2019年上半年的西安樓市，延續了2017年、2018年的牛市行情，土地市場持續出現搶地大戰，商品住宅市場“千人搖”樓盤頻出，並且由於高端項目的集中入市，整體上房價依然上行，無奈官方出臺了6.20樓市新政，限購進一步加碼。
進入到2019年下半年，西安樓市將在史上最嚴限購令的背景下度過。此時，關於下半年西安樓市到底如何便牽動著各方的神經。而我更關心的是，下半年那些待解的懸疑，到底會給出怎樣的答案。
2019年上半年的西安樓市，延續了2017年、2018年的牛市行情，土地市場持續出現搶地大戰，商品住宅市場“千人搖”樓盤頻出，並且由於高端項目的集中入市，整體上房價依然上行，無奈官方出臺了6.20樓市新政，限購進一步加碼。
進入到2019年下半年，西安樓市將在史上最嚴限購令的背景下度過。此時，關於下半年西安樓市到底如何便牽動著各方的神經。而我更關心的是，下半年那些待解的懸疑，到底會給出怎樣的答案。
01
懸疑一：西安房價還能漲多久？
實際上，所有樓市調控政策的出臺，都是為了抑制房價過快上漲，政策的目的是為了讓樓市在平穩中前行，別動不動就搞出一個房價漲幅全國第一。
而就在我正在寫這篇文章的時候，國家統計局發佈了《2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，6月份西安新建商品住宅價格環比上漲1.7%、同比上漲25.2%。
從環比來看，6月份西安新建商品住宅價格環比漲幅位居全國第三，僅次於洛陽（2.5%）、大理和呼和浩特（1.8%），這是西安新建商品住宅價格連續第40個月上漲！
從同比來看，西安6月份25.2%的漲幅依然位居全國第一！
但我預計7月份西安新建商品住宅上漲的數據可能會好看一點，在6.20限購新政的執行下，在更嚴格限價政策的執行下（多個高價樓盤近期價格備案未獲批），最起碼從官方的統計數據上，7月份的時候西安新建商品住宅價格環比漲幅可能會低一點！但同比漲幅，在過去1年連續上漲下，依然會位居全國前列。
站在更長的時間週期來看2019年下半年西安房價的走勢，我們必須要發出一個疑問那就是：西安房價還要漲多久？或者是西安新建商品住在價格連續上漲的月數，到底會創下一個怎樣的紀錄？
同時，我們要從另一個角度發出疑問：即使從統計數據上顯示西安房價下降了，但事實上你真的感受到下降了嗎？
02
懸疑二：供不應求的行情還能持續多久？
如果要尋找這輪西安房價上漲的原因，供不應求一定是最重要的原因之一。
不管是2018年，還是剛剛度過的2019年上半年，西安新建商品住宅市場持續呈現出供不應求的行情。但凡位置不是特別差、價格不是特別離譜的項目，基本都得搖號，買房得憑運氣。如果遇到限價背景下一二手房價格明顯倒掛的項目，或者是性價比比較高的項目，千人搖、兩千人搖都是非常正常的現象。
到了2019年下半年，更嚴的限購政策從一定程度使得西安城六區、長安區、臨潼區範圍內有資格買房的人會減少，但另一方面我們還要關注的是市場供應。新增的市場供應，不但要解決新增的市場需求，更重要解決的是目前存量的市場需求。
只有當市場供應量達到一定高的時候，可能才能環節目前的供不應求現狀。
只是從目前來看，這一點要實現比較難。
03
懸疑三：西安是否會出臺更嚴的調控政策？
目前的西安樓市調控政策包括限購、限價、限售。
限購從一定程度上提高了在西安買房的門檻，使得在限購區域內有資格買房的人減少；限價從一定程度上可以抑制房價的過快上漲，可以實現價格的穩定；限售則從一定程度上使得投資、投機性購房者持有時間拉長，真正落實了房子是用來住的不是用來炒的。
從目前來說，西安的樓市調控政策是“史上最嚴厲”。
對於下半年的西安樓市政策，在房價上行壓力依然較大的情況下，樓市調控政策放鬆的可能性不大，我們更應該關心的是是否會有更嚴厲的政策出臺？
這其實還是要看下半年的市場走勢。只是從目前來看，西安出臺更嚴格政策的可能性不大。
