弘陽地產上市1年後，開始放慢腳步。
截至5月底，公司實現累計銷售金額203.43億元，僅完成了全年600億元銷售目標的33.91%。
在樓市調控、融資收緊的背景下，房子越來越難賣，銷售收入增速也逐年放緩。2019年，公司將銷售收入增速調低至26.85%。
過去幾年，公司引入大批知名房企高管加盟，充實了職業經理人隊伍。公司也曾高調宣佈，要在2020年成為千億房企。
按照現在的速度，想如期實現目標，很難。
銷售收入增速下降
2018年，國內房企大多不同程度感受到了樓市寒流。
弘陽地產（01996.HK）也一樣，公司全年實現銷售金額473.4億元，未能兌現500億的銷售目標。
即便這年初，曾任旭輝控股副總裁的蔣達強空降公司。
蔣曾助力旭輝控股(00884.HK)邁過千億大關，在旭輝衝擊3000億元銷售目標之際，他轉投弘陽地產任職執行總裁，老闆從林中變成了同為福建人的曾煥沙。
20多年前，曾煥沙帶著320萬元，在南京（樓盤）投資建材大市場項目，挖得第一桶金後，跨入房地產領域。
他的首個地產項目——南京旭日華庭，2003年開盤一天勁銷842套，讓他看到地產領域的前景，其後一直深耕南京市場。
2017年，旭輝控股原首席人力官張良加盟弘陽地產，搭建人才體系後，公司開始向全國擴張。當年完成銷售收入256.94億元，同比增長147.53%，為近5年來增長最快的年份。2018年，受樓市調控等因素影響，公司銷售收入增速降至84.2%。
正是2017年的銷售貢獻，讓公司的營業收入在2018年止跌回升，同比增長50.47%。
伴隨著擴張，公司的盈利水平明顯下降。2017年和2018年，公司毛利率從40.58%降至31.25%，淨利率分別為19.47%和14.32%。
銷售增速放緩，公司也降低了拿地速度。2017年，公司獲得43個土地項目，可售面積為245萬平方米；2018年，公司獲得土地31幅，獲得土地面積184萬平方米。同期，公司存貨分別為169.59億元和297.06億元。
2019年，弘陽地產將年度銷售目標定在了600億元，同比增長26.85%。
資金緊張連續發債
寄希望“守正出奇，彎道超車”的弘陽地產，在兩年激進擴張後不得不面臨持續的資金緊缺。
2017年末和2018年末，公司經營活動產生的現金流量淨額分別為-34.98億元和-26.28億元。
同一時期，公司現金及等價物分別為24.78億元和62.33億元，受限制存款及現金分別為17.33億元和62.23億元。
公司的資金主要來源於銀行、金融機構及信託融資，從2016年開始，公司短期借款逐年升高，分別為24.96億元、46.37億元和82.34億元。
2018年末，公司負債總額和借款總額分別為540.72億元、219.2億元，分別同比增長64.51%和88.48%。
斑馬消費據年報初步統計，2018年12月31日，公司同一天內獲得長安信託、四川（樓盤）信託、安徽中安金融等全國13家信託機構借款合計56.32億元。此外，公司在2018年11月和12月陸續發行票面利率13.5%合計3.8億美元優先票據。
最高年利率13.5%的美元債券，加上中介費和發行費等，融資成本接近17%。
2018年，公司僅支出利息就高達15.48億元，同比增加86.3%。資本化利息後，公司2018年和2017年實際融資成本為4.99億元和4.42億元。
不過，公司也在試圖降低槓桿改善財務狀況。2018年，公司的淨負債率從上年的87.7%降至68.3%。
瘋狂挖人震驚業界
很多人知道弘陽地產，不是因為樓盤和產品，而是因為它的“挖人”大戰。
在過去幾年裡，公司陸續吸引知名房企原高管加盟，不少來自旭輝、泰禾集團(000732)、新城控股等企業，尤其在閩系地產企業內部引發強震。
最引業界注意的是，張良和蔣達強的加入。
張良是旭輝控股前首席人力官、副總裁，2017年加入弘陽地產後，為公司人才引進起了關鍵性作用，1年後公司就迎來旭輝控股原副總裁蔣達強。
蔣是與張良同在2012年加入旭輝的老同事，一度被外界稱為黃金搭檔，兩人輔佐林中完成千億銷售，蔣也是旭輝拓展上海（樓盤）市場的重要角色。
張蔣二人加入後，弘陽地產形成南京和上海雙總部，兩人分別任執行總裁。
公司還挖來旭輝老臣鄒高武就任集團人力行政中心總經理，鄒和蔣達強在天津（樓盤）旭輝工作時也有交集。來自旭輝的還有現任公司地產運營部總經理的陳彬。
除了旭輝系，曾助力新城控股突破千億的羅豔兵、泰禾集團原上海區域負責人鄂宇、綠地南京區域原營銷總監孫陽以及曾任天正置業總經理的何捷等紛紛加入。
大批職業經理人加入，不僅改變了弘陽地產原有家族企業的架構，也讓曾煥沙千億野心被點燃。
公司曾對外披露，要在2020年達到營業收入350億元，銷售收入1000億元。
來源：和訊網、斑馬消費公眾號