房產：半年房地產投資大增近11％！房子供過於求時代要來了嗎

據統計局2019-07-15發佈數據，“2019年1—6月份，全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%”。

土地財政的特點，決定了‘房子(70年產權公寓)早晚會供過於求’。它這個流程包括：賣地，蓋樓，賣房。只有一圈圈流程走下來，一年年70年產權公寓供應多起來，土地財政收入才能源源不斷。

從邏輯上來講，即使人民幣M2從當前的192萬億，7-15年翻番到400萬億。按照扣除通脹的購買力計算，外圍(一線五環之外，二線郊區)公寓總歸是供過於求，有很大的降價去庫存壓力。

一二線好的地段：地早就賣了，樓早就蓋了，公寓早就住人了。某些公寓，又一代人已經長大。

所以，土地最終需要‘房產稅’補充。因為，最值錢的一二線好地段，土地不能從它的升值(抗通脹)中獲益。

只要開發商在一線五環之外，二線郊區拿的地蓋房，某年賣樓壓力過大。下一年的拿地積極性就會下降，此時，土地財政就需要‘房產稅’補充。

房產稅一出，房價承壓。但因人民幣M2年增速是8.5%，去年的時候同比2017.06增幅是9.1%。如圖，2018年上半年同比2017年上半年，增速分別為：10.7%，10.4%，10.1%，9.8%，9.1%和9.1%。下半年分別是：8.9%，8.6%，9.0%，8.9%，9.1%和8.1%。

2018年下半年相比上半年，人民幣M2增幅下降了近2個percent(百分點)。

2018年，美聯儲加息4次，分別是：3月，6月，9月和12月。但是，在4月的時候，沒人真的知道美聯儲6月會否100%加息，5月也是同理。2018年7月，美聯儲加息2次後，人民幣M2同比增幅降至8.9%，2018年12月，美聯儲已加息3次後，人民幣M2增速同比降至8.1%。

2019年，美聯儲7月FOMC降息的預期非常高。最近幾天，央行連連出手：2019-07-15，MLF操作2000億；2019-07-16，逆回購操作1600億；2019-07-17，逆回購操作1000億；2019-07-18，逆回購操作1000億；2019-07-19，逆回購操作1000億。

若是把70年產權公寓，當成一種貨幣，它的(1-6月投資)增速是10.9%，遠高於人民幣M2的8.5%。這樣，它就應該(貨幣)貶值，房價就應該跌。但若維持7月份的放水節奏，2019年下半年，人民幣M2的增速，極有可能會逼近房地產開發投資的增速。而開發商借不到錢，投資增速會放緩。M2與地產投資，兩者應該會趨平。

另一方面，據統計局數據，如圖，1-6月全國商品房銷售面積同比下降1.8%。1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%。商品房最近開始飽和，反觀商鋪卻是如火如荼，翻看網上的商鋪信息，價格每天都在變。小編的朋友就是因為也看好商鋪前景，所以打算在網上購入商鋪。

據國內媒體，“房地產行業今後三年1.8萬億債務待償。”

地產美元債，地產人民幣債，M2增速，美聯儲如何鴿法，商品房銷售降幅，這些將決定：地產商明年還敢不敢拿地。而它又決定：明年‘房產稅’會不會出來？

開發商若是破產死掉一批，拿地的房企就少了，土地財政就將急需房產稅。

總之：以購買力平價計算的房價，長期將陰跌。