文：陳淑文 朱耘
ID：BMR2004
文：陳淑文 朱耘
ID：BMR2004
2019年8月13日，越秀地產發佈了2019年中期業績報告，營收翻倍的成績引起公眾的關注。
不過，越秀地產中期業績背後是：高價拿地債臺高築，上半年負債總額為1556.55億元，同比2018上半年1156.65億元的負債總額增加34.57%。
對於越秀地產負債攀升、負債增長額度巨大的原因以及是否會由於債務過高等因素導致公司風險上升等問題，《商學院》記者向越秀地產方面發出採訪提綱，對方回覆到：公司融資渠道多元，財務指標健康、安全，不存在巨大債務壓力。大力擴張下，作為廣州市市屬的國企，越秀地產確實沒有太大的融資壓力。
事實真是如此嗎？
千億負債激進隱憂
8月13日，越秀地產交出一份不乏驚喜的半年答卷，其業績結轉增速超出預期，營收同比增長114%，股東應占淨利同比增長42.4%，核心淨利潤同比增長63.2%。
然而高負債問題，也是越秀地產規模擴張上繞不開的一個題。據中期業績報告顯示，1-6月，越秀地產的負債總額為1556.55億元，同比2018上半年1156.65億元的負債總額增加34.57%，其中，流動負債與非流動負債分別為905.86億元與650.69億元。資產負債率方面，截至報告期末，越秀地產資產負債率為74.736%。
越秀地產負債額度上升的背後或與其大規模的土儲擴張密切相關。
據中期業績報告顯示，越秀地產在拿地規模方面，截至到6月30，總土地儲備為2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中，位於大灣區的土地儲備為1055萬平方米，佔比49%。期間先後在廣州、深圳、杭州、青島、江門等 7 個城市新增14幅土地，共計獲得土儲約374萬平方米。
越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在業績會上對越秀地產的拿地節奏表示肯定，同時強調，“我們也是根據自己投資的標準，超出我們標準的地堅定不拿。在前面五個月我們是積極參與拿地，但是謹慎拿，高價地都是不拿，一定符合我們的標準。”
事實上，越秀在拿地金額上，據《商學院》記者不完全統計，今年上半年，越秀地產在土地方面的支出已經達到336.86億元，翻倍超去年全年拿地金額159億元，同樣也超過今年公司此前宣稱的目標。並且，其中不乏高溢價率拿地的情況。
5月17日，一直堅守穩健風格的越秀地產，意外以173.8%的高溢價率拿下鄭州新鄭南龍湖區域一宗宅地，總價為5.01億元，以此高調進駐鄭州；越秀地產上半年主要的錢還是花在了“軌交+物業”項目上，分別是四月份收購廣州增城品秀星圖項目，斥資141.08億元，權益比為86%；五月下旬廣州地鐵項目下蘿崗項目與陳頭崗項目各自51%的權益，擬以總價78.5億元。
面對“上半年越秀擴張過快”的質疑，林昭遠坦陳，“拿地節奏上，確實今年和原來的一些安排是有一些調整，因為一季度的小陽春還是超出我們的預期”。
越秀地產在回覆《商學院》採訪時稱：“越秀地產作為信貸評級較高的國有企業，除了傳統融資渠道以外，還有特殊的（地產+基金）的拿地模式。在一些高投入的大項目中，借力資金充裕的國有母公司越秀集團率先投入資本，承擔項目前期的投資和風險，越秀地產則在實際成熟期回收購股權，有著高靈活度的現金流管理。得益於這種模式，越秀地產才能在激進高價拿地的同時，保持淨負債率的相對低水平。”
大力拿地後項目能否及時消化，對於越秀地產還是個新的考驗。
從存貨方面來看，2018年越秀地產的存貨達到832.34億元，較2017年的551.15億元同比上升了51.02%；預收賬款方面，越秀地產預收賬款達到316.38億元，與2017年的168.37億元同比上升79.42%。
