湖光山色別墅2680萬、1天前成交；諾卡小鎮180萬、36分鐘前成交；馬山梅樑苑105號380萬、41分鐘前成交……昨天上午11時，在阿里房產拍賣的無錫頁面，不斷刷新著最新成交的法拍房數據和相關信息。由於多數房源具有不限購、不限貸的政策優勢以及價格優勢，使得法拍房今年在無錫很受買家關注。
成交
7月前10天已有40套落槌
法拍房，通俗理解是房屋產權人無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中被拍賣的房子就是所謂的法拍房。
與普通商品房所不同，大部分城市為了快速有效的處置這些資產，均對法拍房作出不限購、不限貸的特殊規定，而在起拍價上又有很大的空間，所以受到一些已被限購人群、以及一些剛需購房者的關注。比如目前在無錫購房，外地人如果沒有一年以上社保繳納記錄，是無法買房的。同樣，本地已有兩套住宅的家庭，除非到不限購的區域（馬山等地）去買房，其餘區域買房也是被限購的。法拍房，給限購人群提供了一條置業新途徑。
記者發現，在淘寶司法拍賣平臺上，今年已成交的法拍房中，有廠房、有住宅、也有商業辦公用房。住宅類房源中，既有類似玉蘭花園、西水東在內的高端住宅項目，也有蘆莊、水秀新村在內的老房子。據統計，競價次數最多的是今年3月、位於江陰的一處底層商鋪，出價次數達1041次，最終成交價為728.59萬。出價次數最多的住宅是位於樑溪區古韻坊的6套別墅，在今年4月份經過590輪競價，最終成交價1513.33萬。成交總價最高的是今年5月、位於宜興的一家破產公司整體資產拍出了4.79億元。數據顯示，7月份截至10日，已成交了40套法拍房。1-6月份，基本上每個月的成交量都超過100套，其中6月份成交了153套法拍房。
價格
6月份成交均價比市場價低2915元/平米
就在前幾天，天鵝湖花園A區60-2201室二次拍賣，這套房建築面積273.04平米，位於樓市大熱的經開區，其起拍價差不多隻要1萬元/平米，由此吸引了萬人圍觀，13人報名。在62輪競價後，最終買家以360萬的價格競得，比494萬的評估價低134萬，實際成交單價只有1.32萬元/平米。根據記者在我愛我家、鏈家地產等了解到，天鵝湖花園的房源成交均價在2.1-2.3萬元/平米之間，不過都是以中小面積為主，諸如此類大面積的大平層，別的樓層最低掛牌單價也要1.5萬元/平米的。而且這套房子不限購、可貸款，可見這名買家是撿了大漏了。
類似能討到“便宜”的案例不在少數。前不久，位於新吳區龍湖灩瀾山的一套403平米的帶裝修的獨棟別墅，市場評估價超720萬元，最終成交價為631.58萬元，不僅低於評估價近100萬，其1.56萬/平米的單價也是低於所在小區1.8萬/平米的均價（含高層），板塊內類似萬科、遠洋、積水等開發的低密度房源單價都超出了2萬/平米，可見這套法拍房的性價比之高。
在7月份不少已成功拍出的房源頁面上，都標註出“低於市場價”的字樣。比如在7月8日成交的江陰大橋一村的一處房產實際落槌價146萬，低於成交時市場價25.93%。同一天成交的江陰雲亭街道的房產低於市場價近30%。此外位於宜興、上馬墩、蘆莊等多處房產也都低於市場價成交。
記者發現，法拍房總體實惠，但伴隨著市場知曉度的提升，如今的法拍房成交價也是水漲船高。數據顯示，4月份無錫全市（含江陰、宜興）法拍房的成交均價是11878元/平米，低於當時的市場價3985元/平米。到了6月份，全市法拍房的成交均價是13290元/平米，較市場價低2915元/平米。
搶手
少量稀缺房源實際成交價格並不低
由於法拍房越發火爆，記者觀察發現，以往一套司法拍賣房可以進行三次拍賣，直到三拍流拍，才進入變賣環節。而今年起，不少法拍房在第一次拍賣環節就成交了，進入到變賣環節的房子越來越少，說明參與者的踴躍程度。法拍房總體價格相對實惠，但也有少量房源由於一些優勢，其最終成交價會高於評估價甚至是市場價。比如在7月9日成交的一套位於宜興宜城街道的房產，該房屋建築面積372.49平米，為毛坯房，實際成交價6363020元，就高於市場價62.28%。江陰蔣家新村的一套房子（含自行車車庫），建築面積102平米，市場價差不多在90萬左右，最終成交價達到了117.3萬。
高質量學區房和待拆遷房不僅是市面上買家們爭奪的對象，在法拍房中也是受關注較高的。在今年4月份拍出的曹張新村180號103室，這套起拍價僅44.25萬的待拆遷房，也是揚名中心小學的學區房。據悉，由於很多家長不願花大價錢買市中心的“老破小”，所以作為學區副熱帶區域的揚名中心小學學區房的曹張新村就火了。曹張新村多以小面積居多，自然受家長追捧。這套房最終經過55輪競價，以85.25萬成交，實際成交價20473元/平米。而同小區、同戶型、同樓層的二手房價格約為16500元/平米。該房屋拍出後，不少業內人士用“不可思議”來形容。而每逢有錫師附小的法拍房出來，家長們都是爭破頭。今年4月底，就有家長花32178元/平米的價格成功搶到一套面積47.92平米的昇平巷法拍房。6月份，又有10個家長血拼24個小時搶一套面積51.36平米解放新村的學區房。
21世紀不動產中介加盟店總部的孫斌暉告訴記者，解放新村這套房子有10873人次圍觀，從6月1日上午10點一直拍到第二天上午10點36分，最終拍出3.5萬/平米的價格，很大程度上是因為市中心學區房房源的稀缺。就房源總量而言，錫師附小本部對口的銀輝城市花園、昇平巷、育才弄、百歲坊巷、解放新村等幾個小區加起來，掛牌的房源量也就50多套，和其他五愛小學、通德橋小學、南長中心小學等對口學區房相比，這個量是非常少了。
提醒
下手前最好實地勘驗
全面瞭解房源情況
“法拍房有其天然的優勢，但是購買者也要注意該房屋是否還有貸款、有無抵押、拖欠水電費、物業費等、房屋有無租賃等情況。”孫斌暉表示，有的法拍房，即便拍出後順利拿到了房產證，但是之前的產權人戶口、衣物等還在房屋內，有的時候，房主本人還實際居住在裡面。很多時候還需要法院來強制遷出。購買前一定要將各方的情況瞭解全面。
據介紹，每一套法拍房正式拍賣前，法院都會貼出拍賣公告，拍賣公告中會有房屋詳細的情況，購房者要著重看一下法院是否有相關房屋的鑰匙、房屋是否是清空後拍賣等信息，如果房屋為不清空的狀況下拍賣，購房者拍下房屋後就需要承擔不清空拍賣的後果，比如租客長期使用等情況。另外還要對房屋貸款政策、後期稅費繳納等情況作詳細瞭解。在其他城市，也有人高價拍到房子後又反悔的案例。建議買家謹慎瞭解，避免衝動拍房，以免給自己帶來不必要的麻煩。
文章來源：E房網