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深圳城市更新模式
眾所周知，由於土地資源稀缺，深圳的土地供應主要依賴存量土地供應，而城市更新已成為挖掘存量土地資源的利器。自2009年起，城市更新在調整土地市場格局、提高土地資源供應方面發揮著越來重要的作用。
2009至2019年，深圳城市更新779項計劃，釋放土地60.7平方公里，可見城市更新成為深圳“加快國土空間提質增效，實現高質量可持續發展”的重要路徑。
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深圳城市更新模式
眾所周知，由於土地資源稀缺，深圳的土地供應主要依賴存量土地供應，而城市更新已成為挖掘存量土地資源的利器。自2009年起，城市更新在調整土地市場格局、提高土地資源供應方面發揮著越來重要的作用。
2009至2019年，深圳城市更新779項計劃，釋放土地60.7平方公里，可見城市更新成為深圳“加快國土空間提質增效，實現高質量可持續發展”的重要路徑。
在深圳，城市更新的模式主要為拆除重建類、綜合整治類。這兩類模式的主要特點是：拆除重建類在政策層面嚴格按照城市更新單元規劃；綜合整治類則在不改變建築主體結構和使用功能的前提下，對建築環境、功能等進行改善。以拆除重建類為例，從更新項目的意願徵集開始，到回遷安置完畢，其基本流程超過10步。
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深圳城市更新模式
眾所周知，由於土地資源稀缺，深圳的土地供應主要依賴存量土地供應，而城市更新已成為挖掘存量土地資源的利器。自2009年起，城市更新在調整土地市場格局、提高土地資源供應方面發揮著越來重要的作用。
2009至2019年，深圳城市更新779項計劃，釋放土地60.7平方公里，可見城市更新成為深圳“加快國土空間提質增效，實現高質量可持續發展”的重要路徑。
在深圳，城市更新的模式主要為拆除重建類、綜合整治類。這兩類模式的主要特點是：拆除重建類在政策層面嚴格按照城市更新單元規劃；綜合整治類則在不改變建築主體結構和使用功能的前提下，對建築環境、功能等進行改善。以拆除重建類為例，從更新項目的意願徵集開始，到回遷安置完畢，其基本流程超過10步。
©深圳城市更新拆除重建類一般流程
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三大板塊
目前，深圳市城市更新的三大板塊是城中村，舊工業區，舊城區（含舊商業區和舊住宅區）。不同板塊的操作要求如下：
城中村
對原特區內建築質量較好、年代較新，以綜合整治為主；對原特區外副中心、組團中心以及軌道站點500米範圍內，以拆除重建為主；
舊工業區
對城市中心、副中心、組團中心以及軌道站點500米範圍內以拆除重建為主，其餘鼓勵複合式更新；
舊城區
對各級中心及軌道站點周邊、建築年限較久、基礎設施落後的，在政府組織下適當進行拆除重建類更新，質量較好的舊住宅區以綜合整治為主。
綜合整治通常是在功能改變的基礎上，同時對建築、園區、廠區外觀、環境、消防、綠化等進行改善，以提升城市功能。
例如天安雲谷，操作主體天安具有非常強的產業運營的能力，通過城市更新為華為及其上下游企業提供了大量新增的產業空間，是非常有代表性的項目。
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深圳城市更新模式
眾所周知，由於土地資源稀缺，深圳的土地供應主要依賴存量土地供應，而城市更新已成為挖掘存量土地資源的利器。自2009年起，城市更新在調整土地市場格局、提高土地資源供應方面發揮著越來重要的作用。
2009至2019年，深圳城市更新779項計劃，釋放土地60.7平方公里，可見城市更新成為深圳“加快國土空間提質增效，實現高質量可持續發展”的重要路徑。
在深圳，城市更新的模式主要為拆除重建類、綜合整治類。這兩類模式的主要特點是：拆除重建類在政策層面嚴格按照城市更新單元規劃；綜合整治類則在不改變建築主體結構和使用功能的前提下，對建築環境、功能等進行改善。以拆除重建類為例，從更新項目的意願徵集開始，到回遷安置完畢，其基本流程超過10步。
©深圳城市更新拆除重建類一般流程
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三大板塊
目前，深圳市城市更新的三大板塊是城中村，舊工業區，舊城區（含舊商業區和舊住宅區）。不同板塊的操作要求如下：
城中村
對原特區內建築質量較好、年代較新，以綜合整治為主；對原特區外副中心、組團中心以及軌道站點500米範圍內，以拆除重建為主；
舊工業區
對城市中心、副中心、組團中心以及軌道站點500米範圍內以拆除重建為主，其餘鼓勵複合式更新；
舊城區
對各級中心及軌道站點周邊、建築年限較久、基礎設施落後的，在政府組織下適當進行拆除重建類更新，質量較好的舊住宅區以綜合整治為主。
綜合整治通常是在功能改變的基礎上，同時對建築、園區、廠區外觀、環境、消防、綠化等進行改善，以提升城市功能。
例如天安雲谷，操作主體天安具有非常強的產業運營的能力，通過城市更新為華為及其上下游企業提供了大量新增的產業空間，是非常有代表性的項目。
©天安雲谷已建成的產業區
例如對金威啤酒廠的改造。原有的發酵罐、水塔、工廠的設施進行了適當的保留作為博物館、文化展覽性的設施。
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深圳城市更新模式
眾所周知，由於土地資源稀缺，深圳的土地供應主要依賴存量土地供應，而城市更新已成為挖掘存量土地資源的利器。自2009年起，城市更新在調整土地市場格局、提高土地資源供應方面發揮著越來重要的作用。
2009至2019年，深圳城市更新779項計劃，釋放土地60.7平方公里，可見城市更新成為深圳“加快國土空間提質增效，實現高質量可持續發展”的重要路徑。
在深圳，城市更新的模式主要為拆除重建類、綜合整治類。這兩類模式的主要特點是：拆除重建類在政策層面嚴格按照城市更新單元規劃；綜合整治類則在不改變建築主體結構和使用功能的前提下，對建築環境、功能等進行改善。以拆除重建類為例，從更新項目的意願徵集開始，到回遷安置完畢，其基本流程超過10步。
©深圳城市更新拆除重建類一般流程
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三大板塊
