原創作者：李宇嘉
微信公眾號：李宇嘉地產筆記
1.變化之快，始料未及！
20世紀80年代，"時間就是金錢，效率就是生命"，這是香港的口號，香港也是世界上交通信號燈轉得最快的城市。現在，這個口號傳承到了深圳，深圳也將"快"演繹到極致，從30年前國貿3天一層樓的快，到現在華強北組裝手機、富士康的生產線，還是那樣快。外省人來深圳，無一例外地發現，深圳人"三快"：做事快、說話快、走路快。半年前，粵港澳大灣區規劃橫空出世，深圳、廣州、香港、澳門，一起成為灣區發展的核心引擎。誰是核心，大家一清二楚。但僅僅半年之後，本以為一切安好的局面，做出了"深圳速度"般的調整。
8月18日，這個風調雨順、日月吉祥的日子，國務院下發了《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》（下稱意見）。我看了很多國家層面的、關於某個城市的規劃文件，但從支持一個城市發展、提高城市定位的角度看，這個意見情深之切、用心之苦、期盼之濃，前所未有。毫不誇張，深圳迎來了自1980年建立特區之後，第二次加速騰飛的機會。為什麼這麼講？我們來看看，從大灣區規劃到本次意見，國家眼中的深圳發生了什麼。
2.從未有過的高度
現代化國際化城市，創新創意之都，這是大灣區規劃對深圳的定位。本次意見中，深圳定位是"全球性標杆"，這個詞、這個期許、這個高度從未有過，即便是京滬也難以比肩這一稱謂！而且，讓深圳高光無限的創新創意，再次升級，第四個國家科學中心落地深圳；被科創板風頭蓋過的創業板，將成為中國的"納斯達克"，也要試行註冊制，而在人民幣國際化方面，與香港並駕齊驅。從這幾個定位講，它已超越國內所有城市。而且，意見中還明確，深圳是大灣區建設中的核心引擎功能。也就是說，深圳與香港是灣區內齊頭並進的"雙引擎"。
有人以為，深圳的定位要高於香港，其實並非這樣，特首已出來表態了。香港，它代表著國際窗口，一帶一路的"橋頭堡"。它的市場化、國際化，這是深圳無法匹敵的。香港金融、國際航運、商貿、高端知識服務以及生物醫療等非重工科研，這五大產業都是亞洲頂級；深圳，作為社會主義先行示範區，社會主義現代化強國城市範例，彰顯著中國特色社會主義的制度優勢。合作，講究的是平等和優勢互補，"雙引擎"的定位，就在於平等地發揮兩種制度、兩種模式的優勢，這才能將大灣區11個城市帶動起來，"一國兩制"才能豐富。
原創作者：李宇嘉
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1.變化之快，始料未及！
20世紀80年代，"時間就是金錢，效率就是生命"，這是香港的口號，香港也是世界上交通信號燈轉得最快的城市。現在，這個口號傳承到了深圳，深圳也將"快"演繹到極致，從30年前國貿3天一層樓的快，到現在華強北組裝手機、富士康的生產線，還是那樣快。外省人來深圳，無一例外地發現，深圳人"三快"：做事快、說話快、走路快。半年前，粵港澳大灣區規劃橫空出世，深圳、廣州、香港、澳門，一起成為灣區發展的核心引擎。誰是核心，大家一清二楚。但僅僅半年之後，本以為一切安好的局面，做出了"深圳速度"般的調整。
8月18日，這個風調雨順、日月吉祥的日子，國務院下發了《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》（下稱意見）。我看了很多國家層面的、關於某個城市的規劃文件，但從支持一個城市發展、提高城市定位的角度看，這個意見情深之切、用心之苦、期盼之濃，前所未有。毫不誇張，深圳迎來了自1980年建立特區之後，第二次加速騰飛的機會。為什麼這麼講？我們來看看，從大灣區規劃到本次意見，國家眼中的深圳發生了什麼。
2.從未有過的高度
