文/曹俊
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今年2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，2.7萬字的長文中，提及“深圳前海”8次，提及“前海”14次，前海到底蘊含著何種魅力？
綱要中提及三大合作示範區，是粵港澳大灣區規劃中最受益的區域，分別是深圳前海、廣州南沙和珠海橫琴，而前海依託深圳的產業活力和深港合作平臺，最有可能成為中國的“曼哈頓”。
根據規劃，前海將重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務及其他專業服務四大產業，依託於地形特徵，又將前海劃分為3個片區，分別是桂灣、前灣和媽灣片區。
桂灣片區：重點發展金融、信息、貿易、會計等生產性服務業，吸引企業總部集聚，同時發展生活性服務業，打造集中展示前海整體城市形象的核心商務區。
前灣片區：重點發展科技及信息服務等生產性服務業，並承接桂灣片區和媽灣片區的功能拓展，集中安排體育、教育、醫療等公共服務業，打造功能複合的綜合發展區。
媽灣片區：重點發展現代物流、航運服務、供應鏈管理、創新金融及其他專業服務業等產業，打造具備區域生產組織中樞和國際供應鏈管理中心功能的保稅港片區。
同時，前海是深圳軌道交通最密集的區域之一。
根據最新自貿規劃研究成果，前海範圍內規劃佈局13條軌道線路，包括9條城市軌道、4條城際軌道，軌道線路總長度約62km，線網密度約4.1km/k㎡，未來站點密度將超過東京、曼哈頓地區，實現30分鐘可達深圳機場、福田中心，1小時可達粵港澳大灣區主要城市。
目前地鐵1、5、11號線已建成通車，地鐵5號線南延線、9號線西延線預計2019年底建成，地鐵15號線就是專門為前海建設的，在前海畫了一個圈，穗莞深城際預計今年9月通車，深惠城軌、深珠通道、深中通道開啟城際軌道交通時代，結合香港國際機場和深圳機場兩大空港，實現 “海、陸、空、軌”四維交通。
如果說深圳哪個板塊最熱的話，那肯定非前海莫屬，未來的前海，不止是深圳的龍頭，更是粵港澳大灣區的龍頭。
看到這裡是不是有些心動了，但想在前海置業，除了有較高的資金門檻外，也要對自身的需求有一定的考慮，下面將結合前海目前的產品做出分析。
02
真正意義上的前海自貿區，幾乎沒有住宅可以投資。
前海本是深圳西岸蛇口以北靠近寶安區中心，面對珠江口伶仃洋的一片灘塗地，其用地並非自然形成，幾乎全是填海而成。
以前月亮灣大道以東的高層小區，是可以看海的，但是現在看不到了。
月亮灣大道以西才是真正的前海自貿區，一切都處於待開發和開發狀態，從規劃能明顯看出，政府有意控制住宅用地，綜合性商業用地佔比較大，除了高端公寓就是人才房，前海自貿區不是炒房之地，因為沒房可炒。
前海自貿區目前唯一的住宅，就是前海時代一期，均價9-10萬，前海時代二期，均價12-13萬，再沒有別的住宅項目了。
公寓項目就是華潤前海中心悅璽和卓越前海壹號，以悅璽為例，戶型為122-338平方米，均價在9-10萬，這一定不是價格的上限，投資這種高端公寓，與一般的實用型小公寓投資邏輯不同，投資者除了擁有巨大財富外，還要有一定的視野和格局，不在意短期的得失。
悅璽338㎡樣板間
按照官方公佈，前海桂灣、荔灣、媽灣三個片區，工作人口52萬，居住人口23萬，而前海又不具備太多的居住功能，如何解決居住需求？
無論是剛需客還是投資者，不約而同的將目光聚集在月亮灣大道東的住宅小區，以桂廟路為界，可以分為前海北片區和前海南片區。
桂廟路以北，前海北部片區，有星海名城、前海花園、港灣麗都、御海新苑、新德家園、綠海名都等小區，這一片區的住宅多是2004年建造的，樓齡較老，車位不足，個別小區保養較好，個別小區已經不適合居住，整體上看，該片區生活配套完善，距離大新地鐵站近，前海小學、前海中學就建在各小區中間，孩子上學方便，但教育質量在南山來講口碑一般，無名校加持，所以價格普遍在7萬左右。
桂廟路以南，前海南部片區，有鼎太風華、心語家園、雷圳、諾德假日花園、太子山莊、中海陽光玫瑰園、前海港灣等，這一片區的住宅開發較晚，多是2008年以後建成，建築風格更貼近年輕化，產品戶型選擇較多，有南山實驗的名校加持，價格普遍在9萬以上，差不多2萬的學位溢價，在生活配套方面弱於北區，目前地鐵也沒有開通。
分析一下幾個具有代表性的項目：
陽光棕櫚園，位於深圳前海路和學府路交匯，分三期開發，於2002年竣工，小區一期主要由1到14棟住宅組成；二期主要由15到26棟多層和小高層組成；三期主要7棟小高層和2棟高層組成。戶型建築面積段在70-116㎡之間，多層為板樓磚混結構，小高層為塔樓鋼混結構，由深圳中海地產有限公司投資開發。
