克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
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【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
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【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
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【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
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【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
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【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
從新增土儲的城市能級來看，二線城市新增土儲佔比36%，與2018年大致持平。雖然在佈局城市能級結構上變化不大，但由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，這也造成了中南上半年的拿地均價同比上漲47%至6350元/平米，其中濟南、杭州、廈門、西安四地的拿地均價為12537元/平米，建面佔比18%。隨著拿地成本的抬升，或會縮窄企業未來的盈利空間。
從區域佈局來看，中南加大了長三角、珠三角兩地的投資佈局，其中長三角新增建面佔比64%，相比18年大幅增長12個百分點，南通、淮安、鎮江拿地較多，新增建面均達30萬平米以上；此外珠三角方面，新進入城市廈門、揭陽等，共新增建面佔比15%，相比18年增長了6個百分點；廣東揭陽拿地最多，達到了18.7萬平米，佔珠三角總量的51%。
截止2019年上半年，中南共擁有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米。在未來可竣工的 4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，與2018年底大致相同，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長做好準備。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
從新增土儲的城市能級來看，二線城市新增土儲佔比36%，與2018年大致持平。雖然在佈局城市能級結構上變化不大，但由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，這也造成了中南上半年的拿地均價同比上漲47%至6350元/平米，其中濟南、杭州、廈門、西安四地的拿地均價為12537元/平米，建面佔比18%。隨著拿地成本的抬升，或會縮窄企業未來的盈利空間。
從區域佈局來看，中南加大了長三角、珠三角兩地的投資佈局，其中長三角新增建面佔比64%，相比18年大幅增長12個百分點，南通、淮安、鎮江拿地較多，新增建面均達30萬平米以上；此外珠三角方面，新進入城市廈門、揭陽等，共新增建面佔比15%，相比18年增長了6個百分點；廣東揭陽拿地最多，達到了18.7萬平米，佔珠三角總量的51%。
截止2019年上半年，中南共擁有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米。在未來可竣工的 4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，與2018年底大致相同，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長做好準備。
盈利表現：利潤規模大幅增長盈利能力有待提升
2019年上半年中南建設各業務板塊均有大幅增長，總營業收入233.21億元，同比增長了52%；其中房地產開發營收154億元，同比增長47%；建築施工業務同比增長38%至79億元。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
從新增土儲的城市能級來看，二線城市新增土儲佔比36%，與2018年大致持平。雖然在佈局城市能級結構上變化不大，但由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，這也造成了中南上半年的拿地均價同比上漲47%至6350元/平米，其中濟南、杭州、廈門、西安四地的拿地均價為12537元/平米，建面佔比18%。隨著拿地成本的抬升，或會縮窄企業未來的盈利空間。
從區域佈局來看，中南加大了長三角、珠三角兩地的投資佈局，其中長三角新增建面佔比64%，相比18年大幅增長12個百分點，南通、淮安、鎮江拿地較多，新增建面均達30萬平米以上；此外珠三角方面，新進入城市廈門、揭陽等，共新增建面佔比15%，相比18年增長了6個百分點；廣東揭陽拿地最多，達到了18.7萬平米，佔珠三角總量的51%。
