儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
通常情況下，或是房產所有權有糾紛、或是原業主已經偷偷轉賣給其他人、或是帶租約等，均會導致拍下法拍房的人無法正常收房。
正常合法的短期租約基本可以通過與租客協商解決，但較為戲劇性的是，有時原業主為了阻止曾屬於自己的房產流入他人手中，會經常導演出許多戲劇性較強的“迷惑”行為。
通過網絡搜索，可以發現許多如“買了法拍房有老人在裡面賴著不走如何處？”等一類的法律求助。
李現表示，在過去從事法拍房工作期間，聽過和見過不少被拍賣房產的原業主偽造長租約的情況，通常臨時找到自己的親戚簽署一份長達10年或20年的租約，企圖借“買賣不破租賃”的法規來阻止買家收房。
儘管法院方面一再聲明各項風險由買受人自行承擔，但隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近年來法院強清場交付的案例在全國範圍內已逐步出現。
據南方都市報報道，深圳一處房產在拍賣成功後原業主及其家人仍住在已成交的房產內，8月29日，深圳南山法院決定實施強制清場交付。
看到法院動真格後，原業主在法官主持下與買家協商最後搬離期限，買家同意其在9月16日前搬離，法院清場行動結束。
儘管已有法院強制清場案例，但可以看到，法院在阿里拍賣頁面公示的競買公告中，仍包含各項“風險由買受人”承擔的條款。
因此，買家遇到風險後能否成功申請法院強制清場交付，仍需根據具體情況而定，並不是努力拍下就萬事大吉。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
通常情況下，或是房產所有權有糾紛、或是原業主已經偷偷轉賣給其他人、或是帶租約等，均會導致拍下法拍房的人無法正常收房。
正常合法的短期租約基本可以通過與租客協商解決，但較為戲劇性的是，有時原業主為了阻止曾屬於自己的房產流入他人手中，會經常導演出許多戲劇性較強的“迷惑”行為。
通過網絡搜索，可以發現許多如“買了法拍房有老人在裡面賴著不走如何處？”等一類的法律求助。
李現表示，在過去從事法拍房工作期間，聽過和見過不少被拍賣房產的原業主偽造長租約的情況，通常臨時找到自己的親戚簽署一份長達10年或20年的租約，企圖借“買賣不破租賃”的法規來阻止買家收房。
儘管法院方面一再聲明各項風險由買受人自行承擔，但隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近年來法院強清場交付的案例在全國範圍內已逐步出現。
據南方都市報報道，深圳一處房產在拍賣成功後原業主及其家人仍住在已成交的房產內，8月29日，深圳南山法院決定實施強制清場交付。
看到法院動真格後，原業主在法官主持下與買家協商最後搬離期限，買家同意其在9月16日前搬離，法院清場行動結束。
儘管已有法院強制清場案例，但可以看到，法院在阿里拍賣頁面公示的競買公告中，仍包含各項“風險由買受人”承擔的條款。
因此，買家遇到風險後能否成功申請法院強制清場交付，仍需根據具體情況而定，並不是努力拍下就萬事大吉。
南山法院清場行動；來源：南方都市報
3.市場逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
儘管法院法拍房存在一定風險，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，法拍房也在逐步透明化。
前兩天，曾在交易中心駐點做法拍房貸款業務的許傑發了條朋友圈：“懷念那段時光”，並配一張手裡拿著好幾張深圳市土地房產交易中心的競拍號碼牌的自拍照。
在2018年之前，不少人選擇到深圳土地房產交易中心區參與線下的法拍房競拍，“一次次舉牌，特別有儀式感！”
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
通常情況下，或是房產所有權有糾紛、或是原業主已經偷偷轉賣給其他人、或是帶租約等，均會導致拍下法拍房的人無法正常收房。
正常合法的短期租約基本可以通過與租客協商解決，但較為戲劇性的是，有時原業主為了阻止曾屬於自己的房產流入他人手中，會經常導演出許多戲劇性較強的“迷惑”行為。
通過網絡搜索，可以發現許多如“買了法拍房有老人在裡面賴著不走如何處？”等一類的法律求助。
李現表示，在過去從事法拍房工作期間，聽過和見過不少被拍賣房產的原業主偽造長租約的情況，通常臨時找到自己的親戚簽署一份長達10年或20年的租約，企圖借“買賣不破租賃”的法規來阻止買家收房。
儘管法院方面一再聲明各項風險由買受人自行承擔，但隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近年來法院強清場交付的案例在全國範圍內已逐步出現。
據南方都市報報道，深圳一處房產在拍賣成功後原業主及其家人仍住在已成交的房產內，8月29日，深圳南山法院決定實施強制清場交付。
看到法院動真格後，原業主在法官主持下與買家協商最後搬離期限，買家同意其在9月16日前搬離，法院清場行動結束。
儘管已有法院強制清場案例，但可以看到，法院在阿里拍賣頁面公示的競買公告中，仍包含各項“風險由買受人”承擔的條款。
因此，買家遇到風險後能否成功申請法院強制清場交付，仍需根據具體情況而定，並不是努力拍下就萬事大吉。
南山法院清場行動；來源：南方都市報
3.市場逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
儘管法院法拍房存在一定風險，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，法拍房也在逐步透明化。
