投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
核心公司土地儲備充沛，拿地力度有所減弱。2019年上半年末，核心公司年末總土儲合計為16.9億方，較2018年末持平。其中，碧桂園2019H1末土地儲備3.2億方；恆大2019H1末總土儲約為3.2億方；融創中國2019H1末總土地儲備為2.1億方；萬科2019H1末土地儲備為1.5億方；龍湖地產2019H1末土地儲備為0.71億方。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
核心公司土地儲備充沛，拿地力度有所減弱。2019年上半年末，核心公司年末總土儲合計為16.9億方，較2018年末持平。其中，碧桂園2019H1末土地儲備3.2億方；恆大2019H1末總土儲約為3.2億方；融創中國2019H1末總土地儲備為2.1億方；萬科2019H1末土地儲備為1.5億方；龍湖地產2019H1末土地儲備為0.71億方。
融資收緊逐步傳導，龍頭房企融資優勢凸顯
板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2014-2019H申萬地產板塊加權平均淨負債率基本維持在110-120%之間，維持較為穩定的態勢，分結構看，2019H1核心公司加權平均淨負債率為111%，較18年末提升了21PP主要由於營業收入權重較高的融創中國（2019H淨負債率206%，較18年末提升57PP）、華夏幸福（2019H淨負債率202%，較18年末提升41PP）淨負債率較上年末提升作用所致，其他公司淨負債率基本與2018年末維持在同一區間。同時，重點公司和其他公司加權平均淨負債率較高，均在120-160%之間，2019H重點公司和其他公司加權平均淨負債率均有不同程度回落，其它公司上半年末加權平均淨負債率降至116%，較18年末的下降了73PP。
而對淨負債率升高的房企無需過多擔憂，融創中國2019年上半年末有息負債總額3021億元，相比去年末增長32%導致淨負債率有所上升，但公司現金流充沛，下半年現金短債比為3.1倍，短期償債能力無需過多擔憂，未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。華夏幸福2019年上半年負債率上行主要由於短期借款增加所致，而公司2019年上半年銷售回款率明顯提升至62%，預計隨著公司與平安戰略合作的深入，公司融資環境及債務結構將持續優化。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
核心公司土地儲備充沛，拿地力度有所減弱。2019年上半年末，核心公司年末總土儲合計為16.9億方，較2018年末持平。其中，碧桂園2019H1末土地儲備3.2億方；恆大2019H1末總土儲約為3.2億方；融創中國2019H1末總土地儲備為2.1億方；萬科2019H1末土地儲備為1.5億方；龍湖地產2019H1末土地儲備為0.71億方。
融資收緊逐步傳導，龍頭房企融資優勢凸顯
板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2014-2019H申萬地產板塊加權平均淨負債率基本維持在110-120%之間，維持較為穩定的態勢，分結構看，2019H1核心公司加權平均淨負債率為111%，較18年末提升了21PP主要由於營業收入權重較高的融創中國（2019H淨負債率206%，較18年末提升57PP）、華夏幸福（2019H淨負債率202%，較18年末提升41PP）淨負債率較上年末提升作用所致，其他公司淨負債率基本與2018年末維持在同一區間。同時，重點公司和其他公司加權平均淨負債率較高，均在120-160%之間，2019H重點公司和其他公司加權平均淨負債率均有不同程度回落，其它公司上半年末加權平均淨負債率降至116%，較18年末的下降了73PP。
而對淨負債率升高的房企無需過多擔憂，融創中國2019年上半年末有息負債總額3021億元，相比去年末增長32%導致淨負債率有所上升，但公司現金流充沛，下半年現金短債比為3.1倍，短期償債能力無需過多擔憂，未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。華夏幸福2019年上半年負債率上行主要由於短期借款增加所致，而公司2019年上半年銷售回款率明顯提升至62%，預計隨著公司與平安戰略合作的深入，公司融資環境及債務結構將持續優化。
我們考慮到預收賬款也為房企的一項佔比較高的短期負債，用預收賬款調整淨負債率來看，2014年以來申萬地產板塊加權平均調整後淨負債率呈現出逐年上升的趨勢。這其中核心公司該項比率從2014年的146%逐年攀升至2019H1的313%，主要由於以核心公司為代表的龍頭房企擁有較高預售額，重點公司該項比率從2014-2019H維持在220-280%之間波動，而其他公司該項比率最低。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