截止2019年上半年，中南共擁有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米。在未來可竣工的 4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，與2018年底大致相同，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長做好準備。
盈利表現：利潤規模大幅增長盈利能力有待提升
2019年上半年中南建設各業務板塊均有大幅增長，總營業收入233.21億元，同比增長了52%；其中房地產開發營收154億元，同比增長47%；建築施工業務同比增長38%至79億元。
從整體利潤規模來看，上半年中南建設的毛利潤為46.44億元，同比大幅增長了55%；淨利潤為13.12億元，同比大幅增長42%。值得注意的是，根據中南的股票期權激勵計劃，2019年、2020年和2021年計劃年度歸母淨利潤相對2017 年（扣除投資性物業採用公允價值模式計量影響後6.03億元）的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。若按此計算，2019年的歸母淨利潤約要達到39.80億元，下半年中南還應繼續加大項目結轉節奏，以保障2019年歸母淨利達標。
從利潤率方面來看，上半年中南建設毛利率為19.91%，同比下滑2.3個百分點，其中房地產開發業務毛利率為23.4%，同比下滑0.95個百分點；淨利率為6.21%，同比下滑0.44個百分點；歸母淨利率為5.63%，同比下滑0.43個百分點。值得注意的是，截止2019年上半年，中南合併報表範圍內已銷售未結算的預收賬款達1283.3億元，相關資源利潤水平要高於2018年結算資源，預計2019年中南的結算毛利率將同比增長。整體來看，中南未來的利潤率水平還有待改善，各成本管控有待加強。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
從新增土儲的城市能級來看，二線城市新增土儲佔比36%，與2018年大致持平。雖然在佈局城市能級結構上變化不大，但由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，這也造成了中南上半年的拿地均價同比上漲47%至6350元/平米，其中濟南、杭州、廈門、西安四地的拿地均價為12537元/平米，建面佔比18%。隨著拿地成本的抬升，或會縮窄企業未來的盈利空間。
從區域佈局來看，中南加大了長三角、珠三角兩地的投資佈局，其中長三角新增建面佔比64%，相比18年大幅增長12個百分點，南通、淮安、鎮江拿地較多，新增建面均達30萬平米以上；此外珠三角方面，新進入城市廈門、揭陽等，共新增建面佔比15%，相比18年增長了6個百分點；廣東揭陽拿地最多，達到了18.7萬平米，佔珠三角總量的51%。
截止2019年上半年，中南共擁有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米。在未來可竣工的 4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，與2018年底大致相同，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長做好準備。
盈利表現：利潤規模大幅增長盈利能力有待提升
2019年上半年中南建設各業務板塊均有大幅增長，總營業收入233.21億元，同比增長了52%；其中房地產開發營收154億元，同比增長47%；建築施工業務同比增長38%至79億元。
從整體利潤規模來看，上半年中南建設的毛利潤為46.44億元，同比大幅增長了55%；淨利潤為13.12億元，同比大幅增長42%。值得注意的是，根據中南的股票期權激勵計劃，2019年、2020年和2021年計劃年度歸母淨利潤相對2017 年（扣除投資性物業採用公允價值模式計量影響後6.03億元）的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。若按此計算，2019年的歸母淨利潤約要達到39.80億元，下半年中南還應繼續加大項目結轉節奏，以保障2019年歸母淨利達標。
從利潤率方面來看，上半年中南建設毛利率為19.91%，同比下滑2.3個百分點，其中房地產開發業務毛利率為23.4%，同比下滑0.95個百分點；淨利率為6.21%，同比下滑0.44個百分點；歸母淨利率為5.63%，同比下滑0.43個百分點。值得注意的是，截止2019年上半年，中南合併報表範圍內已銷售未結算的預收賬款達1283.3億元，相關資源利潤水平要高於2018年結算資源，預計2019年中南的結算毛利率將同比增長。整體來看，中南未來的利潤率水平還有待改善，各成本管控有待加強。
償債表現：積極融資現金增長財務持續改善
隨著經營規模的增加，2019年上半年中南建設的有息負債為685.5億元，相對2018年末增長了18%。此外中南還積極融資，2019年1月中南發行了22億資產支持票據，此後6月、7月中南還分別發行了3.5億美元、0.5億美元及1億美元的境外高級無抵押美元定息債券，不僅為中南建設帶來充沛的貨幣資金，也進一步改善了企業財務結構，提升了抗風險能力。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
從新增土儲的城市能級來看，二線城市新增土儲佔比36%，與2018年大致持平。雖然在佈局城市能級結構上變化不大，但由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，這也造成了中南上半年的拿地均價同比上漲47%至6350元/平米，其中濟南、杭州、廈門、西安四地的拿地均價為12537元/平米，建面佔比18%。隨著拿地成本的抬升，或會縮窄企業未來的盈利空間。
