'萬科轉型之惑：銷售規模6千億，新業務盈利成迷局'

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轉型多年，萬科擁有“泊寓”、普洛斯、萬科松花湖等多元品牌。公司新業務雖涉獵廣泛，但都難登財報的“大雅之堂”，所以萬科新業務盈利能力成了一個迷局。

就在市場期待公司新業務能揭開神祕面紗的時候，萬科2018年又從“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”，尋找自己新業務拓展的第二曲線。

但勇於開拓新業務的萬科，並未冷落其傳統房地產開發業務。相反，萬科合同銷售規模近年規模越來越大。據萬科企業H股2019年中期業績報告，物業銷售依舊佔據萬科約92.2%營收。

針對公司轉型問題，財華社採訪了萬科相關人士，轉型做“城鄉建設與生活服務商”，是否意味著萬科房開業務要下沉到三四線城市？

萬科方面表示，公司在地產開發上的投資策略,並非按照一二三四線城市劃分，而是聚焦核心都市圈發展。

此外，除現有滑雪度假地等業務外，萬科未來還會開拓新的業務領域嗎？

萬科方面表示，公司會繼續堅持城鄉建設與生活服務商的戰略定位，與城市同步發展，與客戶同步發展，在鞏固提升核心業務優勢的基礎上，探索第二增長曲線。

房地產開發業務繼續保持高增長，8月合同銷售額同比增長15%

萬科企業（02202-HK）於9月3日公告2019年8月份銷售情況。數據顯示，公司實現合同銷售面積277.4萬平方米，合同銷售金額441.3億元。

公司2019年8月合同銷售額同比2018年8月383.4億元，同比提升約15%。儘管單月成績同比有較大提升，但是放到同行業看的話，萬科的單月排名優勢已經跌出前三甲。

克而瑞最新數據顯示，融創中國已經擠進前三名，而萬科的排名已經跌至第四位。

環比來看，萬科8月合同銷售額比7月份481.9億元，還是略有下滑8%。其實這一已經是公司合同銷售額自2018年8月以來連續回調。

萬科的銷售走勢跟國內房地產行業政策調控密不可分。中國樓市依然是政策市，去年下半年在寬鬆貨幣政策裡，整個房地產行業都在備戰“窗口期”。

而今年上半年的樓市小陽春和各地風起雲湧的房價，讓調控自5月以來開始收緊。信貸政策趨緊，重點城市房貸利率連續2個月回升，購房需求觀望情緒回升等因素，讓8月房地產行業景氣度繼續回落。

不過累計今年銷售額看，萬科2019年1-8月實現合同銷售面積2740.9萬平方米，合同銷售金額達4263.2億元。公前8月累計合同銷售額穩坐中指院研製的房企銷售額榜單第二位。

排在第一位的依然是碧桂園，第三位是恆大。這三兄弟穩坐釣魚臺，近年牢牢把控住了頭三把交椅。

房開業務之外，轉型多年的多元業務是否有所斬獲？

萬科在房地產行業稱霸數十年，也是行業最早提出轉型的房企。但從公司歷史業務看，房地產開發業務依舊是公司致勝業務。

近年來，公司房地產開發業務非但沒有因為其他業務轉型而受冷，反而越發得規模壯大。公司尤其把握住了2016-2018年三年間逆勢成長機會，也為如今的銷售規模打下基礎。

作為行業數一數二的企業，萬科選擇什麼樣的發展道路，如何完善業務佈局，不僅對自己，對整個行業也能彰顯榜樣的力量。

萬科已經轉型好多年了。2014年是萬科成立30週年，當時公司管理層認為，2014年對萬科尤為關鍵。未來萬科何去何從，萬科從來沒有像2014年思考這麼多。

後來公司將“三好住宅供應商”定位延伸為“城市配套服務商”。大概意思是，公司未來要做有別於傳統商辦，符合移動互聯網趨勢的新型地產業務。

此外，公司還要做與萬科客戶資源、技術、信用優勢存在關聯性的延伸業務。萬科打算用三年時間，向外界展示這些新業務。

三年後公司的多元業務發展如何？暫不看三年，就看四年後的2018年。萬科的多元業務雖然在長租公寓等方面有“開花結果”，不過檢驗萬科轉型成果的業績卻始終是一個迷局。

公司始終沒有在財報中披露長租公寓等新業務具體財務數據。少了這些多元業務的具體財務數據，外界也難以解讀萬科轉型發展。

不過看待新業務的發展，在三五年裡也不能僅以業績來“論英雄”。從發展規模看，萬科的多元業務與同業比還是顯示出帶頭大哥的榜樣的。

2018年財報顯示，公司物業服務營收98億元，同比增長36.1%。物業服務是典型的房地產行業衍生品，不過憑藉房地產實力，萬科也將物業服務公司順理成章地做成全國第一。

以“泊寓”品牌切入長租公寓的萬科，在2018年末業務規模已經覆蓋35座城市，累計開業6萬多家。開業6個月以上的項目平均出租率約92%。

此外，公司的商業開發與運營、物流倉儲服務、滑雪度假項目等也都名聲在外，一度讓萬科成為標榜新恆基轉型的模範房企。

房企大如萬科也有轉型之惑？

梳理完萬科多元化業務，很多人或不禁要問，即使大如萬科也有轉型之惑？

萬科2018年提出“活下去”的口號，讓外界褒貶不一。有人說，萬科依舊保持高銷售額，所以他在喊假口號。

但從房企轉型看，公司所言不虛。業務涉及攤子太大，商業地產、物流倉促、度假基地，哪個不是重資產？出血點太多，萬科也認識到這個問題。

所以公司在2018年提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”打法，檢討戰略、梳理業務。由此萬科在2018年房地產開發業務繼續保持鞏固優勢。

一切看來，萬科似乎又重回房地產開發這個舊軌道。

這不是萬科一家的困局。從行業看，幾乎大型房企都多元業務方面有佈局，不過收效如何也是如魚飲水冷暖自知。

不過2018年，在戰略定位上，萬科又將原定的“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”。

萬科總裁祝九勝表示，一個企業的發展階段有傳統的生命週期曲線的衡量。我個人更偏向把我們理解成第三次創業的階段。

萬科35年前做了第一次創業，20多年前我們聚焦於住宅開發這個行業是第二次創業。現在的城鄉建設與生活服務商轉型是第三次創業。

第三次創業的目的是繼續圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構築我們的第二條增長曲線，這不是靜態的階段。

為支持萬科未來持續增長，轉型勢在必行。在提出新的發展戰略後，萬科將從配套服務商，到生活服務商，提供軟、硬件服務。

不過，戰略規劃百密一疏，如果落實不到執行層面，和畫大餅無異。通過商業地產、倉儲物流等新業務開拓，是否能尋找自己的第二曲線，尚需時日檢驗。

作者：李瑩

編輯：李雨謙