現代化國際化城市，創新創意之都，這是大灣區規劃對深圳的定位。本次意見中，深圳定位是"全球性標杆"，這個詞、這個期許、這個高度從未有過，即便是京滬也難以比肩這一稱謂！而且，讓深圳高光無限的創新創意，再次升級，第四個國家科學中心落地深圳；被科創板風頭蓋過的創業板，將成為中國的"納斯達克"，也要試行註冊制，而在人民幣國際化方面，與香港並駕齊驅。從這幾個定位講，它已超越國內所有城市。而且，意見中還明確，深圳是大灣區建設中的核心引擎功能。也就是說，深圳與香港是灣區內齊頭並進的"雙引擎"。
有人以為，深圳的定位要高於香港，其實並非這樣，特首已出來表態了。香港，它代表著國際窗口，一帶一路的"橋頭堡"。它的市場化、國際化，這是深圳無法匹敵的。香港金融、國際航運、商貿、高端知識服務以及生物醫療等非重工科研，這五大產業都是亞洲頂級；深圳，作為社會主義先行示範區，社會主義現代化強國城市範例，彰顯著中國特色社會主義的制度優勢。合作，講究的是平等和優勢互補，"雙引擎"的定位，就在於平等地發揮兩種制度、兩種模式的優勢，這才能將大灣區11個城市帶動起來，"一國兩制"才能豐富。
3.再無明顯"短板"
社會主義先行示範區、城市範例，到底長什麼樣？就是"五位一體"，打造成"模範生"，即高質量發展、法制城市、文明城市、民生幸福、可持續發展。這並不是口號式的空喊，而是在既有優勢的基礎上，補足發展短板，讓深圳成為一個沒有明顯"短板"的城市。單就經濟而言，深圳從南海小漁村到世界第二大經濟體的第三大都會，它的"奇蹟效應"，全世界看得見。
但是，深圳的短板，經常被二線城市拿來詬病甚至嘲笑。即便是我這個本地人，也有諸多不滿意，周圍朋友的牢騷一籮筐。老生常談的，就是偌大的一座城市，容不下學生的課桌。不久前，"全國最低的公辦普高升學率（45%）"、"100畝的產業用地慷慨批出，50畝的高中用地支支吾吾"，這兩則報道很受關注；醫療問題更嚴重，深圳只有16家三甲醫院，隔壁的廣州有62家，而且這16家也排不進全省的TOP10。看病去廣州，這是深圳人一路向西的意念之一。都說深圳年輕人生命不息，搖號不止，不僅買房買車要搖號，看病也要。
大家可能會想到，城市升了幾級，深圳"人才高地"之身段無人能及，還怕人才不來嗎？別太天真了，"之為人才，首先是人"，每個到深圳創業的人，除了看重這是一片"淘金"的熱土，子女和家庭要能接受良好的教育、醫療。大家都知道，北京、上海、廣州都有"戶籍附加值"，也就是，戶籍綁定的大量的、其他城市望塵莫及的教育、醫療等社會福利，許多優秀人才寧可承受較高的房價痛苦指數，也要獲取京滬兩地的戶籍。而深圳戶籍，無這樣的附加值。
如果，教育、醫療等公共服務"短板"補不上，"來了就是深圳人"，意見中提出的港澳居民享有"市民待遇"，打造人才高地等等，這些都會成為空中煙花。哪裡缺、就補哪裡。此次意見中，用大量的篇幅強調了深圳下階段將在教育、醫療上的種種舉措，比如中小學教育規模要擴大、一流大學、一流學科要擴建。
4.加速破解高房價困局
談公共服務，不能撇開高房價。3月份，一篇深圳前副市長張思平剖析深圳樓市的文章，流傳甚廣。文章指出，深圳已是全球"最難買得起樓"的城市，高房價造成絕大多數工薪階層買不起房，高租金拉高消費價格，降低中低收入的民生水平，降低深圳人才吸引力，惡化經商環境，製造業、物流業瀕臨空心化……。這些話，句句在理，句句扎心。平安銀行風控部的老總說，別看深圳高光無限，人人唱紅，開業的多，你知道製造業小老闆暗自傷神離開了多少嗎？全國最高的房價收入比（2019年上半年為36.1），最龜縮的居住條件（城中村佔住房供應的51%），精英化傾向（一般製造業逃離後，社會結構呈現兩級分化，即金融+IT的"金領"享受高房價帶來的溢價，而一般生活服務業的"藍領"，卻無法安居紮根。
過往，任何城市規劃的藍圖，在房產中介朋友圈裡，都會被置頂，併成為房價大漲的頭條推送。事後諸葛亮，難道他們說的沒道理嗎？此次意見發佈後，很多微信朋友問，大灣區規劃3月份出爐後，深圳樓市火了好一陣子！現在，深圳又突然收穫這麼多利好，可謂千寵萬愛於一身，城市身段上了兩個臺階，所謂的"房價之高"，是不是跳上更高是山頭後回望呢？
