作者|楊小米 編輯|苗苗

來源：遇見小mi(ID: yujianxiaomi2015)

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之前，我寫了一篇買房談判的文章，很多小夥伴留言，讓我寫一篇如何選房子的。與專業的房產投資人相比，我就是小白。但這短短的2個月，我學習到很多挑房子的經驗，希望對大家有幫助。

我在上海買房，就以我瞭解到上海的情況為例。

在買房之前，首先想明白一件事情，為什麼要買房？

2016年6月1號，我和劉先生結婚，買房很大一個原因是婚房自住。結婚後，就想著改善居住條件，按照自己的想法佈置自己的家。

第一，自住和投資的比例中，自住佔70%，投資佔30%。

第二，劉先生是上海集體戶口，要想轉成個人戶口，有一個硬性要求，就是有自己買的房子。當然，更多是考慮到將來小孩的戶口、上學等問題。

第三，我們現在每個月的房租是5000塊錢，一年6萬，而且房租每年還在上漲。如果我們買房還貸，扣除公積金還款的部分，也就每月還款8000元左右，這兩項支出基本持平。

最重要的一點，還是考慮到上海這樣的一線城市，房價下跌的可能性不大，既然遲早要買，不如早買。

02

作為婚房，還有一個很重要的因素需要考慮。婚前財產，還是婚後財產？

婚姻法已經修改了，這個就不多解釋了。一般都是男方買房，女方一起還貸款。作為女性，就要提醒一下，需要注意。

最好領完結婚證後再買房，房產證上寫上你的名字。

在此之前，我對買房這件事情，從來沒有考慮過，一是我沒有購房資格，二是沒有結婚。

這件事情劉先生也很清楚，不結婚我是不可能買房的，不是不信任他，而是做任何事情還是要穩妥一些比較好。

這裡寫一個挺悲劇的案例：我一同學，為了表示對女朋友的愛，結婚前買房，只寫了女方一個人的名字，然後呢，女方不和他結婚了，房子也沒有要回來。

當然，他不缺一套房子，小城市的房子，當時買的時候，就付了10多萬首付。但這種事對人的打擊非常大。

大家都是成年人了，除了買房需求，關於財產問題，一定要想明白。

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學區還是非學區房？

身邊有個朋友，為了讓孩子能上徐彙區的重點幼兒園、小學，她買了一個20多平米的小房子，然後在學校附近租了一個大房子。

我也曾執著於學區房，想要效仿她，但後來打消了這個念頭。這要源於我的兩個前同事，孩子都上的徐彙區重點小學，因為她倆都是上海人，屬於徐彙區。但是孩子的成績都是班級倒數，因為學習任務很重，孩子跟不上學校的教學進度，業餘時間需要家長陪著上各種補習班。

通過了解，我發現是她們的教育方式出了問題：一個完全不管不問，把孩子完全交給老人，一個就是太強勢，孩子一點自主權利都沒有。

我知道學校對孩子很重要，但是為了一個學區，傾家蕩產，真的不值得。

對於學區房，我和劉先生也不會太過於執著，以後有條件的話可以置換，沒有條件選擇一箇中等學校的小區就可以。父母對孩子最好的教育，不是提供多麼優越的生活環境，而是給孩子做一個好榜樣。

為什麼關於需求，我寫了這麼多？因為不同的需求，選房思路完全不同，投資房、自住房、學區房等不同的需求，自然要選擇對應的策略。

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購房預算那些事。

上海的新樓盤大多比較偏遠，我去看了兩套，直接放棄。我和大家說說這個經歷，新樓盤還沒有通地鐵，我打了一個優步去的，到了之後，師傅問還用等你嗎？我說不用。

結果，看完房子，還是他來接我的。

他開玩笑：“我怕你們打不到車，就沒有走遠。”這次，不堵車的情況下，來回2個多小時，花費200多元。所以，對於上班族來講，交通因素非常重要，一定考慮到。

既然考慮二手房，需要的費用分為幾個方面。

首付：一般是房價的30%。

中介費：一般是房價的2個點，悟空是1個點，但實體店比較少。鏈家、中原、太平洋都是2個點，我不少朋友都是2個點買的，也有1個點拿下的，我是1.3個點。

稅費：這個一定要問清楚，我們買的房子，滿五唯一，只用交1個點契稅。滿五不唯一，還要在此基礎上，交一個點個稅。不滿二，還要交增值稅。

除了這些，還要考慮一個因素房子需要不要做低，比如我們的房子處於外環和中環之間，房價超過310萬，就要交很高的增值稅，我們合同價寫的是309萬，其餘要籤補充協議，以其他形式付給房東。