小區的特點是綠化率非常高，達到60%，有上百顆棕櫚樹，就像居住在公園裡一樣，小區雖然年代已經很久了，但中海物業的管理還是不錯的，建築物牆面沒有掉漆，看起來還是比較新的。
小區內自帶一個大型游泳池、健身房、跆拳道、書法社等休閒娛樂場所，每個出入口均配有保安，保安工作態度認真負責，車輛人員出入均需刷門禁卡，保證了小區的人員安全性。
總體來看，是一個非常宜居的小區，小區內企事業單位人員較多，普遍文化水平高，整體素質高。距離大新地鐵站在500米範圍，人人樂步行幾分鐘，缺點是車位嚴重不足，所在學區為前海中學，沒有學位優勢。
陽光棕櫚園小區圖
星海名城，前海路西側，先後分6期開發，一期於2001年竣工，房齡較老，外觀上也非常老舊，六期於2007年竣工，戶型、小區質量、樓齡都比一期要好，更值得關注。
小區的優點是，距離大新地鐵站比較近，周邊商業、教育、醫療資源豐富，能夠滿足居民日常生活的基本需求，從30-125㎡，大中小戶型滿足各類人士購房需求，距離前海小學非常近，孩子上學方便。
小區的缺點是，沒有人車分流，車位比較緊張，靠近街區主幹道的建築會有噪音汙染，小區租戶較多，人員流動性較大，交易也十分頻繁，同時，沒有名校，教育方面是弱點。
星海名城小區
前海花園看起來比較舊
鼎太風華，位於前海路以西，東濱路以北，桂廟路以南，月亮灣大道以東，總佔地面積約21.9萬平方米，總建築面積42萬平方米，共分八期開發，小區以景觀為核心的組團式建築佈局，樓座佈置構成圍合的空間形態，建築錯落有致。
鼎太風華2002年批地規劃，最早一期2003年建設開盤，八期2010年竣工，小區會所已向業主開放，內設棋牌室、乒乓球室、羽毛球室、健身房、舞蹈室、桌球；社區中心大綠地、室外健身器材、游泳池、籃球場、網球場等運動場地一應俱全。
小區內綠化率高，園林設計出色，視覺體驗愉悅，居住人群以教師、高級白領為主，人員素質較高。
南山實驗集團鼎太小學就在小區內部，位於一期和二期中間，接送小孩可以不用出園區門。
南山實驗南海中學位於鼎太風華七期對面，距離鼎太300米，深圳市南海中學前身為南山實驗學校荔林中學部，荔林中學部創建於2007年9月，位於南山區前海路南端，坐落在大南山腳下，2018年全市排名20左右，是前海片區最好的公立學校。
缺點是目前沒有地鐵站，有幾期戶型陽臺設計非常小，靠近鼎太小學的樓盤白天會比較吵。
總體來看，算是前海片區的明星樓盤，雙名校加持，未來地鐵9號線怡海站在500米範圍內，小區品質較高，購房者多以自住為主，放盤不多，值得關注。
鼎太風華小區環境
鼎太風華三期，大陽臺看前海
諾德假日花園，於2009年竣工，房齡較新。全小區由9棟多層住宅組成，房屋建築面積約在47-146㎡之間，大中小戶型可滿足不同人群的需求。
小區共9棟15個單元，1到5棟是2梯6戶，6棟2梯4戶，7到9棟是3梯8戶，小區內自帶室外游泳池，圖書館，羽毛球場，籃球場，健身房和瑜伽室，方面業主健身娛樂。
教育配套有南山實驗荔林小學和南山實驗南海中學，雙實驗學位，學校就在小區門口，孩子上下學非常方便。
小區入住率非常高，人流量大，項目底商都已經在運營中，可以滿足人們日常生活，但缺乏大型購物商場，目前附近也沒有地鐵站。
項目購買人群多是25-45歲左右的剛需人群，大多來自南山科技園，諾德假日戶型方面比較照顧剛需，80㎡可以做成4房，許多家庭一家5口居住在一起，所以小區人口密度非常大，孩子特別多，早晚高峰電梯擁擠，一定程度上影響了舒適度。
小區由於有雙實驗學位，戶型滿足剛需要求，交易十分活躍，但居住舒適度不是很高，純投資者可以重點關注。
小區看上去密度很高
03
總結：
1、粵港澳大灣區以科技創新為使命，前海聚集港深兩地優勢，是未來大灣區的龍頭，現在以及未來都非常看好；
2、前海自貿區的發展規劃中，對住宅的土地規劃非常稀少，自貿區內的住宅和公寓都值得關注，未來這裡的居住工作人口遠超住宅供應量，價格有望突破20萬；
3、月亮灣大道以東的老前海片區，是最先受到前海自貿區輻射的片區，對於像諾德假日花園、鼎太風華等這些樓齡較新，戶型選擇較多，未來有地鐵規劃，有南山實驗學位的，適合投資，越早入手越好；
4、前海北部片區，以陽光棕櫚園、星海名城為代表的老小區，價格比前海南部片區要低2萬左右，對於學位沒有要求，預算較低，自住兼投資的購房者來說，是完全可以考慮的，港灣麗都用來自住也是不錯的選擇；
5、前海片區的二手房，已經近2年沒有變化了，從房價上來看，是存在透支的，主要原因一是政策調控，二是目前房價支撐者主要來自南山科技園業主，前海自貿區還沒有建設完成，產業、人才還沒有得到聚集，對周邊房價還沒有啟到帶動作用；
6、前海房價7-9萬還是比較高的，想借勢前海，但預算不足怎麼辦？
可以重點關注寶中，從前海流出的多個規劃圖來看，未來前海將擴容，寶中也在前海的規劃範圍之內。
從粵港澳大灣區的發展方向來看，廣深港科技走廊是未來的發展重點，除了前海之外，還有西麗、河套和光明值得關注。