2018年，反映越秀地產去化壓力的指標“存貨／平均預收賬款”數值為3.38，較2017年的3.26僅有小幅度的上升，上升了3.52%，高於行業中位數2.69，面臨著一定的去化壓力。
3月18日，國際信貸評級機構穆迪發佈評級報告，將越秀地產股份有限公司的Baa3評級展望調升至穩定。
但在這些情況下，穆迪可能會下調越秀地產的評級，母公司越秀集團向越秀地產提供支持的能力或意願下降；越秀地產未能實現銷售增長或銷售目標；因銷售疲弱、大舉購地或未能通過越秀房產基金將資產變現，越秀地產的流動性受到削弱；越秀地產的信用指標惡化，調整後債務/資本比率持續高於 55.0%和/或 EBIT/利息覆蓋率持續低於 2.0-2.5 倍。
負債增長額度巨大，高價拿地，項目去化難等因素導致公司風險上升，都有可能導致穆迪下調越秀地產的評級。
拿下廣州最貴舊改
越秀地產不僅喜新，還不厭舊。
在強手如林的廣州舊改市場，又迎來了一位“粵系”本地者。
7月24日下午,廣州里仁洞村舊改項目合作框架協議在番禺區南村鎮政府大樓正式簽署。此前16日,根據股東代表大會表決結果,越秀地產獲得里仁洞項目舊改資格,投資額高達210億元,改造面積約為17.22萬平方米，是迄今為止廣州市投資額最大的舊村莊更新改造項目。
里仁洞村被視為“廣州淘寶第一村”位於廣州番禺區南村鎮西部。根據村內公示欄顯示，截至今年5月，村內在冊戶籍人數6227人，出租屋3968棟、30845套(住宅類套數)，來穗人員與戶籍人員比例約為6.5：1，淘寶店大小共600家，商鋪近1300家。
文：陳淑文 朱耘
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2019年8月13日，越秀地產發佈了2019年中期業績報告，營收翻倍的成績引起公眾的關注。
不過，越秀地產中期業績背後是：高價拿地債臺高築，上半年負債總額為1556.55億元，同比2018上半年1156.65億元的負債總額增加34.57%。
對於越秀地產負債攀升、負債增長額度巨大的原因以及是否會由於債務過高等因素導致公司風險上升等問題，《商學院》記者向越秀地產方面發出採訪提綱，對方回覆到：公司融資渠道多元，財務指標健康、安全，不存在巨大債務壓力。大力擴張下，作為廣州市市屬的國企，越秀地產確實沒有太大的融資壓力。
事實真是如此嗎？
千億負債激進隱憂
8月13日，越秀地產交出一份不乏驚喜的半年答卷，其業績結轉增速超出預期，營收同比增長114%，股東應占淨利同比增長42.4%，核心淨利潤同比增長63.2%。
然而高負債問題，也是越秀地產規模擴張上繞不開的一個題。據中期業績報告顯示，1-6月，越秀地產的負債總額為1556.55億元，同比2018上半年1156.65億元的負債總額增加34.57%，其中，流動負債與非流動負債分別為905.86億元與650.69億元。資產負債率方面，截至報告期末，越秀地產資產負債率為74.736%。
越秀地產負債額度上升的背後或與其大規模的土儲擴張密切相關。
據中期業績報告顯示，越秀地產在拿地規模方面，截至到6月30，總土地儲備為2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中，位於大灣區的土地儲備為1055萬平方米，佔比49%。期間先後在廣州、深圳、杭州、青島、江門等 7 個城市新增14幅土地，共計獲得土儲約374萬平方米。
越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在業績會上對越秀地產的拿地節奏表示肯定，同時強調，“我們也是根據自己投資的標準，超出我們標準的地堅定不拿。在前面五個月我們是積極參與拿地，但是謹慎拿，高價地都是不拿，一定符合我們的標準。”