核心公司土地儲備充沛，拿地力度有所減弱。2019年上半年末，核心公司年末總土儲合計為16.9億方，較2018年末持平。其中，碧桂園2019H1末土地儲備3.2億方；恆大2019H1末總土儲約為3.2億方；融創中國2019H1末總土地儲備為2.1億方；萬科2019H1末土地儲備為1.5億方；龍湖地產2019H1末土地儲備為0.71億方。
融資收緊逐步傳導，龍頭房企融資優勢凸顯
板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2014-2019H申萬地產板塊加權平均淨負債率基本維持在110-120%之間，維持較為穩定的態勢，分結構看，2019H1核心公司加權平均淨負債率為111%，較18年末提升了21PP主要由於營業收入權重較高的融創中國（2019H淨負債率206%，較18年末提升57PP）、華夏幸福（2019H淨負債率202%，較18年末提升41PP）淨負債率較上年末提升作用所致，其他公司淨負債率基本與2018年末維持在同一區間。同時，重點公司和其他公司加權平均淨負債率較高，均在120-160%之間，2019H重點公司和其他公司加權平均淨負債率均有不同程度回落，其它公司上半年末加權平均淨負債率降至116%，較18年末的下降了73PP。
而對淨負債率升高的房企無需過多擔憂，融創中國2019年上半年末有息負債總額3021億元，相比去年末增長32%導致淨負債率有所上升，但公司現金流充沛，下半年現金短債比為3.1倍，短期償債能力無需過多擔憂，未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。華夏幸福2019年上半年負債率上行主要由於短期借款增加所致，而公司2019年上半年銷售回款率明顯提升至62%，預計隨著公司與平安戰略合作的深入，公司融資環境及債務結構將持續優化。
我們考慮到預收賬款也為房企的一項佔比較高的短期負債，用預收賬款調整淨負債率來看，2014年以來申萬地產板塊加權平均調整後淨負債率呈現出逐年上升的趨勢。這其中核心公司該項比率從2014年的146%逐年攀升至2019H1的313%，主要由於以核心公司為代表的龍頭房企擁有較高預售額，重點公司該項比率從2014-2019H維持在220-280%之間波動，而其他公司該項比率最低。
板塊剔除預收賬款的資產負債率小幅回落，一年內到期的有息負債佔比小幅提升。2019H申萬地產板塊扣除預收賬款後加權平均資產負債率為53%，較2018年小幅回落1個百分點。而在有息負債結構中，一年內到期的短期負債佔比與2018年全年維持平穩，房企短期償債壓力可控。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
核心公司土地儲備充沛，拿地力度有所減弱。2019年上半年末，核心公司年末總土儲合計為16.9億方，較2018年末持平。其中，碧桂園2019H1末土地儲備3.2億方；恆大2019H1末總土儲約為3.2億方；融創中國2019H1末總土地儲備為2.1億方；萬科2019H1末土地儲備為1.5億方；龍湖地產2019H1末土地儲備為0.71億方。
融資收緊逐步傳導，龍頭房企融資優勢凸顯
板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2014-2019H申萬地產板塊加權平均淨負債率基本維持在110-120%之間，維持較為穩定的態勢，分結構看，2019H1核心公司加權平均淨負債率為111%，較18年末提升了21PP主要由於營業收入權重較高的融創中國（2019H淨負債率206%，較18年末提升57PP）、華夏幸福（2019H淨負債率202%，較18年末提升41PP）淨負債率較上年末提升作用所致，其他公司淨負債率基本與2018年末維持在同一區間。同時，重點公司和其他公司加權平均淨負債率較高，均在120-160%之間，2019H重點公司和其他公司加權平均淨負債率均有不同程度回落，其它公司上半年末加權平均淨負債率降至116%，較18年末的下降了73PP。
而對淨負債率升高的房企無需過多擔憂，融創中國2019年上半年末有息負債總額3021億元，相比去年末增長32%導致淨負債率有所上升，但公司現金流充沛，下半年現金短債比為3.1倍，短期償債能力無需過多擔憂，未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。華夏幸福2019年上半年負債率上行主要由於短期借款增加所致，而公司2019年上半年銷售回款率明顯提升至62%，預計隨著公司與平安戰略合作的深入，公司融資環境及債務結構將持續優化。