貌似非常有道理，但風物長宜放眼量，筆者認為，深圳河對岸的那位，是知名的國際金融中心，但高房價導致的"空心化"、社會問題，乃是當前困局的根源，也是發展的最大掣肘。殷鑑不遠，中國特色社會主義先行示範區、城市範例，示範的絕非是高房價，反而要在"破解高房價困局"上，給全國指出一條路。高房價不破，來深圳創業和闖蕩的人才，有錢就會買房子，龜縮起來。
回想2015年，股市成為風口上放飛的那頭豬，深圳的科創板變成"神創板"，科技園區的創業公司，一上市敲鐘，放下錘子就去後海買房，直接把這個區域的房價推至了"10+"，至今還飄在天上沒有下來。曾經的深圳科創四小龍中的大族激光、邁瑞醫療，地產項目幹得風生水起。試想，如果買房、炒地，躺著能賺輕鬆錢、快錢，誰還願意吭哧吭哧在實驗室裡加班熬夜敲鍵盤、編代碼、搞算法，和小白鼠玩遊戲呢？
原創作者：李宇嘉
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1.變化之快，始料未及！
20世紀80年代，"時間就是金錢，效率就是生命"，這是香港的口號，香港也是世界上交通信號燈轉得最快的城市。現在，這個口號傳承到了深圳，深圳也將"快"演繹到極致，從30年前國貿3天一層樓的快，到現在華強北組裝手機、富士康的生產線，還是那樣快。外省人來深圳，無一例外地發現，深圳人"三快"：做事快、說話快、走路快。半年前，粵港澳大灣區規劃橫空出世，深圳、廣州、香港、澳門，一起成為灣區發展的核心引擎。誰是核心，大家一清二楚。但僅僅半年之後，本以為一切安好的局面，做出了"深圳速度"般的調整。
8月18日，這個風調雨順、日月吉祥的日子，國務院下發了《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》（下稱意見）。我看了很多國家層面的、關於某個城市的規劃文件，但從支持一個城市發展、提高城市定位的角度看，這個意見情深之切、用心之苦、期盼之濃，前所未有。毫不誇張，深圳迎來了自1980年建立特區之後，第二次加速騰飛的機會。為什麼這麼講？我們來看看，從大灣區規劃到本次意見，國家眼中的深圳發生了什麼。
2.從未有過的高度
現代化國際化城市，創新創意之都，這是大灣區規劃對深圳的定位。本次意見中，深圳定位是"全球性標杆"，這個詞、這個期許、這個高度從未有過，即便是京滬也難以比肩這一稱謂！而且，讓深圳高光無限的創新創意，再次升級，第四個國家科學中心落地深圳；被科創板風頭蓋過的創業板，將成為中國的"納斯達克"，也要試行註冊制，而在人民幣國際化方面，與香港並駕齊驅。從這幾個定位講，它已超越國內所有城市。而且，意見中還明確，深圳是大灣區建設中的核心引擎功能。也就是說，深圳與香港是灣區內齊頭並進的"雙引擎"。
有人以為，深圳的定位要高於香港，其實並非這樣，特首已出來表態了。香港，它代表著國際窗口，一帶一路的"橋頭堡"。它的市場化、國際化，這是深圳無法匹敵的。香港金融、國際航運、商貿、高端知識服務以及生物醫療等非重工科研，這五大產業都是亞洲頂級；深圳，作為社會主義先行示範區，社會主義現代化強國城市範例，彰顯著中國特色社會主義的制度優勢。合作，講究的是平等和優勢互補，"雙引擎"的定位，就在於平等地發揮兩種制度、兩種模式的優勢，這才能將大灣區11個城市帶動起來，"一國兩制"才能豐富。
3.再無明顯"短板"
社會主義先行示範區、城市範例，到底長什麼樣？就是"五位一體"，打造成"模範生"，即高質量發展、法制城市、文明城市、民生幸福、可持續發展。這並不是口號式的空喊，而是在既有優勢的基礎上，補足發展短板，讓深圳成為一個沒有明顯"短板"的城市。單就經濟而言，深圳從南海小漁村到世界第二大經濟體的第三大都會，它的"奇蹟效應"，全世界看得見。