從區域佈局來看，中南加大了長三角、珠三角兩地的投資佈局，其中長三角新增建面佔比64%，相比18年大幅增長12個百分點，南通、淮安、鎮江拿地較多，新增建面均達30萬平米以上；此外珠三角方面，新進入城市廈門、揭陽等，共新增建面佔比15%，相比18年增長了6個百分點；廣東揭陽拿地最多，達到了18.7萬平米，佔珠三角總量的51%。
截止2019年上半年，中南共擁有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米。在未來可竣工的 4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，與2018年底大致相同，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長做好準備。
盈利表現：利潤規模大幅增長盈利能力有待提升
2019年上半年中南建設各業務板塊均有大幅增長，總營業收入233.21億元，同比增長了52%；其中房地產開發營收154億元，同比增長47%；建築施工業務同比增長38%至79億元。
從整體利潤規模來看，上半年中南建設的毛利潤為46.44億元，同比大幅增長了55%；淨利潤為13.12億元，同比大幅增長42%。值得注意的是，根據中南的股票期權激勵計劃，2019年、2020年和2021年計劃年度歸母淨利潤相對2017 年（扣除投資性物業採用公允價值模式計量影響後6.03億元）的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。若按此計算，2019年的歸母淨利潤約要達到39.80億元，下半年中南還應繼續加大項目結轉節奏，以保障2019年歸母淨利達標。
從利潤率方面來看，上半年中南建設毛利率為19.91%，同比下滑2.3個百分點，其中房地產開發業務毛利率為23.4%，同比下滑0.95個百分點；淨利率為6.21%，同比下滑0.44個百分點；歸母淨利率為5.63%，同比下滑0.43個百分點。值得注意的是，截止2019年上半年，中南合併報表範圍內已銷售未結算的預收賬款達1283.3億元，相關資源利潤水平要高於2018年結算資源，預計2019年中南的結算毛利率將同比增長。整體來看，中南未來的利潤率水平還有待改善，各成本管控有待加強。
償債表現：積極融資現金增長財務持續改善
隨著經營規模的增加，2019年上半年中南建設的有息負債為685.5億元，相對2018年末增長了18%。此外中南還積極融資，2019年1月中南發行了22億資產支持票據，此後6月、7月中南還分別發行了3.5億美元、0.5億美元及1億美元的境外高級無抵押美元定息債券，不僅為中南建設帶來充沛的貨幣資金，也進一步改善了企業財務結構，提升了抗風險能力。
在此背景下，2019年上半年中南建設持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；中南建設總負債率由2018年的91. 69%下降到2019年上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除預收賬款後的資產負債率為43.35%，同比下降1.62個百分點，處於行業低位；有息負債總額2019年上半年685.5億，在同級別銷售金額的房地產企業中處於低位；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點。但總體來看，目前中南建設的淨負債率水平依然維持行業較高位置，未來仍然有待進一步的改善。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
從新增土儲的城市能級來看，二線城市新增土儲佔比36%，與2018年大致持平。雖然在佈局城市能級結構上變化不大，但由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，這也造成了中南上半年的拿地均價同比上漲47%至6350元/平米，其中濟南、杭州、廈門、西安四地的拿地均價為12537元/平米，建面佔比18%。隨著拿地成本的抬升，或會縮窄企業未來的盈利空間。
從區域佈局來看，中南加大了長三角、珠三角兩地的投資佈局，其中長三角新增建面佔比64%，相比18年大幅增長12個百分點，南通、淮安、鎮江拿地較多，新增建面均達30萬平米以上；此外珠三角方面，新進入城市廈門、揭陽等，共新增建面佔比15%，相比18年增長了6個百分點；廣東揭陽拿地最多，達到了18.7萬平米，佔珠三角總量的51%。
截止2019年上半年，中南共擁有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米。在未來可竣工的 4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，與2018年底大致相同，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長做好準備。
盈利表現：利潤規模大幅增長盈利能力有待提升
2019年上半年中南建設各業務板塊均有大幅增長，總營業收入233.21億元，同比增長了52%；其中房地產開發營收154億元，同比增長47%；建築施工業務同比增長38%至79億元。