我們考慮到預收賬款也為房企的一項佔比較高的短期負債，用預收賬款調整淨負債率來看，2014年以來申萬地產板塊加權平均調整後淨負債率呈現出逐年上升的趨勢。這其中核心公司該項比率從2014年的146%逐年攀升至2019H1的313%，主要由於以核心公司為代表的龍頭房企擁有較高預售額，重點公司該項比率從2014-2019H維持在220-280%之間波動，而其他公司該項比率最低。
板塊剔除預收賬款的資產負債率小幅回落，一年內到期的有息負債佔比小幅提升。2019H申萬地產板塊扣除預收賬款後加權平均資產負債率為53%，較2018年小幅回落1個百分點。而在有息負債結構中，一年內到期的短期負債佔比與2018年全年維持平穩，房企短期償債壓力可控。
2019年上半年，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增長6.8%，而我們統計的三類公司中，由於龍頭地產公司拿地規模及銷售增速均高於其他兩類房企，再加上融資的便利性和額度更為寬裕，核心公司有息負債總額的增速顯著高於重點公司和其他公司，重點公司和其他公司均呈現持續下探趨勢，中小房企在融資方面承壓。
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
核心公司土地儲備充沛，拿地力度有所減弱。2019年上半年末，核心公司年末總土儲合計為16.9億方，較2018年末持平。其中，碧桂園2019H1末土地儲備3.2億方；恆大2019H1末總土儲約為3.2億方；融創中國2019H1末總土地儲備為2.1億方；萬科2019H1末土地儲備為1.5億方；龍湖地產2019H1末土地儲備為0.71億方。
融資收緊逐步傳導，龍頭房企融資優勢凸顯
板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2014-2019H申萬地產板塊加權平均淨負債率基本維持在110-120%之間，維持較為穩定的態勢，分結構看，2019H1核心公司加權平均淨負債率為111%，較18年末提升了21PP主要由於營業收入權重較高的融創中國（2019H淨負債率206%，較18年末提升57PP）、華夏幸福（2019H淨負債率202%，較18年末提升41PP）淨負債率較上年末提升作用所致，其他公司淨負債率基本與2018年末維持在同一區間。同時，重點公司和其他公司加權平均淨負債率較高，均在120-160%之間，2019H重點公司和其他公司加權平均淨負債率均有不同程度回落，其它公司上半年末加權平均淨負債率降至116%，較18年末的下降了73PP。
而對淨負債率升高的房企無需過多擔憂，融創中國2019年上半年末有息負債總額3021億元，相比去年末增長32%導致淨負債率有所上升，但公司現金流充沛，下半年現金短債比為3.1倍，短期償債能力無需過多擔憂，未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。華夏幸福2019年上半年負債率上行主要由於短期借款增加所致，而公司2019年上半年銷售回款率明顯提升至62%，預計隨著公司與平安戰略合作的深入，公司融資環境及債務結構將持續優化。
我們考慮到預收賬款也為房企的一項佔比較高的短期負債，用預收賬款調整淨負債率來看，2014年以來申萬地產板塊加權平均調整後淨負債率呈現出逐年上升的趨勢。這其中核心公司該項比率從2014年的146%逐年攀升至2019H1的313%，主要由於以核心公司為代表的龍頭房企擁有較高預售額，重點公司該項比率從2014-2019H維持在220-280%之間波動，而其他公司該項比率最低。
板塊剔除預收賬款的資產負債率小幅回落，一年內到期的有息負債佔比小幅提升。2019H申萬地產板塊扣除預收賬款後加權平均資產負債率為53%，較2018年小幅回落1個百分點。而在有息負債結構中，一年內到期的短期負債佔比與2018年全年維持平穩，房企短期償債壓力可控。
2019年上半年，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增長6.8%，而我們統計的三類公司中，由於龍頭地產公司拿地規模及銷售增速均高於其他兩類房企，再加上融資的便利性和額度更為寬裕，核心公司有息負債總額的增速顯著高於重點公司和其他公司，重點公司和其他公司均呈現持續下探趨勢，中小房企在融資方面承壓。
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專業前瞻的地產解讀
"投資要點
