說房價，就必須先說兩種定價的方法。
一種是成本定價法，一種是市場定價法。
如果按照成本定價法來分析的話，以房價為總數，一般房地產商的利潤在12-15%左右，那其他的成本，其中30%是土地費，30%-40%是建安費，10%是稅費成本，還有5-8%是融資、管理費用和營銷費用。
房地產商在拿地測算的時候，基本上是按照這樣一個模式來拿地開發的。
說房價，就必須先說兩種定價的方法。
一種是成本定價法，一種是市場定價法。
如果按照成本定價法來分析的話，以房價為總數，一般房地產商的利潤在12-15%左右，那其他的成本，其中30%是土地費，30%-40%是建安費，10%是稅費成本，還有5-8%是融資、管理費用和營銷費用。
房地產商在拿地測算的時候，基本上是按照這樣一個模式來拿地開發的。
但是計劃趕不上變化。拿地測算的時候，考慮的只是周邊的房價，而沒有考慮上漲的因素。從2015年開始，中國很多城市的房價翻了2-3倍，很多房地產商房子還沒有建出來，土地價格已經翻了兩三倍。等到房子開盤的時候，定價就不是從成本出發，而是從市場需求出發。
這就是市場定價機制。如果周邊的房價突然從2萬漲到了4萬，這個時候，房地產商就不用考慮成本，直接定價到4萬就行了，不愁賣不出去，也沒有人說房地產商定價過高。
這就是市場的殘酷的地方。不考慮成本，只考慮需求。
那麼，有哪些因素會造成房價上漲呢？
說房價，就必須先說兩種定價的方法。
一種是成本定價法，一種是市場定價法。
如果按照成本定價法來分析的話，以房價為總數，一般房地產商的利潤在12-15%左右，那其他的成本，其中30%是土地費，30%-40%是建安費，10%是稅費成本，還有5-8%是融資、管理費用和營銷費用。
房地產商在拿地測算的時候，基本上是按照這樣一個模式來拿地開發的。
但是計劃趕不上變化。拿地測算的時候，考慮的只是周邊的房價，而沒有考慮上漲的因素。從2015年開始，中國很多城市的房價翻了2-3倍，很多房地產商房子還沒有建出來，土地價格已經翻了兩三倍。等到房子開盤的時候，定價就不是從成本出發，而是從市場需求出發。
這就是市場定價機制。如果周邊的房價突然從2萬漲到了4萬，這個時候，房地產商就不用考慮成本，直接定價到4萬就行了，不愁賣不出去，也沒有人說房地產商定價過高。
這就是市場的殘酷的地方。不考慮成本，只考慮需求。
那麼，有哪些因素會造成房價上漲呢？
有些因素是我們都熟悉的，比如央行放水，降準降息，大量資金湧入房地產，企業和買房者獲取資金的成本降低，渠道更便利，很多人雖然沒有錢，甚至首付都沒有，一個月工資還不夠還房貸，但是他可以通過加槓桿，向銀行貸款進行買房。
而且，央行放水甚至直接刺激房價，比如棚改貨幣化安置，一個拆遷戶手拿四五百萬的現金，轉身就成了炒房客，一套房的首付30萬，可以買10幾套房子。需求就這樣創造出來了。另外，央行專門降低購房貸款申請人的門檻、利息水平，貸款額度，都可以刺激房價上漲。
眾人拾柴火焰高，房價就這樣漲起來了。買完之後，坐等房價上漲，不但換了銀行貸款，而且還可以大賺一筆。根據經濟學家李迅雷的分析，過去十年買房子的投資回報率是最高的，達到2.7倍，如果算上加槓桿的話，用30萬資金撬動30萬的房子，收益率可以達到27倍。
說房價，就必須先說兩種定價的方法。
一種是成本定價法，一種是市場定價法。
如果按照成本定價法來分析的話，以房價為總數，一般房地產商的利潤在12-15%左右，那其他的成本，其中30%是土地費，30%-40%是建安費，10%是稅費成本，還有5-8%是融資、管理費用和營銷費用。