從整體利潤規模來看，上半年中南建設的毛利潤為46.44億元，同比大幅增長了55%；淨利潤為13.12億元，同比大幅增長42%。值得注意的是，根據中南的股票期權激勵計劃，2019年、2020年和2021年計劃年度歸母淨利潤相對2017 年（扣除投資性物業採用公允價值模式計量影響後6.03億元）的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。若按此計算，2019年的歸母淨利潤約要達到39.80億元，下半年中南還應繼續加大項目結轉節奏，以保障2019年歸母淨利達標。
從利潤率方面來看，上半年中南建設毛利率為19.91%，同比下滑2.3個百分點，其中房地產開發業務毛利率為23.4%，同比下滑0.95個百分點；淨利率為6.21%，同比下滑0.44個百分點；歸母淨利率為5.63%，同比下滑0.43個百分點。值得注意的是，截止2019年上半年，中南合併報表範圍內已銷售未結算的預收賬款達1283.3億元，相關資源利潤水平要高於2018年結算資源，預計2019年中南的結算毛利率將同比增長。整體來看，中南未來的利潤率水平還有待改善，各成本管控有待加強。
償債表現：積極融資現金增長財務持續改善
隨著經營規模的增加，2019年上半年中南建設的有息負債為685.5億元，相對2018年末增長了18%。此外中南還積極融資，2019年1月中南發行了22億資產支持票據，此後6月、7月中南還分別發行了3.5億美元、0.5億美元及1億美元的境外高級無抵押美元定息債券，不僅為中南建設帶來充沛的貨幣資金，也進一步改善了企業財務結構，提升了抗風險能力。
在此背景下，2019年上半年中南建設持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；中南建設總負債率由2018年的91. 69%下降到2019年上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除預收賬款後的資產負債率為43.35%，同比下降1.62個百分點，處於行業低位；有息負債總額2019年上半年685.5億，在同級別銷售金額的房地產企業中處於低位；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點。但總體來看，目前中南建設的淨負債率水平依然維持行業較高位置，未來仍然有待進一步的改善。
建築業務：營業收入增長38%毛利率同比下滑
從中南建設的建築業務來看，2019年上半年中南新承接項目預計合同總金額125.3億元，同比下降 47%；其中3億元以上項目 13個，在新增合同額中佔比 44%。由於完工項目明顯增長，2019年上半年中南建築業務營業收入同比增長38%，達 79.3億元。受完工項目結構的影響，上半年綜合毛利率 11.94%，較2018年略微下降0.89個百分點，但預計全年毛利水平將和2018年持平。
"克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
從新增土儲的城市能級來看，二線城市新增土儲佔比36%，與2018年大致持平。雖然在佈局城市能級結構上變化不大，但由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，這也造成了中南上半年的拿地均價同比上漲47%至6350元/平米，其中濟南、杭州、廈門、西安四地的拿地均價為12537元/平米，建面佔比18%。隨著拿地成本的抬升，或會縮窄企業未來的盈利空間。
從區域佈局來看，中南加大了長三角、珠三角兩地的投資佈局，其中長三角新增建面佔比64%，相比18年大幅增長12個百分點，南通、淮安、鎮江拿地較多，新增建面均達30萬平米以上；此外珠三角方面，新進入城市廈門、揭陽等，共新增建面佔比15%，相比18年增長了6個百分點；廣東揭陽拿地最多，達到了18.7萬平米，佔珠三角總量的51%。
截止2019年上半年，中南共擁有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米。在未來可竣工的 4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，與2018年底大致相同，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長做好準備。
盈利表現：利潤規模大幅增長盈利能力有待提升
2019年上半年中南建設各業務板塊均有大幅增長，總營業收入233.21億元，同比增長了52%；其中房地產開發營收154億元，同比增長47%；建築施工業務同比增長38%至79億元。
從整體利潤規模來看，上半年中南建設的毛利潤為46.44億元，同比大幅增長了55%；淨利潤為13.12億元，同比大幅增長42%。值得注意的是，根據中南的股票期權激勵計劃，2019年、2020年和2021年計劃年度歸母淨利潤相對2017 年（扣除投資性物業採用公允價值模式計量影響後6.03億元）的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。若按此計算，2019年的歸母淨利潤約要達到39.80億元，下半年中南還應繼續加大項目結轉節奏，以保障2019年歸母淨利達標。
從利潤率方面來看，上半年中南建設毛利率為19.91%，同比下滑2.3個百分點，其中房地產開發業務毛利率為23.4%，同比下滑0.95個百分點；淨利率為6.21%，同比下滑0.44個百分點；歸母淨利率為5.63%，同比下滑0.43個百分點。值得注意的是，截止2019年上半年，中南合併報表範圍內已銷售未結算的預收賬款達1283.3億元，相關資源利潤水平要高於2018年結算資源，預計2019年中南的結算毛利率將同比增長。整體來看，中南未來的利潤率水平還有待改善，各成本管控有待加強。