前兩天，曾在交易中心駐點做法拍房貸款業務的許傑發了條朋友圈：“懷念那段時光”，並配一張手裡拿著好幾張深圳市土地房產交易中心的競拍號碼牌的自拍照。
在2018年之前，不少人選擇到深圳土地房產交易中心區參與線下的法拍房競拍，“一次次舉牌，特別有儀式感！”
近兩年，多數市場主體轉戰線上，阿里和京東成為法拍房主戰場。
馮明戈表示，深圳的法拍房主要通過淘寶、京東、聯交所等七家最高法院指定的機構釋放，但現在土地房產交易中心釋放出的房源較少，大多數房源都通過淘寶和京東釋放。
得益於線上的普及和市場的不斷髮展，法拍房也從神祕走向透明，繼而從小眾走向大眾，從購房者到代拍公司，市場參與者不斷湧入。
法拍房市場“升溫”最直接的體現是，龍崗一處房產在兩次“悔拍”後，第三輪引來更多購房者參與競拍。
據瞭解，位於龍崗的春華四季園17棟一單元3A房分別在今年3月和5月成功被拍下，但兩次均因買家未履行導致房源再次進入拍賣環節。
可以理解為，買家在拍賣過程中競價成功後未及時付款，因此房源進入再次拍賣環節。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
通常情況下，或是房產所有權有糾紛、或是原業主已經偷偷轉賣給其他人、或是帶租約等，均會導致拍下法拍房的人無法正常收房。
正常合法的短期租約基本可以通過與租客協商解決，但較為戲劇性的是，有時原業主為了阻止曾屬於自己的房產流入他人手中，會經常導演出許多戲劇性較強的“迷惑”行為。
通過網絡搜索，可以發現許多如“買了法拍房有老人在裡面賴著不走如何處？”等一類的法律求助。
李現表示，在過去從事法拍房工作期間，聽過和見過不少被拍賣房產的原業主偽造長租約的情況，通常臨時找到自己的親戚簽署一份長達10年或20年的租約，企圖借“買賣不破租賃”的法規來阻止買家收房。
儘管法院方面一再聲明各項風險由買受人自行承擔，但隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近年來法院強清場交付的案例在全國範圍內已逐步出現。
據南方都市報報道，深圳一處房產在拍賣成功後原業主及其家人仍住在已成交的房產內，8月29日，深圳南山法院決定實施強制清場交付。
看到法院動真格後，原業主在法官主持下與買家協商最後搬離期限，買家同意其在9月16日前搬離，法院清場行動結束。
儘管已有法院強制清場案例，但可以看到，法院在阿里拍賣頁面公示的競買公告中，仍包含各項“風險由買受人”承擔的條款。
因此，買家遇到風險後能否成功申請法院強制清場交付，仍需根據具體情況而定，並不是努力拍下就萬事大吉。
南山法院清場行動；來源：南方都市報
3.市場逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
儘管法院法拍房存在一定風險，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，法拍房也在逐步透明化。
前兩天，曾在交易中心駐點做法拍房貸款業務的許傑發了條朋友圈：“懷念那段時光”，並配一張手裡拿著好幾張深圳市土地房產交易中心的競拍號碼牌的自拍照。
在2018年之前，不少人選擇到深圳土地房產交易中心區參與線下的法拍房競拍，“一次次舉牌，特別有儀式感！”
近兩年，多數市場主體轉戰線上，阿里和京東成為法拍房主戰場。
馮明戈表示，深圳的法拍房主要通過淘寶、京東、聯交所等七家最高法院指定的機構釋放，但現在土地房產交易中心釋放出的房源較少，大多數房源都通過淘寶和京東釋放。
得益於線上的普及和市場的不斷髮展，法拍房也從神祕走向透明，繼而從小眾走向大眾，從購房者到代拍公司，市場參與者不斷湧入。
法拍房市場“升溫”最直接的體現是，龍崗一處房產在兩次“悔拍”後，第三輪引來更多購房者參與競拍。
據瞭解，位於龍崗的春華四季園17棟一單元3A房分別在今年3月和5月成功被拍下，但兩次均因買家未履行導致房源再次進入拍賣環節。
可以理解為，買家在拍賣過程中競價成功後未及時付款，因此房源進入再次拍賣環節。
春華春華四季園17棟一單元3A房第三輪拍賣成交頁面
按法拍房的競買相關規定，成功拍下標的後未及時履行後續手續的買家會被扣除保證金，且不能進入下一輪的競買。
而該處房產前兩次保證金均高達70萬元，並不是一筆小金額，買家是何原因未履行相關手續仍是未知數，不得不引人懷疑是否因該處房產存在過多的風險。
儘管如此，該房產在第三次進行拍賣時卻引來更多競爭者。
據公眾號瑞房統計，春華四季園17棟一單元3A房前兩次拍賣參加人數分別為2人次和4人次；前後兩次的溢價率分別為31.3%和13.9%。
在8月3日該房產進行第三輪拍賣的的第一拍，以流拍落幕。
9月1日，該房產進行第三輪拍賣的的第二拍，共14人蔘加，競價次數高達83次，最後成交價格為875萬，溢價率為55.4%。
從參與人數和溢價率來看，該房產在第三拍的的數據比前兩次拍賣要高出不少。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
通常情況下，或是房產所有權有糾紛、或是原業主已經偷偷轉賣給其他人、或是帶租約等，均會導致拍下法拍房的人無法正常收房。
正常合法的短期租約基本可以通過與租客協商解決，但較為戲劇性的是，有時原業主為了阻止曾屬於自己的房產流入他人手中，會經常導演出許多戲劇性較強的“迷惑”行為。
通過網絡搜索，可以發現許多如“買了法拍房有老人在裡面賴著不走如何處？”等一類的法律求助。
李現表示，在過去從事法拍房工作期間，聽過和見過不少被拍賣房產的原業主偽造長租約的情況，通常臨時找到自己的親戚簽署一份長達10年或20年的租約，企圖借“買賣不破租賃”的法規來阻止買家收房。
