益2202 萬平方米），較年初增長12%；合計擁有土地儲備達到9175 萬平米，較年初微增0.3%。
盈利：利潤率維持行業前列，營利增長相對較慢2019年上半年中海地產營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元。雖然營收及利潤都在增長，但均增幅不大，尤其是中海較為關注的淨利潤規模，自2015年後增速均徘徊在10%左右。2019年上半年若按照0.9的港幣匯率計算，淨利潤摺合人民幣僅229.10億元，相比目前已公佈中期業績的碧桂園（淨利潤230.6億元，同比增長41.3%），不僅是在規模上還是在增速上均被趕超。淨利潤增速較慢，一方面可能是因為港幣計價拉低所致，另一方面也是由於過去幾年銷售增速較慢，從而導致營收、利潤受到影響。
在利潤率方面，中海地產上半年的毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，分別同比略微下降0.88、0.11及上升0.5個百分點，繼續維持在行業前列。歷年來中海的毛利率都維持在較高水平，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務，從而能夠更好地控制成本。此外2019年上半年中海的三費費用較往年繼續下降，三費費用率（除以合約銷售）僅為1.73%，維持行業較低水平，同比下降了0.57個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，都得以讓中海的盈利水平維持在行業較高水平。
償債：現金充足財務優異，未來可適時加強槓桿
歷年來，中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平，2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處於行業極低水平。2019年1月，中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協議，貸款成本處於同期同類行業中最低水平之一。2019年7月，中海地產還成功發行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券，不僅讓中海成為中資房企中首家發行雙幣種（港幣與美元）固息高級債券的企業，同時5.5年期20億元港幣固息債券更成為中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券，且創同行業最低利率。憑藉著良好的信用評級，預計未來中海的綜合借貸成本或將得到進一步降低。
在現金方面，中海手握充足現金。2019年上半年中海持有現金達1120億港幣，較年初上升了11%；現金短債比從2018年底的3.25上升至3.74；長短期債務比從2018年底的5.34上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平。整體來看，中海的負債指標可謂是十分優異，但與此同時，較低的淨負債率相比其他同規模房企而言仍顯保守，未來依舊具有加強槓桿的空間。
多元化：聚焦明後天業務，增長利潤抵禦週期波動
為了順應大週期的發展趨勢，中海還確立了面向今天、明天、後天的三個層次業務。其中立足今天，中海將投入約 90%的資源用於住宅開發，實現規模與利潤持續增長；此外著眼於明天的可持續發展，將配置7%至8%的資源用於持有商業物業發展；作為後天的業務，中海還將配置1%至2%的資源用於創新業態。
在持有商業物業方面，截止上半年中海地產共持有運營45 棟寫字樓、13 家購物中心、12 家星級酒店，共取得投資物業租金收入21.2億港元，同比上升20.5%；取得酒店和其他商業物業收入2.3 億港元，同比下降15%；合計商業物業總租金收入約23.5億元，同比增長16%。預計隨著中海商業規模的不斷擴張，有望實現其2023年商業物業總營業收入100億港元的階段目標，從而提升企業抵禦週期波動能力。
此外作為後天的業務，中海還將聚焦美好生活，配置 1-2%的資源，戰略性探索佈局教育、養老、物流、公用事業等，從而培育新的利潤增長點。
表：2017-2019年上半年企業財務指標
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【銷售規模開始提速，全年目標仍顯保守】2019上半年實現合同銷售金額為港幣1942.02億元，同比增長29%，增速達到近5年來的最高。2019年前7月，已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率達65%。按目前增速來看，可輕鬆實現年度目標3500億港元，下半年未有調高目標，仍顯過於保守。【拿地均價快速攀升，下半年仍將積極投資】2019上半年於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，拿地總價為643.35億元，同比增長38%；拿地均價快速上升，相比2018年大幅增長了101%至13864元/平米，或讓企業未來盈利承壓。上半年投資預算已完成43%，預計下半年將繼續積極拿地。【盈利水平維持行業前列，規模增速有待提升】上半年營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元，規模增長較慢有待提速。毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，維持在行業前列。【負債指標十分優異，未來仍需加大槓桿】上半年，現金充足現金，現金短債比上升至3.74；長短期債務比上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平，未來可進一步加強槓桿。
銷售：規模開始提速，上半年目標完成率達55%2019上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為1942.02億港元，同比增長29%，完成了年度銷售目標的約55%，均大大超過TOP10企業的平均值。從歷年增速來看，2018年中海銷售規模開始提速，同比增長約29.8%，增速為五年最高；但從5年的複合增長率來看，僅為16.8%，大幅落後於十強房企平均35%的複合增長率。未來中海還應繼續加強規模的擴張，保證行業地位。 2019年中海的銷售目標為港幣3500億元，僅相比2018年增長了16%。截止2019年7月，中海已累計實現合同銷售金額2273.42億港元，目標完成率已達65%，若按照目前的銷售增速來看，3500億目標可輕鬆完成。此前中海還曾提過2020年銷售達4000億港元，從最近兩年的銷售增速來看，企業可以適當提高目標。