事實上，越秀在拿地金額上，據《商學院》記者不完全統計，今年上半年，越秀地產在土地方面的支出已經達到336.86億元，翻倍超去年全年拿地金額159億元，同樣也超過今年公司此前宣稱的目標。並且，其中不乏高溢價率拿地的情況。
5月17日，一直堅守穩健風格的越秀地產，意外以173.8%的高溢價率拿下鄭州新鄭南龍湖區域一宗宅地，總價為5.01億元，以此高調進駐鄭州；越秀地產上半年主要的錢還是花在了“軌交+物業”項目上，分別是四月份收購廣州增城品秀星圖項目，斥資141.08億元，權益比為86%；五月下旬廣州地鐵項目下蘿崗項目與陳頭崗項目各自51%的權益，擬以總價78.5億元。
面對“上半年越秀擴張過快”的質疑，林昭遠坦陳，“拿地節奏上，確實今年和原來的一些安排是有一些調整，因為一季度的小陽春還是超出我們的預期”。
越秀地產在回覆《商學院》採訪時稱：“越秀地產作為信貸評級較高的國有企業，除了傳統融資渠道以外，還有特殊的（地產+基金）的拿地模式。在一些高投入的大項目中，借力資金充裕的國有母公司越秀集團率先投入資本，承擔項目前期的投資和風險，越秀地產則在實際成熟期回收購股權，有著高靈活度的現金流管理。得益於這種模式，越秀地產才能在激進高價拿地的同時，保持淨負債率的相對低水平。”
大力拿地後項目能否及時消化，對於越秀地產還是個新的考驗。
從存貨方面來看，2018年越秀地產的存貨達到832.34億元，較2017年的551.15億元同比上升了51.02%；預收賬款方面，越秀地產預收賬款達到316.38億元，與2017年的168.37億元同比上升79.42%。
2018年，反映越秀地產去化壓力的指標“存貨／平均預收賬款”數值為3.38，較2017年的3.26僅有小幅度的上升，上升了3.52%，高於行業中位數2.69，面臨著一定的去化壓力。
3月18日，國際信貸評級機構穆迪發佈評級報告，將越秀地產股份有限公司的Baa3評級展望調升至穩定。
但在這些情況下，穆迪可能會下調越秀地產的評級，母公司越秀集團向越秀地產提供支持的能力或意願下降；越秀地產未能實現銷售增長或銷售目標；因銷售疲弱、大舉購地或未能通過越秀房產基金將資產變現，越秀地產的流動性受到削弱；越秀地產的信用指標惡化，調整後債務/資本比率持續高於 55.0%和/或 EBIT/利息覆蓋率持續低於 2.0-2.5 倍。
負債增長額度巨大，高價拿地，項目去化難等因素導致公司風險上升，都有可能導致穆迪下調越秀地產的評級。
拿下廣州最貴舊改
越秀地產不僅喜新，還不厭舊。
在強手如林的廣州舊改市場，又迎來了一位“粵系”本地者。
7月24日下午,廣州里仁洞村舊改項目合作框架協議在番禺區南村鎮政府大樓正式簽署。此前16日,根據股東代表大會表決結果,越秀地產獲得里仁洞項目舊改資格,投資額高達210億元,改造面積約為17.22萬平方米，是迄今為止廣州市投資額最大的舊村莊更新改造項目。
里仁洞村被視為“廣州淘寶第一村”位於廣州番禺區南村鎮西部。根據村內公示欄顯示，截至今年5月，村內在冊戶籍人數6227人，出租屋3968棟、30845套(住宅類套數)，來穗人員與戶籍人員比例約為6.5：1，淘寶店大小共600家，商鋪近1300家。
文：陳淑文 朱耘
ID：BMR2004
2019年8月13日，越秀地產發佈了2019年中期業績報告，營收翻倍的成績引起公眾的關注。
不過，越秀地產中期業績背後是：高價拿地債臺高築，上半年負債總額為1556.55億元，同比2018上半年1156.65億元的負債總額增加34.57%。
對於越秀地產負債攀升、負債增長額度巨大的原因以及是否會由於債務過高等因素導致公司風險上升等問題，《商學院》記者向越秀地產方面發出採訪提綱，對方回覆到：公司融資渠道多元，財務指標健康、安全，不存在巨大債務壓力。大力擴張下，作為廣州市市屬的國企，越秀地產確實沒有太大的融資壓力。