儘管法院方面一再聲明各項風險由買受人自行承擔，但隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近年來法院強清場交付的案例在全國範圍內已逐步出現。
據南方都市報報道，深圳一處房產在拍賣成功後原業主及其家人仍住在已成交的房產內，8月29日，深圳南山法院決定實施強制清場交付。
看到法院動真格後，原業主在法官主持下與買家協商最後搬離期限，買家同意其在9月16日前搬離，法院清場行動結束。
儘管已有法院強制清場案例，但可以看到，法院在阿里拍賣頁面公示的競買公告中，仍包含各項“風險由買受人”承擔的條款。
因此，買家遇到風險後能否成功申請法院強制清場交付，仍需根據具體情況而定，並不是努力拍下就萬事大吉。
南山法院清場行動；來源：南方都市報
3.市場逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
儘管法院法拍房存在一定風險，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，法拍房也在逐步透明化。
前兩天，曾在交易中心駐點做法拍房貸款業務的許傑發了條朋友圈：“懷念那段時光”，並配一張手裡拿著好幾張深圳市土地房產交易中心的競拍號碼牌的自拍照。
在2018年之前，不少人選擇到深圳土地房產交易中心區參與線下的法拍房競拍，“一次次舉牌，特別有儀式感！”
近兩年，多數市場主體轉戰線上，阿里和京東成為法拍房主戰場。
馮明戈表示，深圳的法拍房主要通過淘寶、京東、聯交所等七家最高法院指定的機構釋放，但現在土地房產交易中心釋放出的房源較少，大多數房源都通過淘寶和京東釋放。
得益於線上的普及和市場的不斷髮展，法拍房也從神祕走向透明，繼而從小眾走向大眾，從購房者到代拍公司，市場參與者不斷湧入。
法拍房市場“升溫”最直接的體現是，龍崗一處房產在兩次“悔拍”後，第三輪引來更多購房者參與競拍。
據瞭解，位於龍崗的春華四季園17棟一單元3A房分別在今年3月和5月成功被拍下，但兩次均因買家未履行導致房源再次進入拍賣環節。
可以理解為，買家在拍賣過程中競價成功後未及時付款，因此房源進入再次拍賣環節。
春華春華四季園17棟一單元3A房第三輪拍賣成交頁面
按法拍房的競買相關規定，成功拍下標的後未及時履行後續手續的買家會被扣除保證金，且不能進入下一輪的競買。
而該處房產前兩次保證金均高達70萬元，並不是一筆小金額，買家是何原因未履行相關手續仍是未知數，不得不引人懷疑是否因該處房產存在過多的風險。
儘管如此，該房產在第三次進行拍賣時卻引來更多競爭者。
據公眾號瑞房統計，春華四季園17棟一單元3A房前兩次拍賣參加人數分別為2人次和4人次；前後兩次的溢價率分別為31.3%和13.9%。
在8月3日該房產進行第三輪拍賣的的第一拍，以流拍落幕。
9月1日，該房產進行第三輪拍賣的的第二拍，共14人蔘加，競價次數高達83次，最後成交價格為875萬，溢價率為55.4%。
從參與人數和溢價率來看，該房產在第三拍的的數據比前兩次拍賣要高出不少。
來源：瑞房
隨著越來越多玩家的加入，法拍房也開始出現“僧多粥少”的局面。
“價高者得，利潤空間更小了”，馮明戈表示，由於參與競拍的人越來越多，直接導致的是出價頻率的上升，繼而抬升房源價格，使得房源價格逐步接近市場價甚至高於市場價，因此法拍房“便宜”的優勢正逐步淡化，利潤空間在縮小。
許傑認為，現在法拍房市場已經在向靠近二手房市場，從透明度、價格等幾方面來說，未來可能和二手房市場基本沒差別。
延伸閱讀
鑑於部分人對法拍房還很陌生，最後再為大家詳細科普一下。低價雖誘人，下手需謹慎。
Q:什麼是法拍房？
A:房地產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委託，向社會公告房地產出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。一般拍賣房價格都要比同小區普通房源要便宜。
Q:法拍房來源？
A:①因仲裁、司法行為需要變賣的財產
②因信貸糾紛需要
③因社會個人委託
通過買賣方式成交的房屋所有權證明票據是購房發票，通過拍賣方式成交的房屋所有權證明票據是拍賣成交確認書。
Q:與普通房產相比，拍賣房有什麼不同？
A:房地產拍賣具有以下幾個特徵：
①一般比普通房源價格要低，拍賣實行“價高者得”的原則；但稅費以及其他相關費用可能比較多
②法律性、政策性強；
③拍賣交易過程繁瑣
Q:拍賣房受限購政策影響嗎？
A:答案是肯定的。
依據廣東省高院2013年12月27日《關於在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》的規定，競買人須具備深圳市的購房資格，不然競買成功後，沒有辦法正常的辦理過戶手續。
Q:拍賣房有哪些費用？
A:拍賣房的費用主要有2%的拍賣佣金、3%的個稅、契稅和增值稅以及總價2%到3%的融資成本。根據拍賣公告，可能還要承擔原房主逾期滯交的物業費以及所欠的水電費等。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
通常情況下，或是房產所有權有糾紛、或是原業主已經偷偷轉賣給其他人、或是帶租約等，均會導致拍下法拍房的人無法正常收房。
正常合法的短期租約基本可以通過與租客協商解決，但較為戲劇性的是，有時原業主為了阻止曾屬於自己的房產流入他人手中，會經常導演出許多戲劇性較強的“迷惑”行為。
通過網絡搜索，可以發現許多如“買了法拍房有老人在裡面賴著不走如何處？”等一類的法律求助。
李現表示，在過去從事法拍房工作期間，聽過和見過不少被拍賣房產的原業主偽造長租約的情況，通常臨時找到自己的親戚簽署一份長達10年或20年的租約，企圖借“買賣不破租賃”的法規來阻止買家收房。