1）中型地產公司迎來較高速的業績放量，板塊盈利能力持續提升。2019年上半年，申萬地產板塊合計實現營業收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現營業收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現營業收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，考慮到核心公司預收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預收賬款總額同比增速高達40%，對營業收入的覆蓋倍數維持在近年高位，未來可結算規模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業績增速為15.6%，重點公司業績增速為20.2%，領跑行業。另外，隨著合作開發成為行業主流並體現在財務報表，申萬地產板塊少數股東損益同比增速為37.2%，佔淨利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在高位，其中2019年上半年，核心公司及重點公司加權平均淨利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。
2）銷售集中度繼續提升，板塊銷售回款好轉，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2019年上半年，TOP10、TOP20、TOP30房企銷售市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業集中度持續提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。
3）板塊有息負債增速持續放緩，淨負債率維持穩定。2019年上半年末，板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2019年上半年末，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。
投資建議：目前時點市場的系統性風險充分釋放，託底信號顯現，看好利空出盡估值修復行情維持板塊“強於大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設等。
重點公司盈利預測與評級
風險提示
房地產調控政策風險、行業信用緊縮風險等。
營收業績高增長，盈利能力持續提升
上市房企2019年半年報披露完畢，我們對申萬房地產板塊以及內房股核心公司（包括9家H股）進行研究，為更好的進行對比分析，我們將目標股分為以下三類：（1）核心公司：申萬房地產板塊以及內房股市值450億以上（內房股9家）公司，共17家；（2）重點公司：申萬房地產板塊市值100-450億公司，共44家；（3）其他公司：申萬房地產板塊市值100億以下公司，共78家。
板塊營業收入穩健增長，中型地產公司迎來較高速業績放量。2019年上半年，申萬地產板塊129家公司合計實現營業收入8828億元，同比增長21.6%，自2017年增速迅速回落後實現較大幅度增長。而我們選取的以核心公司（包括9家H股）為代表的龍頭房企共計實現營業收入12714億元，同比增長14.7%，龍頭地產公司2019年中期結算增速較2018年全年顯著回落，隨著過去兩年龍頭地產公司銷售增速的回落，我們預計2019年龍頭公司整體結算增速不會超過2018年全年水平。44家重點公司共計實現營業收入3073億元，同比增長30.1%，2019年中期中型地產公司迎來較高速的業績放量，我們期待全年中型地產公司營業收入的表現，而其他公司共計實現營業收入749億元，同比下滑11.0%。
核心和重點公司收入貢獻呈現逐年上升趨勢，近年佔比均在90%以上。2015年以來，17家核心公司和44重點公司的營收增長速度均高於78其他公司的營收增速，從收入貢獻佔比來看，核心公司和重點公司貢獻達90%以上，並隨著時間的推移這一佔比逐年上升，行業集中度不斷提升。
板塊預收賬款規模增速維持在高位，中型地產公司貢獻力量增大。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現預收賬款規模為3.0萬億元，同比增長38.1%，依舊維持在高位。而以核心公司為代表的龍頭房企2019年上半年預收賬款同比增速較2018年全年持平，核心公司共計實現預收賬款總計3.4萬億，同比增長28.1%；重點公司共計實現預收賬款9680.9億元，同比增長35.9%。
各類公司預收賬款對營業收入的比值呈現逐年上升，未來業績保障性高。自2014年以來，核心公司和重點公司對整個行業的預收賬款佔比維持在較高水平，同時，截至2019年上半年末，核心公司和重點公司預收賬款對營業收入的比例均在1.0以上，較強保障了未來的結算業績。
板塊歸母淨利潤穩步增長，中型地產公司整體歸母淨利潤增長速度高於龍頭公司。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現歸母淨利潤1000.3億元，同比增長15.6%，板塊歸母淨利潤的增速低於營收增速，主要原因是房企合作開發項目變多等因素影響下少數股東權益的增速顯著提升以及投資收益同比提升。我們統計的17家核心公司（包括9家H股）共計實現歸母淨利潤1489.6億元，同比增長8.2%；重點公司共計實現歸母淨利潤424.7億元，同比增長20.2%，增速明顯高於龍頭公司，對整個板塊業績增速的提升有較明顯的提振作用。
