王柯瑾
近日，央行發佈公告稱，決定於9月16日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，並對部分城商行定向下調存款準備金率1個百分點。
有市場人士擔心降準是否可能再次將大量資金引入房地產市場。但隨著今年以來監管出臺的多輪調控措施，房地產市場“金九銀十”的利好局面或將不復存在。
此外，近日《中國經營報》記者從多家銀行機構獲悉，房地產開發貸仍處於收緊狀態。有銀行內部人士表示：“近期行業收到不止一個窗口指導，下半年房地產業務上規模幾乎不可能。”
“涉房貸”穩中有降
近日，為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。除此之外，為促進加大對小微、民營企業的支持力度，再額外對僅在省級行政區域內經營的城商行定向下調存款準備金率1個百分點，於10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“降準可以降低資金成本，但銀行對房企授信的基調還是沒有變，仍以從緊為主，這也跟房地產市場調控有關，尤其是監管對違規資金進入房市進行管控。從這個角度來講，當前銀行開發貸還是繼續保持從緊狀態。此外，從最新的房企土地報告來看，企業拿地規模降低、購地增速是往下走的，也與企業資金鍊收緊有關。”
近年來，在“房住不炒”的指引下，銀行業涉房貸款的增速開始呈現下行趨勢。根據央行《金融機構貸款投向統計報告》，2019年二季度末，房地產開發貸款餘額為11.04萬億元，同比增長14.6%，增速比上季末低4.3個百分點。2019年二季度末，人民幣房地產貸款餘額為41.91萬億元，同比增長17.1%，增速比上季末低1.6個百分點。另外，根據國家統計局數據，2019年1～7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，但增速比1～6月份回落0.3個百分點。
從銀行機構方面看，記者在建設銀行中報發佈會瞭解到，截至6月末，建行房地產開發類貸款餘額為3910.93 億元，較上年末增加254.39億元，上半年建行的房地產開發貸增速同比下降6.55個百分點，不良率為0.81%，較年初下降0.3個百分點。
建設銀行副行長紀志宏表示，建行一直嚴格落實“房住不炒”的調控政策導向，審慎推進房地產開發貸業務。其稱，上半年房地產開發貸增速同比下降，下一步，建行會繼續按照調控政策導向，推動貸款結構調整，秉持差別化、審慎、擇優原則，進一步嚴控房地產開發貸准入標準，對企業的資質、資產負債率、淨資產會有比較嚴格的標準要求，嚴格貫徹落實監管政策，確保房地產開放貸款合規發展，加強資金用途等方面監管。
“開發貸”只緊不鬆
今年以來，隨著房地產市場的不斷調控，銀行機構對於房地產開發貸一直處於審慎狀態。有銀行機構人士表示：“今年收到不止一個窗口指導。”
9月11日，銀保監會首席風險官、新聞發言人、辦公廳主任肖遠企在銀保監會通氣會上表示，調整信貸結構是進行時，沒有完成時。他表示從優化信貸結構的角度來說，對於銀行而言，要按照銀行經營的規則，該提資本提資本，授信集中度要遵循標準；監管部門沒有控制房地產企業貸款增量，銀行對房地產行業授信要遵循國家房地產調控規則，同時要遵循監管規則；過去有銀行與房企合謀，通過表外資金，違規繞道“輸血”房地產，監管部門壓降的主要是這些資產。
不過，記者在採訪中瞭解到，多家銀行對房地產開發貸態度依然謹慎。中信銀行華北地區某分行信貸人士對記者表示，近兩年房地產開發貸款審批一直比較嚴格，近期其所在的銀行基本沒有發放開發貸，“除非項目非常好，且在准入名單範圍內”。
關於房地產開發貸款的風險，某股份行北京分行信貸人士表示：“開發貸還款來源主要是開發樓盤的銷售回款。項目貸款本金金額一般較大，貸款期限一般為中長期，時間長、利息成本也較高，如果項目建成後銷售得不好，是有違約風險的。”
該人士表示，其從做過的房地產貸款項目中向企業瞭解到，目前部分房地產企業的融資成本比較高，有的房地產企業發債的利率比銀行貸款利率高很多。“因此，如果銷售端出現問題，不能正常回款，那就存在較大風險。此外，還有一些房地產企業涉嫌非法集資，如果出現什麼糾紛，也可能會牽涉到為其放款銀行的資金安全。”
關於銀行機構如何落實房地產政策調控以及調整信貸結構等，總部位於南方的某股份行總行人士告訴記者：“一是嚴格控制准入標準，比如四證的情況、資質、保證金等；二是名單制管理，全國的房產企業必須在總行名單內才可以合作；三是區域管理，比如屬地化原則，不能跨區域授信，只能在經營機構轄區內的城區或者縣域；有的管得更嚴的甚至會直接要求只能做市區業務等。”其表示，各家銀行對房地產企業貸款的調整大致相似，只是程度和細節指標的不同，單一項目會根據實際情況設置更多的落實條件等等，關鍵是嚴控資金違規流入房地產領域。
關於對房地產開發貸的業務，北京某股份行人士表示，其所在的機構會控制總量，同時下半年主要鼓勵中長期貸款，鼓勵資金進入製造業等實體經濟。
除此之外，記者從北京某房地產企業管理人士處瞭解到，目前銀行對房地產貸款確實處於收緊狀態，主要表現在：部分銀行已明確對土地款前端融資表示禁止，對開發貸嚴格要求審核“432條件”，對城市舊改貸嚴格審核，同時對涉及房地產業務的審批權很多銀行已收回總部。目前很多銀行雖然已下達開發貸等貸款批覆，但實際放款有所收緊，因此也倒逼越來越多的開發商往銀行、信託之外的私募、金交所或金交中心、股交所、金控平臺等高成本的資金渠道靠攏，房地產企業融資面臨一定壓力。
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