儘管法院方面一再聲明各項風險由買受人自行承擔，但隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近年來法院強清場交付的案例在全國範圍內已逐步出現。
據南方都市報報道，深圳一處房產在拍賣成功後原業主及其家人仍住在已成交的房產內，8月29日，深圳南山法院決定實施強制清場交付。
看到法院動真格後，原業主在法官主持下與買家協商最後搬離期限，買家同意其在9月16日前搬離，法院清場行動結束。
儘管已有法院強制清場案例，但可以看到，法院在阿里拍賣頁面公示的競買公告中，仍包含各項“風險由買受人”承擔的條款。
因此，買家遇到風險後能否成功申請法院強制清場交付，仍需根據具體情況而定，並不是努力拍下就萬事大吉。
南山法院清場行動；來源：南方都市報
3.市場逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
儘管法院法拍房存在一定風險，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，法拍房也在逐步透明化。
前兩天，曾在交易中心駐點做法拍房貸款業務的許傑發了條朋友圈：“懷念那段時光”，並配一張手裡拿著好幾張深圳市土地房產交易中心的競拍號碼牌的自拍照。
在2018年之前，不少人選擇到深圳土地房產交易中心區參與線下的法拍房競拍，“一次次舉牌，特別有儀式感！”
近兩年，多數市場主體轉戰線上，阿里和京東成為法拍房主戰場。
馮明戈表示，深圳的法拍房主要通過淘寶、京東、聯交所等七家最高法院指定的機構釋放，但現在土地房產交易中心釋放出的房源較少，大多數房源都通過淘寶和京東釋放。
得益於線上的普及和市場的不斷髮展，法拍房也從神祕走向透明，繼而從小眾走向大眾，從購房者到代拍公司，市場參與者不斷湧入。
法拍房市場“升溫”最直接的體現是，龍崗一處房產在兩次“悔拍”後，第三輪引來更多購房者參與競拍。
據瞭解，位於龍崗的春華四季園17棟一單元3A房分別在今年3月和5月成功被拍下，但兩次均因買家未履行導致房源再次進入拍賣環節。
可以理解為，買家在拍賣過程中競價成功後未及時付款，因此房源進入再次拍賣環節。
春華春華四季園17棟一單元3A房第三輪拍賣成交頁面
按法拍房的競買相關規定，成功拍下標的後未及時履行後續手續的買家會被扣除保證金，且不能進入下一輪的競買。
而該處房產前兩次保證金均高達70萬元，並不是一筆小金額，買家是何原因未履行相關手續仍是未知數，不得不引人懷疑是否因該處房產存在過多的風險。
儘管如此，該房產在第三次進行拍賣時卻引來更多競爭者。
據公眾號瑞房統計，春華四季園17棟一單元3A房前兩次拍賣參加人數分別為2人次和4人次；前後兩次的溢價率分別為31.3%和13.9%。
在8月3日該房產進行第三輪拍賣的的第一拍，以流拍落幕。
9月1日，該房產進行第三輪拍賣的的第二拍，共14人蔘加，競價次數高達83次，最後成交價格為875萬，溢價率為55.4%。
從參與人數和溢價率來看，該房產在第三拍的的數據比前兩次拍賣要高出不少。
來源：瑞房
隨著越來越多玩家的加入，法拍房也開始出現“僧多粥少”的局面。
“價高者得，利潤空間更小了”，馮明戈表示，由於參與競拍的人越來越多，直接導致的是出價頻率的上升，繼而抬升房源價格，使得房源價格逐步接近市場價甚至高於市場價，因此法拍房“便宜”的優勢正逐步淡化，利潤空間在縮小。
許傑認為，現在法拍房市場已經在向靠近二手房市場，從透明度、價格等幾方面來說，未來可能和二手房市場基本沒差別。
延伸閱讀
鑑於部分人對法拍房還很陌生，最後再為大家詳細科普一下。低價雖誘人，下手需謹慎。
Q:什麼是法拍房？
A:房地產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委託，向社會公告房地產出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。一般拍賣房價格都要比同小區普通房源要便宜。
Q:法拍房來源？
A:①因仲裁、司法行為需要變賣的財產
②因信貸糾紛需要
③因社會個人委託
通過買賣方式成交的房屋所有權證明票據是購房發票，通過拍賣方式成交的房屋所有權證明票據是拍賣成交確認書。
Q:與普通房產相比，拍賣房有什麼不同？
A:房地產拍賣具有以下幾個特徵：
①一般比普通房源價格要低，拍賣實行“價高者得”的原則；但稅費以及其他相關費用可能比較多
②法律性、政策性強；
③拍賣交易過程繁瑣
Q:拍賣房受限購政策影響嗎？
A:答案是肯定的。
依據廣東省高院2013年12月27日《關於在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》的規定，競買人須具備深圳市的購房資格，不然競買成功後，沒有辦法正常的辦理過戶手續。
Q:拍賣房有哪些費用？
A:拍賣房的費用主要有2%的拍賣佣金、3%的個稅、契稅和增值稅以及總價2%到3%的融資成本。根據拍賣公告，可能還要承擔原房主逾期滯交的物業費以及所欠的水電費等。
需要注意的是，這些稅費是按照拍賣實際成交價繳納的，不是按照不動產登記中心的核定評估價繳納。
另外，像公司產權拍賣房稅費則要更加小心。
周爭鋒律師：主要是土地增值稅和歷年拖欠的房產稅和滯納金。公司的房產土地增值稅必須走核實徵收程序，計算公式（過戶價-登記價-增值稅）X(30%—60%)。
這裡面有兩層含義，第一，漲幅較大的公司產權房產土地增值稅很高，買受人要有心理準備；第二，因為必須走核定徵收程序，過戶的時間沒有個人產權的房產那麼快，核實徵收需要一個過程。”
Q:拍賣房能辦理銀行按揭貸款嗎？
