來源：證券日報
■本報記者王麗新
從房子成為商品到年銷售額高達15萬億元,30多年以來,極少有哪個行業能像房地產一樣發展到如此巨大的體量。今年上半年,房地產增量市場銷售額達7萬億元,百強房企市場份額越來越高。
正如萬科董事會主席鬱亮所示,行業集中度上升,頭部企業間競爭激烈。今天中國50家開發商獲得2/3的市場份額,如何在市場中脫穎而出,考驗的是方方面面的能力。
不得不說,其中最重要的能力之一,是拿地。據克而瑞地產研究統計,今年上半年,銷售百強房企新增貨值總量超過4.5萬億元,相比5月末提升近1萬億元,其中有14家房企新增貨值突破千億元。
10強房企拿地貨值近萬億元
強者恆強邏輯仍在上演。上半年,銷售TOP10房企新增貨值全部超過千億元,其中碧桂園、綠地和萬科分列前三,新增貨值均已突破2000億元,遙遙領先其他房企。
從銷售集中度和新增貨值集中度對比來看,資源高度集中於龍頭房企。銷售金額TOP10和新增貨值TOP10房企重合數量高達9家,規模房企依舊佔據絕對優勢。僅有中海新增貨值位列12名,跌出前十。相應地,世茂銷售金額排名11,但新增貨值排名第6。
《證券日報》記者根據克而瑞監測數據統計獲悉,10強房企上半年拿地貨值總計將近1萬億元,佔百強房企總拿地貨值的22%。值得一提的是,10強房企新增土地價值總計高達7185億元,這意味著這10家房企上半年拿地花費了7185億元(全口徑非權益)。
克而瑞分析師認為,銷售百強房企整體拿地銷售比為0.38,上半年整體拿地銷售比基本穩定在0.38-0.4之間,百強房企拿地維持較為謹慎態度。對比2018年同期各梯隊的拿地銷售比,均有不同程度的下滑。其中,第二梯隊與後50強房企拿地銷售比大於平均值水平,規模擴張需求較為明顯,尤其以金地、中樑、新希望、電建地產等為代表。
該分析師進一步稱,結合土地儲備去化週期來看,禹洲、中駿等新增貨值排名相對靠前的企業,在保證去化的基礎上,規模再上臺階問題不大。當然,部分規模房企如保利等上半年拿地相對低調,新增貨值排名並不高。源於有充足土地儲備做支撐,這些房企可以通過控制投資節奏來進行戰略性和結構性的調整。
土地儲備相對薄弱,去化相對較快的房企納儲更為積極。例如弘陽、大華、新希望等2018年土地儲備去化週期不足2.5年,但上半年拿地銷售比顯著高於行業平均水平,其中弘陽、新希望拿地銷售比均超過1。
二線城市成拿地主戰場
從百強房企新增土地儲備能級選擇來看,調結構持續深化。
上半年,房企在三、四線城市和二線城市新增土地儲備建築面積佔比旗鼓相當,這與去年三、四線佔比居高不下形成強烈對比。同去年全年相比,2019年上半年,三、四線城市新增土地儲備建築面積佔比下滑近8個百分點。
相應地,上半年二線城市新增土地儲備建築面積佔比已接近50%,房企重回二線城市的戰略意圖凸顯,其實從年初大量上市房企表態2019年投資以迴歸一、二線城市為主也可見一斑。值得一提的是,在上半年50城賣地情況來看,杭州以1400多億元位居榜首,遠高於北京賣地收入。此外,天津、武漢等城市也排在前頭。
克而瑞表示,相比之下,武漢、重慶和天津更受百強房企的青睞,雖然百強拿地中包含收併購土地,但並不影響整體趨勢。
“拿地投資曲線變化的背後,銷售回款和融資到位數額是無形之手。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,從拿地節奏上看,今年前兩個月,房企拿地相對不積極,一方面是銷售淡季回款不高;另一方面則是融資渠道尚未放鬆,企業儲備的“糧食”不足以支撐大量拿地投資。進入3月份以後,融資渠道相對放鬆,房企拿地積極性立刻轉高,紛紛補倉,二季度後期則重歸理性。
至於下半年走勢,上述克而瑞分析師認為,在三、四線市場衰退勢頭未減的大前提下,下半年將仍然是企業拿地迴歸二線城市的窗口期。不過,隨著資金監管加強、補倉需求得到滿足的情況下,預計下半年拿地節奏相比上半年高峰期時會放緩。
此外,在考慮到資金成本、拿地成本等因素下,企業盲目追高拿地並不可取,縱觀近幾年“地王”開盤去化均不理想,在保證盈利空間的基礎上積極納儲才是房企穩定發展的前提。
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