2019年上半年的西安樓市，延續了2017年、2018年的牛市行情，土地市場持續出現搶地大戰，商品住宅市場“千人搖”樓盤頻出，並且由於高端項目的集中入市，整體上房價依然上行，無奈官方出臺了6.20樓市新政，限購進一步加碼。
進入到2019年下半年，西安樓市將在史上最嚴限購令的背景下度過。此時，關於下半年西安樓市到底如何便牽動著各方的神經。而我更關心的是，下半年那些待解的懸疑，到底會給出怎樣的答案。
01
懸疑一：西安房價還能漲多久？
實際上，所有樓市調控政策的出臺，都是為了抑制房價過快上漲，政策的目的是為了讓樓市在平穩中前行，別動不動就搞出一個房價漲幅全國第一。
而就在我正在寫這篇文章的時候，國家統計局發佈了《2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，6月份西安新建商品住宅價格環比上漲1.7%、同比上漲25.2%。
從環比來看，6月份西安新建商品住宅價格環比漲幅位居全國第三，僅次於洛陽（2.5%）、大理和呼和浩特（1.8%），這是西安新建商品住宅價格連續第40個月上漲！
從同比來看，西安6月份25.2%的漲幅依然位居全國第一！
但我預計7月份西安新建商品住宅上漲的數據可能會好看一點，在6.20限購新政的執行下，在更嚴格限價政策的執行下（多個高價樓盤近期價格備案未獲批），最起碼從官方的統計數據上，7月份的時候西安新建商品住宅價格環比漲幅可能會低一點！但同比漲幅，在過去1年連續上漲下，依然會位居全國前列。
站在更長的時間週期來看2019年下半年西安房價的走勢，我們必須要發出一個疑問那就是：西安房價還要漲多久？或者是西安新建商品住在價格連續上漲的月數，到底會創下一個怎樣的紀錄？
同時，我們要從另一個角度發出疑問：即使從統計數據上顯示西安房價下降了，但事實上你真的感受到下降了嗎？
02
懸疑二：供不應求的行情還能持續多久？
如果要尋找這輪西安房價上漲的原因，供不應求一定是最重要的原因之一。
不管是2018年，還是剛剛度過的2019年上半年，西安新建商品住宅市場持續呈現出供不應求的行情。但凡位置不是特別差、價格不是特別離譜的項目，基本都得搖號，買房得憑運氣。如果遇到限價背景下一二手房價格明顯倒掛的項目，或者是性價比比較高的項目，千人搖、兩千人搖都是非常正常的現象。
到了2019年下半年，更嚴的限購政策從一定程度使得西安城六區、長安區、臨潼區範圍內有資格買房的人會減少，但另一方面我們還要關注的是市場供應。新增的市場供應，不但要解決新增的市場需求，更重要解決的是目前存量的市場需求。
只有當市場供應量達到一定高的時候，可能才能環節目前的供不應求現狀。
只是從目前來看，這一點要實現比較難。
03
懸疑三：西安是否會出臺更嚴的調控政策？
目前的西安樓市調控政策包括限購、限價、限售。
限購從一定程度上提高了在西安買房的門檻，使得在限購區域內有資格買房的人減少；限價從一定程度上可以抑制房價的過快上漲，可以實現價格的穩定；限售則從一定程度上使得投資、投機性購房者持有時間拉長，真正落實了房子是用來住的不是用來炒的。
從目前來說，西安的樓市調控政策是“史上最嚴厲”。
對於下半年的西安樓市政策，在房價上行壓力依然較大的情況下，樓市調控政策放鬆的可能性不大，我們更應該關心的是是否會有更嚴厲的政策出臺？
這其實還是要看下半年的市場走勢。只是從目前來看，西安出臺更嚴格政策的可能性不大。
04
懸疑四：西鹹新區、咸陽是否會有樓市調控政策出臺？
西安限購後，便將大量的市場需求擠壓到了臨近的西鹹新區、咸陽，特別是在大西安、西鹹一體化概念的炒作之下，西鹹新區、咸陽成為樓市熱點板塊，與這種熱點相對應的便是房價的上漲。
房價的過快上漲，除了增加購房者的置業成本之外，更重要的是會帶來民怨和輿論的壓力。
在此背景之下，我們需要關注的是：下半年的時候，西鹹新區、咸陽是否會有樓市調控政策出臺？