A:拍賣房基本要求是一次性付款，沒有在要求的期限內一次性支付，則繳納的保證金就要被扣減拍賣的費用，下次拍賣成交價與本次成交價的價差等費用。
有網友反映，中行、工行、建行可以辦理拍賣房按揭貸款。現在也有操作辦理按揭貸款的代理公司，需要注意的是，這樣的模式隨時可能被監管層叫停。
Q:拍賣的房產如何定價？流拍後會如何處理？
A:通常情況下，第一次評估價和市場價差不多，此時拍賣基本會流拍。再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的幅度不得超過前次保留價的20%。
依據最高人民法院司法解釋規定，不動產、其他財產權利可以拍賣三次，第三次拍賣依然流拍的情況下，還應當在60天內再進行一次變賣，變賣由法院實施。
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
通常情況下，或是房產所有權有糾紛、或是原業主已經偷偷轉賣給其他人、或是帶租約等，均會導致拍下法拍房的人無法正常收房。
正常合法的短期租約基本可以通過與租客協商解決，但較為戲劇性的是，有時原業主為了阻止曾屬於自己的房產流入他人手中，會經常導演出許多戲劇性較強的“迷惑”行為。
通過網絡搜索，可以發現許多如“買了法拍房有老人在裡面賴著不走如何處？”等一類的法律求助。
李現表示，在過去從事法拍房工作期間，聽過和見過不少被拍賣房產的原業主偽造長租約的情況，通常臨時找到自己的親戚簽署一份長達10年或20年的租約，企圖借“買賣不破租賃”的法規來阻止買家收房。
儘管法院方面一再聲明各項風險由買受人自行承擔，但隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近年來法院強清場交付的案例在全國範圍內已逐步出現。
據南方都市報報道，深圳一處房產在拍賣成功後原業主及其家人仍住在已成交的房產內，8月29日，深圳南山法院決定實施強制清場交付。
看到法院動真格後，原業主在法官主持下與買家協商最後搬離期限，買家同意其在9月16日前搬離，法院清場行動結束。
儘管已有法院強制清場案例，但可以看到，法院在阿里拍賣頁面公示的競買公告中，仍包含各項“風險由買受人”承擔的條款。
因此，買家遇到風險後能否成功申請法院強制清場交付，仍需根據具體情況而定，並不是努力拍下就萬事大吉。
南山法院清場行動；來源：南方都市報
3.市場逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
儘管法院法拍房存在一定風險，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，法拍房也在逐步透明化。
前兩天，曾在交易中心駐點做法拍房貸款業務的許傑發了條朋友圈：“懷念那段時光”，並配一張手裡拿著好幾張深圳市土地房產交易中心的競拍號碼牌的自拍照。
在2018年之前，不少人選擇到深圳土地房產交易中心區參與線下的法拍房競拍，“一次次舉牌，特別有儀式感！”
近兩年，多數市場主體轉戰線上，阿里和京東成為法拍房主戰場。
馮明戈表示，深圳的法拍房主要通過淘寶、京東、聯交所等七家最高法院指定的機構釋放，但現在土地房產交易中心釋放出的房源較少，大多數房源都通過淘寶和京東釋放。
得益於線上的普及和市場的不斷髮展，法拍房也從神祕走向透明，繼而從小眾走向大眾，從購房者到代拍公司，市場參與者不斷湧入。
法拍房市場“升溫”最直接的體現是，龍崗一處房產在兩次“悔拍”後，第三輪引來更多購房者參與競拍。
據瞭解，位於龍崗的春華四季園17棟一單元3A房分別在今年3月和5月成功被拍下，但兩次均因買家未履行導致房源再次進入拍賣環節。
可以理解為，買家在拍賣過程中競價成功後未及時付款，因此房源進入再次拍賣環節。
春華春華四季園17棟一單元3A房第三輪拍賣成交頁面
按法拍房的競買相關規定，成功拍下標的後未及時履行後續手續的買家會被扣除保證金，且不能進入下一輪的競買。
而該處房產前兩次保證金均高達70萬元，並不是一筆小金額，買家是何原因未履行相關手續仍是未知數，不得不引人懷疑是否因該處房產存在過多的風險。
儘管如此，該房產在第三次進行拍賣時卻引來更多競爭者。
據公眾號瑞房統計，春華四季園17棟一單元3A房前兩次拍賣參加人數分別為2人次和4人次；前後兩次的溢價率分別為31.3%和13.9%。
在8月3日該房產進行第三輪拍賣的的第一拍，以流拍落幕。
9月1日，該房產進行第三輪拍賣的的第二拍，共14人蔘加，競價次數高達83次，最後成交價格為875萬，溢價率為55.4%。
從參與人數和溢價率來看，該房產在第三拍的的數據比前兩次拍賣要高出不少。
來源：瑞房
隨著越來越多玩家的加入，法拍房也開始出現“僧多粥少”的局面。
“價高者得，利潤空間更小了”，馮明戈表示，由於參與競拍的人越來越多，直接導致的是出價頻率的上升，繼而抬升房源價格，使得房源價格逐步接近市場價甚至高於市場價，因此法拍房“便宜”的優勢正逐步淡化，利潤空間在縮小。
許傑認為，現在法拍房市場已經在向靠近二手房市場，從透明度、價格等幾方面來說，未來可能和二手房市場基本沒差別。
延伸閱讀
鑑於部分人對法拍房還很陌生，最後再為大家詳細科普一下。低價雖誘人，下手需謹慎。
Q:什麼是法拍房？
A:房地產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委託，向社會公告房地產出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。一般拍賣房價格都要比同小區普通房源要便宜。
Q:法拍房來源？
A:①因仲裁、司法行為需要變賣的財產
②因信貸糾紛需要
③因社會個人委託
通過買賣方式成交的房屋所有權證明票據是購房發票，通過拍賣方式成交的房屋所有權證明票據是拍賣成交確認書。