事實真是如此嗎？
千億負債激進隱憂
8月13日，越秀地產交出一份不乏驚喜的半年答卷，其業績結轉增速超出預期，營收同比增長114%，股東應占淨利同比增長42.4%，核心淨利潤同比增長63.2%。
然而高負債問題，也是越秀地產規模擴張上繞不開的一個題。據中期業績報告顯示，1-6月，越秀地產的負債總額為1556.55億元，同比2018上半年1156.65億元的負債總額增加34.57%，其中，流動負債與非流動負債分別為905.86億元與650.69億元。資產負債率方面，截至報告期末，越秀地產資產負債率為74.736%。
越秀地產負債額度上升的背後或與其大規模的土儲擴張密切相關。
據中期業績報告顯示，越秀地產在拿地規模方面，截至到6月30，總土地儲備為2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中，位於大灣區的土地儲備為1055萬平方米，佔比49%。期間先後在廣州、深圳、杭州、青島、江門等 7 個城市新增14幅土地，共計獲得土儲約374萬平方米。
越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在業績會上對越秀地產的拿地節奏表示肯定，同時強調，“我們也是根據自己投資的標準，超出我們標準的地堅定不拿。在前面五個月我們是積極參與拿地，但是謹慎拿，高價地都是不拿，一定符合我們的標準。”
事實上，越秀在拿地金額上，據《商學院》記者不完全統計，今年上半年，越秀地產在土地方面的支出已經達到336.86億元，翻倍超去年全年拿地金額159億元，同樣也超過今年公司此前宣稱的目標。並且，其中不乏高溢價率拿地的情況。
5月17日，一直堅守穩健風格的越秀地產，意外以173.8%的高溢價率拿下鄭州新鄭南龍湖區域一宗宅地，總價為5.01億元，以此高調進駐鄭州；越秀地產上半年主要的錢還是花在了“軌交+物業”項目上，分別是四月份收購廣州增城品秀星圖項目，斥資141.08億元，權益比為86%；五月下旬廣州地鐵項目下蘿崗項目與陳頭崗項目各自51%的權益，擬以總價78.5億元。
面對“上半年越秀擴張過快”的質疑，林昭遠坦陳，“拿地節奏上，確實今年和原來的一些安排是有一些調整，因為一季度的小陽春還是超出我們的預期”。
越秀地產在回覆《商學院》採訪時稱：“越秀地產作為信貸評級較高的國有企業，除了傳統融資渠道以外，還有特殊的（地產+基金）的拿地模式。在一些高投入的大項目中，借力資金充裕的國有母公司越秀集團率先投入資本，承擔項目前期的投資和風險，越秀地產則在實際成熟期回收購股權，有著高靈活度的現金流管理。得益於這種模式，越秀地產才能在激進高價拿地的同時，保持淨負債率的相對低水平。”
大力拿地後項目能否及時消化，對於越秀地產還是個新的考驗。
從存貨方面來看，2018年越秀地產的存貨達到832.34億元，較2017年的551.15億元同比上升了51.02%；預收賬款方面，越秀地產預收賬款達到316.38億元，與2017年的168.37億元同比上升79.42%。
2018年，反映越秀地產去化壓力的指標“存貨／平均預收賬款”數值為3.38，較2017年的3.26僅有小幅度的上升，上升了3.52%，高於行業中位數2.69，面臨著一定的去化壓力。
3月18日，國際信貸評級機構穆迪發佈評級報告，將越秀地產股份有限公司的Baa3評級展望調升至穩定。
但在這些情況下，穆迪可能會下調越秀地產的評級，母公司越秀集團向越秀地產提供支持的能力或意願下降；越秀地產未能實現銷售增長或銷售目標；因銷售疲弱、大舉購地或未能通過越秀房產基金將資產變現，越秀地產的流動性受到削弱；越秀地產的信用指標惡化，調整後債務/資本比率持續高於 55.0%和/或 EBIT/利息覆蓋率持續低於 2.0-2.5 倍。
