華創證券發佈投資研究報告，評級: 強推。
中南建設(000961)
19H1業績同比+42%、承諾持續兌現，預告3Q19業績同比+50%以上
19H1公司營業收入233.2億元，同比+52.3%；歸母淨利潤13.1億元，同比+41.6%；並預告3Q19歸母淨利潤同比+50%以上。19H1扣非歸母淨利潤12.2億元，同比+35.2%；基本每股收益0.35元，同比+41.6%。房地產結算收入154.2億元，同比+47.4%。毛利率和歸母淨利率分別為19.9%和5.6%，同比分別-2.3pct和-0.4pct；其中地產毛利率23.4%，同比-1.0pct；建築毛利率11.9%，同比-0.9pct；公司預計19年結算毛利率將高於18年。公司三費費率為9.3%，同比-1.1pct，其中管理費率-0.9pct。此外，5月公司公佈19年股票期權激勵計劃，擬向激勵對象授予股票期權13,837萬份，佔總股本3.73%，疊加18年7月激勵方案的6.27%、兩次合計佔比達10%；行權價格8.49元，現價較之折價12%。並且，公司進一步延伸21年業績較17年增速不低於1408%、即同比增速不低於30%，即90億元，彰顯強烈發展信心。
19H1年銷售額同比+24%，拿地額/銷售額33%、權益比例回升至75%
19H1實現銷售金額812億元，同比+24%；銷售面積645萬平米，同比+24%；銷售均價1.26萬元/平，同比持平；其中一二線銷售面積佔比41%、銷售金額佔比46%。19年公司計劃新開工面積1,061萬平米，竣工面積998萬平米、遠高於18年結算面積，預示著19年豐富的可結算資源。截至19H1末，公司在建面積3,214萬平米，未開工面積1,309萬平米；合計未竣工面積4,523萬平米，其中一二線城市面積佔比39%、與18年末持平。19H1公司拿地面積420萬平米，權益比例75%、較去年提升22pct。19H1拿地金額佔比銷售金額33%；拿地面積佔比銷售面積65%；拿地均價佔比銷售均價51%，主要由於杭州、廈門、蘇州等二線城市地價較高。
負債率持續下行，預收款鎖定率高達4.7倍、後續業績高增確定性較強
18年末公司資產負債率91.2%，同比+1.4pct；淨負債率185.6%，同比-7.3pct；現金短債比1.9倍；有息負債餘額686億元，同比+21.9%，18年地產銷售金額覆蓋有息負債倍數為2.14倍；有息負債中銀行借款、債券類和其他分別佔比49%、30%和22%，同比分別-3.4pct、+4.7pct、-1.3pct。19H1末公司預收賬款1,283億元，同比+39.2%，覆蓋18年地產結算收入4.7倍，遠高於行業平均水平，並較18年末繼續提升；並且公司預收款利潤率水平不低於18年結算資源。激勵方面，19H1公司共有27個新項目引入跟投機制，員工跟投本金總額0.9億元，佔跟投項目資金峰值的3.65%。
投資建議：業績靚麗、銷售穩增，拿地權益回升，維持“強推”評級
中南建設在2016-18年期間在陳凱的帶領下經歷了全方位的積極變革，自主權增強與市場化機制造就全新中南，推動公司進入高速增長階段。今年5月公司再推新激勵，業績承諾已延伸至2021年，並高達90億元，彰顯強烈發展信心。我們維持公司2019-21年每股收益預測為1.10、1.89和2.45元，現價對應19-21年PE僅為6.8/3.9/3.0倍、較每股NAV16.81元折價56%，考慮到公司利潤率將低位回升、同時預收款高覆蓋，未來釋放業績潛力強勁，按照19年目標PE10倍，維持目標價10.98元，維持“強推”評級。
風險提示：三四線城市銷量超預期下行以及行業資金超預期收緊。
"