但是，深圳的短板，經常被二線城市拿來詬病甚至嘲笑。即便是我這個本地人，也有諸多不滿意，周圍朋友的牢騷一籮筐。老生常談的，就是偌大的一座城市，容不下學生的課桌。不久前，"全國最低的公辦普高升學率（45%）"、"100畝的產業用地慷慨批出，50畝的高中用地支支吾吾"，這兩則報道很受關注；醫療問題更嚴重，深圳只有16家三甲醫院，隔壁的廣州有62家，而且這16家也排不進全省的TOP10。看病去廣州，這是深圳人一路向西的意念之一。都說深圳年輕人生命不息，搖號不止，不僅買房買車要搖號，看病也要。
大家可能會想到，城市升了幾級，深圳"人才高地"之身段無人能及，還怕人才不來嗎？別太天真了，"之為人才，首先是人"，每個到深圳創業的人，除了看重這是一片"淘金"的熱土，子女和家庭要能接受良好的教育、醫療。大家都知道，北京、上海、廣州都有"戶籍附加值"，也就是，戶籍綁定的大量的、其他城市望塵莫及的教育、醫療等社會福利，許多優秀人才寧可承受較高的房價痛苦指數，也要獲取京滬兩地的戶籍。而深圳戶籍，無這樣的附加值。
如果，教育、醫療等公共服務"短板"補不上，"來了就是深圳人"，意見中提出的港澳居民享有"市民待遇"，打造人才高地等等，這些都會成為空中煙花。哪裡缺、就補哪裡。此次意見中，用大量的篇幅強調了深圳下階段將在教育、醫療上的種種舉措，比如中小學教育規模要擴大、一流大學、一流學科要擴建。
4.加速破解高房價困局
談公共服務，不能撇開高房價。3月份，一篇深圳前副市長張思平剖析深圳樓市的文章，流傳甚廣。文章指出，深圳已是全球"最難買得起樓"的城市，高房價造成絕大多數工薪階層買不起房，高租金拉高消費價格，降低中低收入的民生水平，降低深圳人才吸引力，惡化經商環境，製造業、物流業瀕臨空心化……。這些話，句句在理，句句扎心。平安銀行風控部的老總說，別看深圳高光無限，人人唱紅，開業的多，你知道製造業小老闆暗自傷神離開了多少嗎？全國最高的房價收入比（2019年上半年為36.1），最龜縮的居住條件（城中村佔住房供應的51%），精英化傾向（一般製造業逃離後，社會結構呈現兩級分化，即金融+IT的"金領"享受高房價帶來的溢價，而一般生活服務業的"藍領"，卻無法安居紮根。
過往，任何城市規劃的藍圖，在房產中介朋友圈裡，都會被置頂，併成為房價大漲的頭條推送。事後諸葛亮，難道他們說的沒道理嗎？此次意見發佈後，很多微信朋友問，大灣區規劃3月份出爐後，深圳樓市火了好一陣子！現在，深圳又突然收穫這麼多利好，可謂千寵萬愛於一身，城市身段上了兩個臺階，所謂的"房價之高"，是不是跳上更高是山頭後回望呢？
貌似非常有道理，但風物長宜放眼量，筆者認為，深圳河對岸的那位，是知名的國際金融中心，但高房價導致的"空心化"、社會問題，乃是當前困局的根源，也是發展的最大掣肘。殷鑑不遠，中國特色社會主義先行示範區、城市範例，示範的絕非是高房價，反而要在"破解高房價困局"上，給全國指出一條路。高房價不破，來深圳創業和闖蕩的人才，有錢就會買房子，龜縮起來。
回想2015年，股市成為風口上放飛的那頭豬，深圳的科創板變成"神創板"，科技園區的創業公司，一上市敲鐘，放下錘子就去後海買房，直接把這個區域的房價推至了"10+"，至今還飄在天上沒有下來。曾經的深圳科創四小龍中的大族激光、邁瑞醫療，地產項目幹得風生水起。試想，如果買房、炒地，躺著能賺輕鬆錢、快錢，誰還願意吭哧吭哧在實驗室裡加班熬夜敲鍵盤、編代碼、搞算法，和小白鼠玩遊戲呢？
5.空間突破的長效機制
所以，本次意見裡面再次明確要求深圳：建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，加快完善保障性住房與人才住房制度。關於樓市，意見裡只有這37個字的表述，但信息量及其豐富。人才住房是各地"搶人"時慣用的工具。來的人，到底看重的是創業環境，還是房子呢？國家層面，對人才住房並未有表態支持或反對。住建部的一位領導私下裡說，"一個定位（房住不炒）、兩個體系（市場+保障）"是國家的大原則，人才住房可作為地方探索，但不能與兩個體系混淆。言下之意是，你可以搞人才房，但不能充當保障房，後者的任務，那是剛性的。
