國人悄然“爆買”日本房地產的事件發生在2014年左右，當時也有很多人諮詢我日本房市的情況。如今過了四五年，猛然發覺之時，日本的市中心公寓，竟然多了許多國人的身影。日本海外搞投資的人笑稱：中國富裕層“拯救”了日本連年下跌的房市。有了他們以後，日本房市竟然出現了一定的上升。但是隨著價格的上升，世界上對於“東京房市”的投資也逐漸減弱，“爆買”現象也逐漸結束。
但是，我依然能夠聽到有些來自日本房地產現場的聲音：中國人一買就是好幾套；中國人竟然拿現金購買，趕不上他們的速度。那麼，現在又是哪些階層在瞄準日本的房地產呢？深入調查以後，有一個詞語出現在我的眼前，那就是“移民投資”。
不符合常識的“漲價”
“日本人多是想要買低價的房子，但是一部分中國投資人則是選擇貴的。有些人為了購買，直接選擇漲價進行壓制其他購房者，這種做法，即便是日本經濟高速發展期，也不敢想象。”
說這話的是一個日本房產投資的人士，名為蘆沢，他在東京都以及京浜地區有55棟公寓。（注意，是棟而不是戶）他緊接著說到：“5年前我就想投資山手線（日本東京最有名的電車線路）的二手房，現在也有中國投資者進行競爭了。一般房地產公司會優先考慮日本投資者，因為值得信賴。但是，我卻輸了，因為中國投資者提升了購買價格並且現金支付！”
日本的許多房地產人士，也被中國資本吸引著，一些公司已經開始定期向中國買家召開“論壇”，在論壇上，日本的業者會更新最新的房市情報。這種論壇，如今在國內房地產投資市場十分的火爆，日本公司僅僅帶著照片就能夠銷售出去，可見其歡迎程度！由於國人的“非常識”操作，導致日本市場急速變化：好的房子，國人會提價購買。這就讓我想到國內的4S店，一些汽車國人也喜歡加價購買，或許這就是國人的一種“習慣”吧。
不考慮“回本”
原本東京的房地產價格要低於倫敦以及中國香港等地，2013年日本東京申奧成功以後，東京再次聚焦了無數海外投資人的目光。由於日元匯率低的緣故，大量的國內資本集中到了東京，導致東京中心地區的房價日益增加。去年最高東京最高房價之地在東京銀座“鳩居堂”之前，一平方大概為4432萬日元（約282萬RMB），超過了經濟泡沫時期的地價水平。
隨著地價的上升，世界投資人對於東京的慾望逐漸降低。根據Numbeo網站的統計，日本東京城市中心的“租金收益率”在2013年為4.75%，到了2018年降為2.03%。美國是10.26%，日本的收益率水平要低於泰國、馬來西亞以及新加坡。這種情況之下，很多人認為國內的投資人應該不會再考慮日本房產，但是現實情況卻不同！
同時，我注意到的還有一個事實：前幾年國內投資人的目光在日本城市地區，現在則已經逐漸向日本地方轉移。和日本的朋友聊天的時候，講到了一個這樣的事情：去年年末在日本某網站上，他們公司掛了一則銷售廣告，三戶的小院，1200萬日元，房租收益率為13%。懂行的人看一下具體的介紹就能夠明白，這個房子房齡有30年，廁所還是老式的，許多地方需要修繕和改裝，位置也並非很好。綜合來判斷的話，大概值800萬日元左右。之後大約半年，一直無人問津。在2019年上半年的某一天，突然這個房子消失了，一打聽才知道，一位中國人花了1100萬“現金”當場買下。理由讓人很吃驚：與其將錢放在日本的銀行裡面，還不如拿來投資房產，收益還高一點。雖然日本銀行利率很低，可是這個理由也確實讓日本人很吃驚。
為何會不考慮成本和收益？在乎的是什麼？
寫到這裡很多人會想：為什麼會不考慮而且不符合市場規律的投資買房？實際作為中國人，很好理解。我這裡就分析一下這些人投資日本房產的幾個目的！
- 目的1：投資經營簽證
投資經營簽證屬於日本“長期在留簽證”的一種，即外國人在日本成立公司並經營的簽證。日本雖然沒有給出特別明確的申請條件，不過一般來說需要下面幾項：
- 資本金或者出資金額總額需要有500萬日元；
- 在日本有事務所；
- 公司需要有實體等；
簽證的年限有1年、3年以及5年的不等，很多人定期更新簽證能夠拿到日本的永住權。一位從事日本房產投資行業的朋友告訴我，大概在2017年左右，許多國人想要移居到日本，投資大約1000萬~2000萬日元（大約60~120萬RMB）購買房產，然後進行租賃，以此形式來取得日本的經營簽證。他們稱這種做法叫做“投資移民”，並且很多人多數通過視頻通話以及信件郵寄的方式辦理。
他們公司之前還舉辦過一個活動：和日本的行政書士或者簽證申請代理公司進行合作，開展“房產+簽證”的銷售方式，原本辦理這種簽證需要大約100萬日元（大約6萬RMB）的費用，但是如果購買房產的話，可以免費辦理“投資簽證”。對於許多人來說，還是有相當的吸引力的。
- 目的2：追求日本的“福利”
說到日本和國內關於房產最大的不同，就在於：所有權之上。中國土地是國家的，不承認私有制；而日本是有永久權的，也就是說只要購買了土地，世世代代都是你的。（當然是合法繳納固定資產稅的前提下）與很多人溝通的時候，也有人為了追求日本的教育。國內的高考競爭太過於激烈，很多家長寧願讓孩子接受日本的教育。同時醫療和服務水平等方面，日本依然勝過國內，對於家長來說，想讓自己的孩子能夠有一個更好的環境接受教育，也是購買日本房產的重要原因。
然後，“投資移民”的風向在去年6月份開始發生了變化：日本入管局開始普遍認為1000萬日元以下的公寓投資，運營性比較小。若是5000萬日元以上或者購買一棟公寓的話，其運營性會比較大。所以，如同前幾年那樣辦理投資經營簽證的難度會增加不少，這種事情也慢慢的變為“有錢人的遊戲”。
結束語
日本人購房，一般都會選擇“貸款”的形式，日本的利率很低，所以償還起來並不是十分困難。但是，這個方式對於中國投資者來說，難度十分巨大。一些日本金融機構，一聽是中國人，直接明確的表示拒絕或者要求許多超出審核範圍的資料。其實這些事情也在情理之中了，為了讓日本銀行以及賣家能夠放心資金能力，才會有了開頭的一幕：拿現金直接購買！越來越多的國內富裕層關注到日本“地方房產”，這些人將日本中心地區的房價“炒”了起來，或許下一個目標就是“日本地方房產”！