“穩中有降”，統計局在解讀6月70個大中城市房價水平時用了這個措辭。

今天站長再給大家梳理一組數據對比，大家看完就應該理解，為什麼現在監管層對於房地產的調控趨勢會趨緊，並對於接下來該如何買房更加有數。

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前幾天統計局發佈了6月70城房價指數變動情況，數據顯示，在計入統計的這70個城市中，二手房環比下跌的有20個，創造了2019年的新高。

有同學可能會有疑問，20個城市下跌，好像也不是很多啊。但站長和前幾個月的數據對比後發現，下跌城市數量增加還是非常驚人的。

2019年3月，10個城市在下跌。

2019年4月，12個城市在下跌。

2019年5月，11個城市在下跌。

平均下來，2019年3-5月，每個月只有11個城市房價在下跌。但是到了6月，房價下跌的城市有20個，增長幅度已經接近一倍。

另外，四個一線城市中，上海和深圳6月份房價環比同時出現了下跌，上次發生這種狀況還要追溯到2019年2月。

從統計局給出的這份6月70個大中城市房價數據來看，房地產市場降溫明顯。

再來換個角度看，貝殼的一項數據顯示，在統計的25個重點城市中，有12個城市6月的二手房成交價格出現下跌，並且6月份議價空間在3%到4%左右，這就意味著買方可以砍價的程度在3%到4%左右。

最近大熱的杭州和西安也出現了類似情況，杭州的議價空間高達7.26%，而西安的議價空間也從之前的1.73%提升至3.76%。

二手房價格議價空間的提升，就意味著人們對房地產市場的預期已經下調。

2019年以來，從3月4月的樓市小陽春，到5月樓市開始初現下調趨勢，到了6月樓市的整體行情已經開始降溫。半年以來，樓市似乎已經走過了三個季節。

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我們都知道，房地產一頭牽動著地方，一頭牽動著銀行，房地產遇冷會讓部分人的利益受損，但眼下房地產“穩中有降”的情況，似乎也是各方樂見的結果，這是為什麼呢？接下來的房地產市場又會如何發展呢？

每個月中，統計局都會發布一系列經濟數據，除了我們關注的房價指數波動外，6月還有一組重要的數據，引起了站長的關注——上半年，全國共完成固定資產投資299100億元，同比增長5.8%，增速比1-5月加快了0.2%。

為什麼要提到這個數據？

我們知道，拉動經濟增長的三駕馬車分別是投資、消費、出口。而截至2018年末的數據，投資佔GDP比重約為45%，對經濟增長有舉足輕重的作用。

繼續細分，房地產和製造業分別佔據了全國固定資產投資總量的20%和30%左右，是固定資產投資中絕對的主力。釐清房地產和製造業投資的情況，也就能在很大程度上理解整體經濟的運行情況，也能讓我們更瞭解房地產政策制定的趨向。

敲黑板啦！接下來才是站長今天要講的最重點內容。

來看兩個數據：

上半年製造業投資同比增長3%，增速比1-5月加快0.3%，連續兩個月回升。

上半年房地產開發投資同比增長10.9%，增速比1-5月回落0.3%。

這兩個數據放在一起似乎是此消彼長的關係，但需要注意的是，增速加快或回落0.3%，在這裡純屬巧合，兩者之間並沒有固定的差值。

先簡單概括一下，理論上講，房地產投資和製造業投資之間既相互促進，又相互擠出。

首先，房地產繁榮會提高地產後週期產品的消費需求，提高企業抵押品價值，這兩條途徑來帶動製造業投資的增長。主要原因如下：

1、房地產產業鏈較長，涉及面廣，製造業中大多數行業存在關聯。比如機械設備、金屬產品、建築材料及非金屬礦物等。房地產的繁榮將帶動這些製造業的持續向好。

2、房地產繁榮將會帶動傢俱、家電、建築裝飾品這些產品的消費需求。

3、一些製造業會通過抵押貸款的方式獲取資金，而房產又是最常見的抵押品，因此房地產價格上漲則意味著企業抵押物價值的上升，有助於企業獲取更多的資金來加大生產。

例如，金融危機後，國內經濟增速有所下滑，2009年2月，房地產投資增速同比增長1%，達到了歷史最低水平。而從2008年10月開始，就實行了一系列刺激房地產增長的措施。到2016年6月，房地產投資增速回升至38.1%，並且這種火熱一直延續到2011年6月。這一時期，製造業投資也結束了長達兩年的低迷，從2010年2月開始逐漸回升，到2011年6月達到32.4%的高點。

不過，房地產的過熱發展引發了監管層的擔憂，隨後在房地產行業採取了一些政策收縮，房地產投資增速也從2011年6月開始快速回落。相應的，製造業投資增速也開始回落。

說了這麼多，其實大家只需要記住一個結論：2010年至2015年之間，房地產對製造業的帶動作用更加明顯。

另外一方面，房地產的過度繁榮，會從成本、收入、資金來源等方面拖累製造業的生產經營。主要原因如下：

1、房地產市場過熱發展會導致地價上升，製造業企業的廠房租金也會上升，從而造成成本抬升，利潤縮窄。

2、高房價高槓杆會遏制居民的消費意願。

3、房地產市場過熱發展會使社會上的閒置資金流入房地產行業，影響其他新興產業的發展。

例如，2016年初至2017年末這段時間，房地產市場迎來整體上行的趨勢，但是與此同時，製造業投資卻出現了下行，增速由8.1%回落至4.8%。進入2018年之後，房地產投資與製造業投資越發背離的趨勢更加明顯。

進入2016年之後，房地產對製造業的帶動作用開始減弱，擠出效應開始顯現，2018年後，這種擠出效應進一步加劇。

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文章寫到這裡，大家就應該理解，為什麼現在監管層對於房地產的調控趨勢會趨緊。因為房地產的過熱發展，會蠶食製造業的發展，也就是我們說的脫實向虛。而上層現在所採取的種種措施就是想扭轉這種趨勢。

所以我們看到，今年上半年這段時間，雖然房價漲幅不大，但是地價卻漲起來了，地王又開始頻頻出現，這是一個危險的信號。這一次，監管層採取的措施十分堅決，從全鏈條下手，嚴控房地產行業的資金來源。

我們回到文章開頭，眼下房地產行業這種趨冷的狀態，就是政策要達到的效果。而令人高興的是，製造業投資增速又開始回升起來。在這個時候又不得不想起那句話“實業報國”。

最後，通過這篇文章，站長希望大家能看到一個趨勢：在未來的5-10年，政策高壓將長期存在，需求萎縮將長期存在，全國房地產市場未來總體不會出現大的波動，很多城市的房價，會長期持續陰跌。

所以，遠離炒房，珍愛生命。