房地產商在拿地測算的時候，基本上是按照這樣一個模式來拿地開發的。
但是計劃趕不上變化。拿地測算的時候，考慮的只是周邊的房價，而沒有考慮上漲的因素。從2015年開始，中國很多城市的房價翻了2-3倍，很多房地產商房子還沒有建出來，土地價格已經翻了兩三倍。等到房子開盤的時候，定價就不是從成本出發，而是從市場需求出發。
這就是市場定價機制。如果周邊的房價突然從2萬漲到了4萬，這個時候，房地產商就不用考慮成本，直接定價到4萬就行了，不愁賣不出去，也沒有人說房地產商定價過高。
這就是市場的殘酷的地方。不考慮成本，只考慮需求。
那麼，有哪些因素會造成房價上漲呢？
有些因素是我們都熟悉的，比如央行放水，降準降息，大量資金湧入房地產，企業和買房者獲取資金的成本降低，渠道更便利，很多人雖然沒有錢，甚至首付都沒有，一個月工資還不夠還房貸，但是他可以通過加槓桿，向銀行貸款進行買房。
而且，央行放水甚至直接刺激房價，比如棚改貨幣化安置，一個拆遷戶手拿四五百萬的現金，轉身就成了炒房客，一套房的首付30萬，可以買10幾套房子。需求就這樣創造出來了。另外，央行專門降低購房貸款申請人的門檻、利息水平，貸款額度，都可以刺激房價上漲。
眾人拾柴火焰高，房價就這樣漲起來了。買完之後，坐等房價上漲，不但換了銀行貸款，而且還可以大賺一筆。根據經濟學家李迅雷的分析，過去十年買房子的投資回報率是最高的，達到2.7倍，如果算上加槓桿的話，用30萬資金撬動30萬的房子，收益率可以達到27倍。
問題在於，為什麼他們不去炒豬肉、不如炒手機、而是去炒房子呢？
因為房子背後有大量的需求，一個是中國城鎮化的需求，大量的人口湧入城市，需要購買房子。特別是北上廣深等大城市，人口大量湧入，造成房屋短缺，房價輕微上漲，這就給了炒房客可乘之機。通過他們的炒作，輕微的上漲變成了翻倍漲。
有人會問，中國有那麼多的房地產商，房產的供應完全不成問題，再怎麼炒，也可以增加供應啊？！甚至還有像碧桂園這種把房子做成快消品的公司，4-6個月就可以開盤銷售，可以說有多少需求都可以滿足。
可是，相比於建房子的速度，貨幣放水的速度更加快，只需要央行的一個通知，一個晚上，大量的貨幣就可以造出來。
而且，還有一個重要的因素需要考慮，那就是土地供應。按照經濟學家陸銘的研究，中國對房子需求多的是北上廣深這樣的地方，但是土地供應最多的卻是中西部地區。房地產商就算有天大的造房能力，可是他沒有地，“巧婦難為無米之炊”。而且就算房地產商有地，看到房價呼呼地上漲，他們也會放慢建設步伐，甚至直接囤地。
而很長一段時間，政府對於囤地行為並沒有任何處罰措施。
以上種種原因，造成了房價的瘋狂上漲。
那麼還有人問，為什麼我老家的房子不過從4000元漲到了8000元，而北上廣的房子可以達到40000元，甚至可以漲到80000元呢？
這就涉及到一個概念：外部性。LV包之所以貴，並不是說材料成本高，而是LV代表了一種身份和地位。LV公司通過各種廣告宣傳，把帶LV包變成了一種儀式。人們買的是它的品牌價值，而不是它這個東西本身。這就是LV包的外部性。
說房價，就必須先說兩種定價的方法。
一種是成本定價法，一種是市場定價法。
如果按照成本定價法來分析的話，以房價為總數，一般房地產商的利潤在12-15%左右，那其他的成本，其中30%是土地費，30%-40%是建安費，10%是稅費成本，還有5-8%是融資、管理費用和營銷費用。
房地產商在拿地測算的時候，基本上是按照這樣一個模式來拿地開發的。