目前，深圳市城市更新的三大板塊是城中村，舊工業區，舊城區（含舊商業區和舊住宅區）。不同板塊的操作要求如下：
城中村
對原特區內建築質量較好、年代較新，以綜合整治為主；對原特區外副中心、組團中心以及軌道站點500米範圍內，以拆除重建為主；
舊工業區
對城市中心、副中心、組團中心以及軌道站點500米範圍內以拆除重建為主，其餘鼓勵複合式更新；
舊城區
對各級中心及軌道站點周邊、建築年限較久、基礎設施落後的，在政府組織下適當進行拆除重建類更新，質量較好的舊住宅區以綜合整治為主。
綜合整治通常是在功能改變的基礎上，同時對建築、園區、廠區外觀、環境、消防、綠化等進行改善，以提升城市功能。
例如天安雲谷，操作主體天安具有非常強的產業運營的能力，通過城市更新為華為及其上下游企業提供了大量新增的產業空間，是非常有代表性的項目。
©天安雲谷已建成的產業區
例如對金威啤酒廠的改造。原有的發酵罐、水塔、工廠的設施進行了適當的保留作為博物館、文化展覽性的設施。
©金威啤酒廠城市更新規劃效果圖
近期政府也在逐步加大對城市更新的管控，包括制定《城市更新十三五規劃》來控制更新的規模和範圍，劃定工業區塊線避免產業空心化，提高舊住宅區的改造門檻，加強棚戶區改造和土地整備等。
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四個發展歷程
第一階段：20世紀80年代開始進入改造起步階段，主要開展舊城、舊村改造。1980年深圳成立經濟特區，現代化進程加速。在此階段啟動了原羅湖舊城區改造以改善舊城風貌。在城市快速擴張過程中產生的城中村常伴有建築違建、居住空間分異、社會安全和公平等問題，因此深圳展開以拆除重建為主的舊村改造工作，泥崗村、赤尾村、上步舊村、漁民村、蔡屋圍等村落被改造。
第二階段：2004-2009年，城市更新快速發展，改造對象和方式逐漸豐富。2004年深圳召開“全市城中村改造暨違法建築清查工作動員大會”，印發《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，制定05-09年改造計劃200項，深圳城市更新快速發展。該階段，明確了改造對象包括城中村、舊城和舊工業三種類型，形成了全面改造（拆除重建）和綜合整治兩種改造方式，同時成立城中村改造工作辦公室專職改造工作。
第三階段：2010-2017年，城市更新全面推進，進入常態化、制度化階段。2009年末深圳施行《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱辦法），2012年頒佈《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱細則），並從“法規—政策—技術標準—操作”四個層面不斷完善和細化要求，全面推進更新工作制度化和常態化發展。該階段通過政府引導、市政運作，允許自行改造等方式，盤活了大量存量用地，然而，快速推進的城市更新也出現了一系列問題。
第四階段：2018年至今，城市更新的反思階段。根據相關數據評估，深圳城市更新規劃建築規模約為12億平方米，在現狀9億平方米的基礎上增加了1/3。市場運作為主的高強度開發，導致了公共資源配置不均、城市風貌同質化、地價飛漲、社會不公等問題，由此，城市更新進入反思階段。2018年發佈《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（徵求意見稿），將各區一定比例的城中村由拆除重建範圍劃入綜合整治範圍，在部分核心行政區內，調整比例高達75%，調整城中村改造由拆除重建向有機更新轉變。
深圳城市更新政策時間線
2004
10月
《深圳城中村(舊村)改造暫行規定》
2008
4月
《關於推進深圳市工業區升級改造試點項目的意見》
2009
9月
市城改辦更名為深圳市城市更新辦公室
10月
《深圳市城市更新辦法》出臺
2010
1月
市規劃國土委發佈《城市更新單元規劃審批操作規則》
6月
市規劃國土委發佈《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》
2012
1月
市政府正式發佈《深圳市城市更新辦法實施細則》
8月
市政府辦公廳出臺第一版《關於加強和改進城市更新實施的暫行措施》
2013
4月
國土資源部印發《開展城鎮低效用地再開發試點指導意見》
2014
5月
市政府辦公廳印發第二版《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》
市規劃國土委審議通過我市第一批舊工業區綜合整治試點項目
9月
深圳市城市更新辦公室更名為深圳市城市更新局，副局級建制
2015
8月
市政府發佈《關於在羅湖區開展城市更新工作改革試點的決定》
9月
市規劃國土委制定出臺《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作指引》
2016
6月
深圳市城市更新局正式掛牌成立
11月
《深圳市城市更新“十三五”規劃》正式發佈
12月
深圳市城市更新辦法（首次修訂）
2017
1月
《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》
2018
9月
市規劃國土委發佈《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定》
12月
市規劃國土委發佈《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規定》
2019
2月
市規劃和自然資源局發佈《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》
深圳市城市更新和土地整備局正式掛牌成立
3月
市規劃和自然資源局印發實施《深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規定》
市規劃和自然資源局印發《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》
6月
市規劃和自然資源局印發《關於推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》
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