板塊少數股東損益佔比持續提升，龍頭房企這一特徵尤為明顯。2019年上半年，申萬地產板塊共計實現少數股東損益總額為243.7億元，同比增速高達37.2%，房企加大合作投資後結算到利潤端的情況顯現。截止2019年上半年末，申萬地產板塊少數股東權益總額為5623.2億元，同比增速高達40.3%，我們預計未來利潤表端少數股東權益總額還有待進一步創新高。
2016年以來，申萬地產板塊少數股東損益總額佔淨利潤總額的比重維持在20-35%之間並逐年攀升，而其中，核心公司2019年上半年少數股東損益佔比高達40%，而重點公司和其他公司佔比分別為22%和71%，核心公司合作開發力度較高。
板塊整體毛利率、淨利率穩中有升。2019年上半年，申萬地產板塊按營業收入加權平均毛利率為32.2%，維持在2018年的高位。加權平均淨利率為13.1%，同比穩中有升，依舊維持在較高水平，盈利能力穩定。
各類公司盈利能力持續提升，中型公司加權平均淨利率持續提升。從我們統計的各類公司的盈利表現來看，2019年上半年，核心公司和重點公司的加權平均毛利率均分別為31.0%和34.2%，其他公司的加權平均毛利率未33.7%。整體上，從2016年以來，各類公司毛利率呈現出逐年攀升的趨勢。核心公司淨利率水平顯著高於核心公司和其他公司，2019年上半年核心公司和重點公司加權淨利率均為14.6%，其他公司為6.8%，同比小幅下滑。
板塊近年期間費用率呈小幅攀升，核心公司費用率管控水平能力凸顯。2019年上半年，申萬地產板塊期間費用率為11.3%，維持在近兩年平均水平。從我們統計的各類公司表現來看，其它公司期間費用率有明顯的升高，其他兩類公司維持穩定，2014-2019H1年核心公司期間費用率一直穩定在7%左右的水平，重點公司的期間費用率基本處於11%左右，而其它公司2019年上半年期間費用率顯著攀升至19%，預計隨著下半年結算量的釋放，費用率還有進一步優化的空間。
從期間費用率的細分來看，管理費用率佔比較高，其它公司銷售和財務費用率明顯抬升。申萬地產板塊2019年上半年加權平均管理費用率為4.7%，與2018年全年基本持平。從結構看，其他公司加權平均管理費用率顯著高於重點公司和核心公司，核心公司2019年上半年加權平均管理費用率僅為4.3%，而其它公司2019年上半年加權平均管理費用高達7.2%。2014-2019H年申萬地產板塊加權平均財務費用率和銷售費用率均維持在2-4%之間，其中，由於去年以來融資端的收緊及融資成本的提升，核心公司加權平均財務費用率在上半年小幅抬升至2.0%，其他公司加權平均財務費用率最高，上半年抬升至7.4%。銷售費用率方面，由於2019年上半年分化明顯，核心公司銷售費用率為2.3%，自2017年以來呈下滑趨勢，而其它公司銷售費用率4.7%，自2017年以來明顯提升。
2014-2019H年，申萬地產板塊加權平均淨資產收益率在14-18%之間，2019年上半年板塊加權淨資產收益率為16.8%，基本與2018年全年持平，申萬地產板塊加權總資產週轉率基本與2018年持平為0.2%，板塊整體盈利能力強，2019年上半年淨利率穩中有升，權益乘數在上半年有明顯的提升一部分來自槓桿的上升，另一部分是由於預售的累積疊加房企結算不均勻，大量結算在年底導致，而地產板塊真實的負債情況需參考後文有息負債的情況。
銷售增速有所趨緩，現金迴流情況明顯改善
2019上半年全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，比2018全年增速下降3.1個百分點，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%，比去年同期增速回落0.5個百分點。
行業集中度進一步提升，中型房企更具備發展潛力：從克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計來看，2019上半年TOP10、TOP20、TOP30房企市佔率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，前三十房企銷售佔比接近半成，行業集中度持續提升，尤其是TOP20的市佔率增長速度最快。2019上半年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到1050億、680億以及480億元。