但是計劃趕不上變化。拿地測算的時候，考慮的只是周邊的房價，而沒有考慮上漲的因素。從2015年開始，中國很多城市的房價翻了2-3倍，很多房地產商房子還沒有建出來，土地價格已經翻了兩三倍。等到房子開盤的時候，定價就不是從成本出發，而是從市場需求出發。
這就是市場定價機制。如果周邊的房價突然從2萬漲到了4萬，這個時候，房地產商就不用考慮成本，直接定價到4萬就行了，不愁賣不出去，也沒有人說房地產商定價過高。
這就是市場的殘酷的地方。不考慮成本，只考慮需求。
那麼，有哪些因素會造成房價上漲呢？
有些因素是我們都熟悉的，比如央行放水，降準降息，大量資金湧入房地產，企業和買房者獲取資金的成本降低，渠道更便利，很多人雖然沒有錢，甚至首付都沒有，一個月工資還不夠還房貸，但是他可以通過加槓桿，向銀行貸款進行買房。
而且，央行放水甚至直接刺激房價，比如棚改貨幣化安置，一個拆遷戶手拿四五百萬的現金，轉身就成了炒房客，一套房的首付30萬，可以買10幾套房子。需求就這樣創造出來了。另外，央行專門降低購房貸款申請人的門檻、利息水平，貸款額度，都可以刺激房價上漲。
眾人拾柴火焰高，房價就這樣漲起來了。買完之後，坐等房價上漲，不但換了銀行貸款，而且還可以大賺一筆。根據經濟學家李迅雷的分析，過去十年買房子的投資回報率是最高的，達到2.7倍，如果算上加槓桿的話，用30萬資金撬動30萬的房子，收益率可以達到27倍。
問題在於，為什麼他們不去炒豬肉、不如炒手機、而是去炒房子呢？
因為房子背後有大量的需求，一個是中國城鎮化的需求，大量的人口湧入城市，需要購買房子。特別是北上廣深等大城市，人口大量湧入，造成房屋短缺，房價輕微上漲，這就給了炒房客可乘之機。通過他們的炒作，輕微的上漲變成了翻倍漲。
有人會問，中國有那麼多的房地產商，房產的供應完全不成問題，再怎麼炒，也可以增加供應啊？！甚至還有像碧桂園這種把房子做成快消品的公司，4-6個月就可以開盤銷售，可以說有多少需求都可以滿足。
可是，相比於建房子的速度，貨幣放水的速度更加快，只需要央行的一個通知，一個晚上，大量的貨幣就可以造出來。
而且，還有一個重要的因素需要考慮，那就是土地供應。按照經濟學家陸銘的研究，中國對房子需求多的是北上廣深這樣的地方，但是土地供應最多的卻是中西部地區。房地產商就算有天大的造房能力，可是他沒有地，“巧婦難為無米之炊”。而且就算房地產商有地，看到房價呼呼地上漲，他們也會放慢建設步伐，甚至直接囤地。
而很長一段時間，政府對於囤地行為並沒有任何處罰措施。
以上種種原因，造成了房價的瘋狂上漲。
那麼還有人問，為什麼我老家的房子不過從4000元漲到了8000元，而北上廣的房子可以達到40000元，甚至可以漲到80000元呢？
這就涉及到一個概念：外部性。LV包之所以貴，並不是說材料成本高，而是LV代表了一種身份和地位。LV公司通過各種廣告宣傳，把帶LV包變成了一種儀式。人們買的是它的品牌價值，而不是它這個東西本身。這就是LV包的外部性。
要知道很多人買房，不僅僅是為了居住，要居住的話，鄉下人都是四五層的樓房，寬敞明亮，不是更好住嗎？很多人買上海的房子，買的不過是高樓大廈裡的一個小空間，狹窄逼仄，打開窗戶就是窗戶，連藍天都看不到。
那麼是是因為上海的房子質量特別好，景觀、外立面和大門做的特別有檔次嗎？要知道，品質再好，房價相差也不過3000-4000元左右，不會有2-4萬這樣大的差距。
那麼房價背後的外部性酒精是什麼呢?是它捆綁的各種福利。很多城市，買房直接和落戶掛鉤，買了房就入了戶，而戶口就意味著各種福利，意味著你成了這個城市的人，而不再是外來人口了！