Q:與普通房產相比，拍賣房有什麼不同？
A:房地產拍賣具有以下幾個特徵：
①一般比普通房源價格要低，拍賣實行“價高者得”的原則；但稅費以及其他相關費用可能比較多
②法律性、政策性強；
③拍賣交易過程繁瑣
Q:拍賣房受限購政策影響嗎？
A:答案是肯定的。
依據廣東省高院2013年12月27日《關於在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》的規定，競買人須具備深圳市的購房資格，不然競買成功後，沒有辦法正常的辦理過戶手續。
Q:拍賣房有哪些費用？
A:拍賣房的費用主要有2%的拍賣佣金、3%的個稅、契稅和增值稅以及總價2%到3%的融資成本。根據拍賣公告，可能還要承擔原房主逾期滯交的物業費以及所欠的水電費等。
需要注意的是，這些稅費是按照拍賣實際成交價繳納的，不是按照不動產登記中心的核定評估價繳納。
另外，像公司產權拍賣房稅費則要更加小心。
周爭鋒律師：主要是土地增值稅和歷年拖欠的房產稅和滯納金。公司的房產土地增值稅必須走核實徵收程序，計算公式（過戶價-登記價-增值稅）X(30%—60%)。
這裡面有兩層含義，第一，漲幅較大的公司產權房產土地增值稅很高，買受人要有心理準備；第二，因為必須走核定徵收程序，過戶的時間沒有個人產權的房產那麼快，核實徵收需要一個過程。”
Q:拍賣房能辦理銀行按揭貸款嗎？
A:拍賣房基本要求是一次性付款，沒有在要求的期限內一次性支付，則繳納的保證金就要被扣減拍賣的費用，下次拍賣成交價與本次成交價的價差等費用。
有網友反映，中行、工行、建行可以辦理拍賣房按揭貸款。現在也有操作辦理按揭貸款的代理公司，需要注意的是，這樣的模式隨時可能被監管層叫停。
Q:拍賣的房產如何定價？流拍後會如何處理？
A:通常情況下，第一次評估價和市場價差不多，此時拍賣基本會流拍。再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的幅度不得超過前次保留價的20%。
依據最高人民法院司法解釋規定，不動產、其他財產權利可以拍賣三次，第三次拍賣依然流拍的情況下，還應當在60天內再進行一次變賣，變賣由法院實施。
圖片來源：咚咚找房
Q:拍賣房的交易流程是怎樣的？
A:
儘管存在一定風險，但在“便宜”的誘惑下，法拍房仍獲得部分市場群體的青睞。
對購房者來說，法拍房最大的風險之一的“收不了房”迎來了一個好消息和一個壞消息。
好消息是，近期，深圳南山法院幫助購房者對拍賣房產進行了強制清場交付，“最大風險之一”有望解決。
壞消息是，各項“風險由買受人自行承擔”的條款一如既往地穩坐在法拍房的競買公告中，想要徹底解決“收不了房”，還需時日。
但市場可不等人，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，深圳法拍房市場正不斷“升溫 ”。
據瞭解，近期深圳市龍崗區阪田西村一棟私宅法拍物業在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
同樣憂愁參半，幾位法拍房專業人士均對南方樓事表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
阿里拍賣頁面，密密麻麻的待拍房源
1.加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
儘管和普通的二手房相比存在更多而巨的風險，但法拍房已成為越來越多購房者的選擇，進一步導致原本就頗具戲劇性的法拍房劇本變得更加跌宕起伏。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
自己開設法拍房代拍公司的馮明戈正目不轉睛地盯著電腦屏幕，眼鏡裡映出阿里拍賣·司法（下文簡稱阿里拍賣）的界面。
前幾年，馮明戈從未想過，“刷淘寶”會成為他的主要工作之一，更沒想過他還要教自己的員工如何“刷淘寶”。
9月10號當天，在阿里拍賣進行拍賣的房源中，正好有一套馮明戈關注的房源。
該處房產為深圳市南山區前海路與學府裡交匯處新德家園B棟12B的房產，面積為97.35平米，起拍價為4904493元。
在距離拍賣結束還有3分17.1秒時，共有5人報名參加該處房產的競拍，193人設置競拍提醒，7384次圍觀，競拍價格走到5554493元。
最終，經過46次出價後，該處房產以5557493元的價格成交。按該總價計算，未計算其他費用的情況下，該房產成交單價約為57088元/平米。
南方樓事通過貝殼找房查到，新德家園小區均價77391元/平米，選取兩套與B棟12B面積相近的房源，其總價為別為728萬和750萬。
這樣對比下來，該處法拍房單價低了約2萬元/平米，總價可以省下約200萬元。
來自貝殼找房官網的房源截圖
這就是法拍房最吸引人的地方——大部分時候都能低於市場價。
不過，馮明戈提醒，表面上看，這個價格拍下房產確實很便宜，但實際上，該房產是公司名下的物業，公司名下的房產在交易時產生的土地增值稅比一般的二手房要多得多。
這就是涉及了法拍房的前期盡調問題，這也是馮明戈和越來越多的法拍房代拍公司的商機，幫助買家做盡調，瞭解被拍賣房產存在的風險。
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人蔘與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
據馮明戈介紹，近期一宗名稱為“龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅”的標的在經過共計671次競價後，以高達551.1%的溢價率成交。