償債表現：積極融資現金增長財務持續改善
隨著經營規模的增加，2019年上半年中南建設的有息負債為685.5億元，相對2018年末增長了18%。此外中南還積極融資，2019年1月中南發行了22億資產支持票據，此後6月、7月中南還分別發行了3.5億美元、0.5億美元及1億美元的境外高級無抵押美元定息債券，不僅為中南建設帶來充沛的貨幣資金，也進一步改善了企業財務結構，提升了抗風險能力。
在此背景下，2019年上半年中南建設持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；中南建設總負債率由2018年的91. 69%下降到2019年上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除預收賬款後的資產負債率為43.35%，同比下降1.62個百分點，處於行業低位；有息負債總額2019年上半年685.5億，在同級別銷售金額的房地產企業中處於低位；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點。但總體來看，目前中南建設的淨負債率水平依然維持行業較高位置，未來仍然有待進一步的改善。
建築業務：營業收入增長38%毛利率同比下滑
從中南建設的建築業務來看，2019年上半年中南新承接項目預計合同總金額125.3億元，同比下降 47%；其中3億元以上項目 13個，在新增合同額中佔比 44%。由於完工項目明顯增長，2019年上半年中南建築業務營業收入同比增長38%，達 79.3億元。受完工項目結構的影響，上半年綜合毛利率 11.94%，較2018年略微下降0.89個百分點，但預計全年毛利水平將和2018年持平。
克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【長三角業績貢獻突出，單城市產能有待提升】2019年上半年實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，未來還應進一步進行城市深耕。上半年的銷售金額貢獻主要集中在長三角地區，佔比達62%；其中南通銷售金額達到了132億元。
【投資力度有所放緩，二線城市核心資源增加】上半年中南放緩了投資佈局，新增建築面積420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；拿地銷售金額比0.33，低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值；新增項目的權益面積佔比為73%。此外由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，上半年拿地均價同比上漲47%至6350元/平米。【營收規模增長55%，利潤增長動力持續釋放】上半年營業收入同比增長52%至233.21億元；毛利潤同比增長55%至46.44億元；淨利潤同比增長42%至13.12億元，公司利潤水平持續優化改善。2019年的歸母核心淨利潤約要達到39.80億元，未來仍需加快項目結轉節奏。利潤率方面，毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為19.91%、6.21%、5.63%，仍有改善空間。【現金短債比上升至1.49，財務持續改善】上半年持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；總負債率由2018年年底的91. 69%下降到上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除收預收賬款後的資產負債率為43.35%；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點，仍有改善空間。
銷售：長三角銷售金額佔62%城市深耕有待加強
2019年上半年中南建設共實現合同銷售812億元，同比增長了24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%，平均銷售價格為12594元/平方米，較年初略有下降2%。從歷年來看，中南建設的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。
業績的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了快週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期保持在7~8個月。但從單城市產能來看，2019年上半年中南單城市產能約為12億元，其中銷售達到50億以上的僅有三城（南通、寧波、蘇州）。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，加快規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2019年上半年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為62%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了132億元，佔到了總量的16%；寧波、蘇州的銷售貢獻也均超過50億，佔比分別達到了11%、7%。此外中西部的銷售金額佔比也達到了17%，其中昆明、西安的銷售規模均達到了20億以上。