而且，房子最講究的就是地段。如果你的房子周邊就是地鐵，復旦大學，就是復旦附中、上海中學，如果你的房子周邊就是萬達廣場，就是南京路步行街，就是外灘，如果你的房子周邊馬上要進駐微軟公司的亞洲總部，要修建華為區域中心，要成為騰訊的遊戲研發基地，那麼你的房子就具有得天獨厚的地域優勢。
這就是房子的外部性。
那麼有人會說，我家鄉的房子，藍天白雲，青山綠水，視野開闊，鳥語花香，這還不好嗎？問題是，現在是城市化時代，人們不喜歡自然，而喜歡水泥森林，喜歡購物商場。而且就算人們喜歡自然，也是“鬧中取靜”，“大隱隱於市”，看看徐彙區、黃浦區的那些私密豪宅，動輒上億的價格，你就知道什麼叫做外部性了。
所以，找到了房價的根本，也就找到了降低房價的祕方。
一個就是打擊炒房，“房住不炒”，遏制資金流入房地產。
一個就是大家供應，實現人地匹配，那裡人多，就哪裡多供地。
一個就是實現公共服務均等化，實現區域協調發展，促進社會公平。而這就涉及到整個中國經濟的調整和改革。
北上廣深集中了全國百分之七八十的好醫院，好學校，好大學，好的商場和公司，甚至好的市容面貌，讓人們不得不前往。而廣大的中西部地區卻顯得非常落後，基礎設施不足，公共服務不足，養老、醫療資源不足，人們只能逃離。
說房價，就必須先說兩種定價的方法。
一種是成本定價法，一種是市場定價法。
如果按照成本定價法來分析的話，以房價為總數，一般房地產商的利潤在12-15%左右，那其他的成本，其中30%是土地費，30%-40%是建安費，10%是稅費成本，還有5-8%是融資、管理費用和營銷費用。
房地產商在拿地測算的時候，基本上是按照這樣一個模式來拿地開發的。
但是計劃趕不上變化。拿地測算的時候，考慮的只是周邊的房價，而沒有考慮上漲的因素。從2015年開始，中國很多城市的房價翻了2-3倍，很多房地產商房子還沒有建出來，土地價格已經翻了兩三倍。等到房子開盤的時候，定價就不是從成本出發，而是從市場需求出發。
這就是市場定價機制。如果周邊的房價突然從2萬漲到了4萬，這個時候，房地產商就不用考慮成本，直接定價到4萬就行了，不愁賣不出去，也沒有人說房地產商定價過高。
這就是市場的殘酷的地方。不考慮成本，只考慮需求。
那麼，有哪些因素會造成房價上漲呢？
有些因素是我們都熟悉的，比如央行放水，降準降息，大量資金湧入房地產，企業和買房者獲取資金的成本降低，渠道更便利，很多人雖然沒有錢，甚至首付都沒有，一個月工資還不夠還房貸，但是他可以通過加槓桿，向銀行貸款進行買房。
而且，央行放水甚至直接刺激房價，比如棚改貨幣化安置，一個拆遷戶手拿四五百萬的現金，轉身就成了炒房客，一套房的首付30萬，可以買10幾套房子。需求就這樣創造出來了。另外，央行專門降低購房貸款申請人的門檻、利息水平，貸款額度，都可以刺激房價上漲。
眾人拾柴火焰高，房價就這樣漲起來了。買完之後，坐等房價上漲，不但換了銀行貸款，而且還可以大賺一筆。根據經濟學家李迅雷的分析，過去十年買房子的投資回報率是最高的，達到2.7倍，如果算上加槓桿的話，用30萬資金撬動30萬的房子，收益率可以達到27倍。
問題在於，為什麼他們不去炒豬肉、不如炒手機、而是去炒房子呢？
因為房子背後有大量的需求，一個是中國城鎮化的需求，大量的人口湧入城市，需要購買房子。特別是北上廣深等大城市，人口大量湧入，造成房屋短缺，房價輕微上漲，這就給了炒房客可乘之機。通過他們的炒作，輕微的上漲變成了翻倍漲。
有人會問，中國有那麼多的房地產商，房產的供應完全不成問題，再怎麼炒，也可以增加供應啊？！甚至還有像碧桂園這種把房子做成快消品的公司，4-6個月就可以開盤銷售，可以說有多少需求都可以滿足。