我們房東買的外環外的房子400多萬，超過230萬的門檻，就要交很高的稅，他是付了200多萬現金。

這方面的知識，到時可以詳細問中介，知道了可以避免很多問題。但有的房子需要做低太多，這時一定要要謹慎，房產如果評估不過，也會出現很多問題。

關於首付籌款、公積金貸款、商貸，我們房子走完流程之後，我再分享給大家。

根據手裡可以籌到的錢，我們的預算是280萬的房子，在看房的兩個月裡，經過一系列的學習，最後我們的預算提高了30萬左右。

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做完了以上兩件事情，需求分析和預算，接下來就要開始選房子了。

在工作中，我們要啟動一個項目，前期1-2個月都是做調研和市場分析。對於一個家庭，購買這樣的大事，值得當成一個項目去做。

我和劉先生就是這麼做的，前期只做調研，收集信息，不做判斷。這個時候，需要準備兩樣東西，一個新的電話號碼和一個本子。

為什麼要買一個新的電話號碼？我們家的小號，自從給一箇中介留電話後，目前一天可以接20多個電話。

為什麼還要準備專門的本子？把你買房的所有情況都記錄下來，看的每一套房子都要記下來。

關於房源信息，鏈家網的房源非常真實且齊全，大家可以作為參考。

買房第一步，初步篩選就是板塊。

選板塊的標準，主要是根據預算和交通考慮的，我們大概選了四個板塊，其中三個板塊，離劉先生公司非常近，我去市區也特別方便，都是30-50分鐘的車程，不超過1個小時。

有一個板塊在浦江鎮，外環外了，上海8號線地鐵站（江月路）通到這裡。這塊房子，是2006年世博會的動遷房，房子質量不錯，小區綠化也很好。

尤其價位算是合理，房型非常正，南北通透。我們在這裡，大概看了有50套房子，差一點就在這裡買了，最終還是放棄了。（後面講）

選好板塊，就要打電話了，最好選取3-4家中介，來判斷房源的真實性和調研價格，二手房市場價格雖然透明，但還是有很多浮動的空間。

06

在看房的時候，一定要和中介強調，嚴格按照你的需求和預算找房。要不然你280萬預算，他會帶你看350萬的房子，如果自己非常喜歡，卻沒有那麼多預算，那就非常痛苦了。

在看房的路上，就要開始做功課了，看看周圍的環境，進入小區後的第一感覺……

我和劉先生，看了差不多有150套房子，其中，也有很多不靠譜的房子，和最初的需求也有變動。

在這個過程中，劉先生最喜歡的就是70多平米的，兩室兩廳、南北通透的房子，最終我們買的也是這樣的。這一方面，沒有太好的辦法，就是要有規劃地多看一些。

如何選房？

選房主要考慮三方面，板塊、小區、戶型。

你可以給你看的房子板塊打分，除非是學區房，一般小於60分就不必考慮了，75分以上是比較好的。這些因素看著有點複雜，我分享一下我的經驗，我們現在選的板塊，政府有一個比較大的項目已經開始興建了。

最初，我們還考慮過劉先生公司附近的一個板塊，這個地方2017年通地鐵，比較有投資價值。一般通了地鐵後，房價就跟著漲上來了。

交通，是我們最看重的。

劉先生坐班車到公司40分鐘，自己開車也就20多分鐘。小區門口200米是地鐵，我平常活躍的區域，30分鐘基本都搞定。這樣房子即使不住，也很容易出租。

雖然不是學區，但步行5分鐘左右是幼兒園和小學。小區的常住人口，以年輕人居多。

小區周圍公共設施很齊全，有大型購物中心，關於這一點，我是這麼判斷的，看熱風、星巴克、西貝、優衣庫有沒有入駐，基本上這四家入駐的商場，基本能滿足我們的日常需求。綠化方面，我們家附近有公園。