實際上，在前兩天，咸陽已經發布了在咸陽市範圍內用公積金購房的《個人住房公積金貸款業務須知》，明確了7個使用條件和8種不能使用的情形。總體上看，咸陽市目前的住房公積金使用政策，比西安之前的公積金新政還嚴格。
咸陽的公積金新政，傳遞出了很重要的信號，那就是咸陽樓市政策收緊！
05
懸疑五：下半年的土拍熱點區域在哪裡？
上半年，土拍熱點包括綠地、陝建、綠城在西鹹能源金貿區拿地，新城、中樑、恆大在秦漢新城拿地，綠地、金地在空港新城拿地，碧桂園在航天拿地，萊安、正榮在大明宮板塊拿地，高新在軟件新城拿地，陽光城在涇河新城拿地，融創在城東韓森寨拿地，富力在城西土門拿地，金科、遠洋在滻灞拿地……
從上述信息可以看出，西安主城區的熱點地塊大部分都是補掛辦理手續，主城區一旦有市場化招拍掛的土地，必然引發大牌房企爭搶。除此之外，土地供應和交易熱點區域就當屬西鹹新區。
前兩天，西鹹新區已經掛牌了31宗土地，其中有多宗開發用地，這些地塊在8月初將進行拍賣，屆時必將又是一場土拍盛宴。
除了西鹹新區外，隨著西安解決棚改、城改土地市場遺留問題不斷推進，西安主城區在下半年預計還將有熱點地塊供應，屆時必將又是搶地大戰。
06
懸疑六：萬科第一，誰是今年西安房企銷售額第二？
根據房99發佈的公開數據，2019年上半年大西安房企銷售金額排行榜TOP10顯示，萬科以144億元的成交金額領跑榜單，將第二名、第三名遠遠拋在身後。按照這個節奏，預計西安萬科今年實現成交金額會在300億元以上，蟬聯房企銷售額NO.1沒有太大的懸念。
當第一名沒有懸念的時候，我們就得關注第二名、第三名。
從上半年的銷售情況來看，綠地以79億元的銷售額位居第二名，距離第一名萬科有65億元的差距，由此看來綠地要想實現第一名的可能性微乎其微。同時，綠地在上半年79億元的銷售額比第三名融創54億元的成交額高出了25億元。考慮到綠地在下半年繼續有足夠的市場供應，由此看來綠地保住全年第二名問題不大。
最具有懸念的是全年銷售額第三名。
上半年的地三名是融創，成交金額54億元。但值得注意的是，位居上半年第四名的金輝，成交金額僅僅比第三名融創少了1億元！第五名保利47億元的成交金額，也僅僅比第三名融創少7億元……
由此看來，全年銷售額第名到底會是誰，還真的是個懸念。
至於TOP10中4-10名，就更具懸念了。因為上半年大家的差距都非常的小，一切答案只有等到2020年才能知道。
2019年上半年的西安樓市，延續了2017年、2018年的牛市行情，土地市場持續出現搶地大戰，商品住宅市場“千人搖”樓盤頻出，並且由於高端項目的集中入市，整體上房價依然上行，無奈官方出臺了6.20樓市新政，限購進一步加碼。
進入到2019年下半年，西安樓市將在史上最嚴限購令的背景下度過。此時，關於下半年西安樓市到底如何便牽動著各方的神經。而我更關心的是，下半年那些待解的懸疑，到底會給出怎樣的答案。
01
懸疑一：西安房價還能漲多久？
實際上，所有樓市調控政策的出臺，都是為了抑制房價過快上漲，政策的目的是為了讓樓市在平穩中前行，別動不動就搞出一個房價漲幅全國第一。
而就在我正在寫這篇文章的時候，國家統計局發佈了《2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，6月份西安新建商品住宅價格環比上漲1.7%、同比上漲25.2%。
從環比來看，6月份西安新建商品住宅價格環比漲幅位居全國第三，僅次於洛陽（2.5%）、大理和呼和浩特（1.8%），這是西安新建商品住宅價格連續第40個月上漲！
從同比來看，西安6月份25.2%的漲幅依然位居全國第一！
但我預計7月份西安新建商品住宅上漲的數據可能會好看一點，在6.20限購新政的執行下，在更嚴格限價政策的執行下（多個高價樓盤近期價格備案未獲批），最起碼從官方的統計數據上，7月份的時候西安新建商品住宅價格環比漲幅可能會低一點！但同比漲幅，在過去1年連續上漲下，依然會位居全國前列。