可是，相比於建房子的速度，貨幣放水的速度更加快，只需要央行的一個通知，一個晚上，大量的貨幣就可以造出來。
而且，還有一個重要的因素需要考慮，那就是土地供應。按照經濟學家陸銘的研究，中國對房子需求多的是北上廣深這樣的地方，但是土地供應最多的卻是中西部地區。房地產商就算有天大的造房能力，可是他沒有地，“巧婦難為無米之炊”。而且就算房地產商有地，看到房價呼呼地上漲，他們也會放慢建設步伐，甚至直接囤地。
而很長一段時間，政府對於囤地行為並沒有任何處罰措施。
以上種種原因，造成了房價的瘋狂上漲。
那麼還有人問，為什麼我老家的房子不過從4000元漲到了8000元，而北上廣的房子可以達到40000元，甚至可以漲到80000元呢？
這就涉及到一個概念：外部性。LV包之所以貴，並不是說材料成本高，而是LV代表了一種身份和地位。LV公司通過各種廣告宣傳，把帶LV包變成了一種儀式。人們買的是它的品牌價值，而不是它這個東西本身。這就是LV包的外部性。
要知道很多人買房，不僅僅是為了居住，要居住的話，鄉下人都是四五層的樓房，寬敞明亮，不是更好住嗎？很多人買上海的房子，買的不過是高樓大廈裡的一個小空間，狹窄逼仄，打開窗戶就是窗戶，連藍天都看不到。
那麼是是因為上海的房子質量特別好，景觀、外立面和大門做的特別有檔次嗎？要知道，品質再好，房價相差也不過3000-4000元左右，不會有2-4萬這樣大的差距。
那麼房價背後的外部性酒精是什麼呢?是它捆綁的各種福利。很多城市，買房直接和落戶掛鉤，買了房就入了戶，而戶口就意味著各種福利，意味著你成了這個城市的人，而不再是外來人口了！
而且，房子最講究的就是地段。如果你的房子周邊就是地鐵，復旦大學，就是復旦附中、上海中學，如果你的房子周邊就是萬達廣場，就是南京路步行街，就是外灘，如果你的房子周邊馬上要進駐微軟公司的亞洲總部，要修建華為區域中心，要成為騰訊的遊戲研發基地，那麼你的房子就具有得天獨厚的地域優勢。
這就是房子的外部性。
那麼有人會說，我家鄉的房子，藍天白雲，青山綠水，視野開闊，鳥語花香，這還不好嗎？問題是，現在是城市化時代，人們不喜歡自然，而喜歡水泥森林，喜歡購物商場。而且就算人們喜歡自然，也是“鬧中取靜”，“大隱隱於市”，看看徐彙區、黃浦區的那些私密豪宅，動輒上億的價格，你就知道什麼叫做外部性了。
所以，找到了房價的根本，也就找到了降低房價的祕方。
一個就是打擊炒房，“房住不炒”，遏制資金流入房地產。
一個就是大家供應，實現人地匹配，那裡人多，就哪裡多供地。
一個就是實現公共服務均等化，實現區域協調發展，促進社會公平。而這就涉及到整個中國經濟的調整和改革。
北上廣深集中了全國百分之七八十的好醫院，好學校，好大學，好的商場和公司，甚至好的市容面貌，讓人們不得不前往。而廣大的中西部地區卻顯得非常落後，基礎設施不足，公共服務不足，養老、醫療資源不足，人們只能逃離。
為此，我們必須給與中西部更多的政策支持和資金支持，對中西部的社會事業給與更多幫助。但是，這並不是要組織人口向大城市流動。要知道，水往低處流，人往高處走，沿海地區，北上廣深具有得天獨厚的經濟、地理優勢，是發展經濟的寶地，應該大力開發，引入大量人口，發展都市群，最終實現房價的下跌和收入的提高。
相比之下，中西部地區窮山惡水，不利於開展大規模的經濟活動，更不適合人口大規模集聚，政府應該做的是要引導人口向省城、大城市流動，幫助山區人口進入城市就業定居。這樣，從人均的角度來看，內地和沿海的的人均GDP實現了基本的平衡。