我選的板塊，得分85分，是很好的板塊。

下面再說一說，我放棄的2個板塊。浦江鎮，公共設施不是很齊全，交通也沒那麼方便，畢竟是外環了，浦星公路非常堵，而且晚上，沒有路燈，小區的老年人太多。劉先生公司附近的板塊，我也在周圍看了一遍，不是很滿意，加上之前，有垃圾場在，論壇上很多人說夏雨天會有味道，這兩年好一些了，但我心裡還是不太能接受。

另一個板塊，為什麼沒選？我們接著往下說。

這個小區，我們選的也就70分，小區不是高檔小區，人車是不分流的，就是上海很普通的適合居住的地方，動遷房。這個小區，周圍全是高檔小區，為什麼我還選這裡呢？

不得不承認一個事實，我們太窮了，周圍的房子，沒有低於500萬的，讓我去哭一會。

房子：下面到房子本身了，那什麼樣的戶型才是好戶型呢？

好戶型的選擇標準是佈局合理、動靜分區明晰、私密性好。

一個房子構成的五個要素，客廳、臥室、衛生間、廚房和餐廳。這幾個因素，我們選取的標準，主臥和次臥最好南北向，保持私密性，衛生間離主臥近一些。還有，就是南北通透，採光好。

房子，一樓和頂樓我們是堅決不考慮的，上海的一樓太潮溼，頂樓容易漏水，夏天也特別熱。我在看房子的過程中，有不少一樓和頂樓裝修的特別好，但還是不好賣，而三四樓的房子，很快就被搶走了，剩下的都是一樓和頂樓。電梯房，一定要中層偏上，要不然採光不好。

噪音，有些房子靠馬路，特別吵。我現在租的房子，就在馬路旁邊，從早到晚都很吵，只要我在家都不開窗。

看房的過程中，我們看到很多60多平米的房子，佈局不合理，客廳非常小，白天也必須開燈，沒有窗戶，感覺特別壓抑。

這類房子，很多賣了都是為了置換，我說一說我見過的2對年輕人。

其中一對是劉先生的同事（不是同一部門），3樓，64平，房子賣300萬，首付要求5成，因為急著置換。兩個臥室，相對較大，但是東西朝向，東西朝向的房子採光不是很好。

生了小孩，父母來照看小孩，一家人4個大人聚在客廳時，空間就顯得很小了。而且，需要坐2站公交才到地鐵。即便這個房子是精裝修，我還是果斷放棄了。

如果不買現在的房子，我可能買另一套，67平米，標價325萬，滿二，也是有了孩子需要置換。在這個過程中，我判斷了一下，有了小孩後，兩室兩廳可以住，但真的有點擁擠。廳太小的話，孩子連活動的區域都沒有了。

不過，也不能僅看房間面積，我遇到過58平米的兩室兩廳，房屋佈局特別好，利用率也非常高，但是一梯四戶我接受不了。加上，均價太高，性價比不高。地段是很好的，有些朋友就會考慮這樣的房子。

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我們也不知道未來房價如何？個人事業發展如何？如果過幾年，我們事業發展不錯，我大概會買商品學區房，目前只能利用有限條件選擇性價比最高的房子了。

最好的調研在現場，想明白需求和預算，我建議你還是多看幾個板塊，實地去考察。我們每次看完房子，就會記錄下來，並且總結，哪怕最初看上的房子被賣掉也沒有關係。

在上海，看100套房子是最基本的。這個數量看似多，有時候一天看10幾套，也花費不了太多時間。看房的過程中，要多和中介聊天，問一問房東為什麼賣房子等問題？

還有，選靠譜的中介，一箇中介能力如何，是否靠譜？作為成年人，在上海考慮買房這件事情的話，一般都在社會上工作了幾年，一個人專業不專業，還是能夠判斷的。好的中介會事半功倍。每個區域，我看房，都是找每家店業績前三的中介。

雖然，我選擇成交的中介不太專業，但人特別積極、勤奮，而且他的店長非常靠譜，一直跟進所有流程。

以上是我選房子的一些經驗，主要是根據自己需求和預算，去挑選，第一次買房，還是小白，總結難免片面，希望能給大家一些借鑑意義。

楊小米：自媒體【遇見小mi】創始人，《行動變現》一書作者，心理學科班出身，定居在上海的山東人，3年從普通職員到市場總監，並創業，分享職場經驗和成長故事。