站在更長的時間週期來看2019年下半年西安房價的走勢，我們必須要發出一個疑問那就是：西安房價還要漲多久？或者是西安新建商品住在價格連續上漲的月數，到底會創下一個怎樣的紀錄？
同時，我們要從另一個角度發出疑問：即使從統計數據上顯示西安房價下降了，但事實上你真的感受到下降了嗎？
02
懸疑二：供不應求的行情還能持續多久？
如果要尋找這輪西安房價上漲的原因，供不應求一定是最重要的原因之一。
不管是2018年，還是剛剛度過的2019年上半年，西安新建商品住宅市場持續呈現出供不應求的行情。但凡位置不是特別差、價格不是特別離譜的項目，基本都得搖號，買房得憑運氣。如果遇到限價背景下一二手房價格明顯倒掛的項目，或者是性價比比較高的項目，千人搖、兩千人搖都是非常正常的現象。
到了2019年下半年，更嚴的限購政策從一定程度使得西安城六區、長安區、臨潼區範圍內有資格買房的人會減少，但另一方面我們還要關注的是市場供應。新增的市場供應，不但要解決新增的市場需求，更重要解決的是目前存量的市場需求。
只有當市場供應量達到一定高的時候，可能才能環節目前的供不應求現狀。
只是從目前來看，這一點要實現比較難。
03
懸疑三：西安是否會出臺更嚴的調控政策？
目前的西安樓市調控政策包括限購、限價、限售。
限購從一定程度上提高了在西安買房的門檻，使得在限購區域內有資格買房的人減少；限價從一定程度上可以抑制房價的過快上漲，可以實現價格的穩定；限售則從一定程度上使得投資、投機性購房者持有時間拉長，真正落實了房子是用來住的不是用來炒的。
從目前來說，西安的樓市調控政策是“史上最嚴厲”。
對於下半年的西安樓市政策，在房價上行壓力依然較大的情況下，樓市調控政策放鬆的可能性不大，我們更應該關心的是是否會有更嚴厲的政策出臺？
這其實還是要看下半年的市場走勢。只是從目前來看，西安出臺更嚴格政策的可能性不大。
04
懸疑四：西鹹新區、咸陽是否會有樓市調控政策出臺？
西安限購後，便將大量的市場需求擠壓到了臨近的西鹹新區、咸陽，特別是在大西安、西鹹一體化概念的炒作之下，西鹹新區、咸陽成為樓市熱點板塊，與這種熱點相對應的便是房價的上漲。
房價的過快上漲，除了增加購房者的置業成本之外，更重要的是會帶來民怨和輿論的壓力。
在此背景之下，我們需要關注的是：下半年的時候，西鹹新區、咸陽是否會有樓市調控政策出臺？
實際上，在前兩天，咸陽已經發布了在咸陽市範圍內用公積金購房的《個人住房公積金貸款業務須知》，明確了7個使用條件和8種不能使用的情形。總體上看，咸陽市目前的住房公積金使用政策，比西安之前的公積金新政還嚴格。
咸陽的公積金新政，傳遞出了很重要的信號，那就是咸陽樓市政策收緊！
05
懸疑五：下半年的土拍熱點區域在哪裡？
上半年，土拍熱點包括綠地、陝建、綠城在西鹹能源金貿區拿地，新城、中樑、恆大在秦漢新城拿地，綠地、金地在空港新城拿地，碧桂園在航天拿地，萊安、正榮在大明宮板塊拿地，高新在軟件新城拿地，陽光城在涇河新城拿地，融創在城東韓森寨拿地，富力在城西土門拿地，金科、遠洋在滻灞拿地……
從上述信息可以看出，西安主城區的熱點地塊大部分都是補掛辦理手續，主城區一旦有市場化招拍掛的土地，必然引發大牌房企爭搶。除此之外，土地供應和交易熱點區域就當屬西鹹新區。
前兩天，西鹹新區已經掛牌了31宗土地，其中有多宗開發用地，這些地塊在8月初將進行拍賣，屆時必將又是一場土拍盛宴。
除了西鹹新區外，隨著西安解決棚改、城改土地市場遺留問題不斷推進，西安主城區在下半年預計還將有熱點地塊供應，屆時必將又是搶地大戰。
06
懸疑六：萬科第一，誰是今年西安房企銷售額第二？
根據房99發佈的公開數據，2019年上半年大西安房企銷售金額排行榜TOP10顯示，萬科以144億元的成交金額領跑榜單，將第二名、第三名遠遠拋在身後。按照這個節奏，預計西安萬科今年實現成交金額會在300億元以上，蟬聯房企銷售額NO.1沒有太大的懸念。