認可人才住房，這是第一次。建設國家科學中心、大灣區核心引擎，打造創新發展示範區，甚至要吸引港澳才俊來深創業，並享受市民待遇等等。這麼多艱鉅的任務，首先要仰仗人才，住房制度上要突破（反正，此次意見再次強調了，涉及到相關法律，該調整的調整）。由此判斷，去年8月份深圳高調披露的"二次房改方案"，看來是得到首肯的，未來將進入加快"落地"的階段。深圳未來的住房供應，將從過去20年的"六四分"到"四六分"，即保障房及人才房供應，佔比將從過去的40%增至60%。保障及人才房主導，國內沒哪個城市能做到。
根據"二次房改方案"，從2018到2035年，深圳每年新增10萬套住房，其中7萬套是人才及保障房。不過，根據過去"十一五"、"十二五"住房規劃的經驗總結（筆者參與過這兩個規劃的制定），"沒地"是最大的制約。如果供不出地來，深圳會像香港一樣，走向"高房價無解"的境地。所以，就不奇怪了，為何近期深圳土地"放量"。不過，6月24日5宗地就稱為"史詩級"的供地，隔壁的城市都笑了。
可見，深圳真沒地了。怎麼辦？首先是擠水分，業內稱深圳的土地像吸水的海綿，擠一擠就有了。前兩天，我再次造訪了將閒置做到極致的南山區紅樹灣那宗地，10年前掛的牌子——"城市鉅作，細細研磨中"，到現在還未研磨出來，裡面雜草叢生，外面房價已是"10萬+"。近期，深圳發佈閒置土地處置專項行動方案，企業原因的，閒置滿一年一律收回。據悉，已認定閒置的就有564宗。不過，這些合計也只有17平方公里，根本撐不起深圳作為大灣區核心引擎的地位。怎麼辦？既然地位超然了，深莞惠一體化，就從開會，然後無然後了，變為圖紙和項目了。
6."大深圳"呼之欲出
毫無疑問，在深圳開發強度（建設用地總量/行政區域面積）已高達54%，居全國第一的情況下，既要新建很多學校、醫院，（為了提高城市知名度）還要新建很多體育文化設施，舉辦國際大型體育賽事和文化交流活動，還要建設國家科學中心等等。因此，侷促的空間倒逼，產業鏈中下游（包括物流、配件、加工等）整體要牽至外圍，當然也包括配套的部分住房。
因此，當深圳不僅僅是一個大城市，而躍升為一個都會區的核心和引擎，其住房市場的範圍、商品房供應的範圍，將隨著輻射範圍、產業鏈重構，而進一步延展至惠州、東莞和中山等周圍小跟班們。參考廣佛都市圈、大上海都市圈、環北京都市圈，每年1800萬平米的供需量，應該是大深圳這個都市圈合理的供求體量。目前，深莞惠三市加起來的新建商品房市場體量，差不多就是1800萬平米的規模，其中深圳只有可憐的350萬，外圍將再次活躍起來。
原創作者：李宇嘉
微信公眾號：李宇嘉地產筆記
1.變化之快，始料未及！
20世紀80年代，"時間就是金錢，效率就是生命"，這是香港的口號，香港也是世界上交通信號燈轉得最快的城市。現在，這個口號傳承到了深圳，深圳也將"快"演繹到極致，從30年前國貿3天一層樓的快，到現在華強北組裝手機、富士康的生產線，還是那樣快。外省人來深圳，無一例外地發現，深圳人"三快"：做事快、說話快、走路快。半年前，粵港澳大灣區規劃橫空出世，深圳、廣州、香港、澳門，一起成為灣區發展的核心引擎。誰是核心，大家一清二楚。但僅僅半年之後，本以為一切安好的局面，做出了"深圳速度"般的調整。
8月18日，這個風調雨順、日月吉祥的日子，國務院下發了《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》（下稱意見）。我看了很多國家層面的、關於某個城市的規劃文件，但從支持一個城市發展、提高城市定位的角度看，這個意見情深之切、用心之苦、期盼之濃，前所未有。毫不誇張，深圳迎來了自1980年建立特區之後，第二次加速騰飛的機會。為什麼這麼講？我們來看看，從大灣區規劃到本次意見，國家眼中的深圳發生了什麼。
2.從未有過的高度
現代化國際化城市，創新創意之都，這是大灣區規劃對深圳的定位。本次意見中，深圳定位是"全球性標杆"，這個詞、這個期許、這個高度從未有過，即便是京滬也難以比肩這一稱謂！而且，讓深圳高光無限的創新創意，再次升級，第四個國家科學中心落地深圳；被科創板風頭蓋過的創業板，將成為中國的"納斯達克"，也要試行註冊制，而在人民幣國際化方面，與香港並駕齊驅。從這幾個定位講，它已超越國內所有城市。而且，意見中還明確，深圳是大灣區建設中的核心引擎功能。也就是說，深圳與香港是灣區內齊頭並進的"雙引擎"。
