'營收分化加劇 41家房企負債率超80%'

如果說前幾年房地產行業關鍵詞是規模，那麼今年上半年，房企強調最多的就是回款。隨著行業市場下行，融資收緊，房企越發認識到銷售回款的重要性。

中國房地產報記者根據企業中報及公開資料統計的今年上半年上市房企25強銷售回款情況顯示，僅上半年就完成千億銷售額的房企共12家，其中銷售規模超過2000億元的房企有碧桂園、萬科、恆大、保利、融創。回款方面，銷售25強房企中在已有數據披露的13家房企中，有6家房企上半年銷售回款率達到或超過90%，其中旭輝控股回款率高達95%。

企業案例

旭輝控股：形成回款考核機制

今年上半年，旭輝實現95%的銷售回款率。旭輝控股總裁林峰認為這是“團隊+機制+資源”共同作用而成。其中，“資源”是指旭輝的佈局，去年以來，意識到風向轉變的旭輝在去年就開始重金佈局一二線城市以及準二線或有潛力的三線城市，這些城市擁有的信貸資源或金融資源對回款有較好的支撐。團隊和機制則是指旭輝內部專門的回款小組以及以回款為考核基數的獎勵機制。旭輝首席執行官楊欣表示，旭輝內部對於回款的管理，是由營銷、銷售、財務和法務三個部門一起合力推進。如果銷售沒有回款，則會影響獎金髮放。

營收增減分化劇烈

今年上半年，上市房企營收變化較為劇烈。

根據中國房地產報記者的統計，上半年營業收入在千億以上的房企有4家，其中中國恆大、碧桂園、綠地控股為營收三巨頭，營收額均在2000億元以上，且第三名綠地控股與第四名萬科之間的營收額差距較大，差額超過500億元。300億元至1000億元的房企數量相對較少，大多數房企的營業收入集中在300億元以下，營收斷層較為明顯。

根據記者的觀察，即使銷售規模在同一量級的房企，其營收表現也分化較嚴重。例如今年上半年銷售規模接近的三家房企世茂房地產、陽光城和旭輝控股，銷售規模分別為1003.4億元、900.73億元、884.4億元，但這三家房企上半年營收卻為565.64億元、225.11億元和200.63億元，同樣的規模，世茂房地產的營收表現遠好於陽光城和旭輝控股。

企業案例

銀城國際：營收暴漲 淨利卻下降

營業收入的暴漲沒有為銀城國際帶來掌聲，相反卻帶來了質疑。作為一家剛剛上市的小型房企，銀城國際上半年營收37.39億元，同比大增3341.78%，但同期公司淨利潤卻僅為0.48億元，同比有所下降。今年上半年，銀城國際確認了東嶽府、Kinma Q+社區、雲臺天境及惠山國際社區四個項目的收入，這也是其營收大漲的原因。

短期償債顯壓力

今年上半年，房企資金壓力愈發凸顯，小房企生存困難，大房企亦舉步維艱，包括泰禾、粵泰股份、新城控股等房企在內都開啟“賣地”模式以回籠現金。

房企到底有多缺錢？從其短期償債情況可看出一二。據中國房地產報記者的統計，上半年，有超過50家房企現金短債比小於1，短期償債壓力顯現。一般而言，現金短債比值在2以上較為保險，意味著房企短期現金能夠完全覆蓋短期債務，償債壓力小，而現金短債比介於1~2之間，則較為安全，若比值小於1，則意味著現金不能覆蓋短債，短期償債存在風險。

值得注意的是，雖然多數房地產開發企業短期償債存在壓力，但物管上市企業的現金短債比值均較大，據物管行業人士對中國房地產報記者表示，這是因為輕資產運營沒有資本開支，不需要借款，而且大多數物管公司都剛上市，現金較多。

企業案例

粵泰股份：“賣地”以後仍很缺錢

今年6月，粵泰股份將旗下項目股權轉讓給世茂房地產，回籠現金8.39億元。從2017年至今，粵泰股份已經通過出售項目股權合計盈利超過20億元。

然而，這些資金並沒有讓粵泰股份走入資金安全區。數據顯示，粵泰股份上半年營收淨利潤均下滑，且歸母淨利潤大幅下降81.5%，公司毛利率和淨利率也在同比下降。截至上半年，粵泰股份現金短債比僅為0.06，資金緊缺，償債壓力居大，債務違約風險加劇。

上半年淨負債率有所上升

據中國房地產報記者統計上半年50強房企資產負債率榜單顯示，資產負債率高於80%的房企有41家，高於90%的房企有6家，其中中樑控股資產負債率最高，達95.25%。 淨負債率則是反映企業財務結構的一種指標。在上半年銷售25強房企中，包括融創、綠地控股、金科、陽光城在內的房企淨負債率均超過100%，財務結構有待進一步優化；中海地產淨負債率僅為35%，財務方面較為穩健；而資產負債率較高的中樑控股在淨負債率數據上相對較低，為43.5%。

今年上半年不少房企淨負債率均有所攀升，即使如萬科、中海這樣穩健的行業頭部企業，其淨負債率也略有上升。而華潤置地、遠洋集團等房企上半年淨負債率上升幅度較高，均超過10%。

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文章來源:中房報