當第一名沒有懸念的時候，我們就得關注第二名、第三名。
從上半年的銷售情況來看，綠地以79億元的銷售額位居第二名，距離第一名萬科有65億元的差距，由此看來綠地要想實現第一名的可能性微乎其微。同時，綠地在上半年79億元的銷售額比第三名融創54億元的成交額高出了25億元。考慮到綠地在下半年繼續有足夠的市場供應，由此看來綠地保住全年第二名問題不大。
最具有懸念的是全年銷售額第三名。
上半年的地三名是融創，成交金額54億元。但值得注意的是，位居上半年第四名的金輝，成交金額僅僅比第三名融創少了1億元！第五名保利47億元的成交金額，也僅僅比第三名融創少7億元……
由此看來，全年銷售額第名到底會是誰，還真的是個懸念。
至於TOP10中4-10名，就更具懸念了。因為上半年大家的差距都非常的小，一切答案只有等到2020年才能知道。
07
懸疑七：碧桂園、中南、陽光城能否殺回TOP10？
上半年，大西安房企成交金額TOP10中，沒有看到碧桂園、中南、陽光城的身影，這既意外，也不意外。
意外的是作為全國房企銷售額NO.1、西安樓市黑馬房企的中南和陽光城，理應位列TOP10，但卻沒有；不意外的是，這幾家大牌房企今年上半年在西安市場沒有足夠的推貨量，是到底跌出半年TOP10榜單最重要的原因。
進入到下半年，碧桂園將有灃東的碧桂園·國湖、滻灞的碧桂園·瓏悅鐵定入市，曲江的項目前幾天也已經在招兵買馬，入市是大概率事件。再加上4月份、5月份剛入市的碧桂園·閱江府、碧桂園·香湖灣1號、碧桂園·秦都府，碧桂園重返全年TOP10應該問題不大。
中南置地，進入西安的時間比較短，但在2018年則以多個新盤入市，直接殺進了西安房企銷售額TOP10！進入到2019年，中南置地上半年在西安的大多數項目都處於尾盤，只有中南上悅城、中南青樾主力在推。下半年，據傳中南在西安多個區域將有多個新項目入市！由於我們目前不知道中南置地上半年在西安的銷售數據，不知道與上半年TOP10的距離，所以還無法判斷下半年幾個新項目入市後能否重返全年TOP10。
陽光城，2017年、2018年，憑藉西鹹新區能源金貿區千畝大盤陽光城壹號的熱銷，成為西安市場上最受關注的房企之一。但進入到2019年，隨著陽光城壹號已經去化的差不多，以及新項目尚未入市，所以也便跌出了今年上半年大西安房企銷售額TOP10。進入到2019年下半年，大明宮板塊的陽光城·檀悅，鐵定將入市銷售；曲江核心的陽光城·檀府，有可能入市銷售。再加上麗茲公館、翡麗曲江、陽光城壹號，就看陽光城能否重返全年銷售額榜單TOP10。只是從目前來看，難度較大。
08
懸念八：本土房企，誰會殺出？
關注了TOP10，我們再關注下西安本土房企。
前些年的時候，我們還能在西安房企銷售額TP10榜單上看到本土的天朗、紫薇、海榮、天地源等名單，這兩年頂多只能看到天地源的名字。到了2019年半年榜單的時候，天地源也消失了。
到了2019年下半年，其實我已經對本土房企能夠重返TOP10不抱太大的希望了，畢竟差距太大。如果說要關注本土房企，我們應該關注的是本土企業還有誰能從產品、市場聲音上幫助本土企業刷一下存在感。
從目前來看，本土房企下半年有新項目入市的企業也是寥寥無幾。除了紫薇目前公佈了灃西新城2個新盤的規劃和案名，在下半年這兩個項目有可能會入市銷售外，榮民在高新區的項目也有可能會入市。除此之外，天地源在西安國際社區的項目、科為在灃西的項目、高新在軟件新城的項目能否入市，還存在一定的不確定性。
當然，還有一種可能，那就是西安本土房企國企之間的重組，這一點值得關注。如果真的能實現，最起碼從規模上，西安會有一家有點規模的本土房企。
以上八大懸疑，是我所關注的，我相信也是很多人所關注的，答案肯定得到年底才能揭曉。但大家可以在茶餘飯後聊聊這幾個懸念話題，媒體小編也可以多關注。