有人以為，深圳的定位要高於香港，其實並非這樣，特首已出來表態了。香港，它代表著國際窗口，一帶一路的"橋頭堡"。它的市場化、國際化，這是深圳無法匹敵的。香港金融、國際航運、商貿、高端知識服務以及生物醫療等非重工科研，這五大產業都是亞洲頂級；深圳，作為社會主義先行示範區，社會主義現代化強國城市範例，彰顯著中國特色社會主義的制度優勢。合作，講究的是平等和優勢互補，"雙引擎"的定位，就在於平等地發揮兩種制度、兩種模式的優勢，這才能將大灣區11個城市帶動起來，"一國兩制"才能豐富。
3.再無明顯"短板"
社會主義先行示範區、城市範例，到底長什麼樣？就是"五位一體"，打造成"模範生"，即高質量發展、法制城市、文明城市、民生幸福、可持續發展。這並不是口號式的空喊，而是在既有優勢的基礎上，補足發展短板，讓深圳成為一個沒有明顯"短板"的城市。單就經濟而言，深圳從南海小漁村到世界第二大經濟體的第三大都會，它的"奇蹟效應"，全世界看得見。
但是，深圳的短板，經常被二線城市拿來詬病甚至嘲笑。即便是我這個本地人，也有諸多不滿意，周圍朋友的牢騷一籮筐。老生常談的，就是偌大的一座城市，容不下學生的課桌。不久前，"全國最低的公辦普高升學率（45%）"、"100畝的產業用地慷慨批出，50畝的高中用地支支吾吾"，這兩則報道很受關注；醫療問題更嚴重，深圳只有16家三甲醫院，隔壁的廣州有62家，而且這16家也排不進全省的TOP10。看病去廣州，這是深圳人一路向西的意念之一。都說深圳年輕人生命不息，搖號不止，不僅買房買車要搖號，看病也要。
大家可能會想到，城市升了幾級，深圳"人才高地"之身段無人能及，還怕人才不來嗎？別太天真了，"之為人才，首先是人"，每個到深圳創業的人，除了看重這是一片"淘金"的熱土，子女和家庭要能接受良好的教育、醫療。大家都知道，北京、上海、廣州都有"戶籍附加值"，也就是，戶籍綁定的大量的、其他城市望塵莫及的教育、醫療等社會福利，許多優秀人才寧可承受較高的房價痛苦指數，也要獲取京滬兩地的戶籍。而深圳戶籍，無這樣的附加值。
如果，教育、醫療等公共服務"短板"補不上，"來了就是深圳人"，意見中提出的港澳居民享有"市民待遇"，打造人才高地等等，這些都會成為空中煙花。哪裡缺、就補哪裡。此次意見中，用大量的篇幅強調了深圳下階段將在教育、醫療上的種種舉措，比如中小學教育規模要擴大、一流大學、一流學科要擴建。
4.加速破解高房價困局
談公共服務，不能撇開高房價。3月份，一篇深圳前副市長張思平剖析深圳樓市的文章，流傳甚廣。文章指出，深圳已是全球"最難買得起樓"的城市，高房價造成絕大多數工薪階層買不起房，高租金拉高消費價格，降低中低收入的民生水平，降低深圳人才吸引力，惡化經商環境，製造業、物流業瀕臨空心化……。這些話，句句在理，句句扎心。平安銀行風控部的老總說，別看深圳高光無限，人人唱紅，開業的多，你知道製造業小老闆暗自傷神離開了多少嗎？全國最高的房價收入比（2019年上半年為36.1），最龜縮的居住條件（城中村佔住房供應的51%），精英化傾向（一般製造業逃離後，社會結構呈現兩級分化，即金融+IT的"金領"享受高房價帶來的溢價，而一般生活服務業的"藍領"，卻無法安居紮根。
過往，任何城市規劃的藍圖，在房產中介朋友圈裡，都會被置頂，併成為房價大漲的頭條推送。事後諸葛亮，難道他們說的沒道理嗎？此次意見發佈後，很多微信朋友問，大灣區規劃3月份出爐後，深圳樓市火了好一陣子！現在，深圳又突然收穫這麼多利好，可謂千寵萬愛於一身，城市身段上了兩個臺階，所謂的"房價之高"，是不是跳上更高是山頭後回望呢？