負債增長額度巨大，高價拿地，項目去化難等因素導致公司風險上升，都有可能導致穆迪下調越秀地產的評級。
拿下廣州最貴舊改
越秀地產不僅喜新，還不厭舊。
在強手如林的廣州舊改市場，又迎來了一位“粵系”本地者。
7月24日下午,廣州里仁洞村舊改項目合作框架協議在番禺區南村鎮政府大樓正式簽署。此前16日,根據股東代表大會表決結果,越秀地產獲得里仁洞項目舊改資格,投資額高達210億元,改造面積約為17.22萬平方米，是迄今為止廣州市投資額最大的舊村莊更新改造項目。
里仁洞村被視為“廣州淘寶第一村”位於廣州番禺區南村鎮西部。根據村內公示欄顯示，截至今年5月，村內在冊戶籍人數6227人，出租屋3968棟、30845套(住宅類套數)，來穗人員與戶籍人員比例約為6.5：1，淘寶店大小共600家，商鋪近1300家。
（“廣州淘寶第一村”：里仁洞村）
近日，《商學院》記者實地探訪里仁洞發現，在進村口的位置，已掛上印有越秀地產標識的“大型戶外廣告牌”。村內文化活動中心還設有“舊村改造諮詢處”，供村民瞭解諮詢。
記者在里仁洞村走訪時發現宣傳欄上還有貼有很多租房信息，記者帶著租房信息向村民詢問該租房時間能有多長，舊改什麼時候會啟動呢？當地村民告訴記者：舊改的賠償方案還沒談好，在這裡租2到3年都沒問題，不會那麼快進行舊改的。
里仁洞村一位負責舊改諮詢的工作人員告訴記者，舊村改造方案還是停留前期調研中，賠償方案還在談。網上傳言9月開工的改造工作是村外的一塊空地不是在村裡的。
據瞭解，村內有名為廣州仁輝投資有限公司的機構介入此次舊改。在仁輝公司發佈的公告中指出，仁輝公司將協助里仁洞村經濟社完成前期調查工作、向政府申報計劃，提供專業諮詢。
《商學院》記者在天眼查上獲悉，廣州仁輝投資有限公司成立於2017年5月26日，該公司第一、二大股東分別為許潮斌、孫麗容。經營範圍是投資諮詢服務;企業財務諮詢服務;房地產諮詢服務;企業管理諮詢服務。另據一家招聘網站的資料顯示，廣州仁輝專注於一線城市核心區域的房地產項目開發投資，公司現有待開發土地近200萬平方米，急聘專業人員加盟。據悉，目前該公司正在招聘動遷專員、動遷主管等，其中動遷主管主要負責三舊項目的拆遷談判、關係維持等工作。
7月12日，越秀地產還與廣州仁輝合作成立廣州越仁房地產開發有限公司，越秀認繳出資510萬元佔股51%，廣州仁輝認繳出資490萬元佔股49%，越秀地產副總經理周波任廣州越仁董事長兼總經理，許潮斌任副董事長。
文：陳淑文 朱耘
ID：BMR2004
2019年8月13日，越秀地產發佈了2019年中期業績報告，營收翻倍的成績引起公眾的關注。
不過，越秀地產中期業績背後是：高價拿地債臺高築，上半年負債總額為1556.55億元，同比2018上半年1156.65億元的負債總額增加34.57%。
對於越秀地產負債攀升、負債增長額度巨大的原因以及是否會由於債務過高等因素導致公司風險上升等問題，《商學院》記者向越秀地產方面發出採訪提綱，對方回覆到：公司融資渠道多元，財務指標健康、安全，不存在巨大債務壓力。大力擴張下，作為廣州市市屬的國企，越秀地產確實沒有太大的融資壓力。
事實真是如此嗎？
千億負債激進隱憂
8月13日，越秀地產交出一份不乏驚喜的半年答卷，其業績結轉增速超出預期，營收同比增長114%，股東應占淨利同比增長42.4%，核心淨利潤同比增長63.2%。
然而高負債問題，也是越秀地產規模擴張上繞不開的一個題。據中期業績報告顯示，1-6月，越秀地產的負債總額為1556.55億元，同比2018上半年1156.65億元的負債總額增加34.57%，其中，流動負債與非流動負債分別為905.86億元與650.69億元。資產負債率方面，截至報告期末，越秀地產資產負債率為74.736%。