這也是美國、歐洲等發達國家最終達到的狀態，美國西部雖然人口少，公司少，但是人口也少，平均下來，人均GDP和紐約、洛杉磯等大都市也就保持了平衡。美國全國上下實現了公共服務的均等化，內地和沿海都有良好的基礎設施和養老、醫療機構。
說房價，就必須先說兩種定價的方法。
一種是成本定價法，一種是市場定價法。
如果按照成本定價法來分析的話，以房價為總數，一般房地產商的利潤在12-15%左右，那其他的成本，其中30%是土地費，30%-40%是建安費，10%是稅費成本，還有5-8%是融資、管理費用和營銷費用。
房地產商在拿地測算的時候，基本上是按照這樣一個模式來拿地開發的。
但是計劃趕不上變化。拿地測算的時候，考慮的只是周邊的房價，而沒有考慮上漲的因素。從2015年開始，中國很多城市的房價翻了2-3倍，很多房地產商房子還沒有建出來，土地價格已經翻了兩三倍。等到房子開盤的時候，定價就不是從成本出發，而是從市場需求出發。
這就是市場定價機制。如果周邊的房價突然從2萬漲到了4萬，這個時候，房地產商就不用考慮成本，直接定價到4萬就行了，不愁賣不出去，也沒有人說房地產商定價過高。
這就是市場的殘酷的地方。不考慮成本，只考慮需求。
那麼，有哪些因素會造成房價上漲呢？
有些因素是我們都熟悉的，比如央行放水，降準降息，大量資金湧入房地產，企業和買房者獲取資金的成本降低，渠道更便利，很多人雖然沒有錢，甚至首付都沒有，一個月工資還不夠還房貸，但是他可以通過加槓桿，向銀行貸款進行買房。
而且，央行放水甚至直接刺激房價，比如棚改貨幣化安置，一個拆遷戶手拿四五百萬的現金，轉身就成了炒房客，一套房的首付30萬，可以買10幾套房子。需求就這樣創造出來了。另外，央行專門降低購房貸款申請人的門檻、利息水平，貸款額度，都可以刺激房價上漲。
眾人拾柴火焰高，房價就這樣漲起來了。買完之後，坐等房價上漲，不但換了銀行貸款，而且還可以大賺一筆。根據經濟學家李迅雷的分析，過去十年買房子的投資回報率是最高的，達到2.7倍，如果算上加槓桿的話，用30萬資金撬動30萬的房子，收益率可以達到27倍。
問題在於，為什麼他們不去炒豬肉、不如炒手機、而是去炒房子呢？
因為房子背後有大量的需求，一個是中國城鎮化的需求，大量的人口湧入城市，需要購買房子。特別是北上廣深等大城市，人口大量湧入，造成房屋短缺，房價輕微上漲，這就給了炒房客可乘之機。通過他們的炒作，輕微的上漲變成了翻倍漲。
有人會問，中國有那麼多的房地產商，房產的供應完全不成問題，再怎麼炒，也可以增加供應啊？！甚至還有像碧桂園這種把房子做成快消品的公司，4-6個月就可以開盤銷售，可以說有多少需求都可以滿足。
可是，相比於建房子的速度，貨幣放水的速度更加快，只需要央行的一個通知，一個晚上，大量的貨幣就可以造出來。
而且，還有一個重要的因素需要考慮，那就是土地供應。按照經濟學家陸銘的研究，中國對房子需求多的是北上廣深這樣的地方，但是土地供應最多的卻是中西部地區。房地產商就算有天大的造房能力，可是他沒有地，“巧婦難為無米之炊”。而且就算房地產商有地，看到房價呼呼地上漲，他們也會放慢建設步伐，甚至直接囤地。
而很長一段時間，政府對於囤地行為並沒有任何處罰措施。
以上種種原因，造成了房價的瘋狂上漲。
那麼還有人問，為什麼我老家的房子不過從4000元漲到了8000元，而北上廣的房子可以達到40000元，甚至可以漲到80000元呢？
這就涉及到一個概念：外部性。LV包之所以貴，並不是說材料成本高，而是LV代表了一種身份和地位。LV公司通過各種廣告宣傳，把帶LV包變成了一種儀式。人們買的是它的品牌價值，而不是它這個東西本身。這就是LV包的外部性。