值得注意的是珠三角地區，銷售佔比相比2018年全年略有上升4個百分點至5%，主要是由於泉州、南寧、佛山等城市銷售快速增長所致，其中泉州銷售額達14.4億，相比18年全年銷售增長了140%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：投資力度有所放緩新增土儲權益建面佔比達73%
2019年上半年中南置地放緩了投資佈局，共新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米，同比下降63%；新增土儲總價269億元，同比下降45%；上半年拿地銷售金額比0.33，略低於TOP20房企拿地銷售比0.39的均值。
從拿地方式來看，中南置地繼續通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的27幅地塊中，有14塊為合作開發，數量佔比達到了52%，上半年新增項目的權益面積佔比約73%。
從新增土儲的城市能級來看，二線城市新增土儲佔比36%，與2018年大致持平。雖然在佈局城市能級結構上變化不大，但由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，這也造成了中南上半年的拿地均價同比上漲47%至6350元/平米，其中濟南、杭州、廈門、西安四地的拿地均價為12537元/平米，建面佔比18%。隨著拿地成本的抬升，或會縮窄企業未來的盈利空間。
從區域佈局來看，中南加大了長三角、珠三角兩地的投資佈局，其中長三角新增建面佔比64%，相比18年大幅增長12個百分點，南通、淮安、鎮江拿地較多，新增建面均達30萬平米以上；此外珠三角方面，新進入城市廈門、揭陽等，共新增建面佔比15%，相比18年增長了6個百分點；廣東揭陽拿地最多，達到了18.7萬平米，佔珠三角總量的51%。
截止2019年上半年，中南共擁有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米。在未來可竣工的 4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，與2018年底大致相同，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長做好準備。
盈利表現：利潤規模大幅增長盈利能力有待提升
2019年上半年中南建設各業務板塊均有大幅增長，總營業收入233.21億元，同比增長了52%；其中房地產開發營收154億元，同比增長47%；建築施工業務同比增長38%至79億元。
從整體利潤規模來看，上半年中南建設的毛利潤為46.44億元，同比大幅增長了55%；淨利潤為13.12億元，同比大幅增長42%。值得注意的是，根據中南的股票期權激勵計劃，2019年、2020年和2021年計劃年度歸母淨利潤相對2017 年（扣除投資性物業採用公允價值模式計量影響後6.03億元）的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。若按此計算，2019年的歸母淨利潤約要達到39.80億元，下半年中南還應繼續加大項目結轉節奏，以保障2019年歸母淨利達標。
從利潤率方面來看，上半年中南建設毛利率為19.91%，同比下滑2.3個百分點，其中房地產開發業務毛利率為23.4%，同比下滑0.95個百分點；淨利率為6.21%，同比下滑0.44個百分點；歸母淨利率為5.63%，同比下滑0.43個百分點。值得注意的是，截止2019年上半年，中南合併報表範圍內已銷售未結算的預收賬款達1283.3億元，相關資源利潤水平要高於2018年結算資源，預計2019年中南的結算毛利率將同比增長。整體來看，中南未來的利潤率水平還有待改善，各成本管控有待加強。
償債表現：積極融資現金增長財務持續改善
隨著經營規模的增加，2019年上半年中南建設的有息負債為685.5億元，相對2018年末增長了18%。此外中南還積極融資，2019年1月中南發行了22億資產支持票據，此後6月、7月中南還分別發行了3.5億美元、0.5億美元及1億美元的境外高級無抵押美元定息債券，不僅為中南建設帶來充沛的貨幣資金，也進一步改善了企業財務結構，提升了抗風險能力。
在此背景下，2019年上半年中南建設持有現金249.5億元，相比2018年底增長22%。現金短債比從2018年的1.13上升至1.49；長短期債務比從2018年的2.22上升至3.09；中南建設總負債率由2018年的91. 69%下降到2019年上半年的91.23%，下降0.46個百分點；剔除預收賬款後的資產負債率為43.35%，同比下降1.62個百分點，處於行業低位；有息負債總額2019年上半年685.5億，在同級別銷售金額的房地產企業中處於低位；此外淨負債率為185.57%，相比2018年繼續下降了6個百分點。但總體來看，目前中南建設的淨負債率水平依然維持行業較高位置，未來仍然有待進一步的改善。
建築業務：營業收入增長38%毛利率同比下滑
從中南建設的建築業務來看，2019年上半年中南新承接項目預計合同總金額125.3億元，同比下降 47%；其中3億元以上項目 13個，在新增合同額中佔比 44%。由於完工項目明顯增長，2019年上半年中南建築業務營業收入同比增長38%，達 79.3億元。受完工項目結構的影響，上半年綜合毛利率 11.94%，較2018年略微下降0.89個百分點，但預計全年毛利水平將和2018年持平。
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