越秀地產負債額度上升的背後或與其大規模的土儲擴張密切相關。
據中期業績報告顯示，越秀地產在拿地規模方面，截至到6月30，總土地儲備為2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中，位於大灣區的土地儲備為1055萬平方米，佔比49%。期間先後在廣州、深圳、杭州、青島、江門等 7 個城市新增14幅土地，共計獲得土儲約374萬平方米。
越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在業績會上對越秀地產的拿地節奏表示肯定，同時強調，“我們也是根據自己投資的標準，超出我們標準的地堅定不拿。在前面五個月我們是積極參與拿地，但是謹慎拿，高價地都是不拿，一定符合我們的標準。”
事實上，越秀在拿地金額上，據《商學院》記者不完全統計，今年上半年，越秀地產在土地方面的支出已經達到336.86億元，翻倍超去年全年拿地金額159億元，同樣也超過今年公司此前宣稱的目標。並且，其中不乏高溢價率拿地的情況。
5月17日，一直堅守穩健風格的越秀地產，意外以173.8%的高溢價率拿下鄭州新鄭南龍湖區域一宗宅地，總價為5.01億元，以此高調進駐鄭州；越秀地產上半年主要的錢還是花在了“軌交+物業”項目上，分別是四月份收購廣州增城品秀星圖項目，斥資141.08億元，權益比為86%；五月下旬廣州地鐵項目下蘿崗項目與陳頭崗項目各自51%的權益，擬以總價78.5億元。
面對“上半年越秀擴張過快”的質疑，林昭遠坦陳，“拿地節奏上，確實今年和原來的一些安排是有一些調整，因為一季度的小陽春還是超出我們的預期”。
越秀地產在回覆《商學院》採訪時稱：“越秀地產作為信貸評級較高的國有企業，除了傳統融資渠道以外，還有特殊的（地產+基金）的拿地模式。在一些高投入的大項目中，借力資金充裕的國有母公司越秀集團率先投入資本，承擔項目前期的投資和風險，越秀地產則在實際成熟期回收購股權，有著高靈活度的現金流管理。得益於這種模式，越秀地產才能在激進高價拿地的同時，保持淨負債率的相對低水平。”
大力拿地後項目能否及時消化，對於越秀地產還是個新的考驗。
從存貨方面來看，2018年越秀地產的存貨達到832.34億元，較2017年的551.15億元同比上升了51.02%；預收賬款方面，越秀地產預收賬款達到316.38億元，與2017年的168.37億元同比上升79.42%。
2018年，反映越秀地產去化壓力的指標“存貨／平均預收賬款”數值為3.38，較2017年的3.26僅有小幅度的上升，上升了3.52%，高於行業中位數2.69，面臨著一定的去化壓力。
3月18日，國際信貸評級機構穆迪發佈評級報告，將越秀地產股份有限公司的Baa3評級展望調升至穩定。
但在這些情況下，穆迪可能會下調越秀地產的評級，母公司越秀集團向越秀地產提供支持的能力或意願下降；越秀地產未能實現銷售增長或銷售目標；因銷售疲弱、大舉購地或未能通過越秀房產基金將資產變現，越秀地產的流動性受到削弱；越秀地產的信用指標惡化，調整後債務/資本比率持續高於 55.0%和/或 EBIT/利息覆蓋率持續低於 2.0-2.5 倍。
負債增長額度巨大，高價拿地，項目去化難等因素導致公司風險上升，都有可能導致穆迪下調越秀地產的評級。
拿下廣州最貴舊改
越秀地產不僅喜新，還不厭舊。
在強手如林的廣州舊改市場，又迎來了一位“粵系”本地者。
7月24日下午,廣州里仁洞村舊改項目合作框架協議在番禺區南村鎮政府大樓正式簽署。此前16日,根據股東代表大會表決結果,越秀地產獲得里仁洞項目舊改資格,投資額高達210億元,改造面積約為17.22萬平方米，是迄今為止廣州市投資額最大的舊村莊更新改造項目。