要知道很多人買房，不僅僅是為了居住，要居住的話，鄉下人都是四五層的樓房，寬敞明亮，不是更好住嗎？很多人買上海的房子，買的不過是高樓大廈裡的一個小空間，狹窄逼仄，打開窗戶就是窗戶，連藍天都看不到。
那麼是是因為上海的房子質量特別好，景觀、外立面和大門做的特別有檔次嗎？要知道，品質再好，房價相差也不過3000-4000元左右，不會有2-4萬這樣大的差距。
那麼房價背後的外部性酒精是什麼呢?是它捆綁的各種福利。很多城市，買房直接和落戶掛鉤，買了房就入了戶，而戶口就意味著各種福利，意味著你成了這個城市的人，而不再是外來人口了！
而且，房子最講究的就是地段。如果你的房子周邊就是地鐵，復旦大學，就是復旦附中、上海中學，如果你的房子周邊就是萬達廣場，就是南京路步行街，就是外灘，如果你的房子周邊馬上要進駐微軟公司的亞洲總部，要修建華為區域中心，要成為騰訊的遊戲研發基地，那麼你的房子就具有得天獨厚的地域優勢。
這就是房子的外部性。
那麼有人會說，我家鄉的房子，藍天白雲，青山綠水，視野開闊，鳥語花香，這還不好嗎？問題是，現在是城市化時代，人們不喜歡自然，而喜歡水泥森林，喜歡購物商場。而且就算人們喜歡自然，也是“鬧中取靜”，“大隱隱於市”，看看徐彙區、黃浦區的那些私密豪宅，動輒上億的價格，你就知道什麼叫做外部性了。
所以，找到了房價的根本，也就找到了降低房價的祕方。
一個就是打擊炒房，“房住不炒”，遏制資金流入房地產。
一個就是大家供應，實現人地匹配，那裡人多，就哪裡多供地。
一個就是實現公共服務均等化，實現區域協調發展，促進社會公平。而這就涉及到整個中國經濟的調整和改革。
北上廣深集中了全國百分之七八十的好醫院，好學校，好大學，好的商場和公司，甚至好的市容面貌，讓人們不得不前往。而廣大的中西部地區卻顯得非常落後，基礎設施不足，公共服務不足，養老、醫療資源不足，人們只能逃離。
為此，我們必須給與中西部更多的政策支持和資金支持，對中西部的社會事業給與更多幫助。但是，這並不是要組織人口向大城市流動。要知道，水往低處流，人往高處走，沿海地區，北上廣深具有得天獨厚的經濟、地理優勢，是發展經濟的寶地，應該大力開發，引入大量人口，發展都市群，最終實現房價的下跌和收入的提高。
相比之下，中西部地區窮山惡水，不利於開展大規模的經濟活動，更不適合人口大規模集聚，政府應該做的是要引導人口向省城、大城市流動，幫助山區人口進入城市就業定居。這樣，從人均的角度來看，內地和沿海的的人均GDP實現了基本的平衡。
這也是美國、歐洲等發達國家最終達到的狀態，美國西部雖然人口少，公司少，但是人口也少，平均下來，人均GDP和紐約、洛杉磯等大都市也就保持了平衡。美國全國上下實現了公共服務的均等化，內地和沿海都有良好的基礎設施和養老、醫療機構。
墨西哥一線之隔的富人區和貧民窟
而另外一面，則是墨西哥、韓國、印度等城市，因為資源的不平等，導致人口像首都過度集聚，房價飛漲，滋生大量貧民窟，而廣大的鄉村地區和中小城市也一片凋敝，整個國家分裂為兩個世界，一個是歐洲世界，一個是非洲世界。長此以往，會造成區域分化和貧富差距擴大，最終調入中等收入陷阱而無法自拔。
人均GDP實現了全國的均等化、公共服務實現了均等化，每個地方的地段都有可取之處，每個地方都可以找到就業機會，每個地方都可以享受到良好的醫療服務，北上廣也就不會成為人們想逃離而無法逃離的異鄉，中西部、小城鎮也不會成為人們想回而回不去的故鄉。
房地產，也就回到了它最本真的價值水平，房價，也就成為人們可以接受的正常價格。
而這，需要的不僅僅是對房價的宏觀調控，也是對整個中國經濟，整個中國社會的調整。