貌似非常有道理，但風物長宜放眼量，筆者認為，深圳河對岸的那位，是知名的國際金融中心，但高房價導致的"空心化"、社會問題，乃是當前困局的根源，也是發展的最大掣肘。殷鑑不遠，中國特色社會主義先行示範區、城市範例，示範的絕非是高房價，反而要在"破解高房價困局"上，給全國指出一條路。高房價不破，來深圳創業和闖蕩的人才，有錢就會買房子，龜縮起來。
回想2015年，股市成為風口上放飛的那頭豬，深圳的科創板變成"神創板"，科技園區的創業公司，一上市敲鐘，放下錘子就去後海買房，直接把這個區域的房價推至了"10+"，至今還飄在天上沒有下來。曾經的深圳科創四小龍中的大族激光、邁瑞醫療，地產項目幹得風生水起。試想，如果買房、炒地，躺著能賺輕鬆錢、快錢，誰還願意吭哧吭哧在實驗室裡加班熬夜敲鍵盤、編代碼、搞算法，和小白鼠玩遊戲呢？
5.空間突破的長效機制
所以，本次意見裡面再次明確要求深圳：建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，加快完善保障性住房與人才住房制度。關於樓市，意見裡只有這37個字的表述，但信息量及其豐富。人才住房是各地"搶人"時慣用的工具。來的人，到底看重的是創業環境，還是房子呢？國家層面，對人才住房並未有表態支持或反對。住建部的一位領導私下裡說，"一個定位（房住不炒）、兩個體系（市場+保障）"是國家的大原則，人才住房可作為地方探索，但不能與兩個體系混淆。言下之意是，你可以搞人才房，但不能充當保障房，後者的任務，那是剛性的。
認可人才住房，這是第一次。建設國家科學中心、大灣區核心引擎，打造創新發展示範區，甚至要吸引港澳才俊來深創業，並享受市民待遇等等。這麼多艱鉅的任務，首先要仰仗人才，住房制度上要突破（反正，此次意見再次強調了，涉及到相關法律，該調整的調整）。由此判斷，去年8月份深圳高調披露的"二次房改方案"，看來是得到首肯的，未來將進入加快"落地"的階段。深圳未來的住房供應，將從過去20年的"六四分"到"四六分"，即保障房及人才房供應，佔比將從過去的40%增至60%。保障及人才房主導，國內沒哪個城市能做到。
根據"二次房改方案"，從2018到2035年，深圳每年新增10萬套住房，其中7萬套是人才及保障房。不過，根據過去"十一五"、"十二五"住房規劃的經驗總結（筆者參與過這兩個規劃的制定），"沒地"是最大的制約。如果供不出地來，深圳會像香港一樣，走向"高房價無解"的境地。所以，就不奇怪了，為何近期深圳土地"放量"。不過，6月24日5宗地就稱為"史詩級"的供地，隔壁的城市都笑了。
可見，深圳真沒地了。怎麼辦？首先是擠水分，業內稱深圳的土地像吸水的海綿，擠一擠就有了。前兩天，我再次造訪了將閒置做到極致的南山區紅樹灣那宗地，10年前掛的牌子——"城市鉅作，細細研磨中"，到現在還未研磨出來，裡面雜草叢生，外面房價已是"10萬+"。近期，深圳發佈閒置土地處置專項行動方案，企業原因的，閒置滿一年一律收回。據悉，已認定閒置的就有564宗。不過，這些合計也只有17平方公里，根本撐不起深圳作為大灣區核心引擎的地位。怎麼辦？既然地位超然了，深莞惠一體化，就從開會，然後無然後了，變為圖紙和項目了。
6."大深圳"呼之欲出
毫無疑問，在深圳開發強度（建設用地總量/行政區域面積）已高達54%，居全國第一的情況下，既要新建很多學校、醫院，（為了提高城市知名度）還要新建很多體育文化設施，舉辦國際大型體育賽事和文化交流活動，還要建設國家科學中心等等。因此，侷促的空間倒逼，產業鏈中下游（包括物流、配件、加工等）整體要牽至外圍，當然也包括配套的部分住房。
因此，當深圳不僅僅是一個大城市，而躍升為一個都會區的核心和引擎，其住房市場的範圍、商品房供應的範圍，將隨著輻射範圍、產業鏈重構，而進一步延展至惠州、東莞和中山等周圍小跟班們。參考廣佛都市圈、大上海都市圈、環北京都市圈，每年1800萬平米的供需量，應該是大深圳這個都市圈合理的供求體量。目前，深莞惠三市加起來的新建商品房市場體量，差不多就是1800萬平米的規模，其中深圳只有可憐的350萬，外圍將再次活躍起來。