據悉，該標的物建築面積為372.2平米 ，拍賣保留價為3454016元，成交總價22489016元。
“大家都看好這處物業，所以多人搶唄”，馮明戈表示，至於這座372.2平米的私宅為何引發哄搶，其成交價格是否合理，在沒有做盡調的前提下，他無法給出答案。
龍崗區阪田西村79號張建輝一棟私宅成交頁面
2.法院動手為法拍房清場了？仍不普遍
如馮明戈一類的法拍房專業人士及房地產律師一而再提及的盡調，在法拍房市場中是最重要的“角色”之一。
如上文馮明戈提及的新德家園小區，算上綜合費用後，實際上並沒有比市場價低太多。
相較於價格信息，法拍房更大的風險在於“無法收房”。
值得注意的是，隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近期已經開始出現法院幫助拍下法拍房的買家執行清場的案例， 8月29日，深圳南山法院便對南山蔚藍海岸社區一處房產進行了強制“清場”工作。
同樣供職於法拍房代拍公司的李現表示，在其公司提供的整個法拍房交易全流程服務中，盡調是最為重要的，盡調工作決定了標的房產能否推薦客戶參與競拍、價格區間、房產是否存在帶租約的風險等等。
其中，法拍房的風險中最常出現在大眾眼中的便是買家拍下房產後無法收房的風險。
例如，在上文提及的新德家園B棟12B的房產拍賣頁面就有寶安區人民法院公示該房產的競買公告：
拍賣物建築面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔。
房產居住和租賃情況，由競買人自行核實並自行承擔可能存在的法律風險，一切風險和費用由競買人自行承擔。
通常情況下，或是房產所有權有糾紛、或是原業主已經偷偷轉賣給其他人、或是帶租約等，均會導致拍下法拍房的人無法正常收房。
正常合法的短期租約基本可以通過與租客協商解決，但較為戲劇性的是，有時原業主為了阻止曾屬於自己的房產流入他人手中，會經常導演出許多戲劇性較強的“迷惑”行為。
通過網絡搜索，可以發現許多如“買了法拍房有老人在裡面賴著不走如何處？”等一類的法律求助。
李現表示，在過去從事法拍房工作期間，聽過和見過不少被拍賣房產的原業主偽造長租約的情況，通常臨時找到自己的親戚簽署一份長達10年或20年的租約，企圖借“買賣不破租賃”的法規來阻止買家收房。
儘管法院方面一再聲明各項風險由買受人自行承擔，但隨著越來越多的購房者參與到法拍房市場，近年來法院強清場交付的案例在全國範圍內已逐步出現。
據南方都市報報道，深圳一處房產在拍賣成功後原業主及其家人仍住在已成交的房產內，8月29日，深圳南山法院決定實施強制清場交付。
看到法院動真格後，原業主在法官主持下與買家協商最後搬離期限，買家同意其在9月16日前搬離，法院清場行動結束。
儘管已有法院強制清場案例，但可以看到，法院在阿里拍賣頁面公示的競買公告中，仍包含各項“風險由買受人”承擔的條款。
因此，買家遇到風險後能否成功申請法院強制清場交付，仍需根據具體情況而定，並不是努力拍下就萬事大吉。
南山法院清場行動；來源：南方都市報
3.市場逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
儘管法院法拍房存在一定風險，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，法拍房也在逐步透明化。
前兩天，曾在交易中心駐點做法拍房貸款業務的許傑發了條朋友圈：“懷念那段時光”，並配一張手裡拿著好幾張深圳市土地房產交易中心的競拍號碼牌的自拍照。
在2018年之前，不少人選擇到深圳土地房產交易中心區參與線下的法拍房競拍，“一次次舉牌，特別有儀式感！”
近兩年，多數市場主體轉戰線上，阿里和京東成為法拍房主戰場。
馮明戈表示，深圳的法拍房主要通過淘寶、京東、聯交所等七家最高法院指定的機構釋放，但現在土地房產交易中心釋放出的房源較少，大多數房源都通過淘寶和京東釋放。
得益於線上的普及和市場的不斷髮展，法拍房也從神祕走向透明，繼而從小眾走向大眾，從購房者到代拍公司，市場參與者不斷湧入。
法拍房市場“升溫”最直接的體現是，龍崗一處房產在兩次“悔拍”後，第三輪引來更多購房者參與競拍。
據瞭解，位於龍崗的春華四季園17棟一單元3A房分別在今年3月和5月成功被拍下，但兩次均因買家未履行導致房源再次進入拍賣環節。
可以理解為，買家在拍賣過程中競價成功後未及時付款，因此房源進入再次拍賣環節。
春華春華四季園17棟一單元3A房第三輪拍賣成交頁面
按法拍房的競買相關規定，成功拍下標的後未及時履行後續手續的買家會被扣除保證金，且不能進入下一輪的競買。
而該處房產前兩次保證金均高達70萬元，並不是一筆小金額，買家是何原因未履行相關手續仍是未知數，不得不引人懷疑是否因該處房產存在過多的風險。
儘管如此，該房產在第三次進行拍賣時卻引來更多競爭者。
據公眾號瑞房統計，春華四季園17棟一單元3A房前兩次拍賣參加人數分別為2人次和4人次；前後兩次的溢價率分別為31.3%和13.9%。
在8月3日該房產進行第三輪拍賣的的第一拍，以流拍落幕。
9月1日，該房產進行第三輪拍賣的的第二拍，共14人蔘加，競價次數高達83次，最後成交價格為875萬，溢價率為55.4%。
從參與人數和溢價率來看，該房產在第三拍的的數據比前兩次拍賣要高出不少。
來源：瑞房
隨著越來越多玩家的加入，法拍房也開始出現“僧多粥少”的局面。
“價高者得，利潤空間更小了”，馮明戈表示，由於參與競拍的人越來越多，直接導致的是出價頻率的上升，繼而抬升房源價格，使得房源價格逐步接近市場價甚至高於市場價，因此法拍房“便宜”的優勢正逐步淡化，利潤空間在縮小。