里仁洞村被視為“廣州淘寶第一村”位於廣州番禺區南村鎮西部。根據村內公示欄顯示，截至今年5月，村內在冊戶籍人數6227人，出租屋3968棟、30845套(住宅類套數)，來穗人員與戶籍人員比例約為6.5：1，淘寶店大小共600家，商鋪近1300家。
（“廣州淘寶第一村”：里仁洞村）
近日，《商學院》記者實地探訪里仁洞發現，在進村口的位置，已掛上印有越秀地產標識的“大型戶外廣告牌”。村內文化活動中心還設有“舊村改造諮詢處”，供村民瞭解諮詢。
記者在里仁洞村走訪時發現宣傳欄上還有貼有很多租房信息，記者帶著租房信息向村民詢問該租房時間能有多長，舊改什麼時候會啟動呢？當地村民告訴記者：舊改的賠償方案還沒談好，在這裡租2到3年都沒問題，不會那麼快進行舊改的。
里仁洞村一位負責舊改諮詢的工作人員告訴記者，舊村改造方案還是停留前期調研中，賠償方案還在談。網上傳言9月開工的改造工作是村外的一塊空地不是在村裡的。
據瞭解，村內有名為廣州仁輝投資有限公司的機構介入此次舊改。在仁輝公司發佈的公告中指出，仁輝公司將協助里仁洞村經濟社完成前期調查工作、向政府申報計劃，提供專業諮詢。
《商學院》記者在天眼查上獲悉，廣州仁輝投資有限公司成立於2017年5月26日，該公司第一、二大股東分別為許潮斌、孫麗容。經營範圍是投資諮詢服務;企業財務諮詢服務;房地產諮詢服務;企業管理諮詢服務。另據一家招聘網站的資料顯示，廣州仁輝專注於一線城市核心區域的房地產項目開發投資，公司現有待開發土地近200萬平方米，急聘專業人員加盟。據悉，目前該公司正在招聘動遷專員、動遷主管等，其中動遷主管主要負責三舊項目的拆遷談判、關係維持等工作。
7月12日，越秀地產還與廣州仁輝合作成立廣州越仁房地產開發有限公司，越秀認繳出資510萬元佔股51%，廣州仁輝認繳出資490萬元佔股49%，越秀地產副總經理周波任廣州越仁董事長兼總經理，許潮斌任副董事長。
（里仁洞村已掛上越秀的廣告 圖 / 陳淑文）
記者在走訪里仁村時還發展，宣傳欄上貼有名為“里仁洞舊村改造”的公眾號二維碼。該公眾號在2018年1月發佈的一篇文章中顯示，舊改完成後，里仁洞村民老舊步梯樓提升為豪華電梯洋房；村民集體無證住宅可根據村民意願轉變為國有產權證住宅，轉變後可市場自然流通、買賣等。文章還舉例稱，以里仁洞村村民房屋現有一棟3層半約280㎡計，舊改前房子總價約160萬元左右；以自住120㎡計，剩下160㎡，租金約20元/㎡/月，月租金收入最多3200元左右。全面改造完成後，該村民舊村改造復建安置房產同樣按120㎡自住計，剩下160㎡可換成2套80㎡左右出租，兩套可租每月近萬元；附近樓盤新房價現均價4萬元/㎡左右，按均價算280㎡房屋市值不少於1100餘萬元。
根據越秀地產規劃方案,將打造一個集居住、藝術、都市、商業、辦公、教育等於一體的廣州南CBD國際新城。但開發商的美好預測能否成真，未知因素更多。
舊改涉及複雜的關係處理、投融資主體、利益機制等問題。不僅要滿足各方面的使用要求,要考慮到政治、社會等方面的綜合效益，加上推進的速度還有不確定性，越秀首次進軍廣州舊村改造項目想要謀定此局非易事。
對於里仁洞舊改項目，越秀地產估計需要8到10年才能完成拆遷具備開發條件，前期準備時間已經足夠長，一旦拖延則難度更大。而舊改項目牽涉流程和相關方眾多，拆遷、安置、賠償等等任意一環節出現問題都會影響到整個項目的前進速度。
越秀地產副董事長、執行董事兼總經理林峰暗示了該項目改造過程中可能出現的難度，他表示，“這個項目的開發還會存在不確定性的因素，具體拆遷進度如何還要再看，相對好的一點是，目前地價基本鎖定，項目依然存在想象空間”。
