我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：買房貸款是不是時間越長越好？

回答：1.貨幣持續增發，錢越來越多，購買力只會越來越弱。同樣的現金，隨著時間的推移，只會越來越貶值；

2.買房貸款，用當前“值錢”的錢買下物有所值的房產，用未來“不值錢”的錢償還負債，負債時間越長，所償還的負債越“不值錢”；

3.貸款時間越長，負債越容易被攤薄，債務越容易被稀釋。

4.貸到就是賺到，還款時間越長，賺得也就越多。

提問：房姐你好。請問怎麼操作xyz單，有何成本於風險，什麼情況下可以出此策？是否可以用作資金週轉？本人想法是，資金實在週轉不開，又不能沒地兒住，能否這樣操作一番？

回答：xyz單，簡單說就是你買的房子不過戶，房子還在業主名下，但是可以去公證處做公證，不佔你的房票。一般新手不建議這麼玩，都是在多軍內部交易的。目標是通過儘可能少的資金來控制房子，最大的贏利點是貸款。這個玩法最大的風險在於業主反悔。

提問：女神，我母親沒有工作，今年57歲，能通過找中介代繳公積金，然後一年後通過接力貸申請公積金貸款嗎？

回答：接力貸只能做商貸，做不了公積金

提問：房姐，你好，看小戶型（100—110，三房）交通也比較便利的，離軟件園、未來城較近的樓盤，188國際社區，和昌未來城（附近沒有小學）那個盤好些，還有其他可以推薦的盤嗎？

回答：188比和昌有潛力

提問：城投翰城璞岸，均價兩萬三，可以入手嗎

回答：性價比不高，2萬以上看光谷關山大道沿線，比如琨瑜府

提問：姐，屬於希望能在房產裡面短期套利的，方法就是買入市場價8折的房子然後包裝賣出嗎？只買二手對嗎？因為新房沒辦法週轉資金。市場價8折是區域同類型房價的八折，還是貝殼最低成交價的再八折?

回答：跟同一小區，同戶型的最新成交價對比。

高週轉流派短炒最重要的是你剛開始就找好了目標接盤俠。詳見知識星球內部資料《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

提問：房姐，廟山雅居樂複式和文化大道澎湖灣洋房，自住哪個好呀，都是1.45帶裝修價格，澎湖灣有地鐵，公攤較大20%，雅居樂複式的得房率很高，幾乎0公攤

回答：自住就是看你自己喜歡哪一個，雅居樂就是交通不方便

提問：房姐，我徵信花了查詢次數多，有網貸如京東金條，螞蟻借唄，百度錢包，微博錢包信用卡使用額度較多，請問如何處理，優化徵信報告？網貸多久能消散？

回答：全部還清，徵信冷凍6個月。

提問：請問房姐，新手的話，家庭全部的貸款總額佔比家庭總收入多少時比較合適？收入不穩定的話，貸款總額太多了是不是不行？貸款那麼多的人都是怎麼還的？有錢還是以租養貸？謝謝！

回答：新手需要穩，因為新手沒有資產和金融底子。抗風險能力太弱，很容易被摧毀，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，這樣極大降低風險。而對於職業多軍，少說也有10套房子，就算月供20萬，也可以通過抵押或者賣房的方式回血，不會像新手一樣束手無策。所以我們經常會看到老牌多軍經常打滾借錢，因為這個月的月供還欠50萬。新手前期需要靠工資，到後面還月供，不是靠工資，而是靠其他各種。月供的歸還方法，按照順序如下：

1.房屋租金

2.工資收入

3.其他經營性收入

4.現金

5.信用貸

6.信用卡

7.找父母借錢

8.找同學借錢

9.截斷再抵押

10.賣掉一套流動性不好的房子

11.賣掉一套流動性好的房子

提問：房姐，想要請教一下你。假設，單價一樣，同一棟樓，頂樓平層100平，複式樓上下各50平，以及平層100平的6樓以下隨挑。要選擇哪一個更好？

回答：複式上下各50，產證面積是50還是100？如果只是50，沒有性價比。6層以下主要考慮會不會有遮擋，如果沒有遮擋，優先5樓

提問：自己給家人刷工資流水，一個月刷4萬會不會太假了，重慶有這麼高的工資嗎？但是如果買2套大戶型月供差不多要2萬，那麼就應該刷4萬，這種情況怎麼破？

回答：我不懂做流水，造假違法的事情我不懂。我只懂發工資，發工資是一門很有技術性的事情。每個月固定時間，發兩次。10號一次，發工資，20號一次，發獎金。工資保留兩位隨機小數，浮動不要太大。獎金保留兩位隨機小數，可以稍有浮動。工資+獎金合計四萬左右是完全可以做到的。

提問：老師好，最近想買昌平[京投·公園悅府]的新房，我是首套社保5年半剛需半投資房子517萬，87平，首付206萬，單價5.9萬，商品房，主要是未來愛人公司會搬到朱辛莊或者上地，地鐵交通比較方便，小區也有配套幼兒園和小學，小區有公園，配套差點，有人覺得單價太高，不值得入手，未來會跌，您的建議呢？另外，之前愛人在老家保定市區，2017年雄安新政公佈時，入手了一套二手房，4層/6層，不掛電梯，經濟適用房，90平2居，156萬，首付70萬，貸了86萬，1.8萬/平，現在剛過2年限售期，感覺沒啥用想賣掉，原價出都沒人看房，您建議現在降價賣了還是再等等出手？怕三四線的房子越等越賣不出去啊？非常感謝

回答：1、保定的，買在高點了，降價也賣不出去的，而且不建議降價賣的，假設145賣出去，還了貸款，你到手也只有60W，實在不值當為了變現60W而承受損失。

等幾年再說吧。

2、北京基本所有的新房都不建議買，原因很多，首先是單價確實高了。其次還有其他原因。開發商修那麼漂亮的樣板間，有那麼多營銷資源幫他賣房，新房槓桿率又高，如果合適，為啥還賣得那麼慢？公園悅府屬於遠郊貴价CEO

3、如果你是純剛需，受各方面限制，不得已選擇新房，吃點虧也就算了；但你半剛需半投資，就完全不建議了。

提問：房姐，我單身在光谷上班已有一套二居，現在想買三居大戶型自住，子彈100個左右，無奈不是剛需，大部分剛需盤是不是都買不了？超過兩萬或140的工資流水不夠，首付壓力也太大。請問我該怎麼辦呢，我不一定非要買在光谷，現在各個區域都是剛需優先，適合剛改的到底是什麼盤呢？或者說提前半年做JLS，請問推薦做什麼銀行，然後第一個月找誰幫忙看看流水行不行呢？第一次發問，望能多多指點我一下。非常感謝

回答：1.子彈100新盤可以考慮的區域白沙洲青菱光谷東花山

二手盤子彈100，可以關山大道淘筍，做2改1，首付3成。

2.如何養流水，詳見知識星球內部分享《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水》，可以查閱。流水給信貸員看。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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