許傑認為，現在法拍房市場已經在向靠近二手房市場，從透明度、價格等幾方面來說，未來可能和二手房市場基本沒差別。
延伸閱讀
鑑於部分人對法拍房還很陌生，最後再為大家詳細科普一下。低價雖誘人，下手需謹慎。
Q:什麼是法拍房？
A:房地產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委託，向社會公告房地產出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。一般拍賣房價格都要比同小區普通房源要便宜。
Q:法拍房來源？
A:①因仲裁、司法行為需要變賣的財產
②因信貸糾紛需要
③因社會個人委託
通過買賣方式成交的房屋所有權證明票據是購房發票，通過拍賣方式成交的房屋所有權證明票據是拍賣成交確認書。
Q:與普通房產相比，拍賣房有什麼不同？
A:房地產拍賣具有以下幾個特徵：
①一般比普通房源價格要低，拍賣實行“價高者得”的原則；但稅費以及其他相關費用可能比較多
②法律性、政策性強；
③拍賣交易過程繁瑣
Q:拍賣房受限購政策影響嗎？
A:答案是肯定的。
依據廣東省高院2013年12月27日《關於在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》的規定，競買人須具備深圳市的購房資格，不然競買成功後，沒有辦法正常的辦理過戶手續。
Q:拍賣房有哪些費用？
A:拍賣房的費用主要有2%的拍賣佣金、3%的個稅、契稅和增值稅以及總價2%到3%的融資成本。根據拍賣公告，可能還要承擔原房主逾期滯交的物業費以及所欠的水電費等。
需要注意的是，這些稅費是按照拍賣實際成交價繳納的，不是按照不動產登記中心的核定評估價繳納。
另外，像公司產權拍賣房稅費則要更加小心。
周爭鋒律師：主要是土地增值稅和歷年拖欠的房產稅和滯納金。公司的房產土地增值稅必須走核實徵收程序，計算公式（過戶價-登記價-增值稅）X(30%—60%)。
這裡面有兩層含義，第一，漲幅較大的公司產權房產土地增值稅很高，買受人要有心理準備；第二，因為必須走核定徵收程序，過戶的時間沒有個人產權的房產那麼快，核實徵收需要一個過程。”
Q:拍賣房能辦理銀行按揭貸款嗎？
A:拍賣房基本要求是一次性付款，沒有在要求的期限內一次性支付，則繳納的保證金就要被扣減拍賣的費用，下次拍賣成交價與本次成交價的價差等費用。
有網友反映，中行、工行、建行可以辦理拍賣房按揭貸款。現在也有操作辦理按揭貸款的代理公司，需要注意的是，這樣的模式隨時可能被監管層叫停。
Q:拍賣的房產如何定價？流拍後會如何處理？
A:通常情況下，第一次評估價和市場價差不多，此時拍賣基本會流拍。再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的幅度不得超過前次保留價的20%。
依據最高人民法院司法解釋規定，不動產、其他財產權利可以拍賣三次，第三次拍賣依然流拍的情況下，還應當在60天內再進行一次變賣，變賣由法院實施。
圖片來源：咚咚找房
Q:拍賣房的交易流程是怎樣的？
A:
圖片來源：新浪房產
Q:拍賣房有什麼風險？
A:①如果有長期租約，則存在拿不到使用權的風險
拍賣的房產上存在有長期的租賃合同，依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權後，不能對抗租客的租賃權。
對租賃合同真實、合同簽訂於案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依據合同合法佔有案涉房屋的，租客的租賃權應得到法律的保護，此時競買人只有所有權，拿不到使用權。
②房產的所有權歸屬有爭議而產生糾紛
最大的殺手主要發生在夫妻雙方通過法院程序調解離婚，法院在調解書中確認房產歸不是登記權利人的一方所有的情況，在法律上依據《物權法司法解釋一》第七條的規定，房產實際上已經變更了權利人，房產證已經不能準確地對外體現房產的真實權利人，競買人購買這樣的房產，生效的離婚調解書上確定的所有權人主張權利，競買人註定是竹籃打水一場空。
③原業主已和其他買家交易過
拍賣房裡面實際居住的如果是已經和原業主簽訂買賣合同並支付一定的購房款，還和原業主已經辦理正常交房手續的買家。也會出現，競買人只能取得所有權不能取得佔有使用權的情況。
④房屋存在違法建築，相關責任由購買者承擔
由於法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調現房現狀拍賣，而對於現狀，僅能依據競買人現場短暫地觀察，可能出現未發現的房屋面積或質量存在隱蔽的瑕疵。
通過拍賣得來的房屋後，發現房屋存在加建偷面積或質量瑕疵問題，由於房屋原所有人和拍賣公司已經履行了瑕疵告知義務，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律後果。
⑤原業主給其他特定關係人設定的有居住權限
比如有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產裡面居住生活，這些人是原業主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產的佔有使用權，存在困難。
⑥不能正常解除抵押的情況
解除抵押登記手續受產權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權，就存在麻煩。
設定的抵押是為賣家自己以外的人設定的抵押擔保，實際欠款人不同意提前還錢，另外一種就是賣家和其他人存在聯合抵押行為，也存在抵押權無法註銷的問題。
該部分資料整理自：周律說房市、南方都市報、
深圳論壇、新浪房產、百度百科
應採訪對象要求，文中人物名字均為化名。