58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，農村改造的最大難點在於，由於前期投入巨大，開發週期又長，對於房企的自有資金有著較高要求，對於高負債率企業以及流動資金不足的企業來說，大手筆進入舊改會面臨較大的壓力。同時相比於舊城改造，由於存在土地性質變量，改造涉及農村人口落實等多方面因素，會比舊改要複雜一些。
但是舊城也有一些優勢，例如綜合來看土地成本相比於在公開市場拍地具有較為明顯的優勢，由於開發週期長，後期面臨的房源往往存在更大的獲利空間等。對於越秀地產來說，由於本是“粵系”，故本地優勢非常明顯，如果運營得當則收益空間或較為可觀，但短期來看拉動負債率提升的壓力依然較為明顯。
越秀地產越秀首次進軍廣州舊村改造項目也是機遇與風險並存。
重金拿地首進深圳
除了拿下廣州最貴舊改，越秀地產還搶入深圳市場。
6月24日，越秀地產以最高限價59億元拿下寶安區鐵崗宅地，首進深圳。外界已經預估到，該可售樓面價將達至每平方米5萬元以上。
越秀地產這次斥重資拍下深圳地塊，更像是急於參與深圳土地市場，越秀地產急切拓展的“大灣區“之地。
對此越秀地產表示：公司進入深圳是深耕大灣區戰略性的重要一步，看好深圳的市場前景。
不過，選擇高價拿地，也選擇了不確定性。
地王項目的難題是去化，在地價過高，房價又嚴格管控的情況下，留給地產的運作空間較小。
《商學院》記者查閱資料發現，2013年起頻拿地王,卻難以消化地王地塊。
2013年5月，越秀以24.6億元拍得廣州海珠南洲路1026號住宅地塊，地塊面積約4.27萬平方米，總體量約11.3萬平方米，折算樓面價約3.46萬元/平方米，加冕廣州新單價地王。彼時，項目周邊一手住宅均價僅2.8-3.1萬元/平方米。
2013年9月，越秀地產聯合投資基金仁達四號，以90億元總價、12617元/平方米的樓面價拿下武漢精武路地塊，創下武漢當年總價、單價“雙料地王”。
2013年10月，越秀地產又和仁達五號基金組成聯合體，以43.5億元競得廣州蘿崗雲埔工業區YP-P1-1地塊，樓面價9181元/平方米，創下蘿崗地塊單價新高。
2014年，越秀地產以64.5億元拿下廣州星匯雲城項目，成為當年廣州總價地王。
越秀地產高價拿到的“地王“項目，並沒有給越秀地產的資金週轉帶來實際效益，部分項目前後運作長達五年之久。
同策諮詢研究中心總監張宏偉表示：“按靜態測算利潤率的話，拿地激進的房企如果今年開盤銷售，基本很難賺錢。高價拿地使淨利潤率下降很多，只有規模沒有利潤，對房企來說很難接受。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《商學院》記者稱道，在當前商業消費市場調整的時候，更是需要把控風險，注重業態的調整。對於此類拿地等規模，需要後續研究新的消化模式。
未來，越秀地產表示對新城市選擇上，根據公司戰略發展需要，重點關注現有佈局城市的周邊核心二三城市和重點都市圈的核心二線城市，並積極關注有經濟支撐和需求支撐的都市圈的三線城市。城市擴張實現戰略佈局跨越發展，重點布大灣區、華東、華中、北方四大核心區域，輻射發展西南、海南區域。
不過，越秀地產目前全國擴張進程較慢，似乎是“把雞蛋放在同一個籃子裡”。越秀的土儲佈局主要集中在大灣區的少數幾個城市，全國化佈局相對落後。截至2019年6月30日，越秀地產土地儲備約為2,152萬平方米，分佈於全國17個城市，其中廣州佔比39.9%，大灣區其他城市佔比約8.1%。而且越秀地產新進入城市競爭大成本高品牌度低，身處競爭日益激烈的市場上，開拓新城市並找到立足之地並非易事。
激進擴張的需求與資金穩健的隱憂是一把雙刃劍，舊改和地王項目對於運營和操盤能力要求更高。未來，越秀地產的後續戰略如何運作，激進擴張帶來的壓力何解？《商學院》將繼續關注。