投資：下半年繼續積極拿地，均價過高或致盈利承壓2019上半年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，上半年中海地產（不包括中海宏洋）於中國內地18 個城市和香港共新增24 幅地塊，共新增拿地建面464.03萬平方米，同比下降41%；拿地總價為643.35億元，同比增長38%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積356.30萬平方米，拿地總價156.42億元，分別同比增長77%、78%。2019年中海計劃新增投資安排1300億港元，若按上半年權益新增拿地價574.1億港元計算，已完成43%左右，預計下半年中海將繼續保持積極的拿地態勢。值得注意的是，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）在新增拿地方面減少了合作比例，除兩個總價較高的香港地塊及鄭州項目外，其他全為獨立開發，上半年權益建築面積佔比重新回到95%。獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處，但在房企間合縱連橫越來越多的當下，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地產（不包括中海宏洋）新增土儲樓板價也在快速上升，達到了13864元/平米，相比2018年大幅增長了101%。這主要是由於中海在投資佈局上聚焦核心一二線城市的核心地段，獲取了較多高價項目。如上半年香港獲取的兩個地塊樓板價均達到了10萬元/平米以上。若剔除香港地塊影響，上半年拿地均價也達到了10091元/平米，比去年增長了47%。事實上，歷年來中海都保持較高利潤率水平，一方面也是因為其較低的招拍掛拿地成本及大量的收併購。然而隨著中海上半年在招拍掛市場上拿地成本的快速攀升，或讓其未來的盈利承壓。
從拿地結構來看，2019上半年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中瀋陽、煙臺、大連、北京的拿地規模均達到了25萬以上，瀋陽的新增建面更是達到了63萬平米，佔到了總量的14%，於各城市中遙遙領先。
此外2019年上半年中海還加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面佔比25%，相比2018年全年提升了11個百分點，其中深圳、佛山、廣州等地均有拿地，拿地規模均超20萬平米，深圳的新增建面更是達到了24萬平米，較好的補充了該城市較少的土地儲備。據悉2018年底中海地產於深圳（含東莞）的土儲僅為53.3萬平米，總量佔比不及1%。此外類似深圳的情況還包括有煙臺、寧波等地。 2019年上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6789萬平方米（權益5540萬平方米），較年初微降3%；中海宏洋擁有土地儲備2386萬平方米（權益2202 萬平方米），較年初增長12%；合計擁有土地儲備達到9175 萬平米，較年初微增0.3%。
盈利：利潤率維持行業前列，營利增長相對較慢2019年上半年中海地產營業收入同比增長5%至933.75億港元，毛利潤同比增長3%至325.83億港元，淨利潤同比增長5%至254.56億港元。雖然營收及利潤都在增長，但均增幅不大，尤其是中海較為關注的淨利潤規模，自2015年後增速均徘徊在10%左右。2019年上半年若按照0.9的港幣匯率計算，淨利潤摺合人民幣僅229.10億元，相比目前已公佈中期業績的碧桂園（淨利潤230.6億元，同比增長41.3%），不僅是在規模上還是在增速上均被趕超。淨利潤增速較慢，一方面可能是因為港幣計價拉低所致，另一方面也是由於過去幾年銷售增速較慢，從而導致營收、利潤受到影響。
在利潤率方面，中海地產上半年的毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為34.89%、27.26%、26.71%，分別同比略微下降0.88、0.11及上升0.5個百分點，繼續維持在行業前列。歷年來中海的毛利率都維持在較高水平，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務，從而能夠更好地控制成本。此外2019年上半年中海的三費費用較往年繼續下降，三費費用率（除以合約銷售）僅為1.73%，維持行業較低水平，同比下降了0.57個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，都得以讓中海的盈利水平維持在行業較高水平。
償債：現金充足財務優異，未來可適時加強槓桿
歷年來，中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平，2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處於行業極低水平。2019年1月，中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協議，貸款成本處於同期同類行業中最低水平之一。2019年7月，中海地產還成功發行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券，不僅讓中海成為中資房企中首家發行雙幣種（港幣與美元）固息高級債券的企業，同時5.5年期20億元港幣固息債券更成為中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券，且創同行業最低利率。憑藉著良好的信用評級，預計未來中海的綜合借貸成本或將得到進一步降低。
在現金方面，中海手握充足現金。2019年上半年中海持有現金達1120億港幣，較年初上升了11%；現金短債比從2018年底的3.25上升至3.74；長短期債務比從2018年底的5.34上升至6.28。淨負債率雖然相比2018年底略有上升7個百分點至33.81%，但依舊維持在行業較低水平。整體來看，中海的負債指標可謂是十分優異，但與此同時，較低的淨負債率相比其他同規模房企而言仍顯保守，未來依舊具有加強槓桿的空間。
多元化：聚焦明後天業務，增長利潤抵禦週期波動
為了順應大週期的發展趨勢，中海還確立了面向今天、明天、後天的三個層次業務。其中立足今天，中海將投入約 90%的資源用於住宅開發，實現規模與利潤持續增長；此外著眼於明天的可持續發展，將配置7%至8%的資源用於持有商業物業發展；作為後天的業務，中海還將配置1%至2%的資源用於創新業態。
在持有商業物業方面，截止上半年中海地產共持有運營45 棟寫字樓、13 家購物中心、12 家星級酒店，共取得投資物業租金收入21.2億港元，同比上升20.5%；取得酒店和其他商業物業收入2.3 億港元，同比下降15%；合計商業物業總租金收入約23.5億元，同比增長16%。預計隨著中海商業規模的不斷擴張，有望實現其2023年商業物業總營業收入100億港元的階段目標，從而提升企業抵禦週期波動能力。
此外作為後天的業務，中海還將聚焦美好生活，配置 1-2%的資源，戰略性探索佈局教育、養老、物流、公用事業等，從而培育新的利潤增長點。
表：2017-2019年上半年企業財務指標
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