7.樓市迴歸實體經濟
過去，深圳最大的核心競爭力就是包容，而包容的載體就是城中村。"來了就是深圳人"，這句溫馨的口號掀起了一波又一波的"孔雀東南飛"，二線關的通行證和鐵絲網也擋不住。過去幾年，深圳每年流入人口（40多萬）全國第一，超過50%的是學歷人才，而不是80年代的外來妹。未來，包容進一步升級，"補短板"以後，對包括內地和港澳人才吸引力的抬升。同時，越先進的產業，配套的服務就越多，比如家政、保安、配送等，這也將吸引大量生產生活服務業人員流入大深圳這個區域。對於深圳這個當前人口2000萬、存量商品房200萬套（京滬的1/4，廣州的1/3）的城市來說，壓力可想而知。不過，能力越大，責任越大。
對此，深圳準備好了。首先，解決深圳1600萬非戶籍人口、總量高達531萬套的城中村小產權房，政府決定"不拆了"。未來，它將是深圳最大的歷史遺產，也將是充滿活力與文化，併成為外來人口融入深圳的寶貴的低成本空間，類似馬化騰（當年在城中村創業）等千萬創業人才一樣，回憶俱往矣，但美好而崢嶸的歲月。不久前，萬科退出"萬村計劃"，根源就在於，它抬高了租金，外來人口"傷不起"，多數人不同意；其次，新建住房，70%是保障房及人才房，最低售價和租金為商品房價的50%和30%，這是內地哪個城市都割不起肉的奢侈。新建商品住房，儘管還有40%的體量，但限地價、競配建（保障房、人才住房）常態化，地價對房價的拉動，將成為歷史。6月份，深圳5宗地配建了30%的人才住房，樓市開始迴歸實體經濟了。未來，你超高價買新房，或許在給深圳的科技創新做貢獻。
8.最後說說樓市的機會
人口紅利、投資驅動、資金加持等，這些促成我國房價上漲的動力全面弱化，房價告別"單邊上漲"。未來，投資樓市就是投資城市。我們看看全球灣區核心城市，東日本不動產流通機構近期發佈報告稱，今年7月份首都圈二手公寓成交單價為53.51萬日元（約3.5萬人民幣），同比增加2.6%，連續6個月上漲，而日本其他區域房價則喋喋不休，有的縣市則免費送房、送裝修金；據美國地產網站Zillow統計，舊金山灣區灣房屋總價中位數已經自2012年4月以來實現連續83個月同比上漲，去年5月和6月創下歷史新高，達到87.5萬美元。
要看深圳未來的樓市走向，可以參考這些城市。不過，這些城市的房價，儘管部分區域，比如東京銀座、六本木，紐約中央公園、長島等，富人云集、房價非常高、漲幅也很高，但拉長時間軸來看整體，他們不像深圳一樣，在短短10年內就翻了10倍。這些城市走的是"人口、產業、規劃、地產"協同發展的路徑，房價漲幅相對緩和，長期走勢略高於通脹率。
參考來看深圳，有所不同。當人才、人口大規模湧向大深圳，"二次人口紅利"為深圳盡享，當教育醫療的短板補上，當城市越來越知名了，當深圳的中產階層將壯大，揮別了"金領"與"藍領"兩級分化的社會畸形結構，塔基厚實了，塔身粗壯了，住房需求躍上了數個臺階。同時，產業升級助推空間的單位產值上升，每塊地更值錢了。未來，深圳房價上漲的壓力更大了，除了住房制度革新、調控政策強化，房產稅或許將首先在這一區域落地。因為，不管是壓縮房產獲利空間，還是打造公共服務導向型的政府，給地方開闢財源，房產稅或將率在深圳落地。
未來，深圳房價上漲，反映人口和收入的因素，通脹和資金面因素，但由於住房制度全面迴歸保障、向人才傾斜。加上，房產稅、所得稅、遺產稅等壓制，深圳的整體房價更反映實體經濟的紅利，中心區將類似於東京的六本木、銀座，紐約的長島、中央公園，倫敦的海德公園等。整體看，大深圳的這種投資紅利，將慢慢與股票、債券、資產證券化等類同，迴歸一般資產序列，而中心區物業稀缺化，將誕生財富與區位價值、文化價值兼具的豪宅。當下，投資深圳正當其時，但不動產也好、股票也好、實體也好，要抱著與城市一起成長（而不是急功近利），分享長期紅利（而不是投機心態的短期攫取）。當然，對於樓市而言，不排除獲得房產稅後的超平均收益，類似於股市大白馬，但案例甚少，考驗智力，努力去淘寶吧！