從2019年上半年TOP30房企全年銷售數據來看，多家龍頭房企銷售同比增速亮眼。2019年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。金地集團實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。中國金茂實現銷售額784.6億，同比增長了9.3%，如果剔除去年同期上海星外灘大宗交易影響，上半年銷售同比增速超過70%。佳兆業實現權益銷售金額347億，同比增長37%，銷售均價17,700元每平米。中南建設2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%。龍光地產2019年1-6月公司合約銷售額為453.1億元，同比增長27.7%，完成了全年850億元目標銷售額的53.3%，合約銷售面積為339.2萬方，同比大幅增長85.9%。華髮股份2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。融創中國實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。旭輝地產在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%。保利地產實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。
現金流持續好轉，龍頭房企銷售回款率亮眼：2019上半年，核心公司共計實現合約銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%；共計實現銷售面積1.85億方，增速與2018年同期接近。同時，上半年房企明顯加快了預售現金迴流速度，2019年上半年核心公司經營性現金流入增速顯著高於銷售額的增速，而重點公司2019年上半年經營性現金流入6490億元，同比增長15%。2019年，碧桂園實現權益徑合約銷售額2819.5億元，回款率高達94.3%（2018H 91%），權益銷售現金回籠2659.4億元。
核心公司土地儲備充沛，拿地力度有所減弱。2019年上半年末，核心公司年末總土儲合計為16.9億方，較2018年末持平。其中，碧桂園2019H1末土地儲備3.2億方；恆大2019H1末總土儲約為3.2億方；融創中國2019H1末總土地儲備為2.1億方；萬科2019H1末土地儲備為1.5億方；龍湖地產2019H1末土地儲備為0.71億方。
融資收緊逐步傳導，龍頭房企融資優勢凸顯
板塊加權平均淨負債率小幅提升，核心公司槓桿率穩定，現金流充沛。2014-2019H申萬地產板塊加權平均淨負債率基本維持在110-120%之間，維持較為穩定的態勢，分結構看，2019H1核心公司加權平均淨負債率為111%，較18年末提升了21PP主要由於營業收入權重較高的融創中國（2019H淨負債率206%，較18年末提升57PP）、華夏幸福（2019H淨負債率202%，較18年末提升41PP）淨負債率較上年末提升作用所致，其他公司淨負債率基本與2018年末維持在同一區間。同時，重點公司和其他公司加權平均淨負債率較高，均在120-160%之間，2019H重點公司和其他公司加權平均淨負債率均有不同程度回落，其它公司上半年末加權平均淨負債率降至116%，較18年末的下降了73PP。
而對淨負債率升高的房企無需過多擔憂，融創中國2019年上半年末有息負債總額3021億元，相比去年末增長32%導致淨負債率有所上升，但公司現金流充沛，下半年現金短債比為3.1倍，短期償債能力無需過多擔憂，未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。華夏幸福2019年上半年負債率上行主要由於短期借款增加所致，而公司2019年上半年銷售回款率明顯提升至62%，預計隨著公司與平安戰略合作的深入，公司融資環境及債務結構將持續優化。
我們考慮到預收賬款也為房企的一項佔比較高的短期負債，用預收賬款調整淨負債率來看，2014年以來申萬地產板塊加權平均調整後淨負債率呈現出逐年上升的趨勢。這其中核心公司該項比率從2014年的146%逐年攀升至2019H1的313%，主要由於以核心公司為代表的龍頭房企擁有較高預售額，重點公司該項比率從2014-2019H維持在220-280%之間波動，而其他公司該項比率最低。
板塊剔除預收賬款的資產負債率小幅回落，一年內到期的有息負債佔比小幅提升。2019H申萬地產板塊扣除預收賬款後加權平均資產負債率為53%，較2018年小幅回落1個百分點。而在有息負債結構中，一年內到期的短期負債佔比與2018年全年維持平穩，房企短期償債壓力可控。
2019年上半年，申萬地產板塊總計存續的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增長6.8%，而我們統計的三類公司中，由於龍頭地產公司拿地規模及銷售增速均高於其他兩類房企，再加上融資的便利性和額度更為寬裕，核心公司有息負債總額的增速顯著高於重點公司和其他公司，重點公司和其他公司均呈現持續下探趨勢，中小房企在融資方面承壓。
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如說地產
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